Jak mieszkaniówka przygotowuje się na recesję?

• Jak mieszkaniówka przygotowuje się na recesję?
• Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia
• Jacek Wesołowski, dyrektor Zarządzający Trei Real Estate Poland
• Angelika Kliś, członek zarządu Atal
• Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding
• Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska
• Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper
• Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
• Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży i marketingu Eiffage Immobilier Polska
• Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 
• Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Sprzedaży Ronson Development
• Marcin Michalec, CEO Okam  
• Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development
• Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Jak mieszkaniówka przygotowuje się na recesję?

Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia

Uważnie obserwujemy rynek i staramy się dostosowywać do zmieniających się warunków ekonomicznych, m.in. poprzez właściwe dopasowanie podaży do mniejszego popytu. Warto zauważyć, że w ofercie deweloperów udział gotowych mieszkań jest bardzo niski. Aby w obecnych realiach skutecznie realizować nowe projekty należy zabezpieczyć stosowne finansowanie, jak również mieć zapas własnego kapitału.   

Sprzedaż jest obecnie o około 50-60 proc. niższa niż w latach 2016-2021, należy jednak pamiętać o tym, że ostatnie 5-6 lat były pod tym względem rekordowe. To wciąż wysoki wynik, szczególnie w sytuacji,  kiedy wraz ze spadkiem zainteresowania wśród kupujących wyraźnie redukowana jest też podaż.

W 2008 roku mieliśmy do czynienia z klasyczną bańką cenową. Wywołała ją ekspansywna polityka kredytowa banków. Na rynku nie brakowało spekulantów, skupujących mieszkania na rynku pierwotnym, by sprzedać je z zyskiem. W efekcie ceny rosły nawet o kilkanaście proc. w ciągu kwartału. Podłożem obecnego spowolnienia jest natomiast postępująca inflacja i obawy społeczne wywołane w dużym stopniu przez wojnę w Ukrainie, kryzys energetyczny oraz pogarszające się warunki ekonomiczne. O ile kilkanaście lat temu na zaciągnięcie kredytu hipotecznego mógł sobie pozwolić niemal każdy, dziś taką możliwość mają tylko najzamożniejsi. Z drugiej strony, 14 lat temu roku Polacy na rachunkach bieżących mieli odłożone około 250 mld zł, a dziś nasze oszczędności są około 4 razy większe. 

Dziś też deweloperzy lepiej dostosowują  podaż do oczekiwań i możliwości kupujących. Wraz ze spadkiem popytu zmniejszona została liczba nowych inwestycji. Projekty, które będą oddawane do użytku w tym oraz w przyszłym roku są już w większości sprzedane.

Jacek Wesołowski, dyrektor Zarządzający Trei Real Estate Poland

Mimo widma nadciagającej recesji nie zwalniamy zakładanego tempa rozwoju. Podaż na rynku mieszkaniowym spada, ale wciąż mamy niedobór mieszkań w Polsce i dlatego zamierzamy utrzymywać stałą ofertę.

Planujemy rozwijać się w aglomeracjach i miastach wojewódzkich w ramach inwestycji mieszkaniowych i PRS. Atrakcyjne są dla nas lokalizacje, które wyróżniają się potencjałem gospodarczym, rozwiniętą infrastrukturą, przewidywalnymi trendami rynkowymi oraz silnymi ośrodkami studenckimi i niskim poziomem bezrobocia. W najbliższym czasie będziemy wzmacniać swoją obecność w Łodzi, Warszawie, Poznaniu i we Wrocławiu.

Nasza strategia rozwoju na najbliższe lata zakłada, że w ramach trzech równoległych projektów deweloperskich będziemy posiadać rocznie w ofercie 400 mieszkań na sprzedaż oraz 1000 mieszkań w budowie w formule PRS.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Nasza sytuacja jest bardzo stabilna i przejrzysta, jako że jesteśmy spółką giełdową. Mamy ugruntowaną pozycję, a przede wszystkim zdrowy bilans, który jest siłą firmy oraz gwarancją bezpieczeństwa dla klientów. Pozwala nam to na dalsze prowadzenie inwestycji i budowanie oferty, która wpasuje się popyt, gdy rynek mieszkaniowy powróci do stanu równowagi. W scenariuszu optymistycznym zakładamy, że w III-IV kw. 2023 roku pojawią się oznaki ożywienia, a cykl podwyżek stóp proc. będzie już za nami. Widzimy, że klienci mają silną potrzebę zakupu mieszkania, lecz nie dochodzi do transakcji ze względu na brak ich zdolności kredytowej.

