REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kredyt mieszkaniowy brany pod koniec 2020 roku - jak nie popełnić błędu?

Kredyt mieszkaniowy brany pod koniec 2020 roku - jak nie popełnić błędu?
Kredyt mieszkaniowy brany pod koniec 2020 roku - jak nie popełnić błędu?

REKLAMA

REKLAMA

Kredyty mieszkaniowe (hipoteczne) w 2020 roku są najtańsze w historii, a mimo to banki dużo na nich zarabiają. Co powinni wiedzieć kredytobiorcy, którzy chcą wziąć kredyt mieszkaniowy pod koniec 2020 roku? Czy warto wybrać kredyt ze stałą ratą i stałą stopą procentową? Czy opłacalny jest kredyt z ratami malejącymi? Eksperci radzą też kredytobiorcom rozważenie opcji refinansowania, wzięcie nieco mniejszego kredytu niż pozwala aktualna zdolność kredytowa i oszczędzanie w PPK.

Kredyty mieszkaniowe pod koniec 2020 roku

Aktualne warunki zaciągania kredytów mieszkaniowych nie przypominają tych z początku roku. Banki stawiają wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego czy stabilności dochodów kredytobiorcy. Przez kilka miesięcy marże, a więc to co bank na kredycie zarabia, wynosiły nawet około 3%. Ostatnim razem z taką anomalią mieliśmy do czynienia ponad 10 lat temu. Całe szczęście bankowe apetyty trochę zmalały i marże są na dobrej drodze do normalności. Podobnie dzieje się z innymi wymaganiami, które banki gwałtownie wprowadzały wiosną.

Z drugiej strony działania Rady Polityki Pieniężnej powodują, że kredyty są najtańsze w historii, a banki kuszą dobrze zarabiających kredytobiorców wysoką zdolnością kredytową. Te niestandardowe warunki powodują, że tym bardziej warto zastanowić się nad posunięciami, które dotychczas nad Wisłą nie należały do popularnych.

REKLAMA

Czy warto wybrać kredyt ze stałą ratą i stałą stopą procentową?

REKLAMA

Zgodnie z danymi zebranymi przez bank centralny przeciętny kredyt mieszkaniowy udzielony we wrześniu 2020  roku był oprocentowany na 3% w skali roku. Mamy dziś do czynienia z najtańszymi kredytami hipotecznymi w historii. Warto więc rozważyć dziś zamrożenie tego niskiego oprocentowania na dłuższy czas. Jak to zrobić? Można zaciągnąć kredyt ze stałą stopą procentową. Ta w Polsce dotychczas niemal nie występowała, ale dziś coraz więcej banków oferuje kredyty, w przypadku których przynajmniej w trakcie 5 pierwszych lat spłaty znamy z góry wysokość rat. Potem – po 5 latach – albo ustalamy z bankiem nowe warunki dalszej spłaty opartej o stałą stopę, albo przechodzimy na spłatę w dobrze znanym w Polsce systemie rat zmiennych.

Dla porządku wyjaśnijmy tę różnicę. Idąc dziś do banku po kredyt hipoteczny przede wszystkim dostaniemy ofertę długu, w przypadku którego wysokość raty zależna będzie od stawki WIBOR, czyli aktualnego kosztu po jakim banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze. W praktyce znaczy to, że pewni możemy być co najwyżej wysokości pierwszej raty zaciąganego długu. Potem może ona wyraźnie się zmieniać wobec przedstawionego przez bank harmonogramu, a o tych zmianach decydować będą przede wszystkim poczynania Rady Polityki Pieniężnej. Teraz większość osób stan taki cieszy, bo przez ostatnie lata koszt pieniądza w Polsce malał. Kiedyś sytuacja może się jednak odwrócić. Przy czym warto dodać, że dzisiejsze prognozy sugerują, że na poważniejsze zmiany przyjdzie nam jeszcze poczekać wiele lat.

Problem z kredytami ze stałym oprocentowaniem jest taki, że nie mamy pojęcia ile będą kosztowały kredyty w momencie, w którym zakończy nam się okres stałego oprocentowania. Może się okazać, że będzie to zarówno optymalny okres tanich kredytów jak i najgorszy z możliwych momentów, w którym długi hipoteczne będą bardzo drogie. Nie mamy na to wpływu. Ponadto oprocentowanie kredytu ze stałą stopą jest wyższe niż ze stopą zmienną, bo niejako płacimy za gwarancję tego, że rata przez kilka lat nam się nie zmieni. Dziś ta różnica w polskich bankach to przeważnie od 0,3 do 0,7 pkt. proc. W praktyce oznacza to ratę 30-letniego kredytu o 20-30 złotych miesięcznie wyższą w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tysięcy złotych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy opłacalny jest kredyt z ratami malejącymi?

