REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

W mieszkaniówce 2022 to symboliczny koniec boomu. Czy 2023 będzie rokiem klienta?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Oprac. Paulina Karpińska
W mieszkaniówce 2022 to symboliczny koniec boomu. Czy 2023 będzie rokiem klienta?
W mieszkaniówce 2022 to symboliczny koniec boomu. Czy 2023 będzie rokiem klienta?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Ostatni kwartał 2022 r. przyniósł symboliczny, ale pierwszy od blisko 7 lat kwartalny spadek nominalnych cen mieszkań – wynika z najnowszego Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight. Towarzyszył temu dalszy spadek obrotów, zarówno w liczbie nowych ofert jak i transakcji. Wygasał także szok popytowy na rynku najmu. Zdaniem ekspertów wraz z końcem 2022 r. zakończył się trwający od kilku lat boom na rynku mieszkaniowym.

W mieszkaniówce 2022 to symboliczny koniec boomu

REKLAMA

Ostatnie trzy miesiące 2022 r. przyniosły pierwszy od kilku lat spadek cen ofertowych mieszkań wystawionych na sprzedaż za pośrednictwem serwisu Otodom. Liczony łącznie dla rynku pierwotnego i wtórnego wyniósł -0,2%. względem poprzedniego kwartału. Mimo to w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 r. średnie ceny ofertowe były nadal wyższe o 9,7%.

REKLAMA

Najbardziej staniały mieszkania najmniejsze, do 40 mkw. – o 1,1% w porównaniu do III kwartału 2022 r. Również w ujęciu rocznym drożały najwolniej (+8,7% r/r). Pozostają one jednak wciąż najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy ze średnią ceną 11 361 zł/mkw. Mieszkania największe, których jest na rynku zdecydowanie mniej, nadal trzymają poziom cen, a te powyżej 90 mkw. nawet w ostatnim kwartale 2022 r. zdrożały (+1,0%) osiągając średnią 10 220 zł/mkw. 

Czy ceny mieszkań będą spadać w 2023?

Uzależnienie rynku mieszkaniowego od dostępności kredytów hipotecznych, które uznaje się za główny powód spadku obrotów na rynku mieszkaniowym, doskonale odzwierciedla sytuacja w miejscowościach o średniej wielkości (50-100 tys. mieszkańców). Niskie dochody mieszkańców, którzy bez wsparcia kredytem nie są w stanie sfinansować zakupu, oraz małe zainteresowanie inwestorów, którzy mogliby skompensować odpływ kupujących na własne potrzeby, zaowocowały tam najgłębszym spadkiem popytu. To właśnie w tych lokalizacjach w IV kwartale 2022 r. odnotowano największe – choć wciąż bardzo małe – spadki cen ofertowych, o 0,5% kw/kw.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co ciekawe najmniejszą dynamikę wzrostu w ujęciu rocznym odnotowano z kolei w metropoliach (powyżej 500 tys. mieszkańców). Ceny ofertowe w tych miastach były wyższe niż przed rokiem tylko o 7,8%, co jest najwolniejszym wzrostem od I kwartału 2019 r. Tu z kolei zadziałała najprawdopodobniej wciąż wysoka skala transakcji i relatywnie wysoka nowa podaż. Wprowadzane do sprzedaży inwestycje uzupełniające ofertę deweloperską statystycznie obniżają wysokość średniej ceny liczonej dla całej dostępnej do zakupu puli mieszkań.

REKLAMA

Zdaniem dr Adama Czerniaka, głównego ekonomisty Polityki Insight i współautora Kwartalnika Mieszkaniowego, zatrzymanie wzrostu nominalnych cen mieszkań pod koniec 2022 r. to symboliczny koniec trwającego od kilku lat boomu na rynku mieszkaniowym.

Przecen jest na razie jednak zbyt mało, aby stwierdzić, że rynek wszedł w trend spadkowy. Z jednej strony, ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych, wzrost stóp procentowych i ogólne pogorszenie nastrojów konsumenckich na skutek wzrostu inflacji i wyhamowania wzrostu gospodarczego doprowadziły do gwałtownego zahamowania popytu na mieszkania. Z drugiej jednak, znaczne ograniczenie inwestycji przez deweloperów oraz silny wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny stanowią dla sprzedawców mocny argument za utrzymaniem wysokiego poziomu cen z ostatnich miesięcy – komentuje dr Adam Czerniak.

Historyczne tempo wzrostu cen mieszkań w Polsce

otodom.pl

Co dalej z podwyżkami cen najmu w 2023?

