Polski Ład w mieszkaniówce i jego skutki dla rynku nieruchomości

Polski Ład – zmiana dotychczasowych programów

Z górą sześć lat temu rząd Zjednoczonej Prawicy  zakomunikował Polakom narodziny Narodowego Programu Mieszkaniowego. Tym samym grubą kreską odciął się od wszelkich form dofinansowywania własności mieszkaniowej typu MdM czy RnS, ogłaszając jednocześnie program Mieszkanie Plus jako jedyną priorytetową metodę zaspokajania potrzeby dachu nad głową poprzez budowę, na powszechną skalę, „tanich” mieszkań na wynajem.

Tymczasem kolejna zmiana w mieszkaniówce, tym razem niesiona na fali Polskiego Ładu, odwraca dokładnie o 180 stopni pierwotne idee programowe, powracając do intensywnego wspierania zakupów mieszkaniowych, jednocześnie uderzając w najem poprzez podatkowe psucie jego rentowności.

Co gorsza jednak, każdy z zasadniczych instrumentów wspierania mieszkaniówki w Polskim Ładzie, albo niesie ze sobą szereg zagrożeń, nie tylko dla samych beneficjentów, albo stanowi pomoc bardziej iluzoryczną niż faktyczną.

Gwarancja wkładu własnego – zaproszenie na spacer po kruchym lodzie?

W kraju żyją dziś setki tysięcy młodych, wykształconych, pracujących i coraz lepiej zarabiających Polaków, którzy nie za bardzo chcą, ale niestety muszą wynajmować lokum albo gnieździć się przy rodzinie. Bo choć byłoby stać ich na spłatę rat hipoteki, to nie dysponują wkładem własnym, bo np. co miesiąc płacą czynsz najmu i nie mają z czego odłożyć. Gwarancja wkładu własnego może więc stanowić wymierną pomoc państwa dla tej grupy rodaków. Tymczasem najnowszy pomysł kredytów preferencyjnych ma od początku fatalną prasę i jest powszechnie krytykowany. Co ciekawe, chyba najbardziej przez przedstawicieli sektora bankowego, z NBP i ZBP na czele. Nasuwa się więc pytanie o przyczynę takiego stanu rzeczy.

Niestety wiele wskazuje na to, że po mieszkaniowych kredytach frankowych i kilku kwartałów zerowych stóp procentowych, ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym wykreuje kolejny segment hipotek o podwyższonym ryzyku. Potwierdzają to nie tylko wypowiedzi przedstawicieli sektora bankowego, ale od dawna znana zasada, wg której osoby bez zgromadzonego wkładu własnego są dla banku niewiarygodne finansowo i niegodne statusu posiadacza pełnej zdolności kredytowej.

Co gorsza, już dziś wiadomo, że kredyty gwarantowane będą horrendalnie drogie. Same marże banki mogą wywindować do zaporowego poziomu 4-5 proc. i dołożyć jeszcze słoną prowizję. A co z WIBOR-em 3M zawieszonym na stopach NBP?

Kiedy ustawa była uchwalana na początku października 2021 r., stopa referencyjna wynosiła 0,1 proc. Z kolei pod koniec maja br., kiedy to przepisy zaczną działać, może wynosić już, bagatela, nawet 4-5 proc. i to bez gwarancji zastopowania na tym poziomie. W sumie tak wysoki koszt hipoteki z wkładem gwarantowanym może mocno okroić grono beneficjentów, z którymi banki zechcą w ogóle rozmawiać na temat umowy kredytowej.

Z drugiej strony dość wątpliwy wydaje się w ogóle sens kreowania na siłę warunków do zadłużania się młodych rodaków na tak wyśrubowaną skalę, jeśli mierzyć ją stosunkiem wysokości raty do salda zadłużenia. Przypomina to  trochę zaproszenie ich do dłuższego spaceru po kruchym lodzie, z którego niekoniecznie wszyscy muszą wrócić cali i zdrowi. A jeszcze niedawno miało być tak pięknie z łatwo dostępnym Mieszkaniem Plus, bez kredytów, wyrzeczeń i z bezbolesnym dojściem do własności.

W tej sytuacji  wątpliwym buforem bezpieczeństwa są ustawowe ograniczenia gwarancji państwa do 100 tys. zł i 20 proc. wydatków na cele mieszkaniowe, co teoretycznie ogranicza poziom zadłużenia do 0,5 mln zł, czy też limity stawek mkw. programu mieszkań bez wkładu własnego. Wprawdzie oferta kwalifikujących się lokali z kilku największych metropolii jest na chwilę obecną marginalna, ale dużo lepiej wygląda to w lokalizacjach spoza pierwszej szóstki krajowych rynków nieruchomości.

Dla pewnej części potencjalnych klientów atrakcyjnymi mogą wydawać się zachęty w postaci tzw. spłaty rodzinnej za powiększenie familii – 20 tys. zł za drugie dziecko i 3-krotnie więcej za każde następne. Sęk w tym, że z budżetem rzędu 500 tys. zł, nawet w średniej wielkości rodzimym mieście, trudno będzie o mieszkanie, o powierzchni odpowiadającej potrzebom wielodzietnej rodziny. Z kolei w głównych metropoliach taka kwota wystarczy zaledwie na kawalerkę i to raczej w lokalizacjach bliższym peryferiom niż centrum.

