REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kredyt hipoteczny - co może być wkładem własnym?

Kredyt hipoteczny - co może być wkładem własnym?
Kredyt hipoteczny - co może być wkładem własnym?
fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Wkład własny jest wymagany przez banki przy każdym kredycie hipotecznym (mieszkaniowym). Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wymaga przy kredytach hipotecznych (zabezpieczonych na domach lub mieszkaniach) aby kredytobiorca miał wkład własny w wysokości co najmniej 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Warto wiedzieć, że własny to nie tylko gotówka. Za wkład własny może zostać uznana wartość działki, kupione wcześniej materiały, oszczędności emerytalne, papiery wartościowe czy pieniądze ze sprzedaży mieszkania. Odpowiedni wkład własny jest niezbędny do tego, aby bank przyjął do analizy wniosek o kredyt hipoteczny.

Wkład własny to warunek konieczny, aby ubiegać się o kredyt mieszkaniowy. Chodzi po prostu o to, że żeby kupić mieszkanie zadłużając się w banku, trzeba posiadać w gotówce co najmniej 10-20%  wartości lokalu. Dopiero osoby, które dały radę uzbierać taki kapitał, będą mogły zawnioskować o finansowanie. Nie jest jednak tak, że cały wkład własny musi być wniesiony w formie gotówki na etapie składania wniosku kredytowego. Czasem można to zrobić później lub udowodnić to, że część kosztów budowy domu już ponieśliśmy.

REKLAMA

Nie wszyscy wymagają 20% wkładu własnego

REKLAMA

Osoby, które nieruchomość kupić muszą, ale nie mają piątej części ceny mieszkania w gotówce, przede wszystkim powinny poszukać najpierw ofert banków, które zgodziłyby się udzielić kredytu z niższym wkładem własnym. Na przykład w październiku 2020 roku, choć większość instytucji przyjmowało wnioski kredytowe tylko od osób posiadających 20% wkładu własnego, to Pekao akceptowało 15% wkładu, a Alior, mBank, Santander, Millennium czy Credit Agricole zadowalały się wkładem na poziomie 10% ceny nieruchomości. Niestety oferta kredytów z 10-proc. wkładem własnym była limitowana. Były to np. oferty skierowane do dotychczasowych klientów banku, osób o ponadprzeciętnych dochodach czy takich, które chcą kupić relatywnie łatwo zbywalną nieruchomość – np. małe, tanie mieszkanie w dużym mieście. Takie nieruchomości są z punktu widzenia banku stanowią lepsze zabezpieczenie hipotecznego długu.

Przy okazji warto pamiętać, że jeśli nie mamy wkładu własnego na poziomie 20% (wymagane Rekomendacją S KNF), to bank, który zgodzi się udzielić nam kredytu z 10-proc. wkładem własnym, ubezpieczy brakującą kwotę. To generuje dodatkowy koszt, który jest zaszyty w kosztach kredytu. Trzeba się więc spodziewać, że kredyt z niższym wkładem będzie droższy.

Wkład, to nie musi być tylko gotówka

REKLAMA

Załóżmy jednak, że poszukiwania instytucji z pasującą do nas ofertą mamy już za sobą i nie rozwiązało to naszego problemu braku wystarczającej ilości żywej gotówki. W takim przypadku w najlepszym położeniu są osoby, które podchodząc do zakupu, co prawda nie posiadają środków na rachunku, ale mają inny majątek. Przykład? Papiery wartościowe, środki na IKE czy IKZE, a najlepiej obligacje skarbowe. Niestety banki nie wykazują tu nadmiernej elastyczności, ale pojedyncze instytucje mogą się zgodzić na to, aby jako wkład własny (ponad wymagane 10% ceny nieruchomości) zaakceptować zastaw na papierach wartościowych.

Co ciekawe, nawet jeśli bank skorzysta z mechanizmu zastawy na papierach wartościowych, to najpewniej nie zaakceptuje całej kwoty, na którą opiewa nasza inwestycja. W przypadku bardziej ryzykownych papierów wartościowych – np. akcji - spodziewajmy się, że jako wkład własny potraktowane będzie nie więcej niż 50% wartości udziałów. Z drugiej strony zastaw na obligacjach skarbowych – jako gwarantowanych przez Skarb Państwa  - może zostać zaliczony jako wkład własny do 100% wartości papierów.

W większości instytucji mechanizm ten będzie wyglądał jednak tak, że zastaw na papierach wartościowych nie wystarczy i obligacje czy akcje będzie trzeba sprzedać. W praktyce zadziała to tak, że wniosek kredytowy od osoby, która posiada papiery wartościowe, ale nie ma wystarczającego wkładu własnego w gotówce, zostanie przyjęty i będzie procesowany. Pojawi się jednak dodatkowy warunek do wypłaty kredytu. Chodzi o to, że zanim bank wypłaci nam środki, trzeba będzie zamienić papiery wartościowe na gotówkę. Nawet jednak w tym przypadku plusem będzie dodatkowy czas na spokojną sprzedaż akcji czy wyjście z inwestycji w obligacje.

Wystarczą środki z mieszkania przeznaczonego na sprzedaż

Podobnie sytuacja wygląda, gdy z pomocą kredytu kupujemy np. większe mieszkanie, a starego chcemy się pozbyć. Jeśli do sprzedaży jeszcze nie doszło, to wciąż mamy tylko obietnicę uzyskania środków. Bankom powinno to wystarczyć na etapie procesowania wniosku kredytowego. Chodzi o to, że deklaracja chęci sprzedaży nieruchomości powinna skutkować zaliczeniem na poczet wkładu własnego pieniędzy z przyszłej sprzedaży starego mieszkania, ale też np. domu lub działki. Co ciekawe, jeśli dysponujemy już umową przedwstępną sprzedaży, to bank uwzględni w procesie kredytowym nawet do 100% ceny uzgodnionej z kupującym. Niższy współczynnik zostanie zastosowany jeśli takiej umowy wciąż nie ma, ale do sprzedania nieruchomości został zatrudniony pośrednik, a jeszcze niższy, gdy sprzedażą będziemy się chcieli dopiero zająć i to samodzielnie. Ale uwaga! Nawet jeśli bank kredytu nam udzieli, to znowu przed faktyczną wypłatą pieniędzy, będzie trzeba spieniężyć nieruchomość, której się pozbywamy, aby zdobyć wkład własny na nową.

Milion kupujących może liczyć na państwową dopłatę

Świetnym rozwiązaniem na zdobycie pieniędzy na wkład własny jest też książeczka mieszkaniowa – szczególnie taka, która została założona do 23 października 1990 roku. Tylko takie książeczki mają bowiem prawo do premii gwarancyjnej, która może opiewać na kilkanaście tysięcy złotych.

Nie masz książeczki? To jeszcze nic straconego. Może się bowiem okazać, że taki archaiczny dokument ma ktoś z rodziny i może ją na nas przepisać (cesja). Jest to o tyle prawdopodobne, że takich książeczek może być jeszcze w polskich domach około milion. 

PPK pomoże kupić mieszkanie

Całkiem nowym rozwiązaniem zaproponowanym przez rząd jest natomiast możliwość wykorzystania do zakupu nieruchomości pieniędzy z PPK. Póki co środki na nich zgromadzone nie są zbyt pokaźne, ale z czasem będzie ich tam coraz więcej. Dlatego warto pamiętać, że zgodnie z prawem przy zakupie pierwszej w życiu nieruchomości można wykorzystać na ten cel wszystkie pieniądze z PPK. Niestety później trzeba je zwrócić, ale mamy na to 15 lat.

Odkładając zawczasu unikamy problemów

Sytuacją idealną jest oczywiście taka, w której zakup nieruchomości planuje się z dużym wyprzedzeniem. Przykład? Jeśli ktoś jest beneficjentem programu 500+, i odkłada te środki co miesiąc od dnia urodzenia dziecka do osiemnastych urodzin, to może zebrać kapitał rzędu 108 tysięcy złotych. A jeśli za te pieniądze będzie jeszcze kupować detaliczne obligacje skarbowe, to może ten kapitał zwiększyć o co najmniej 30-40 tysięcy złotych odsetek. To oczywiście wymaga ponadprzeciętnych dochodów i żelaznej dyscypliny, ale teoretycznie jest możliwe.

Student z preferencyjnym finansowaniem od rządu

Podobnie jest z możliwością jaką daje nam skorzystanie z kredytu studenckiego. Akumulowanie pieniędzy pochodzących z comiesięcznych wypłat przez 5 lat studiów pozwoli otrzymać kapitał rzędu 50 tysięcy złotych plus ewentualne odsetki – jeśli ten nieoprocentowany kredyt będziemy umiejętnie lokować na bezpiecznych depozytach. Plusami tego rozwiązania jest to, że dług taki jest oprocentowany dopiero w okresie spłaty, a i tak odsetki są wtedy ekstremalnie niskie (obecnie 0,055%). Co więcej, kredyt ten trzeba zacząć spłacać dopiero po 2 latach od zakończenia nauki, a do tego okres spłaty jest 2 razy dłuższy niż okres pobierania świadczenia. Gdyby tego było mało, to ponadprzeciętny żak może liczyć na umorzenie nawet połowy otrzymanego kapitału.

Z drugiej strony minusem tego rozwiązania jest fakt, że spłacanie kredytu studenckiego będzie rzutowało na zdolność kredytową – przy miesięcznej racie na poziomie 500 złotych trzeba się liczyć ze spadkiem zdolności kredytowej o około 100-150 tysięcy złotych w obecnych warunkach rynkowych.

Ziemia to także wkład własny

Jeszcze więcej rozwiązań mogą zastosować osoby zadłużające się w celu budowy domu. Czemu? W ich przypadku wkładem własnym może być bowiem ziemia, na której powstanie dom. Nie we wszystkich bankach jest to możliwe, ale warto próbować – szczególnie jeśli z gotówką krucho. Trzeba tylko sprawdzić, czy bank uwzględni nam cenę faktycznie zapłaconą za parcelę czy też jej obecną wartość rynkową. To szczególnie ważne jeśli nieruchomość kupiliśmy wiele lat temu  czy np. została nam podarowana.

Niektóre banki zaliczą nawet materiały i pracę kredytobiorcy

Często zapominamy o kosztach, które ponosimy przy okazji przygotowania inwestycji. Chodzi o koszt projektu, wycenę itd. Te koszty także mogą banki zaliczyć na poczet wkładu własnego. Takie rozwiązania mogą się jednak udać tylko w niektórych instytucjach. No i choć jest to truizm, to oczywiście na potwierdzenie poniesionych kosztów trzeba mieć dokumenty. Raczej rzadkością jest ocenianie na podstawie zdjęć zaawansowania robót i wartości zmagazynowanych materiałów budowlanych na działce. W takim przypadku możliwe jest jednak, że na poczet wkładu własnego zostanie zaliczona praca wykonana przez właściciela.

Rodzina często pomaga w kredytach

Nie jest przy tym tajemnicą, że szczególnie osobom młodym w zdobyciu własnych czterech kątów często pomaga rodzina – poprzez darowiznę gotówki lub ziemi pod budowę domu. W pierwszym przypadku darowizna powinna zostać poprawnie zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy – aby nie była obarczona podatkiem.

Kredyt gotówkowy to zły pomysł

Skoro już o wsparciu ze strony rodziny mowa, to sytuacja, w której rodzice zadłużają się, aby wesprzeć dzieci w zakupie mieszkania jest daleka od ideału. Powód jest prosty – pożyczki gotówkowe są znacznie droższe niż kredyty hipoteczne.

Przy okazji warto przypomnieć, że ubiegając się o kredyt hipoteczny podpisuje się oświadczenie, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu lub pożyczki. Dotyczy to tak samo kredytów zaciąganych w bankach, jak i pieniędzy z funduszu zapomogowo-pożyczkowego w zakładzie pracy. W przypadku wcześniej wspomnianego kredytu studenckiego sprawa nie jest już tak oczywista, bo kredyt taki udzielany jest przeważnie nie tuż przed zakupem mieszkania, ale na wiele lat przed podjęciem decyzji o symbolicznym wejściu w dorosłość.

Sprzedaj niepotrzebne rzeczy

W zebraniu odpowiednich środków może też pomóc pozbycie się zbędnych rzeczy. Ułatwiają to dziś portale aukcyjne, na których pozbyć się można np. niepotrzebnych książek, sprzętu elektronicznego czy kolekcji z dzieciństwa. Podobny ruch można też podpowiedzieć wcześniej wspomnianej rodzinie. Na pewno odgruzowanie domu rodzinnego ze starych sprzętów to lepsze rozwiązanie niż to, aby rodzice zaciągali wcześniej wspomnianą pożyczę, która ma wesprzeć dziecko w zakupie własnych „czterech kątów”.

Z badania przeprowadzonego przez brytyjski bank (Post Office Money) wynika, że co czwarta osoba kupująca tam pierwsze mieszkanie, aby zebrać niezbędne środki, sprzedawała zbędne rzeczy. Dla porównania tylko 15% zapożyczało się u rodziców, a co trzeci badany decydował się na płatne nadgodziny.

Zawsze warto negocjować

Sposobem na spełnienie wymagań odnośnie wkładu własnego są też negocjacje. Chodzi o to, że przy zakupie mieszkania należy mieć w gotówce nie tylko wkład własny, ale też pieniądze potrzebne na pokrycie kosztów transakcyjnych (prowizja pośrednika, prowizja za udzielenie kredytu czy opłaty notarialne), a potem jeszcze na wykończenie mieszkania. Jeśli zaoszczędzimy rezygnując z pomocy pośrednika lub wybierając tańszego notariusza, to zostanie nam więcej pieniędzy na wkład własny.

Jeszcze skuteczniejsze może być przeznaczenie na wkład własny pieniędzy zarezerwowanych na remont i wyposażenie przy jednoczesnym zaciągnięciu większego długu – w taki sposób, aby starczyło na zakup mieszkania i jego wykończenie. Przykład? Możemy zadłużyć się na zakup mieszkania na 250 tys. złotych mając 25 tysięcy na wkład własny i 30 tysięcy na wykończenie. W takim wypadku mamy tylko 10% wkładu własnego. Alternatywnie możemy pożyczyć o 30 tysięcy więcej (na remont), czyli 280 tysięcy, a całą gotówkę (55 tys. zł) przeznaczyć na wkład własny. W takim przypadku bank widzi nas jako klienta z prawie 20-proc. wkładem własnym.

Przy takim rozwiązaniu problemy pojawiają się co najmniej dwa – wymaga to posiadania większej zdolności kredytowej oraz oznacza wyższy koszt, bo przecież pożyczając więcej, będziemy też musieli w przyszłości więcej bankowi oddać.

Rząd może zaproponować gwarancje

Działanie na poziomie wymagań dotyczących wkładu własnego jest ciekawą przestrzenią do interwencji ze strony rządu. Przykładem jest Nowa Zelandia, gdzie działa system gwarancji kredytowych dla osób kupujących pierwsze mieszanie. Tam osobom, które posiadają w gotówce 5% ceny nieruchomości i chcą kupić relatywnie tanie „cztery kąty”, udzielona może zostać gwarancja na brakujące 15% ceny. Oczywiście konieczne jest badanie zdolności kredytowej takiego klienta – jego rzetelności, wysokości osiąganych dochodów i ponoszonych kosztów, ale brak wkładu własnego przestaje być trudnym do przebycia problemem w drodze do własnego miejsca na ziemi. Podobnie mechanizm ten mógłby działać w Polsce. Bez wątpienia taki system gwarancji byłby kilka lub nawet kilkanaście razy bardziej efektywny niż dopłaty do kredytów realizowane w Polsce w latach 2014-18 w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: HRE Investments
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Frankowicze znów triumfują. Co oznacza wyrok TSUE?

    Frankowicze znów mają powody do radości. TUSE w czwartek orzekł, że sądy krajowe mają obowiązek zbadać z urzędu, czy postanowienia umowy mają nieuczciwy charakter i, dokonawszy takiego badania, mają obowiązek wyłączyć stosowanie nieuczciwych warunków umownych tak, aby nie wywierały one skutków wobec konsumenta.

    Bezpieczny Kredyt 2% - czy w 2024 roku nadal będzie można skorzystać z dopłat do kredytu?

    Już od początku lipca 2023 r. osoby zainteresowane zakupem nieruchomości mogą być beneficjentami rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Kilka dni temu Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zwiększeniu środków na Bezpieczny Kredyt 2% o blisko 4,8 mld zł. To wstępne ustalenia, które muszą jeszcze przejść ścieżkę legislacyjną. Jeśli projekt zostanie zatwierdzony, w 2024 roku z programu będzie mogło skorzystać kolejne 35 tys. osób.

    Jaki metraż mają największe mieszkania deweloperskie i ile kosztują?

    Jak duże mieszkania można znaleźć u deweloperów? W których inwestycjach? Ile kosztują? Sprawdzamy!

    Frankowicze nie odpuszczają. Przyszły rok będzie podobny? [KOMENTARZ]

    Według najnowszych statystyk, od początku br. do końca trzeciego kwartału do sądów okręgowych w całym kraju wpłynęło o jedną trzecią więcej spraw frankowych niż rok wcześniej. Skala tak dużego wzrostu jest zrozumiała. Wielu kredytobiorców zachęciła do złożenia pozwu korzystna dla nich decyzja TSUE. Przekonujące były też zwycięskie batalie sądowe innych frankowiczów. Ponadto rosnąca świadomość prawna konsumentów i aktywne działania informacyjne różnych organizacji oraz kancelarii prawnych dały zapalniki do walki w sądach. Skutkiem tego niektóre z nich odnotowały nawet blisko 200-procentowe wzrosty liczby spraw frankowych. A to jeszcze nie koniec dodatnich wyników, choć kolejne skoki mogą być już nieco słabsze. Banki już powinny rozważać bardziej korzystne ugodowe rozwiązania konfliktów.

    REKLAMA

    Wody opadowe to nie problem tylko cenny zasób. Jak zagospodarować je w mieście?

    W obliczu zmian klimatycznych, również Europa staje się coraz bardziej narażona na anomalie pogodowe, takie jak długotrwałe okresy bez opadów lub nawalne deszcze. Te zjawiska wpływają na to jak projektowane są nowe budynki i infrastruktura, a także w jaki sposób modernizowane są istniejące obiekty. Jednym z kluczowych aspektów walki ze zmianami jest odpowiednie zagospodarowanie wód opadowych. Zamiast traktować je jako problem, pora spojrzeć na nie jako na cenny zasób, którego mądre wykorzystanie, uchroni nas przed zagrożeniami wynikającymi ze zmian klimatycznych.

    Dofinansowanie wymiany dachów z azbestu. Nabór wniosków od 15 grudnia 2023 r.

    Od 15 grudnia 2023 r. do 12 stycznia 2024 r. będzie można ubiegać się o wsparcie na wymianę w gospodarstwach rolnych pokryć dachowych wykonanych z materiałów zawierających azbest. Jest to drugi nabór wniosków o taką pomoc finansową realizowany w ramach Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności.

    Czy prawo zmusi rynek do większego nacisku na budynki pasywne?

    Potrzeba termomodernizacji budynków jest faktem, a energooszczędność jest jednym z najważniejszych wyzwań na rynku nieruchomości. Regulacje unijne mają w tym swój duży udział. Jaki jest planowany koszt termomodernizacji w Europie, i kto za to zapłaci? 

    Dłużej niż w Belgii, ale krócej niż na Słowacji. Ile pracujemy na zakup mieszkania?

    Ośmiokrotność rocznych zarobków brutto - tyle musi poświęcić przeciętny Kowalski, by kupić własne lokum. Według raportu Deloitte wynik ten plasuje nas pośrodku europejskiej stawki. Ile na mieszkanie pracuje się w innych krajach? Jakie są tam ceny nieruchomości?

    REKLAMA

    Kończą się negocjacje w sprawie dyrektywy UE dot. charakterystyki energetycznej budynków. Polskie szkoły pionierami w dziedzinie efektywności energetycznej ale nadal wiele jest do zrobienia

    Polscy przedstawiciele zbliżają się do finałowego etapu negocjacji odnośnie Dyrektywy UE dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Ta dyrektywa ma na celu zainicjowanie rozległych prac renowacyjnych zarówno w przypadku budynków publicznych, jak i prywatnych. W Polsce można wskazać kilka przykładów pionierskich projektów, które mogą stanowić inspirację dla fali renowacji. Szkoły w Budzowie i Rogowie przodują w tworzeniu energooszczędnych rozwiązań, które mogą stać się inspiracją dla fali renowacji w Polsce. Jednocześnie wiele innych polskich szkół jest w złym stanie. Polska traci około 75 000 dni szkolnych rocznie z powodu pleśni i wilgoci w budynkach. Organizacje społeczeństwa obywatelskiego wzywają rząd do postawienia sobie jasnych i ambitnych celów w zakresie renowacji szkół i domów w trosce o zdrowie i dobrobyt polskich dzieci.

    Polacy uważają, że deweloperzy powinni więcej budować z ekomateriałów. Co wtedy z cenami nieruchomości?

    Ponad połowa Polaków jest zdania, że powinny obowiązywać przepisy obligujące deweloperów do budowania nowych mieszkań i domów w dużej części z materiałów ekologicznych, w tym pochodzących z recyklingu. Co na to eksperci? Opinie są podzielone. 

    REKLAMA