Kontynuujemy rozpoczęte inwestycje zgodnie z planem. W projektach etapowanych zakładamy, że tempo wprowadzania kolejnych faz do realizacji może być wolniejsze. W budowie mamy około 7000 lokali mieszkalnych w 36 inwestycjach. Mamy zabezpieczony bank ziemi na kolejne lata, który wzbogaciliśmy działkami kupionymi w tym roku na korzystnych warunkach.

Trudno powiedzieć, jaka będzie recesja, którą zapowiadają ekonomiści. Rynek nieruchomości praktycznie już w niej jest ze względu na politykę pieniężną i wytyczne nadzoru, które określają dostęp oraz warunki finansowania dla klientów. To właśnie one determinują teraz kondycję naszego sektora.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding

Do czasu, kiedy trudne do przewidzenia będą podwyżki stóp procentowych, a spadek sprzedaży kredytów hipotecznych będzie się pogłębiał sytuacja na rynku mieszkaniowym nie powróci do poziomów z poprzednich rekordowych lat. Nasza firma jest do takiego scenariusza przygotowana. Sytuacja w porównaniu z tą z 2008 roku jest o tyle lepsza, że brak klienta kredytowego wypełniają inwestorzy polscy i zagraniczni.

Realizujemy inwestycje, w których do odbioru będą mieszkania wykończone pod klucz. Budujemy kameralne osiedla z wykorzystaniem ekotechnologii i systemów ograniczających zużycie energii. Stosujemy ogrzewanie pompami ciepła z rekuperacją, wspomagane panelami fotowoltaicznymi. Dostosowanie do potrzeb rynku to nasz cel podstawowy. Rosnące opłaty za prąd i gaz, stają się coraz ważniejszą pozycją w kosztach eksploatacji mieszkania czy domu. Wdrażanie energooszczędnych technologii stało się nieodzownym elementem naszej strategii. Osiedla będą ukończone w pierwszej połowie przyszłego roku i w zależności od sytuacji popytowej albo trafią do sprzedaży albo zasilą rynek najmu.

Warto podkreślić, że od lat działamy w kilku obszarach, poza deweloperskim m.in. zajmujmy się zarządzaniem własnymi nieruchomościami. Jesteśmy także obecni na rynku hotelowym.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

W Bouygues Immobilier Polska od lat wdrażamy działania oparte na modelu francuskim, który doskonale sprawdził się w czasach trudniejszej koniunktury i dobrze odpowiadał na potrzeby klientów. Jako część spółki Bouygues Immobilier, działającej na rynku europejskim już prawie 70 lat mamy doświadczenie i niezbędne know-how. 

Odpowiadamy na potrzeby klientów, oferując kameralne projekty z funkcjonalnymi, kompaktowymi mieszkaniami. Dbamy o dobre skomunikowanie i atrakcyjne położenie naszych inwestycji. Stale podnosimy ich standard. Jesteśmy deweloperem, który prowadzi transparentną politykę, dlatego też projekty realizujemy pod własnym szyldem, nie zakładamy spółek celowych. 

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Nasza firma posiada wieloletnią strategię funkcjonowania. Mamy zdywersyfikowaną ofertę, bo działamy w budownictwie, produkcji i branży deweloperskiej. Realizujemy, zarówno inwestycje z segmentu popularnego, jak i premium. To wszystko sprawia, że mamy ugruntowaną pozycję na rynku, mimo trudnych dla gospodarki czasów. W naszej działalności istotny jest fakt, że na bieżąco dostosowujemy propozycje do zapotrzebowania rynku. Wprowadziliśmy między innymi ofertę gotowego produktu inwestycyjnego pod wynajem, dzięki własnemu Działowi Aranżacji i Współpracy z Operatorem.