REKLAMA

Jeśli kredyt ze stałym oprocentowaniem nas nie przekonuje, to rozwiązaniem, które dziś warto rozważyć, jest znowu mało w Polsce popularny, system rat malejących. W jego przypadku na początku mamy wyższą ratę i przez to niższą zdolność kredytową, ale szybciej spłacamy pożyczony kapitał przez co nasza rata powinna z miesiąca na miesiąc spadać dając nam z czasem coraz lepsze przygotowanie na mające nadejść w bliżej nieokreślonej przyszłości podwyżki stóp procentowych.

Aby wszystko dobrze wytłumaczyć zróbmy jednak krok wstecz i znowu zacznijmy od początku. W praktyce mało osób zastanawia się bowiem nad schematem spłat, czyli wyborem pomiędzy ratami równymi i malejącymi. W praktyce jest tak, że w ratach równych na początku spłacamy mniej kapitału, a w malejących szybciej pozbywamy się długu. Raty równe są najpopularniejsze. Zwolennicy spiskowych teorii uznaliby, że to dlatego, że banki na nich więcej zarabiają. Co do zasady jest to prawda, ale też przy racie równej mamy wyższą zdolność kredytową.

Warto dodać, że nazwa „raty równe” może być trochę myląca. W tym systemie spłat bank oblicza raty w taki sposób, aby co miesiąc obciążać nas taką samą spłatą - ale uwaga - przy założeniu, że oprocentowanie się nie zmieni. Niestety, jak już ustaliliśmy, w większości przypadków jest to założenie utopijne, bo prawie wszystkie kredyty mieszkaniowe w Polsce są udzielane ze zmienną stopą procentową, a nie stałą. Ich koszt fluktuuje zgodnie ze zmianą kosztu pieniądza w gospodarce – głównie w związku ze zmianami poziomu stop procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Nie oznacza to więc, że jeśli wybierzemy raty równe, to co miesiąc oddawać będziemy do banku tyle samo pieniędzy. Raty w systemie rat równych byłyby faktycznie takie same tylko wtedy, gdyby oprocentowanie się nie zmieniało.

W przypadku kredytu z ratą malejącą też bardzo ważne jest to co robi Rada Polityki Pieniężnej. Jeśli ta zdecydowałaby się podnieść stopy procentowe, to i rata by nam wzrosła. Odłóżmy to jednak na chwilę na bok. Załóżmy, że świat jest idealny i stopy procentowe są stałe. Mechanizm raty malejącej polega na tym, że umawiamy się z bankiem, że cały pożyczony kapitał dzielimy na liczbę miesięcy, na które zaciągamy kredyt, i w ten sposób wyjdzie nam ile kapitału co miesiąc będziemy oddawać. Do tego doliczyć trzeba oczywiście też comiesięczne odsetki. To powoduje, że na początku spłacamy nasze zobowiązanie szybciej niż w popularnym w Polsce systemie rat równych, w którym na początku dominują odsetki. W przypadku raty malejącej od coraz mniejszego kapitału oddajemy coraz mniejsze odsetki, przez co rata z miesiąca na miesiąc spada. I tak po 2-3 latach spadłaby ona na tyle, że pojedyncza podwyżka stóp procentowych nie spowodowałaby wzrostu raty powyżej stanu z początku spłaty długu. Ponadto, spłacając kredyt w systemie raty malejącej – jeśli zajdzie taka potrzeba – możemy z bankiem negocjować przejście na ratę równą ograniczając w ten sposób wysokość comiesięcznych wydatków.

Ponadto – tak jak wspomnieliśmy - raty równe są rozwiązaniem droższym niż raty malejące. Przykład? Zadłużając się na 100 tys. zł i 30 lat musimy się liczyć z sumą odsetek przez cały okres kredytowania na poziomie prawie 51,8 tys. zł. W przypadku raty malejącej odsetki topnieją do 45,1 tys. zł. W tych symulacjach przyjęliśmy oprocentowanie długu na niezmiennym poziomie 3%. W naszym przypadku oszczędność to 6,7 tysięcy złotych, ale oczywiście byłaby ona wyższa przy wyższym oprocentowaniu kredytu.

