W czasie remontu za mieszkanie przeznaczone na wynajem trzeba płacić wyższy podatek. Dlaczego? Bo nikt nie realizuje w nim potrzeb mieszkaniowych

• Lokal mieszkalny zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej
• Uchwała NSA wytyczyła jasne granice
• Lokal mieszkalny nie musi zaspokajać potrzeb mieszkaniowych
• W czasie remontu potrzeby mieszkaniowe nie są zaspokajane

Lokal mieszkalny zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej

Zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości mieszkań przeznaczonych na wynajem przez długi czas budziły liczne wątpliwości. Spór był istotny, bo stawka podatku dla budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej jest dużo wyższa, niż dla budynków lub ich części mieszkalnych. W związku z licznymi sporami powstającymi na tym tle, ale też w związku z istniejącymi rozbieżnościami orzeczniczymi, Prokurator Generalny wnioskiem z 24 maja 2024 r. zwrócił się o podjęcie przez skład siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego uchwały mającej na celu wyjaśnienie: Czy budynki mieszkalne lub ich części przeznaczone do najmu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców w ramach prowadzenia przez podatnika podatku od nieruchomości działalności gospodarczej, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, czy jako budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b tej ustawy?

Uchwała NSA wytyczyła jasne granice

NSA w dniu 21 października 2024 r. w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę (sygn. akt III FPS 2/24), w której wskazał, że Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach. W uzasadnieniu wskazano, że kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia spornego problemu ma wyjaśnienie znaczenia zwrotu „budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”. NSA podkreślił, że ustawodawca przyjął dla budynków mieszkalnych lub ich części preferencyjną, niską stawkę opodatkowania. Wyjątkiem od tego rozwiązania jest opodatkowanie budynków mieszkalnych lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”. Powierzchnie takie, opodatkowane zostały maksymalną stawką, zrównaną z opodatkowaniem budynków lub ich części „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Nie ulega zatem wątpliwości, że skoro ustawodawca w różnych fragmentach ustawy podatkowej posłużył się różnymi zwrotami, tj. „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” i „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej”, oznaczają one inne zakresowo pojęcie i nie mogą być ze sobą utożsamiane.

Lokal mieszkalny nie musi zaspokajać potrzeb mieszkaniowych

Przy określeniu zakresu wyrażenia „budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” należy uwzględnić po pierwsze sytuacje, że chodzi o budynki mieszkalne (tzn. tak sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków), po drugie zaś odniesienie tak określonego budynku do prowadzenia działalności gospodarczej. Dla zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej trzeba zatem uwzględnić charakter czynności realizowanych zarówno w całym budynku lub jego części. Jeżeli charakter czynności wykonywanych faktycznie w budynku lub jego części wskazuje, że są realizowane przez najemcę lub inną osobę podstawowe potrzeby mieszkaniowe, taka sytuacja nie mieści się w zakresie pojęciowym zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej. Jeżeli jednak mamy do czynienia z częścią budynku mieszkalnego zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej, bez znaczenia jest sklasyfikowanie budynku w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalnego.

W czasie remontu potrzeby mieszkaniowe nie są zaspokajane

Opierając się na przedstawionej argumentacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z 2 lipca 2026 r. (sygn. akt I SA/Gl 302/26) oddalił skargę podatniczki będącej osobą prawną na decyzję samorządowego kolegium odwoławczego w sprawie, w której sporna była wysokość podatku do nieruchomości za rok podatkowy, w którym lokale przeznaczone na najem mieszkalny nie były faktycznie wynajmowane, bo trwało ich przystosowanie do tego celu. Sąd zgodził się z poglądem wyrażonym przez organ podatkowy, a następnie samorządowe kolegium odwoławcze, zgodnie z którym w okresie tym nie były w tych lokalach realizowane ani przez najemcę, ani przez inną osobę podstawowe potrzeby mieszkaniowe, a tym samym należało opodatkować je najwyższą stawką podatku od nieruchomości.