Planujemy dostosowywać działania sprzedażowe i marketingowe do sytuacji na rynku. Rozwijać kompetencje pracowników, wprowadzać zmiany organizacyjne, szybko i elastycznie przeprowadzać nowe kampanie i dostosowywać komunikaty do określonych grup docelowych. Przygotowując się do dalszych przekształceń na rynku, rozważamy zmiany w zakresie etapowania inwestycji będących w przygotowaniu.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W reakcji na obecną sytuację znacząco ograniczyliśmy ilość planowanych do wprowadzania inwestycji. Być może w przyszłym roku wprowadzimy jedną inwestycję, ale na chwilę obecną nie podjęliśmy jeszcze decyzji. Pracujemy nad nowymi projektami, jednak póki co nie robimy założeń dotyczących terminu wprowadzenia do sprzedaży.

Obecna sytuacja różni się znacząco od kryzysu 2008 roku. Branża wyciągnęła wnioski z popełnionych wówczas błędów, kiedy większość firm zakładała, że kryzys jest krótkotrwały i przejściowy. Wówczas nie podejmowano tak szybko decyzji o ograniczeniu podaży, co wpłynęło na znaczące spadki cen.

Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży i marketingu Eiffage Immobilier Polska

Przede wszystkim trzeba sobie zdać sprawę z faktu, że popyt na mieszkania nadal się utrzymuje. Widoczny jest również trend napływu ludzi do dużych miast, dodatkowo pogłębiony napływem imigrantów po wybuchu wojny w Ukrainie. Nadal jesteśmy zainteresowani kontynuacją strategii zagęszczania centralnych dzielnic miast budynkami o wysokiej wartości dla środowiska, a także rozwojem portfela mieszkań na wynajem dla funduszy. Niezwykle ważne jest dziś stworzenie puli terenów pod inwestycje w postaci mądrze zaprojektowanych całych kwartałów miejskich, a nawet dzielnic.

Eiffage Immobilier Polska jest częścią Grupy Eiffage, jednej z 10 największych grup budowlanych w Europie. To daje nam niezbędne doświadczenie, a także stabilność, która w dzisiejszych czasach ma dla klientów ogromne znaczenie.

Eiffage Immobilier Polska nieustannie się rozwija. Niedawno ogłosiliśmy wejście do stolicy Wielkopolski, która po Wrocławiu jest dla nas kolejnym, ważnym rynkiem regionalnym w Polsce. Stale powiększamy bazę gruntów i przygotowujemy nowe inwestycje, które realizujemy ze środków własnych. Naszym znakiem rozpoznawczym są projekty premium w topowych lokalizacjach, które są znacznie bardziej odporne na wahania rynkowe i ten kierunek zamierzamy kontynuować.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 

Nie ma co ukrywać, że dobrą passę firm deweloperskich przerwała seria podwyżek stóp procentowych. Ich następstwem był spadek zdolności kredytowej nabywców mieszkań, a w efekcie także ich sprzedaż. Ceny mieszkań, przede wszystkim w dużych miastach osiągnęły poziom, który coraz mniej kupujących, szczególnie wspierających się kredytem, jest w stanie zaakceptować. W tej sytuacji wielu deweloperów wstrzymuje nowe inwestycje. Nasza firma ma stabilną pozycję finansową, wszystkie inwestycje realizujemy ze środków własnych. Nie posiłkujemy się finansowaniem zewnętrznym, a więc nie zagraża nam utrata płynności finansowej, która jest trudna do utrzymania w przypadku znacznego spadku sprzedaży.

Wszystkie nasze inwestycje prowadzone są zgodnie z planem. W przyszłym roku planujemy oddać mieszkania z trzeciego etapu z inwestycji Miasteczko Jutrzenki. Przygotowujemy się także do otwarcia etapu I Miasteczko Jutrzenki - Dzielnica Róż i Dzielnicy Lawendy. Zakupiliśmy ziemię pod kolejną inwestycję My Forest, tym razem na warszawskiej Białołęce.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Zakładamy, że sytuacja z rosnącymi stopami procentowymi, wysoką inflacją oraz znacznie obniżoną aktywnością na rynku kredytów hipotecznych potrwa jeszcze co najmniej rok, a następnie nastąpi odbicie. Właśnie na ten czas solidnie się teraz przygotowujemy.

Spodziewamy się, że 2023 rok będzie trudny, a poziomy sprzedaży będą podobne do tych z 2022 i będą stanowić 50-60 proc. wyników z rekordowego 2021 roku. Dla nas oznacza to konieczność ostrożnego planowania nowych inwestycji. W 2023 roku będziemy się koncentrować na zabezpieczeniu finansowania po uruchomieniu przedsprzedaży nowych etapów inwestycji oraz nowych projektów oraz poprawie efektywności kosztów, a także wszelkich działaniach przygotowawczych, typu pozyskiwanie pozwoleń na budowę na planowane projekty. 2023 rok będzie więc czasem wytężonej pracy, jednak nie w kierunku ekspansji, a utrzymania pozycji rynkowej.

Prognozujemy, że bardzo duży, niezaspokojony obecnie popyt wróci ze zdwojoną siłą w pierwszym półroczu 2024 roku. Właśnie teraz przygotowujemy się na ten czas, by z pełną mocą ruszyć wtedy z projektami. W ostatnich miesiącach znacznie powiększyliśmy nasz bank ziemi. Kupiliśmy działki na warszawskim Maryninie, przy ulicy Dudka oraz Galopu. Będziemy gotowi na odbicie rynkowe.

Marcin Michalec, CEO Okam  

Stabilnie się rozwijamy, nawiązujemy relacje biznesowe z nowymi partnerami i przygotowujemy nowe projekty. Podobnie, jak niemal cała branża, wierzymy, że przyszły rok przyniesie sektorowi nieruchomości, nie tylko stabilizację, ale i stopniowe odbicie.  

Obecnie w największym stopniu skupiamy się na rozwoju koncepcji projektu na warszawskim Żeraniu o powierzchni ponad 62 ha. W Warszawie kontynuujemy też rewitalizację fabryki Polleny, gdzie powstaje wielofunkcyjny projekt Bohema – Strefa Praga. Niedawno otrzymaliśmy również pozwolenie na budowę CITYFLOW na warszawskiej Woli, gdzie kiedyś działała fabryka firmy Danone. W Łodzi przed nami kolejny projekt mieszkaniowy w sąsiedztwie inwestycji biurowej Łódź Work. Realizujemy pierwszy etap Strefy Progress i jesteśmy w trakcie przygotowania drugiej fazy projektu. W Katowicach kontynuujemy Inspire, nasz wiodący projekt w Dolinie Trzech Stawów.

Będziemy nadal dostarczać wysokiej jakości projekty, utrzymywać standardy i oferować najemcom i nabywcom wartość dodaną. Zamierzamy wprowadzać nowe udogodnienia dla mieszkańców i eko rozwiązania. Dalej będziemy się także specjalizować w rewitalizacji terenów pofabrycznych.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Nie jesteśmy obecnie w sytuacji globalnego krachu systemu bankowego i nie wydaje się, żeby groziła nam powtórka z roku 2008. Nachodząca recesja jest cyklicznym spowolnieniem wywołanym przez wysoką inflację, do której przyczynia się kryzys energetyczny i obawy o dalszą eskalację konfliktu na wschodzie. Odpowiednio wcześniej zadbaliśmy o dywersyfikację przychodów, a w segmencie działalności deweloperskiej szukamy nowych gruntów. Uważnie obserwujemy sytuację na rynku oraz otoczenie makroekonomiczne.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Tak naprawdę nikt nie wie co nas czeka w przyszłości. Nie ma też pewności co do recesji. Wolimy unikać tego typu sformułowań. Mamy nadzieję, że sytuacja na rynku wkrótce się ustabilizuje. W październiku br. odnotowaliśmy odbicie w porównaniu do ostatnich miesięcy i wyraźny wzrost sprzedaży. Napawa nas to umiarkowanym optymizmem. Sytuacja naszej firmy jest stabilna. Nie mamy żadnego zadłużenia, co pozwala być spokojnym w kolejnych miesiącach. Nieustannie przygotowujemy nowe projekty do produkcji i sprzedaży.