Czy droga dojazdowa do domu musi być szeroka?

• Warunki techniczne wyznaczają minimalną szerokość
• Dostęp musi być realny i możliwy do wyegzekwowania
• Uwaga: ważne mogą być również przepisy pożarowe

Od końca 2019 roku budowa typowego domu jednorodzinnego podrożała o około 45%-50%, co potwierdzają między innymi dane Sekocenbudu. Przez ostatnie pięć lat wyraźnie wzrosły również ceny działek budowlanych. Taka sytuacja przekłada się nie tylko na widoczny w 2024 roku spadek średniej powierzchni prywatnych domów z nowymi pozwoleniami na budowę. Można również zauważyć, że prywatni inwestorzy budowlani „tną koszty” poprzez zakup mniejszych i tańszych działek budowlanych. Na ceny wspomnianych gruntów wpływa między innymi sposób dojazdu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem wyjaśnić, jakie minimalne wymagania powinna spełniać droga dojazdowa do działki, na której stanie dom jednorodzinny.

Warunki techniczne wyznaczają minimalną szerokość

Osoby planujące budowę domu jednorodzinnego, powinny zwrócić uwagę na paragraf 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690). Wiedza na temat wymagań stawianych przez rozporządzenie o warunkach technicznych budynków może bowiem oszczędzić późniejszych, przykrych rozczarowań. Wspomniane rozporządzenie wskazuje, że:

1. Działki budowlane oraz budynki i urządzenia z nimi związane powinny mieć dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej. Mowa o drodze dojazdowej odpowiedniej do przeznaczenia działki, sposobu jej użytkowania oraz wymagań z zakresu ochrony przeciwpożarowej. Minimalna szerokość jezdni stanowiącej dojazd to 3,0 metry.
2. Ciąg pieszo-jezdny jest dopuszczalny pod warunkiem szerokości umożliwiającej ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów (wynoszącej minimum 5,0 metrów).
3. Jeżeli budynki oraz urządzenia z nimi związane wymagają dojazdu, to funkcję komunikacyjną mogą spełniać dojścia o minimalnej szerokości 4,5 metra.
4. Dojścia i dojazdy do budynków innych niż jednorodzinne, zagrodowe i budynki rekreacji indywidualnej muszą mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne.

Powyższe zasady numer 1, 2 oraz 4 znajdują zastosowanie do działek budowlanych, podczas, gdy reguła numer 3 dotyczy budynków posadowionych na działce. Warto pamiętać, że paragraf 14 rozporządzenia o warunkach technicznych budynków nie wskazuje konkretnego sposobu lub formy wykonania dojazdu. Tym niemniej, inwestor musi wykazać dostęp do drogi publicznej podczas postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Dostęp musi być realny i możliwy do wyegzekwowania

Wymagany dostęp działki pod budowę do drogi publicznej (pośredni lub bezpośredni) musi wynikać z przepisów obowiązującego prawa, czynności prawnej lub orzeczenia sądowego. Dostęp powinien być realny technicznie, a także możliwy do wyegzekwowania przy pomocy dostępnych inwestorowi środków prawnych. Samo twierdzenie inwestora o istnieniu dostępu do drogi publicznej, które nie jest poparte dowodami (np. w postaci zawartej umowy służebności) nie będzie wystarczające.

Pamiętajmy, że dostęp do drogi publicznej jest konieczny nie tylko w kontekście pozwolenia na budowę. Takie połączenie komunikacyjne ma również decydujące znaczenie przy:

• dokonywaniu podziału nieruchomości (zobacz: artykuł 93 ustęp 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami)
• wnioskowaniu o warunki zabudowy (patrz: artykuł 61 ustęp 1 punkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym)

Ze względu na kluczowe znaczenie dostępu do drogi publicznej, ustawodawca przewidział możliwość domagania się od sąsiadów ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (na podstawie artykułu 145 kodeksu cywilnego).

Uwaga: ważne mogą być również przepisy pożarowe

Warto jeszcze zwrócić uwagę na pewne dodatkowe aspekty związane z wymaganiami co do szerokości drogi dojazdowej. Mianowicie, wymóg minimalnej szerokości jezdni wynoszącej 3 metry należy interpretować rozumiejąc jezdnię jako każdy pas, po którym ma odbywać się dojazd do działki (zobacz: M. Bursztynowicz, M. Sługocka [w:] M. Bursztynowicz, M. Sługocka, Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2024, § 14).

Jeżeli chodzi o bardziej szczegółowe kwestie, to warto też pamiętać o przepisach związanych z ochroną przeciwpożarową. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U. 2009 nr 124 poz. 1030) w przypadku niektórych budynków przewiduje konieczność doprowadzenia odpowiednio szerokiej drogi. Nie są to jednak wymogi dotyczące budynków jednorodzinnych.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl