Wykup mieszkania własnościowego w spółdzielni

Aby wyodrębnić lokal i przenieść jego własność na rzecz członka spółdzielni konieczne jest przede wszystkim wystosowanie pisemnego żądania do spółdzielni.
Zgodnie z Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych na pisemne żądanie osoby której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu:
• spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
• spłaty zadłużenia z tytułu opłat i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokal takiej osoby, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni zgodnie z postanowieniami statutu.

Zobacz także: Jak sporządzić umowę sprzedaży prawa własnościowego do lokalu?

Proces przekształcania własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu jest procesem wymagającym przygotowania odpowiednich dokumentów przez zarząd spółdzielni w tym przygotowania uchwał zarządu spółdzielni spełniających szczegółowe wymogi ustawowe.
Spółdzielnia ma sześć miesięcy na przekształcenie statusu mieszkania własnościowego w prawo odrębnej własności od dnia złożenia wniosku przez uprawnionego (dotychczas okres ten wynosił trzy miesiące). Spółdzielnia nie ma obowiązku dotrzymania tego terminu jeżeli stan prawny gruntu pod budynkiem nie jest uregulowany lub jeżeli spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Zobacz także: Obowiązki właścicieli lokali spółdzielni mieszkaniowej

Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu (ustalone ustawowo preferencyjnie nisko na 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę), oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

Na podobnych zasadach, na pisemne żądanie osób którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu, spółdzielnia jest obowiązana przenieść na te osoby ułamkowy udział we współwłasności tego garażu, przy zachowaniu zasady (jeżeli statut spółdzielni nie stanowi inaczej) że udziały przypadające na każde miejsce postojowe są równe.

Zobacz także: Przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej

Art. 42 i 43 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zawierają przepisy dotyczące sposobu określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości, czyli formalnego określenia co jest wyodrębnianym na własność lokalem w celu umożliwienia przeniesienia jego własności.
Zgodnie z Art. 42 od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa ma 24 miesiące na określenie przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w danej nieruchomości.

Określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, która powinna określać:
• oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do tego budynku, w którym ustanawia się odrębną własność lokali;
• rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje;
• wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu,
• oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali,
• przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z tytułu: (I) kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami oraz (II) dokonanego na podstawie odrębnych przepisów przejściowego wykupienia ze środków budżetu państwa odsetek wraz z oprocentowaniem tych odsetek.

Zobacz także: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – zakres i właściwości

Takie uchwały zarządu spółdzielni, od dnia wejścia w życie stanowią podstawę oznaczania lokali i przypadających na każdy lokal udziałów w nieruchomości wspólnej przy zawieraniu umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali na rzecz osób którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub spółdzielni mieszkaniowej oraz o przeniesieniu własności tych lokali przez spółdzielnię na rzecz członków spółdzielni lub innych osób.
Zarząd musi podjąć decyzje o przyjęciu metody określenia powierzchni użytkowej lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych w danej nieruchomości, a także o samej przynależności do lokalu, jako jego części składowych, pomieszczeń przynależnych.

Zobacz także: Kupno mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej

Projekty uchwał zarządu muszą zostać wyłożone na co najmniej 14 dni do wglądu w lokalu siedziby spółdzielni, po pisemnym, wysłanym z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, imiennym powiadomieniu o terminie i miejscu wyłożenia projektów uchwał do wglądu tych osób, których te projekty uchwał dotyczą i którym przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali. Osobom tym przysługuje prawo przedstawiania pisemnych wniosków dotyczących zmian tego projektu, które zarząd obowiązany jest rozpatrzyć powiadamiając następnie osoby składające takie wnioski. Osobom tym przysługuje następnie prawo zaskarżenia uchwały zarządu spółdzielni do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza ich interes prawny lub uprawnienia.

W przypadku wniosków złożonych od dnia 31 lipca 2007 roku do dnia 29 grudnia 2009 roku, spółdzielnia jest obowiązana, po spełnieniu warunków z Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu dotychczasowym, do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu w terminie do dnia 30 czerwca 2010 roku.

Zobacz też serwis: Nieruchomości