REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kredyt mieszkaniowy brany pod koniec 2020 roku - jak nie popełnić błędu?

Kredyt mieszkaniowy brany pod koniec 2020 roku - jak nie popełnić błędu?
Kredyt mieszkaniowy brany pod koniec 2020 roku - jak nie popełnić błędu?

REKLAMA

REKLAMA

Kredyty mieszkaniowe (hipoteczne) w 2020 roku są najtańsze w historii, a mimo to banki dużo na nich zarabiają. Co powinni wiedzieć kredytobiorcy, którzy chcą wziąć kredyt mieszkaniowy pod koniec 2020 roku? Czy warto wybrać kredyt ze stałą ratą i stałą stopą procentową? Czy opłacalny jest kredyt z ratami malejącymi? Eksperci radzą też kredytobiorcom rozważenie opcji refinansowania, wzięcie nieco mniejszego kredytu niż pozwala aktualna zdolność kredytowa i oszczędzanie w PPK.

Kredyty mieszkaniowe pod koniec 2020 roku

Aktualne warunki zaciągania kredytów mieszkaniowych nie przypominają tych z początku roku. Banki stawiają wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego czy stabilności dochodów kredytobiorcy. Przez kilka miesięcy marże, a więc to co bank na kredycie zarabia, wynosiły nawet około 3%. Ostatnim razem z taką anomalią mieliśmy do czynienia ponad 10 lat temu. Całe szczęście bankowe apetyty trochę zmalały i marże są na dobrej drodze do normalności. Podobnie dzieje się z innymi wymaganiami, które banki gwałtownie wprowadzały wiosną.

Z drugiej strony działania Rady Polityki Pieniężnej powodują, że kredyty są najtańsze w historii, a banki kuszą dobrze zarabiających kredytobiorców wysoką zdolnością kredytową. Te niestandardowe warunki powodują, że tym bardziej warto zastanowić się nad posunięciami, które dotychczas nad Wisłą nie należały do popularnych.

REKLAMA

Czy warto wybrać kredyt ze stałą ratą i stałą stopą procentową?

REKLAMA

Zgodnie z danymi zebranymi przez bank centralny przeciętny kredyt mieszkaniowy udzielony we wrześniu 2020  roku był oprocentowany na 3% w skali roku. Mamy dziś do czynienia z najtańszymi kredytami hipotecznymi w historii. Warto więc rozważyć dziś zamrożenie tego niskiego oprocentowania na dłuższy czas. Jak to zrobić? Można zaciągnąć kredyt ze stałą stopą procentową. Ta w Polsce dotychczas niemal nie występowała, ale dziś coraz więcej banków oferuje kredyty, w przypadku których przynajmniej w trakcie 5 pierwszych lat spłaty znamy z góry wysokość rat. Potem – po 5 latach – albo ustalamy z bankiem nowe warunki dalszej spłaty opartej o stałą stopę, albo przechodzimy na spłatę w dobrze znanym w Polsce systemie rat zmiennych.

Dla porządku wyjaśnijmy tę różnicę. Idąc dziś do banku po kredyt hipoteczny przede wszystkim dostaniemy ofertę długu, w przypadku którego wysokość raty zależna będzie od stawki WIBOR, czyli aktualnego kosztu po jakim banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze. W praktyce znaczy to, że pewni możemy być co najwyżej wysokości pierwszej raty zaciąganego długu. Potem może ona wyraźnie się zmieniać wobec przedstawionego przez bank harmonogramu, a o tych zmianach decydować będą przede wszystkim poczynania Rady Polityki Pieniężnej. Teraz większość osób stan taki cieszy, bo przez ostatnie lata koszt pieniądza w Polsce malał. Kiedyś sytuacja może się jednak odwrócić. Przy czym warto dodać, że dzisiejsze prognozy sugerują, że na poważniejsze zmiany przyjdzie nam jeszcze poczekać wiele lat.

Problem z kredytami ze stałym oprocentowaniem jest taki, że nie mamy pojęcia ile będą kosztowały kredyty w momencie, w którym zakończy nam się okres stałego oprocentowania. Może się okazać, że będzie to zarówno optymalny okres tanich kredytów jak i najgorszy z możliwych momentów, w którym długi hipoteczne będą bardzo drogie. Nie mamy na to wpływu. Ponadto oprocentowanie kredytu ze stałą stopą jest wyższe niż ze stopą zmienną, bo niejako płacimy za gwarancję tego, że rata przez kilka lat nam się nie zmieni. Dziś ta różnica w polskich bankach to przeważnie od 0,3 do 0,7 pkt. proc. W praktyce oznacza to ratę 30-letniego kredytu o 20-30 złotych miesięcznie wyższą w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tysięcy złotych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy opłacalny jest kredyt z ratami malejącymi?

REKLAMA

Jeśli kredyt ze stałym oprocentowaniem nas nie przekonuje, to rozwiązaniem, które dziś warto rozważyć, jest znowu mało w Polsce popularny, system rat malejących. W jego przypadku na początku mamy wyższą ratę i przez to niższą zdolność kredytową, ale szybciej spłacamy pożyczony kapitał przez co nasza rata powinna z miesiąca na miesiąc spadać dając nam z czasem coraz lepsze przygotowanie na mające nadejść w bliżej nieokreślonej przyszłości podwyżki stóp procentowych.

Aby wszystko dobrze wytłumaczyć zróbmy jednak krok wstecz i znowu zacznijmy od początku. W praktyce mało osób zastanawia się bowiem nad schematem spłat, czyli wyborem pomiędzy ratami równymi i malejącymi. W praktyce jest tak, że w ratach równych na początku spłacamy mniej kapitału, a w malejących szybciej pozbywamy się długu. Raty równe są najpopularniejsze. Zwolennicy spiskowych teorii uznaliby, że to dlatego, że banki na nich więcej zarabiają. Co do zasady jest to prawda, ale też przy racie równej mamy wyższą zdolność kredytową.

Warto dodać, że nazwa „raty równe” może być trochę myląca. W tym systemie spłat bank oblicza raty w taki sposób, aby co miesiąc obciążać nas taką samą spłatą - ale uwaga - przy założeniu, że oprocentowanie się nie zmieni. Niestety, jak już ustaliliśmy, w większości przypadków jest to założenie utopijne, bo prawie wszystkie kredyty mieszkaniowe w Polsce są udzielane ze zmienną stopą procentową, a nie stałą. Ich koszt fluktuuje zgodnie ze zmianą kosztu pieniądza w gospodarce – głównie w związku ze zmianami poziomu stop procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Nie oznacza to więc, że jeśli wybierzemy raty równe, to co miesiąc oddawać będziemy do banku tyle samo pieniędzy. Raty w systemie rat równych byłyby faktycznie takie same tylko wtedy, gdyby oprocentowanie się nie zmieniało.

W przypadku kredytu z ratą malejącą też bardzo ważne jest to co robi Rada Polityki Pieniężnej. Jeśli ta zdecydowałaby się podnieść stopy procentowe, to i rata by nam wzrosła. Odłóżmy to jednak na chwilę na bok. Załóżmy, że świat jest idealny i stopy procentowe są stałe. Mechanizm raty malejącej polega na tym, że umawiamy się z bankiem, że cały pożyczony kapitał dzielimy na liczbę miesięcy, na które zaciągamy kredyt, i w ten sposób wyjdzie nam ile kapitału co miesiąc będziemy oddawać. Do tego doliczyć trzeba oczywiście też comiesięczne odsetki. To powoduje, że na początku spłacamy nasze zobowiązanie szybciej niż w popularnym w Polsce systemie rat równych, w którym na początku dominują odsetki. W przypadku raty malejącej od coraz mniejszego kapitału oddajemy coraz mniejsze odsetki, przez co rata z miesiąca na miesiąc spada. I tak po 2-3 latach spadłaby ona na tyle, że pojedyncza podwyżka stóp procentowych nie spowodowałaby wzrostu raty powyżej stanu z początku spłaty długu. Ponadto, spłacając kredyt w systemie raty malejącej – jeśli zajdzie taka potrzeba – możemy z bankiem negocjować przejście na ratę równą ograniczając w ten sposób wysokość comiesięcznych wydatków.

Ponadto – tak jak wspomnieliśmy - raty równe są rozwiązaniem droższym niż raty malejące. Przykład? Zadłużając się na 100 tys. zł i 30 lat musimy się liczyć z sumą odsetek przez cały okres kredytowania na poziomie prawie 51,8 tys. zł. W przypadku raty malejącej odsetki topnieją do 45,1 tys. zł. W tych symulacjach przyjęliśmy oprocentowanie długu na niezmiennym poziomie 3%. W naszym przypadku oszczędność to 6,7 tysięcy złotych, ale oczywiście byłaby ona wyższa przy wyższym oprocentowaniu kredytu.

Aby jednak skorzystać z dobrodziejstw raty malejącej trzeba zdobyć się na dodatkowe wyrzeczenia i posiadać wyższą zdolność kredytową (w naszym przykładzie o 10-20%). W tym systemie spłat trzeba się bowiem przygotować na wyższe miesięczne raty w pierwszym okresie kredytowania. W naszym przykładzie rata w systemie rat malejących spada z poziomu 528 zł miesięcznie do 278 zł miesięcznie, podczas gdy w systemie rat równych jest to przez cały czas niecałe 422 złotych miesięcznie.