Dom do 70 mkw. bez formalności - projekt pełen znaków zapytania

Przepisy dopuszczające budowę domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym, bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, weszły w życie z dniem 3 stycznia br. Tymczasem wg najnowszych doniesień medialnych, w trakcie trzech pierwszych tygodni obowiązywania przedmiotowych przepisów, do żadnego starostwa powiatowego w kraju nie wpłynął choćby jeden wniosek na tego typu inwestycję, sprowadzając zainteresowanie nimi do zera. Czyżby więc kolejny bubel legislacyjny z misją regulacji rodzimej mieszkaniówki? Wiele wskazuje, że niestety tak.

Kwestia domów 70-metrowych bez pozwolenia zdominowała na dobre w ostatnich tygodniach medialną przestrzeń o tematyce nieruchomościowej. Przez publikacje przewija się zasadnicza konkluzja, dotycząca sensu perspektywy oszczędności rzędu ułamka procenta kosztów inwestycji na eliminacji kierownika budowy wraz z jej dziennikiem, wobec całej gamy kosztownych problemów i zagrożeń z ryzykiem kary więzienia dla inwestora włącznie, już po zakończeniu budowy.

O ile w przypadku kredytów z gwarantowanym wkładem własnym sygnały ostrzegawcze pochodzą głównie z sektora bankowego, to przed podejmowaniem inwestycji domów 70-metrowych bez pozwolenia ostrzegają doświadczeni w tematyce nieruchomościowej prawnicy, ale przede wszystkim eksperci budownictwa.

Pierwszorzędnym problemem jest zadeklarowana w oświadczeniu odpowiedzialność inwestora za kierowanie budową w sytuacji braku kierownika budowy, a tym samym za prowadzenie jej zgodnie z projektem i sztuką budowlaną, za bezpieczeństwo prac, ale przede wszystkim za bezpieczeństwo użytkowania budynku w przyszłości.

Co gorsza jednak same przepisy są pełne niejasności i niedomówień. Obligatoryjne oświadczenie o budowie takich domów, wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, sugeruje że nie będzie można ich sprzedać lub wynająć, co jednak nie jest jednoznacznie zakazane w ustawie. Z kolei nie dotrzymanie zobowiązania treści oświadczenia grozi odpowiedzialnością karną, do tego nie byle jaką, bo kilkuletnim pozbawieniem wolności.

Jedyną pewną kwestią jest natomiast brak możliwości ubezpieczenia budynku postawionego bez kierownika budowy i profesjonalnego nadzoru budowlanego. Co więcej, żaden bank nie skredytuje inwestycji, której nie można w normalnym trybie ubezpieczyć, sprzedać, a przede wszystkim w tradycyjny sposób wycenić.

Tymczasem kancelarie notarialne już zapowiadają, że nie będą sporządzać aktów notarialnych na podobne nieruchomości, ponieważ nie będą w stanie ustalić zgodności przedmiotowej czynności z obowiązującym prawem.

Gdyby jednak w przyszłości szczęśliwie okazało się, że sprzedaż takich domów jednak jest dopuszczalna, to i tak znalezienie nabywcy będzie mocno utrudnione, a cena transakcyjna zaniżona być może o dziesiątki procent w stosunku do rynkowej na tradycyjne domy. W sumie bardzo trudno się jest dziwić, że Polacy nie rzucili się od pierwszego dnia obowiązywania tzw. ustawy o domu bez formalności do zgłaszania takich budów, których wysypu raczej nie należy oczekiwać w przewidywalnej przyszłości.

Bony mieszkaniowe – wsparcie raczej iluzoryczne

Bony mieszkaniowe to trzecia zasadnicza forma wspierania drogi młodych Polaków do własnego M przez Polski Ład. W odróżnieniu od dwóch powyżej opisanych nie doczekała się jeszcze ram prawnych, a przewidywany termin uruchomienia programu to początek 2023 roku.

Wstępne założenia Polskiego Ładu przewidują wprowadzenie społecznego oraz rodzinnego bonu mieszkaniowego. Ten pierwszy miałby być dedykowany osobom bez własnego lokum i zdolności kredytowej, a opiewałby na kwoty od 5 tys. zł dla singla do 40 tys. zł dla małżeństwa z dwojgiem dzieci. Wsparcie miało by służyć sfinansowaniu partycypacji w budownictwie społecznym czynszowym (TBS/SIM) albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni.

Z kolei rodzinny bon mieszkaniowy byłby dedykowany rodzinom z co najmniej trójką dzieci i mógłby zostać wykorzystany podobnie jak bon społeczny, a dodatkowo także na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego, albo jego budowę. Natomiast wartość bonu rodzinnego planowana jest na kwoty od 55 do 145 tys. zł w zależności od liczebności potomstwa oraz posiadania bądź nieposiadania nieruchomości mieszkaniowej.

Niestety z biegiem czasu kwestia bonów wydaje się coraz mniej chętnie komunikowana przez gremia rządowe, co nie jest najlepszym prognostykiem przetrwania planów ich wprowadzenia. Gdyby mimo wszystko tak się jednak stało, w istotnym stopniu trudno byłoby skorzystać ze wsparcia, zwłaszcza oferowanego w ramach bonów społecznych. Wynika to z faktu śladowej oferty budownictwa społecznego czynszowego i spółdzielczego, bez optymistycznych perspektyw zmiany w przewidywalnej przyszłości.  

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl