REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ceny mieszkań używanych wzrosły w ciągu roku ponad 15%

Subskrybuj nas na Youtube
Ceny mieszkań używanych wzrosły w ciągu roku ponad 15%
Ceny mieszkań używanych wzrosły w ciągu roku ponad 15%
HRE Investments

REKLAMA

REKLAMA

Mieszkania z drugiej ręki w największych miastach są aż o 15,1% droższe niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Wzrost cen w przypadku lokali deweloperskich jest jeszcze większy, na co wpłynąć mogły rosnące koszty budowy.

Ceny nowych mieszkań +17,9% r/r a ceny mieszkań używanych +15,1% r/r

Popyt na kredyty mieszkaniowe spadł o ponad połowę, a ceny nieruchomości i tak idą w górę – sugerują najnowsze dane NBP. Na podstawie danych transakcyjnych analitycy banku wyliczyli, że za lokale od deweloperów płaciliśmy w drugim kwartale br. aż o 17,9% więcej niż przed rokiem. Trochę tylko wolniej, bo o 15,1% drożały mieszkania używane – wynika z indeksu hedonicznego stworzonego przez analityków banku centralnego.
W ramach tego indeksu uwzględniają oni nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też biorą pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. W praktyce może to działać tak, że dzięki indeksowi hedonicznemu sytuacja, w której kupujemy więcej mieszkań o niskim standardzie oddalonych od centrum, nie zaniża sztucznie przeciętnej ceny transakcyjnej.

REKLAMA

Zmiany cen mieszkań używanych 2016-2022

Zmiany cen mieszkań używanych 2016-2022

HRE Investments

Trzeba mieć świadomość, że najnowsze wyliczenia podane przez NBP są to dane historyczne. Podsumowują one transakcje zawierane w drugim kwartale roku. Bieżące trendy znajdą swoje odzwierciedlenie w danych o cenach mieszkań dopiero w kolejnych publikacjach. Ponadto najnowsze dane NBP są to dopiero dane wstępne. Będą one jeszcze poddawane rewizji, gdy do banku centralnego napłyną też dane za czerwiec, których póki co analitycy NBP nie posiadają. Jaki może być tego efekt? Sugerowany przez NBP wzrost cen mieszkań może być trochę skorygowany. Podobnie było w przypadku publikacji za I kwartał br. Pierwotnie dane NBP sugerowały bowiem, że ceny mieszkań używanych na 7 największych rynkach wzrosły w ciągu roku o 15,6%, a dziś wiemy już, że po zebraniu wszystkich danych zrewidowany wynik sugeruje wzrost w pierwszym kwartale o 14,1% (r/r).

Kupujemy mniejsze mieszkania, ale droższe metry?

Warto podkreślić, że z danych na temat cen płaconych za mieszkania wynika, że Polacy kupują więcej mieszkań z niższej półki cenowej. Skąd ta konstatacja? Zwykła średnia cena wyliczona na podstawie zapisów z aktów notarialnych poszła według najnowszych danych w górę o 9,4% (r/r). Wcześniej wspomniany indeks hedoniczny wzrósł natomiast w tym samym okresie o 15,1%. To, że indeks hedoniczny pokazuje szybszy wzrost cen niż zwykła średnia sugeruje, że dziś – gdy mieszkania wyraźnie zdrożały, a zdolność kredytowa spadła – więcej rodaków wybiera lokale z niższej półki cenowej – np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu. W efekcie średnia cena wyliczona dla całego miasta rośnie wolniej niż stawki obowiązujące na konkretnych osiedlach czy wynikające ze wspomnianego indeksu hedonicznego.

Ceny mieszkań w największych miastach (II kwartał 2022 r.)

Lokalizacja

Mieszkania nowe

Mieszkania używane

Przeciętna cena transakcyjna

Zmiana cen w ciągu roku

Przeciętna cena transakcyjna

Zmiana cen w ciągu roku*

(w zł za m kw.)

(w zł za m kw.)

Białystok

8 396 zł

32%

7 531 zł

18%

Bydgoszcz

7 862 zł

11%

6 440 zł

15%

Gdańsk

10 903 zł

6%

10 813 zł

15%

Gdynia

12 511 zł

27%

9 750 zł

15%

Katowice

8 866 zł

13%

6 288 zł

14%

Kielce

7 108 zł

13%

6 188 zł

21%

Kraków

11 181 zł

19%

10 487 zł

11%

Lublin

8 645 zł

22%

7 893 zł

15%

Łódź

7 929 zł

19%

6 652 zł

21%

Olsztyn

7 592 zł

12%

6 993 zł

15%

Opole

6 877 zł

12%

6 463 zł

15%

Poznań

9 524 zł

20%

7 967 zł

19%

Rzeszów

7 341 zł

14%

8 216 zł

11%

Szczecin

10 030 zł

28%

7 930 zł

20%

Warszawa

12 368 zł

16%

11 805 zł

13%

Wrocław

10 338 zł

21%

9 686 zł

16%

Zielona Góra

7 203 zł

27%

6 240 zł

14%

* Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań

Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP

Pensje rosną dziś wolniej niż ceny mieszkań

Wzrosty cen mieszkań, cieszyć mogą właścicieli, których kapitał zaangażowany na rynku mieszkaniowym powinien być skutecznie chroniony przed destrukcyjnym działaniem inflacji. W krótkim terminie nie jest to wcale takie oczywiste, choć w dłuższym okresie nieruchomości zwykły być skuteczną ochroną przed inflacją. Bieżąca sytuacja jest jednak dużym problemem dla osób dopiero chcących zrealizować marzenia o własnym „M”. Niepokojące jest chociażby to, że ceny mieszkań przez ostatnich 12 miesięcy rosły szybciej (15,1% r/r) niż pensje. Te w przedsiębiorstwach były w czerwcu wg GUS o 13% wyższe niż przed rokiem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Na rynku mniej kupujących i sprzedających

Z punktu widzenia osób chcących kupić własne „M” największym problemem jest dziś jednak wyraźny spadek zdolności kredytowej. Ten wynika z podwyżek stóp procentowych i regulacji UKNF, które dodatkowo utrudniają dostęp do „hipotek”. Efekt tego jest taki, że tak jak jeszcze we wrześniu 2021 roku trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracowali i każde z nich przynosiło do domu po średniej krajowej, mogła pożyczyć na zakup mieszkania 700 tysięcy złotych. Dziś kwota ta stopniała do około 400 tysięcy.

REKLAMA

To powoduje, że spora część rodaków albo nie może pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu, albo są zmuszona do kompromisów – np. zakupu tańszego lokum o mniejszym metrażu czy bardziej oddalonego od centrum. Efektem jest zahamowanie po stronie popytu. Kupujących i zawieranych transakcji jest mniej. Rośnie za to grono rodaków, którzy nie mogą dziś realizować swoich potrzeb mieszkaniowych – kupić pierwszego mieszkania lub zamienić posiadane lokum. Będą oni mogli zrealizować swoje marzenia o własnych „czterech kątach” dopiero gdy sytuacja zacznie się poprawiać i np. RPP obniży stopy procentowe. To powinno też pozytywnie wpłynąć na dostęp do kredytów mieszkaniowych, bo przy niższych stopach procentowych kredyty powinny być tańsze, a zdolność kredytowa wyższa niż dziś.