Rozważ wymianę kredytu na tańszy po 3 latach (refinansowanie)

W związku natomiast z tym, że banki udzielają dziś kredytów z relatywnie wysoką marżą, to osoba, która obecnie zaciąga kredyt mieszkaniowy, powinna w perspektywie 3 lat rozważyć refinansowanie, czyli zamianę obecnie zaciąganego długu na nowy. Dlaczego dopiero za 3 lata? Powodem jest brak opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu po takim właśnie czasie, co wprost wynika z ustawy o kredycie hipotecznym.

Oczywiście nie należy decyzji podejmować pochopnie. Trzeba zwrócić uwagę nie tylko na poziom marży, ale też wszystkie dodatkowe opłaty ze szczególnym uwzględnieniem tych za udzielenie nowego - potencjalnie tańszego – kredytu. Niższa marża musi nam te dodatkowe koszty dość szybko zrekompensować. Jeśli trwać to będzie za długo, warto poczekać na lepszą ofertę.

Nie wykorzystuj całej zdolności kredytowej - nie zadłużaj się "pod korek"

I choć jest to truizm, to oczywiście warto jak zawsze przypominać, że ryzykownym posunięciem jest wykorzystanie oferowanej przez banki zdolności kredytowej do granic możliwości. Powód jest prozaiczny. Choć dziś prognozy sugerują, że stopy procentowe jeszcze długo będą niskie, a do stanu sprzed epidemii wrócimy dopiero w okolicach 2030 roku, to zawsze warto przygotować się na mniej optymistyczny scenariusz.

Podniesienie stóp procentowych do stanu sprzed epidemii oznaczałoby relatywnie niewielkie podniesienie raty. Załóżmy, że zaciągamy kredyt na 30 lat i 300 tys. złotych. Obecnie kosztuje nas on około 1260 zł miesięcznie. Przed epidemią byłoby to około 1520 złotych. Gorzej jeśli stopy wróciłyby do stanu z 2012 roku. To oznaczałby już bowiem ratę na poziomie 2140 złotych co miesiąc.

Na pierwsze mieszkanie można wydać oszczędności z PPK

Od początku epidemii problemem dla osób myślących o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego jest wyższy wymagany wkład własny. Jest to przestrzeń do działania dla rządu. Zauważyli to Nowozelandczycy pozwalając na zakup relatywnie taniej nieruchomości z 5-proc. wkładem własnym i wsparciem rządowej gwarancji. Podobną zapowiedź wygłosił też brytyjski premier. Już dziś wiemy, że w kwietniu dla osób kupujących pierwsze mieszkanie dostępne będą preferencyjne pożyczki. Aby kupić nieruchomość wystarczy wtedy zdolność kredytowa i 5% ceny nieruchomości w gotówce. Wypowiedzi Borisa Johnsona sugerują, że planowane są tu dodatkowe ułatwienia lub gwarancje. Na szczegóły wciąż czekamy.

W Polsce rząd cały czas prowadzi jeszcze pracę nad propozycjami dla rynku mieszkaniowego. W parlamencie procedowana jest póki co społeczna część pakietu mieszkaniowego (dofinansowanie do budownictwa komunalnego i społecznego, remontów tego zasobu czy dopłat do najmu). Wciąż czekamy na szczegóły części komercyjnej pakietu mieszkaniowego.

Póki co jedynymi rozwiązaniami dla osób, które chciałyby skompletować wymagany przez banki wkład własny jest system książeczek mieszkaniowych oraz raczkujące wciąż PPK. W pierwszym przypadku jeśli ktoś ma taką książeczkę, albo może taką od kogoś z rodziny dostać (na zasadzie cesji), to może zainkasować kilkanaście tysięcy złotych premii gwarancyjnej.

Wciąż świeżym rozwiązaniem zaproponowanym przez rząd jest też możliwość wykorzystania do zakupu nieruchomości pieniędzy z PPK. Póki co środki na nich zgromadzone nie są zbyt pokaźne, ale z czasem będzie ich tam coraz więcej. Dlatego warto pamiętać, że zgodnie z prawem przy zakupie pierwszej w życiu nieruchomości można wykorzystać na ten cel wszystkie pieniądze z PPK. Niestety później trzeba je zwrócić, ale mamy na to 15 lat. Ten mechanizm jest też nikłym pocieszenie dla osób młodych, które będąc na początku drogi zawodowej i tak nigdy nie będą miały zgromadzonego pokaźnego kapitału na PPK, o ile w ogóle jakieś pieniądze będą tam miały – zważywszy na to, że młodzi bardzo często pracują na „śmieciówkach” lub samozatrudnieniu.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: HRE Investments

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kredytu zero procent nie będzie, inwestorzy na warszawskiej GPW są przekonani, że programu #naStart nie uda się wprowadzić

Początek tygodnia przyniósł niespotykany od dawna spadek notowań akcji spółek deweloperskich na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Wyjaśnienie jest proste: w trakcie weekendu w sprawie programu kredyt #naStart wypowiedział się Szymon Hołownia, zapowiadając, że Polska 2050 nie poprze tego projektu. Tym samym szanse na wprowadzenie go w znanym nam kształcie zaczynają spadać.