Aby jednak skorzystać z dobrodziejstw raty malejącej trzeba zdobyć się na dodatkowe wyrzeczenia i posiadać wyższą zdolność kredytową (w naszym przykładzie o 10-20%). W tym systemie spłat trzeba się bowiem przygotować na wyższe miesięczne raty w pierwszym okresie kredytowania. W naszym przykładzie rata w systemie rat malejących spada z poziomu 528 zł miesięcznie do 278 zł miesięcznie, podczas gdy w systemie rat równych jest to przez cały czas niecałe 422 złotych miesięcznie.

Rozważ wymianę kredytu na tańszy po 3 latach (refinansowanie)

W związku natomiast z tym, że banki udzielają dziś kredytów z relatywnie wysoką marżą, to osoba, która obecnie zaciąga kredyt mieszkaniowy, powinna w perspektywie 3 lat rozważyć refinansowanie, czyli zamianę obecnie zaciąganego długu na nowy. Dlaczego dopiero za 3 lata? Powodem jest brak opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu po takim właśnie czasie, co wprost wynika z ustawy o kredycie hipotecznym.

Oczywiście nie należy decyzji podejmować pochopnie. Trzeba zwrócić uwagę nie tylko na poziom marży, ale też wszystkie dodatkowe opłaty ze szczególnym uwzględnieniem tych za udzielenie nowego - potencjalnie tańszego – kredytu. Niższa marża musi nam te dodatkowe koszty dość szybko zrekompensować. Jeśli trwać to będzie za długo, warto poczekać na lepszą ofertę.

Nie wykorzystuj całej zdolności kredytowej - nie zadłużaj się "pod korek"

I choć jest to truizm, to oczywiście warto jak zawsze przypominać, że ryzykownym posunięciem jest wykorzystanie oferowanej przez banki zdolności kredytowej do granic możliwości. Powód jest prozaiczny. Choć dziś prognozy sugerują, że stopy procentowe jeszcze długo będą niskie, a do stanu sprzed epidemii wrócimy dopiero w okolicach 2030 roku, to zawsze warto przygotować się na mniej optymistyczny scenariusz.

Podniesienie stóp procentowych do stanu sprzed epidemii oznaczałoby relatywnie niewielkie podniesienie raty. Załóżmy, że zaciągamy kredyt na 30 lat i 300 tys. złotych. Obecnie kosztuje nas on około 1260 zł miesięcznie. Przed epidemią byłoby to około 1520 złotych. Gorzej jeśli stopy wróciłyby do stanu z 2012 roku. To oznaczałby już bowiem ratę na poziomie 2140 złotych co miesiąc.

Na pierwsze mieszkanie można wydać oszczędności z PPK

Od początku epidemii problemem dla osób myślących o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego jest wyższy wymagany wkład własny. Jest to przestrzeń do działania dla rządu. Zauważyli to Nowozelandczycy pozwalając na zakup relatywnie taniej nieruchomości z 5-proc. wkładem własnym i wsparciem rządowej gwarancji. Podobną zapowiedź wygłosił też brytyjski premier. Już dziś wiemy, że w kwietniu dla osób kupujących pierwsze mieszkanie dostępne będą preferencyjne pożyczki. Aby kupić nieruchomość wystarczy wtedy zdolność kredytowa i 5% ceny nieruchomości w gotówce. Wypowiedzi Borisa Johnsona sugerują, że planowane są tu dodatkowe ułatwienia lub gwarancje. Na szczegóły wciąż czekamy.

W Polsce rząd cały czas prowadzi jeszcze pracę nad propozycjami dla rynku mieszkaniowego. W parlamencie procedowana jest póki co społeczna część pakietu mieszkaniowego (dofinansowanie do budownictwa komunalnego i społecznego, remontów tego zasobu czy dopłat do najmu). Wciąż czekamy na szczegóły części komercyjnej pakietu mieszkaniowego.

Póki co jedynymi rozwiązaniami dla osób, które chciałyby skompletować wymagany przez banki wkład własny jest system książeczek mieszkaniowych oraz raczkujące wciąż PPK. W pierwszym przypadku jeśli ktoś ma taką książeczkę, albo może taką od kogoś z rodziny dostać (na zasadzie cesji), to może zainkasować kilkanaście tysięcy złotych premii gwarancyjnej.

Wciąż świeżym rozwiązaniem zaproponowanym przez rząd jest też możliwość wykorzystania do zakupu nieruchomości pieniędzy z PPK. Póki co środki na nich zgromadzone nie są zbyt pokaźne, ale z czasem będzie ich tam coraz więcej. Dlatego warto pamiętać, że zgodnie z prawem przy zakupie pierwszej w życiu nieruchomości można wykorzystać na ten cel wszystkie pieniądze z PPK. Niestety później trzeba je zwrócić, ale mamy na to 15 lat. Ten mechanizm jest też nikłym pocieszenie dla osób młodych, które będąc na początku drogi zawodowej i tak nigdy nie będą miały zgromadzonego pokaźnego kapitału na PPK, o ile w ogóle jakieś pieniądze będą tam miały – zważywszy na to, że młodzi bardzo często pracują na „śmieciówkach” lub samozatrudnieniu.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Źródło: HRE Investments

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rząd ogłosił nowy program dopłat do zakupu mieszkania - Pierwsze klucze: kto dostanie, ile na jakich zasadach. Deweloperzy tym razem nie skorzystają z publicznych pieniędzy

Rząd ogłosił w czwartek 13 lutego 2025 roku nowy program mieszkaniowy: Klucz do mieszkania. Kto teraz może liczyć na wsparcie przy zakupie mieszkania i na jakich zasadach w ramach programu Pierwsze klucze.

Nowy rządowy program wsparcia "Klucz do mieszkania". Nie będzie możliwości kupna mieszkania od flipera

Minister rozwoju Krzysztof Paszyk poinformował o nowym rządowym programie "Klucz do mieszkania". Zakłada on wsparcie dla zakupu mieszkania tylko z rynku wtórnego oraz zakup domów z rynku wtórnego, lub działki i budowy domu metodą gospodarczą.

Co kiedy siać? Kalendarz ogrodnika

Niedługo rozpocznie się astronomiczna i kalendarzowa wiosna. Już w tym momencie warto zapoznać się z kalendarzem siewu do gruntu poszczególnych warzyw siew poszczególnych warzyw do gruntu. Niektóre z nich przykryte folią mogą zostać zasiane jeszcze w lutym. Inne zaś będzie można siać dopiero gdy zrobi się cieplej.

Nowość! Mieszkania potanieją bo będą jawne ceny nieruchomości w ofertach, jak obowiązkowo jawne wynagrodzenia

Nadchodzą zmiany na rynku nieruchomości: Według jednej z szykowanych zmian w prawie, deweloperzy mogą wkrótce zostać zobowiązani do publicznego ujawniania cen oferowanych mieszkań. Czy to zahamuje silny wzrost cen mieszkań i domów notowany od dłuższego czasu?

REKLAMA

Czy z powodu tańszych kredytów sprzedaż mieszkań wzrosła?

Czy z powodu tańszych kredytów sprzedaż mieszkań wzrosła? Czy jest więcej chętnych na własne M? Jakie nastroje można zaobserwować na rynku?

Rok 2024 na rynku nieruchomości

Rok 2024 na rynku nieruchomości. W minionym roku na rynku mieszkaniowym nastąpiło wiele ciekawych zmian. Wpłynęło to na nowe kierunki rozwoju i trendy inwestycyjne.

Luty w ogrodzie. Kalendarz ogrodnika [10 ZADAŃ]

W lutym powoli czujemy zbliżającą się wiosnę. Zaczyna docierać przez chmury coraz więcej słońca. Ptaki zaznaczają swoją obecność śpiewem, a przez ziemię przeciskają się pierwsze zielone pędy, np. rabarbaru czy krokusów. Jakie prace wykonuje się w lutym w ogrodzie? Oto kalendarz ogrodnika.

Potrzeby demograficzne się zmieniają. Czy deweloperzy nadążają za nimi?

Zmieniają się potrzeby demograficzne, co sprawia, że deweloperzy muszą zastosować nowe podejście do projektowania osiedli i mieszkań. Na co trzeba zwracać szczególną uwagę?

REKLAMA

Dlaczego mieszkania są drogie, mimo, że budujemy ich coraz więcej? [WYWIAD]

Dlaczego mieszkania są drogie, mimo, że budujemy ich coraz więcej? Jak zbić szalone ceny na rynku nieruchomości? Co się stanie z cenami na rynku mieszkaniowym po zakończeniu wojny na Ukrainie? Gościem Infor.pl jest Kamil Fejfer, dziennikarz ekonomiczny, związany z kanałem Ekonomia i Cała Reszta.

Teraz kontrole w mieszkaniach i domach, kto naruszył umowę Czyste Powietrze, ten zwraca dotację z odsetkami za pięć lat wstecz

Zatrzymali program Czyste Powietrze i ruszyli ze zmasowanymi kontrolami. Jedno i drugie - bo nadużycia przekroczyły niewyobrażalny poziom. Ale kto oszukiwał bardziej: firmy korzystające z luk czy gospodarstwa domowe chcące rozwiązać problem kopciuchów czy nieszczelnych okien. A skutki kontroli mogą być dla budżetów domowych bardzo dotkliwe.

REKLAMA