Ceny mieszkań 2025/2026. Kupować teraz, czy czekać na przyszły rok (zmiany przepisów, tańszy kredyt)?

• Jaki jest obecny rok pod kątem dostępności mieszkań?
• A jak kształtują się ceny nieruchomości?
• Czynniki, które będą wpływać na ceny w 2026 roku
• Kluczowe pytanie: kupować czy czekać

W 2025 roku rynek nieruchomości w Polsce zmagał się z wieloma wyzwaniami. I choć nadal sytuację należy określić jako niestabilną - widać poprawę koniunktury. Co wpływa na cenę nieruchomości w Polsce? Z jedej strony popyt, z drugiej zaś ogólna sytuacja gospodarcza, a także programy pomocowe dla Polaków. Wiele osób zadaje sobie pytanie: kiedy kupować nieruchomości, na co zwracać uwagę oraz czy ceny będą rosnąć.

Jaki jest obecny rok pod kątem dostępności mieszkań?

W okresie styczeń–sierpień 2025 r. oddano do użytkowania 125,3 tys. mieszkań, tj. o 3,1 proc. mniej niż w analogicznym okresie ub. roku. O prawie 7 proc. spadła liczba mieszkań w budownictwie indywidualnym i o niecały procent w budownictwie na sprzedaż i wynajem - podaje Główny Urząd Statystyczny. Sytuacja ta wynika z kilku czynników. Po pierwsze, utrzymujących się wysokich kosztów materiałów budowlanych i robocizny, które wciąż wpływają na rentowność inwestycji. Po drugie, ostrożniejszej polityki banków, po trzecie schłodzenia rynku po zakończeniu programu „Bezpieczny kredyt 2%”, który w 2024 roku znacząco pobudził popyt i doprowadził do skokowego wzrostu cen. Co to oznacza dla kupujących? Większy wybór lokali.

Warto dodać, że część deweloperów zdecydowała się wstrzymać z rozpoczęciem nowych projektów do czasu uzyskania większej pewności co do poziomu stóp procentowych i kierunku polityki mieszkaniowej rządu. A to z kolei w perspektywie długoterminowej spowoduje mniejszą liczbę lokali dostępnych dla kupujących.

A jak kształtują się ceny nieruchomości?

Średnia cena mieszkania w Warszawie w październiku br. wynosi ok. 17 200 zł/m2 na rynku pierwotnym i 18 300 zł na wtórnym. Na rynku wtórnym najdroższe mieszkania są w dzielnicach: Śródmieście, Wilanów, Żoliborz, zaś na rynku pierwotnym Śródmieście, Żoliborz, Wola. Najtańsze mieszkania znajdują się na Białołęce. Jak wygląda sytuacja w innych miastach?
● Wrocław: 14 400 zł/m2 (rynek pierwotny), 13 800 zł/m2 (rynek wtórny)
● Gdańsk: 16 250 zł/m2 (rynek pierwotny), 16 380 zł/m2 (rynek wtórny)
● Katowice: 12 700 zł/m2 (rynek pierwotny), 9180 zł/m2 (rynek wtórny)
● Kraków: 16 300 zł/m2 (rynek pierwotny), 16 900 zł/m2 (rynek wtórny)
● Łódź: 10 800 zł/m2 (rynek pierwotny), 8400 zł/m2 (rynek wtórny)

Widać, że najwyższe ceny utrzymują się w największych ośrodkach miejskich i dzielnicach prestiżowych, podczas gdy peryferia i mniejsze miasta pozostają bardziej przystępne cenowo. Co ciekawe, w prestiżowych nieruchomościach ceny utrzymują się na wysokim poziomie lub rosną, a coraz chętniej po luksusowe apartamenty sięgają obcokrajowcy. To pokazuje, że nasz kraj staje się atrakcyjny pod kątem nieruchomości dla zagranicznych gości.

Czynniki, które będą wpływać na ceny w 2026 roku

Na kształtowanie się cen mieszkań w 2026 roku wpłynie szereg złożonych czynników – zarówno makroekonomicznych, jak i rynkowych. Przede wszystkim należy spodziewać się utrzymującej się ograniczonej podaży nowych inwestycji, co jest konsekwencją wstrzymania wielu projektów przez deweloperów w 2024 i 2025 roku. Mniejsza liczba nowych mieszkań na rynku, przy jednoczesnym ożywieniu popytu, może powodować presję na dalszy wzrost cen. Wpływ na rynek będzie miała również polityka stóp procentowych – ewentualne obniżki zwiększą zdolność kredytową kupujących, co z kolei przełoży się na większą liczbę udzielanych kredytów hipotecznych.

Istotnym elementem pozostają także programy rządowe wspierające zakup nieruchomości, takie jak zapowiadany bon mieszkaniowy czy inicjatywy prorodzinne, które mogą krótkookresowo pobudzić popyt. Warto również zwrócić uwagę na koszty budowy, które mimo pewnej stabilizacji nadal pozostają wysokie – zarówno materiały, jak i robocizna utrzymują ceny mieszkań na relatywnie wysokim poziomie. Dodatkowym czynnikiem będzie rozwój infrastruktury miejskiej – nowe inwestycje komunikacyjne, tereny zielone i usługi w dzielnicach wpływają na atrakcyjność lokalizacji, a co za tym idzie, na wzrost wartości nieruchomości. Wszystko to sprawia, że w 2026 roku rynek mieszkaniowy może wejść w fazę umiarkowanego, ale trwałego wzrostu cen.

Kluczowe pytanie: kupować czy czekać

Decyzja o zakupie mieszkania w 2026 roku nie będzie łatwa. Z jednej strony obniżki stóp procentowych zwiększą zdolność kredytową i mogą ponownie pobudzić popyt, co w naturalny sposób przełoży się na wzrost cen. Z drugiej – ograniczona liczba nowych inwestycji oraz rosnące koszty materiałów i pracy budowlanej sprawią, że trudno spodziewać się znaczących obniżek cen w perspektywie najbliższych miesięcy. Dla osób kupujących „na własne potrzeby” najlepszym momentem na zakup jest więc ten, w którym stać je na kredyt i mogą pozwolić sobie na stabilność finansową.

Inwestorzy natomiast powinni pamiętać, że rynek mieszkań w Polsce – mimo okresowych wahań – w długim terminie wciąż pozostaje jednym z najbezpieczniejszych i najbardziej przewidywalnych sposobów lokowania kapitału.

Podsumowując, w 2026 roku możemy spodziewać się ograniczonej podaży mieszkań, co w naturalny sposób może przełożyć się na dalszy wzrost cen. Warto więc już teraz rozpocząć przygotowania do zakupu wymarzonej nieruchomości – zarówno pod względem finansowym, jak i decyzyjnym. Dane historyczne jednoznacznie pokazują, że rynek mieszkaniowy w Polsce charakteryzuje się długoterminowym trendem wzrostowym – w ciągu ostatniej dekady nie odnotowano znaczących spadków cen, a osoby, które zdecydowały się na zakup, zyskały na wartości swoich nieruchomości.

Jacek Piotr Kacprzyk - ekspert ds. nieruchomości