Czy kredyt na Start będzie realnym wsparciem przy zakupie mieszkania?

Ostateczne szczegóły i data wprowadzenia nowego rządowego programu wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie nie są jeszcze znane. Przewidywane ograniczenia dotyczące dochodów odbiorców i cen nabywanych mieszkań mogą jednak wykluczyć wielu zainteresowanych. Jak dużym wsparciem przy zakupie mieszkań okaże się kredyt Na Start?

Zarezerwuj mieszkanie u dewelopera, ale umowę podpisz nie wcześniej niż w lipcu. Dlaczego?

Od lipca 2024 r. każdy, kto podpisze z deweloperem umowę na zakup mieszkania, zostanie objęty ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. W pełni bezpieczny jest wtedy zakup nawet przysłowiowej dziury w ziemi. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że korzyści jest więcej.

Ceny prądu na pewno wzrosną w 2024 roku. Jest sposób na złagodzenie podwyżek. Już tego lata można z niego skorzystać

W najbliższych miesiącach ceny prądu najprawdopodobniej wzrosną. Już w zeszłym roku cena energii dla gospodarstw domowych była wyższa o 7,5% względem 2022 roku i wynosiła około 0,78 zł za kWh. Tak wynika z danych Urzędu Regulacji Energetyki. Niemal pewnie jest, że i w 2024 roku odbiorców czekają kolejne podwyżki. Uchronić się przed nimi można na różne sposoby, między innymi wprowadzając świadome oszczędności w zużyciu energii. Jednym ze sposobów wdrożenia takich działań jest inwestycja w rozwiązania inteligentnego domu. 

REKLAMA

Ceny mieszkań 2024. Coraz mniejsza oferta mieszkań na kredyt dla przeciętnie zarabiających

Czy przeciętnie zarabiający młodzi ludzie mieszkający w największych miastach Polski mogą sobie jeszcze pozwolić na zakup mieszkania za kredyt? Eksperci portali Rankomat.pl i RynekPierwotny.pl sprawdzili pod tym kątem ofertę banków i firm deweloperskich.

Polacy pożyczyli prawie 27 mld zł na mieszkania

W pierwszym kwartale bieżącego roku wartość kredytów mieszkaniowych wzrosła do 26 mld 876 mln zł, co stanowi wzrost o 259,67 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału poprzedniego roku - informuje Związek Banków Polskich w raporcie AMRON-SARFiN.

Jak zrobić kompostownik? – Drewniany kompostownik krok po kroku

Przydomowy kompostownik to ekologiczne rozwiązanie, które może zapewnić Ci mnóstwo korzyści. Ułatwia utylizację odpadów organicznych i pozwala na produkcję naturalnego nawozu. 

W kwietniu kredyty hipoteczne znów mniej dostępne, średnia krajowa rośnie, a nawet małe mieszkanie kupić jest coraz trudniej

W kwietniu banki znów zaostrzyły kryteria ustalania zdolności kredytowej osób ubiegających się o kredyty hipoteczne. Nie zniwelował tego kolejny znaczący wzrost średniej krajowej. Na dodatek ceny metra kwadratowego nie przestają rosnąć, maleje za to oferta dostępnych mieszkań.

 

REKLAMA

Mieszkania oddane do użytku, w budowie i pozwolenia na budowę. Najnowsze dane GUS o budownictwie

Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, w kwietniu bieżącego roku oddano do użytkowania łącznie 15,9 tys. mieszkań. To oznacza spadek o 23,7% w porównaniu do tego samego okresu w poprzednim roku. Szczególnie dotknięte tym spadkiem było budownictwo indywidualne, które zanotowało aż 45,2% spadek rok do roku.

Zasiedzenie nie wykluczy słonego rachunku?

Zasiedzenie to instytucja prawna, której zastosowanie w praktyce generuje wiele pytań. Obecne przepisy dotyczące zasiedzenia obowiązują od połowy lat 60. minionego wieku. Nie dziwi zatem fakt, że przez tak długi czas ukształtowało się bogate orzecznictwo. Co więcej, systematycznie się ono powiększa. Przykładem może być niedawna, ważna uchwała Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2024 roku. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl, którzy regularnie komentują ważne orzeczenia dotyczące prawa nieruchomości, postanowili wyjaśnić, jakie znaczenie ma kwietniowa uchwała SN. Wydaje się ona bardzo ciekawa ze względu na tezy sprzeczne z wcześniejszą argumentacją Sądu Najwyższego. 

REKLAMA