Tanie mieszkanie od komornika? Eksperci wyjaśniają, gdzie tkwi haczyk

• Coraz więcej nieruchomości trafia na e-licytacje
• Mieszkanie od komornika za 2/3 wartości?

Coraz więcej nieruchomości trafia na e-licytacje

Autorzy raportu wskazali na rosnącą popularność licytacji internetowych. W 2022 r. było ich 528, czyli 7,3 proc. Rok później było to już 1172 i 15 proc., w 2024 r. - 1763 i 25,8 proc., natomiast w 2025 r. - 2666 i ponad 40 proc. Od 5 grudnia 2025 roku, czyli od wejścia w życie noweli Kodeksu postępowania cywilnego licytacje elektroniczne stały się domyślnym standardem sprzedaży zajętych przez komorników nieruchomości, chyba że wierzyciel zażąda tradycyjnej licytacji publicznej. Należy więc oczekiwać, że w tym roku odsetek nieruchomości licytowanych przez internet dodatkowo się zwiększy.

Jak wskazano w raporcie, elektronizacja licytacji oznacza łatwiejszy dostęp do informacji, możliwość śledzenia ofert z całego kraju i wygodniejszy udział w postępowaniu. Ogranicza też znaczenie lokalnych układów i nieformalnych przewag.

„Nie oznacza to jednak, że licytacje internetowe automatycznie zwiększą liczbę okazji. Może być dokładnie odwrotnie. Jeżeli dostęp do atrakcyjnych nieruchomości stanie się łatwiejszy, wzrośnie także konkurencja między licytantami. Większa liczba zainteresowanych może prowadzić do szybszego podbijania ceny i ograniczenia dyskonta względem rynku” - zauważył Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Ekspert zwrócił również uwagę, że jest to korzystne z punktu widzenia wierzyciela i dłużnika. Wyższa cena sprzedaży oznacza większą szansę zaspokojenia długu i mniejszą stratę majątkową.

Mieszkanie od komornika za 2/3 wartości?

„Główną zachętą do udziału w licytacji komorniczej pozostaje cena wywoławcza. Na pierwszej licytacji wynosi ona 3/4 sumy oszacowania, a na drugiej 2/3 tej wartości. Jeżeli suma oszacowania dobrze oddaje wartość rynkową, startowa cena rzeczywiście może wyglądać atrakcyjnie” - zaznaczył Jędrzyński. Jak jednak zauważył, jeśli licytowany lokal jest atrakcyjny, ma dobrą lokalizację, nadaje się do remontu bez większych komplikacji i nie budzi poważnych obaw prawnych, konkurencja licytantów może szybko zbliżyć końcową cenę do poziomu rynkowego.

Ponadto - jak zauważył - elektronizacja licytacji nie zmniejsza ryzyka zakupu nieruchomości od komornika. „Pierwsze ryzyko to zakup mieszkania albo domu z lokatorem. Jeżeli dotychczasowy właściciel lub inna osoba faktycznie zajmująca nieruchomość nie będzie chciała jej opuścić, nabywca może stanąć przed koniecznością dalszych działań prawnych i organizacyjnych. Samo wygranie licytacji nie zawsze oznacza szybkie wejście do pustego lokalu z kluczami w ręku” - stwierdził ekspert.

Jędrzyński dodał, że dotychczasowy właściciel może też zaskarżyć czynności komornicze i przysądzenie własności, a wówczas postępowanie sądowe może wydłużyć cały proces. Dla nabywcy oznacza to zamrożenie kapitału i niepewność czasową.

„Trzecie ryzyko dotyczy stanu technicznego nieruchomości. Zdarza się, że lokalu nie można obejrzeć przed licytacją, bo dłużnik nie udostępnia mieszkania. W takiej sytuacji kupujący powinien kalkulować ostrożnie, zakładając konieczność poważnego remontu. Brak wizytacji nie jest drobną niedogodnością, lecz jednym z kluczowych elementów ryzyka” - wskazał.

W ocenie autorów raportu w e-licytacjach udział powinny brać osoby dobrze orientujące się w procedurze egzekucyjnej, potrafiące ocenić stan prawny nieruchomości, a także mające zabezpieczone finansowanie, niezbędne zwłaszcza w przypadku opóźnień.