REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Polski Ład w mieszkaniówce i jego skutki dla rynku nieruchomości

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Polski Ład w mieszkaniówce i jego skutki dla rynku nieruchomości
Polski Ład w mieszkaniówce i jego skutki dla rynku nieruchomości
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Wejście w życie z początkiem roku przepisów podatkowych Polskiego Ładu spowodowało powszechne zamieszanie. Nowy porządek prawny ma zrewolucjonizować także krajową mieszkaniówkę. Jakie skutki może przynieść dla rynku nieruchomości? Pytanie, czy per analogiam czeka nas kolejna „dobra zmiana” z chybionym skutkiem, czy może wręcz przeciwnie, już wkrótce proces zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków ulegnie radykalnej poprawie.

Polski Ład – zmiana dotychczasowych programów

Z górą sześć lat temu rząd Zjednoczonej Prawicy  zakomunikował Polakom narodziny Narodowego Programu Mieszkaniowego. Tym samym grubą kreską odciął się od wszelkich form dofinansowywania własności mieszkaniowej typu MdM czy RnS, ogłaszając jednocześnie program Mieszkanie Plus jako jedyną priorytetową metodę zaspokajania potrzeby dachu nad głową poprzez budowę, na powszechną skalę, „tanich” mieszkań na wynajem.

REKLAMA

Tymczasem kolejna zmiana w mieszkaniówce, tym razem niesiona na fali Polskiego Ładu, odwraca dokładnie o 180 stopni pierwotne idee programowe, powracając do intensywnego wspierania zakupów mieszkaniowych, jednocześnie uderzając w najem poprzez podatkowe psucie jego rentowności.

Co gorsza jednak, każdy z zasadniczych instrumentów wspierania mieszkaniówki w Polskim Ładzie, albo niesie ze sobą szereg zagrożeń, nie tylko dla samych beneficjentów, albo stanowi pomoc bardziej iluzoryczną niż faktyczną.

Gwarancja wkładu własnego – zaproszenie na spacer po kruchym lodzie?

REKLAMA

W kraju żyją dziś setki tysięcy młodych, wykształconych, pracujących i coraz lepiej zarabiających Polaków, którzy nie za bardzo chcą, ale niestety muszą wynajmować lokum albo gnieździć się przy rodzinie. Bo choć byłoby stać ich na spłatę rat hipoteki, to nie dysponują wkładem własnym, bo np. co miesiąc płacą czynsz najmu i nie mają z czego odłożyć. Gwarancja wkładu własnego może więc stanowić wymierną pomoc państwa dla tej grupy rodaków. Tymczasem najnowszy pomysł kredytów preferencyjnych ma od początku fatalną prasę i jest powszechnie krytykowany. Co ciekawe, chyba najbardziej przez przedstawicieli sektora bankowego, z NBP i ZBP na czele. Nasuwa się więc pytanie o przyczynę takiego stanu rzeczy.

Niestety wiele wskazuje na to, że po mieszkaniowych kredytach frankowych i kilku kwartałów zerowych stóp procentowych, ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym wykreuje kolejny segment hipotek o podwyższonym ryzyku. Potwierdzają to nie tylko wypowiedzi przedstawicieli sektora bankowego, ale od dawna znana zasada, wg której osoby bez zgromadzonego wkładu własnego są dla banku niewiarygodne finansowo i niegodne statusu posiadacza pełnej zdolności kredytowej.

Co gorsza, już dziś wiadomo, że kredyty gwarantowane będą horrendalnie drogie. Same marże banki mogą wywindować do zaporowego poziomu 4-5 proc. i dołożyć jeszcze słoną prowizję. A co z WIBOR-em 3M zawieszonym na stopach NBP?

REKLAMA

Kiedy ustawa była uchwalana na początku października 2021 r., stopa referencyjna wynosiła 0,1 proc. Z kolei pod koniec maja br., kiedy to przepisy zaczną działać, może wynosić już, bagatela, nawet 4-5 proc. i to bez gwarancji zastopowania na tym poziomie. W sumie tak wysoki koszt hipoteki z wkładem gwarantowanym może mocno okroić grono beneficjentów, z którymi banki zechcą w ogóle rozmawiać na temat umowy kredytowej.