Mimo wysokiego spadku obrotów w sprzedaży, na rynku wciąż jest duża grupa osób, które zamierzają kupić własne M. Świadczyć o tym może wciąż wysoka liczba wyszukiwań mieszkań w serwisie Otodom, która utrzymywała się w 2022 r. na poziomie z 2020 r. Zmieniło się to, że na decyzję potencjalni nabywcy potrzebują więcej czasu, na co wskazuje wydłużenie czasu wyświetlania ofert sprzedaży mieszkań w serwisie. W ostatnich trzech miesiącach 2022 r., przeciętny czas ich ekspozycji wynosił 91 dni, czyli o 15 dni dłużej niż w III kwartale 2022 r. i aż o 33 dni dłużej niż przed rokiem.

Odwrotnie wygląda sytuacja na rynku najmu, gdzie wciąż trwa wyścig najemców do atrakcyjnych ofert. Wprawdzie średni czas wyświetlania ogłoszenia wzrósł z 17 do 21 dni, ale wciąż nie wrócił do poziomu z kwartałów poprzedzających wybuch wojny w Ukrainie. 

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, Head of Research Otodom Analytics, dostrzegalne jest także racjonalizowanie podejścia wynajmujących w zakresie podwyżek cen najmu.

– Niewielkie spowolnienie podwyżek to z jednej strony efekt wygasania szoku popytowego związanego z napływem uchodźców z Ukrainy, z drugiej zaś zbliżania się czynszów do granicy cenowej, której najemcy nie są w stanie zaakceptować. Mimo tych zmian, na rynku nadal utrzymuje się jednak przewaga negocjacyjna wynajmujących. Najemcy wciąż muszą konkurować między sobą o pojawiające się na rynku korzystne oferty, a tych w ostatnich trzech miesiącach 2022 r. pojawiło się w serwisie Otodom relatywnie mało – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Przyczyną spadku liczby ofert, a przede wszystkim tzw. reaktywacji, zdaniem ekspertki Otodom może być to, że w obawie przed trudnościami w znalezieniu nowego, odpowiadającego ich potrzebom mieszkania, najemcy niechętnie wypowiadają obecne umowy najmu. Największą obawę budzą nowe stawki czynszów. W IV kwartale 2022 r. średnia ofertowa cena najmu była wyższa o 28,8% niż w tym samym okresie 2021 r. Oczywiście tempo wzrostu czynszów różnicuje się pomiędzy poszczególnymi miastami. Najszybciej nadal rosną one w metropoliach – o 3,3% kw/kw oraz 32,6% r/r. To głównie rezultat dużej popularności aglomeracji wśród uchodźców z Ukrainy. Do tego, ze względu na chłonny rynek i niską elastyczność podaży – wynajmujący chętniej testują możliwości podnoszenia stawek czynszu najmu. Na taki krok częściej decydują się ci właściciele, którzy kupili mieszkanie pod wynajem z wykorzystaniem kredytu hipotecznego i teraz próbują skompensować sobie wzrost rat.

Prognoza dla rynku nieruchomości w 2023

Kacper Nosarzewski, Partner 4CF, firmy doradczej specjalizującej się w długoterminowym prognozowaniu i budowie scenariuszy przyszłości, zaznacza, że problemy poprzedniego roku będą determinować sytuację w mieszkaniówce również w najbliższych 12 miesiącach.

Inflacja wraz z wysokimi cenami siły roboczej i materiałów, wysokie stopy procentowe oraz regulacje kształtujące dostęp do kredytów, niepewność w związku z inwazją Rosji na Ukrainę i jej skutkami, chociażby liczbą uchodźców oraz spodziewane spowolnienie gospodarcze i kontynuacja kryzysu energetycznego wciąż będą dyktować warunki na rynku mieszkaniowym także w 2023 r. Będzie to raczej rok adaptacji do zmian i prób odwrócenia niekorzystnych trendów. Korzystne zmiany będą odczuwalne najwcześniej w kolejnym, 2024 r. Jednak już w bieżącym roku możemy spodziewać się osłabienia inflacji i wejścia w życie przepisów ułatwiających dostęp do finansowania zakupu nieruchomości – komentuje Kacper Nosarzewski.

Podobnego zdania są autorzy Kwartalnika Mieszkaniowego. W ich ocenie kluczowym czynnikiem wpływającym na sytuację na rynku mieszkaniowym będzie niska dostępność kredytów hipotecznych, ponieważ Rada Polityki Pieniężnej nie zdecyduje się do końca roku na obniżenie stóp procentowych. Głównymi nabywcami mieszkań w 2023 r. będą zatem wciąż klienci kupujący nieruchomości za gotówkę, przede wszystkim w celach inwestycyjnych.

Jednocześnie jak podkreślają, ceny mieszkań w najbliższych miesiącach będą znajdować się pod dużą presją. Zdaniem Adama Czerniaka, głównego ekonomisty Polityki Insight, w zależności od segmentu rynku przecena wyniesie w ujęciu nominalnym między 5 a 10%. 

Ostrożniejsza w ocenie jest natomiast Katarzyna Kuniewicz, kierująca badaniami rynku w Otodom Analytics. – Korekta jest nieunikniona. Jednak sytuacja będzie się bardzo różnicować pomiędzy rynkami. Na większe przeceny możemy liczyć przede wszystkim na rynkach najmniejszych miast, gdzie presja na szybkie skomercjalizowanie inwestycji może skłaniać deweloperów lub inwestorów detalicznych do obniżek. Również na rynku wtórnym, który jest bardziej rozdrobniony i uzależniony od indywidualnej sytuacji sprzedających, mogą trafiać się duże okazje, które będą ważyć na cenie średniej. Jednocześnie na rynkach najbardziej chłonnych dużych miast deweloperzy będą raczej dostosowywać podaż do możliwości kupujących, którzy na rynku pozostali, niż hurtowo obniżać ceny – komentuje ekspertka.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: otoDom.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Deweloperzy oddają coraz więcej mieszkań. Kupujący mają coraz większy wybór, ale czy z niego korzystają?

Deweloperzy oddają coraz więcej mieszkań, ale kupujący mają problem z wkładem własnym. Wprawdzie nie ma dopłaty do kredytu mieszkaniowego, ale ci, którzy nie mają oszczędności wciąż mogą – pod pewnymi warunkami – uzyskać gwarancję wkładu własnego na zakup pierwszego M.

Sztuczna inteligencja. McKinsey: Tylko 1 proc. menedżerów określa wdrożenia AI w swoich organizacjach jako dojrzałe

Choć zastosowanie gen-AI w 2024 r. znacząco wzrosło, a 78 proc. respondentów deklarowało w ub.r. użycie co najmniej jednej funkcji biznesowej tego rozwiązania w porównaniu do 55 proc. rok wcześniej, to jedynie 1 proc. menedżerów określa wdrożenie AI w ich w organizacjach jako dojrzałe.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym nie spadają, choć kupujący wciąż bardzo na to liczą

W pierwszym kwartale 2025 roku ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski spadły. Mimo to kupujący wciąż liczą, że będą one jeszcze niższe. Czy te oczekiwania kupujących są realne?

Niższe ceny mieszkań 2025: Warszawa, Wrocław, Kraków. Ile kosztują mieszkania za metr w innych dużych miastach Polski?

Jakie są ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i innych dużych miastach w 2025 roku? Okazuje się, że w stolicy, Krakowie i we Wrocławiu ceny mieszkań spadły. Ile kosztują mieszkania za metr?

REKLAMA

Kolorowanki wielkanocne do druku pdf: jajka, zajączek, koszyczek

Pobierz kolorowanki wielkanocne do druku w formacie pdf. Dostępne wzory to jajka, zajączek, uszy zajączka i koszyczek wielkanocny.

Pierwsze klucze: będą jednak dopłaty z budżetu państwa dla kupujących nowe mieszkania, ale tylko z budownictwa społecznego

Dopłata do kredytu? Jeśli na mieszkanie, które jest nowe, to tylko w spółdzielni, SIM lub TBS. Nie przewiduje się dopłat do kupna nowych mieszkań budowanych przez komercyjnych deweloperów. Ale mieszkania z budownictwa społecznego mogą być z docelową opcją własności.

Rewolucja w najmie krótkoterminowym w Europie. Nowe przepisy zmieniają krajobraz turystyki

Od tętniących życiem ulic Barcelony po historyczne centrum Budapesztu, europejskie miasta mierzą się z nową rzeczywistością. Najem krótkoterminowy, który zrewolucjonizował sposób podróżowania, stał się jednym z kluczowych wyzwań dla lokalnych społeczności. Jak pogodzić korzyści płynące z turystyki z potrzebami mieszkańców? To pytanie staje się coraz bardziej palące, a odpowiedź na nie kształtują nowe regulacje, które zmieniają krajobraz europejskiego rynku najmu.

Ceny działek 2025. Można kupić nawet pod dużym miastem i zbudować dom taniej niż mieszkanie w centrum

Nie tylko w Warszawie, ale i w Krakowie czy we Wrocławiu ceny działek są na rekordowych poziomach. Ale wciąż można znaleźć plac po okazyjnej cenie pod metropolią i zbudować na nim dom w kosztach zamykając się w cenie niższej niż trzypokojowe mieszkanie w centrum miasta.

REKLAMA

Decyzja lokalizacyjna dla CPK. Co dalej z odszkodowaniem?

Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie na podstawie decyzji lokalizacyjnej dla CPK z dniem doręczenia zawiadomienia nabywają prawo do odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. W zawiadomieniu znajdą również termin wydania nieruchomości i informację o uprawnieniu do powiększenia wysokości odszkodowania.

Truskawki w ogrodzie – czym i jak nawozić na wiosnę?

Truskawki w ogrodzie - za ich smak odpowiada nie tylko odmiana, ale i odpowiednie nawożenie. Kiedy, czym i jak nawozić truskawki? Czy kwiecień to dobry moment na sadzenie truskawek?

REKLAMA