Trzeba mieć jednak świadomość, że na rynku nieruchomości mamy dziś do czynienia z pewnego rodzaju zawieszeniem. Spadkowi popytu towarzyszy bowiem też ograniczona podaż. Deweloperzy znacznie ograniczyli liczbę rozpoczynanych inwestycji, bo kosztem liczby zawieranych transakcji chcą chronić swoje marże. Ograniczoną skłonność do sprzedaży mieszkań mamy też po stronie właścicieli lokali używanych. Powód? Darmowe wakacje kredytowe, rosnące czynsze najmu i nadzieja na ochronę majątku przed inflacją. Efekt tego jest taki, że choć na portalach ogłoszeniowych liczba dostępnych ofert wzrosła, to w dużej mierze są to zduplikowane ogłoszenia. Tych unikalnych liczba po niewielkim wzroście od kilku miesięcy utrzymuje się w okolicach 140 tysięcy – wynika z danych Unirepo.

Liczba ofert mieszkań na sprzedaż 2020-2022 - wykres

Liczba ofert mieszkań na sprzedaż 2020-2022 - wykres

HRE Investments

Wykupiony rynek najmu

Choć jest to truizm, to niestety wraz z utrudnieniem dostępu do kredytów mieszkaniowych nie zniknęły niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków. Spora część osób, które nie mogą pozwolić dziś sobie na kredyt, jest zmuszona do najmu. Ten rynek jest teraz i tak mocno wykupiony, ponieważ musi zaspokoić potrzeby mieszkaniowe sporej części Ukraińców, którzy uciekli ze swojego kraju przed wojną. W efekcie dziś za wynajem mieszania w dużym mieście trzeba zapłacić o od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent więcej niż na początku roku, a oferta i tak jest przebrana.

Wzrosty cen mieszkań mogą spowolnić, ale poważne spadki są mało prawdopodobne

REKLAMA

W ostatnich miesiącach na sytuację na rynku mieszkaniowym oddziałują bardzo mocne siły. To one decydują o poziomie popytu, podaży i cenach. Te ostatnie powinny spadać w otoczeniu szybko rosnących stóp procentowych i zakręcania kurków z kredytami. Z drugiej strony mamy jednak wysoką inflację, przed którą część rodaków chce się skryć pod egidą rynku mieszkaniowego. Za to konsekwencją masowego napływu migrantów jest bezprecedensowa sytuacja na rynku najmu, gdzie ofert po prostu brakuje, a stawki za wynajem nie tyle rosną, co wręcz galopują.

I choć trzeba się liczyć z tym, że dynamika wzrostów cen mieszkań trochę wyhamuje, to jednak trudno spodziewać się poważnych przecen w sytuacji, w której siła nabywcza pieniędzy zauważalnie spada, rentowność najmu rośnie, nowych mieszkań buduje się mniej, fundusze inwestycyjne wykupują bloki, osiedla, a nawet całe firmy deweloperskie, a niepewność i rosnące koszty budowy powodują, że deweloperzy w ostatnich miesiącach zaczęli budować mniej lokali, ale oferują je za coraz wyższe ceny.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

REKLAMA

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

Hiszpańskie banki proponują obcokrajowcom, w tym Polakom, kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach. Finansowanie jest możliwe do 70 proc. wartości nieruchomości dla nierezydentów, czyli osób, które nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. – Obecnie kredyty są też niższej oprocentowane niż w Polsce, co przekłada się na mniejsze miesięczne raty – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

REKLAMA

Coraz więcej nowych mieszkań w ofercie rynkowej, ale czy zwiększa się liczba chętnych do ich kupna

Poziom sprzedaży wciąż niski, ale zainteresowanie nabywców rekordowo wysokie. Na rynku pojawia się coraz więcej nowych mieszkań. Czy korzystniejsza oferta ożywi rynek i nabywców znajdzie więcej mieszkań?

Frankowicze wciąż pozywają banki przed sąd, ale wielu rezygnuje z walki o pieniądze, dlaczego

Frankowicze tracą impet. W I kw. 2025 r. do sądów wpłynęło o 40 proc. mniej pozwów niż rok wcześniej, Do sądów wpływa coraz mniej spraw frankowych. Spadki są dwucyfrowe. Eksperci mówią o efekcie ugód.

REKLAMA