Z drugiej strony dość wątpliwy wydaje się w ogóle sens kreowania na siłę warunków do zadłużania się młodych rodaków na tak wyśrubowaną skalę, jeśli mierzyć ją stosunkiem wysokości raty do salda zadłużenia. Przypomina to  trochę zaproszenie ich do dłuższego spaceru po kruchym lodzie, z którego niekoniecznie wszyscy muszą wrócić cali i zdrowi. A jeszcze niedawno miało być tak pięknie z łatwo dostępnym Mieszkaniem Plus, bez kredytów, wyrzeczeń i z bezbolesnym dojściem do własności.

W tej sytuacji  wątpliwym buforem bezpieczeństwa są ustawowe ograniczenia gwarancji państwa do 100 tys. zł i 20 proc. wydatków na cele mieszkaniowe, co teoretycznie ogranicza poziom zadłużenia do 0,5 mln zł, czy też limity stawek mkw. programu mieszkań bez wkładu własnego. Wprawdzie oferta kwalifikujących się lokali z kilku największych metropolii jest na chwilę obecną marginalna, ale dużo lepiej wygląda to w lokalizacjach spoza pierwszej szóstki krajowych rynków nieruchomości.

Dla pewnej części potencjalnych klientów atrakcyjnymi mogą wydawać się zachęty w postaci tzw. spłaty rodzinnej za powiększenie familii – 20 tys. zł za drugie dziecko i 3-krotnie więcej za każde następne. Sęk w tym, że z budżetem rzędu 500 tys. zł, nawet w średniej wielkości rodzimym mieście, trudno będzie o mieszkanie, o powierzchni odpowiadającej potrzebom wielodzietnej rodziny. Z kolei w głównych metropoliach taka kwota wystarczy zaledwie na kawalerkę i to raczej w lokalizacjach bliższym peryferiom niż centrum.

Dom do 70 mkw. bez formalności - projekt pełen znaków zapytania

Przepisy dopuszczające budowę domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym, bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, weszły w życie z dniem 3 stycznia br. Tymczasem wg najnowszych doniesień medialnych, w trakcie trzech pierwszych tygodni obowiązywania przedmiotowych przepisów, do żadnego starostwa powiatowego w kraju nie wpłynął choćby jeden wniosek na tego typu inwestycję, sprowadzając zainteresowanie nimi do zera. Czyżby więc kolejny bubel legislacyjny z misją regulacji rodzimej mieszkaniówki? Wiele wskazuje, że niestety tak.

Kwestia domów 70-metrowych bez pozwolenia zdominowała na dobre w ostatnich tygodniach medialną przestrzeń o tematyce nieruchomościowej. Przez publikacje przewija się zasadnicza konkluzja, dotycząca sensu perspektywy oszczędności rzędu ułamka procenta kosztów inwestycji na eliminacji kierownika budowy wraz z jej dziennikiem, wobec całej gamy kosztownych problemów i zagrożeń z ryzykiem kary więzienia dla inwestora włącznie, już po zakończeniu budowy.

O ile w przypadku kredytów z gwarantowanym wkładem własnym sygnały ostrzegawcze pochodzą głównie z sektora bankowego, to przed podejmowaniem inwestycji domów 70-metrowych bez pozwolenia ostrzegają doświadczeni w tematyce nieruchomościowej prawnicy, ale przede wszystkim eksperci budownictwa.

Pierwszorzędnym problemem jest zadeklarowana w oświadczeniu odpowiedzialność inwestora za kierowanie budową w sytuacji braku kierownika budowy, a tym samym za prowadzenie jej zgodnie z projektem i sztuką budowlaną, za bezpieczeństwo prac, ale przede wszystkim za bezpieczeństwo użytkowania budynku w przyszłości.

Co gorsza jednak same przepisy są pełne niejasności i niedomówień. Obligatoryjne oświadczenie o budowie takich domów, wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, sugeruje że nie będzie można ich sprzedać lub wynająć, co jednak nie jest jednoznacznie zakazane w ustawie. Z kolei nie dotrzymanie zobowiązania treści oświadczenia grozi odpowiedzialnością karną, do tego nie byle jaką, bo kilkuletnim pozbawieniem wolności.

Jedyną pewną kwestią jest natomiast brak możliwości ubezpieczenia budynku postawionego bez kierownika budowy i profesjonalnego nadzoru budowlanego. Co więcej, żaden bank nie skredytuje inwestycji, której nie można w normalnym trybie ubezpieczyć, sprzedać, a przede wszystkim w tradycyjny sposób wycenić.

Tymczasem kancelarie notarialne już zapowiadają, że nie będą sporządzać aktów notarialnych na podobne nieruchomości, ponieważ nie będą w stanie ustalić zgodności przedmiotowej czynności z obowiązującym prawem.

Gdyby jednak w przyszłości szczęśliwie okazało się, że sprzedaż takich domów jednak jest dopuszczalna, to i tak znalezienie nabywcy będzie mocno utrudnione, a cena transakcyjna zaniżona być może o dziesiątki procent w stosunku do rynkowej na tradycyjne domy. W sumie bardzo trudno się jest dziwić, że Polacy nie rzucili się od pierwszego dnia obowiązywania tzw. ustawy o domu bez formalności do zgłaszania takich budów, których wysypu raczej nie należy oczekiwać w przewidywalnej przyszłości.

Bony mieszkaniowe – wsparcie raczej iluzoryczne

Bony mieszkaniowe to trzecia zasadnicza forma wspierania drogi młodych Polaków do własnego M przez Polski Ład. W odróżnieniu od dwóch powyżej opisanych nie doczekała się jeszcze ram prawnych, a przewidywany termin uruchomienia programu to początek 2023 roku.

Wstępne założenia Polskiego Ładu przewidują wprowadzenie społecznego oraz rodzinnego bonu mieszkaniowego. Ten pierwszy miałby być dedykowany osobom bez własnego lokum i zdolności kredytowej, a opiewałby na kwoty od 5 tys. zł dla singla do 40 tys. zł dla małżeństwa z dwojgiem dzieci. Wsparcie miało by służyć sfinansowaniu partycypacji w budownictwie społecznym czynszowym (TBS/SIM) albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni.

Z kolei rodzinny bon mieszkaniowy byłby dedykowany rodzinom z co najmniej trójką dzieci i mógłby zostać wykorzystany podobnie jak bon społeczny, a dodatkowo także na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego, albo jego budowę. Natomiast wartość bonu rodzinnego planowana jest na kwoty od 55 do 145 tys. zł w zależności od liczebności potomstwa oraz posiadania bądź nieposiadania nieruchomości mieszkaniowej.

Niestety z biegiem czasu kwestia bonów wydaje się coraz mniej chętnie komunikowana przez gremia rządowe, co nie jest najlepszym prognostykiem przetrwania planów ich wprowadzenia. Gdyby mimo wszystko tak się jednak stało, w istotnym stopniu trudno byłoby skorzystać ze wsparcia, zwłaszcza oferowanego w ramach bonów społecznych. Wynika to z faktu śladowej oferty budownictwa społecznego czynszowego i spółdzielczego, bez optymistycznych perspektyw zmiany w przewidywalnej przyszłości.  

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: rynekpierwotny.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Kto przesunął budowę domu lub duży remont na wiosnę 2024 roku, ten sporo zyskał. Ceny materiałów budowlanych z dużą obniżką

    Piąty miesiąc z rzędu na rynku materiałów budowlanych ceny idą w dół. Jak twierdzą eksperci, nie jest to jednak trwały trend, ale dłuższa korekta. Spowodowało ją wcześniejsze wywindowanie cen na poziomy nie do przyjęcia przez rynek. Gdy korekta się skończy, wróci zapewne stabilizacja z nieznaczną tendencją zwyżkową.

     

    Podatek od wynajmu prywatnego w 2024 roku. Co się zmienia? Będą zmiany w 2025 roku?

    Rok 2024 nie przyniósł istotnych zmian w zakresie opodatkowania czynszów. Podatek przychodowy od wpływów z wynajmu na razie będzie naliczany tak samo jak w zeszłym roku. Trzeba wiedzieć, że duże zmiany nastąpiły właśnie w poprzednim roku. Wtedy wprowadzono zakaz rozliczania amortyzacji lokali mieszkalnych i ograniczono sposób rozliczeń w najmie prywatnym tylko do ryczałtu ewidencjonowanego. Analizując podatek od najmu w 2024 roku, nie można zapominać o wzroście podatku od nieruchomości. Zmieniła się bowiem zarówno stawka „mieszkaniowa”, jak i komercyjna. Ostatnio wiele mówi się o podatku katastralnym od wynajmowanych mieszkań, ale na razie wprowadzenie takiej daniny jest mało prawdopodobne.

    Jak dobrze mieć sąsiada! Psycholog: Dobre relacje sąsiedzkie zwiększają zadowolenie z życia; warto o nie zadbać

    Relacje z sąsiadami mają istotny wpływ na nasze zadowolenie z życia na osiedlu mieszkaniowym. Jak wynika z badania CBOS, przeprowadzonego we wrześniu 2023 roku na zlecenie Skanska Residential Development Poland (na próbie 1075 osób zamieszkujących osiedla w miastach powyżej 200 000 mieszkańców), prawie ¾ ankietowanych, którzy zadeklarowali, że utrzymują bliskie, przyjacielskie kontakty z sąsiadami, wypowiedziało się pozytywnie o swoim miejscu zamieszkania. Poziom zadowolenia spada wraz ze wzrostem obojętności wobec innych mieszkańców. Jakie są zatem stosunki sąsiedzkie na polskich osiedlach, dlaczego warto o nie dbać i co pomaga w zacieśnianiu więzi społecznych?

    Trzy razy więcej Polaków przed trzydziestką kupuje własne mieszkanie – sprawił to Bezpieczny Kredyt 2%

    Analitycy komentujący transakcje na rynku mieszkaniowym zauważyli, że pod koniec roku co piąte mieszkanie kupowała osoba w wieku poniżej trzydziestu lat. Pod koniec 2022 roku – tylko co dwunasta. To efekt  większej dostępności kredytów hipotecznych dla najmłodszych klientów, który nie jest możliwy bez takiego wsparcia ze środków publicznych jak program bezpieczny Kredyt 2%.

    REKLAMA

    Na odbiór gotowego mieszkania od dewelopera trzeba czekać około dwóch lat

    Ile trwa wydawanie pozwoleń na budowę mieszkań? Czy widać różnicę w czasie od pandemii? Czy w większych miastach czas oczekiwania jest dłuższy? Jak to wpływa na podaż mieszkań? 

    Dramatycznie mało nowych mieszkań trafiło do sprzedaży w styczniu 2024 roku. Deweloperzy nie chcą przyspieszenia w budownictwie?

    Oceniając właśnie udostępnione przez Główny Urząd Statystyczny dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego można wpaść w panikę. Do oferty deweloperów trafiło aż 25 procent mniej mieszkań niż w styczniu 2023, który przecież rekordowy pod tym względem nie był. Co się dzieje?

    Zakwaterowanie imigrantów zarobkowych – rynek kwater pracowniczych staje się coraz bardziej interesujący

    Miejsce zakwaterowania powinno dawać imigrantom zarobkowym poczucie bezpieczeństwa i stabilności w obcym kraju. W Polsce prawie połowa z nich korzysta z zakwaterowania zapewnianego przez pracodawców. Większość deklaruje, że wieloosobowe kwatery pracownicze to dla nich tymczasowe rozwiązanie i chcą je zamienić na pokoje jedno- lub dwuosobowe.

    Mieszkanie na Start – nowy program rządowego wsparcia ułatwi zakup mieszkania osobom samotnym – singlom?

    Wiadomo, że o przyznaniu lub nie kredytu hipotecznego przez bank decyduje przede wszystkim odpowiednia zdolność kredytowa. Stereotypowo tę powinna mieć większą para aplikująca o pożyczkę niż osoba samotna, ale czy tak jest zawsze? Nie zmienia to faktu, iż osobom samotnym chcącym mieć na własność mieszkanie trudniej było skorzystać ze wsparcia w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 procent. A jak będzie w drugiej połowie 2024 roku gdy zostanie udostępniona nowa forma rządowego wsparcia – Mieszkanie na Start?

    REKLAMA

    Nadchodzi lepsza koniunktura gospodarcza. Jak przełoży się na branżę budowlaną?

    Gospodarka w Polce wchodzi właśnie w fazę ożywienia. Czy lepsza koniunktura gospodarcze przełoży się na poprawę sytuacji w branży budowlanej?

    Nieruchomość w Dominikanie kosztuje co najmniej połowę mniej niż w Jastarni czy Karpaczu

    Kilkanaście lat temu wiele osób mogło jedynie pomarzyć o nieruchomości za granicą. Dziś, przy tak wysokich cenach mieszkań w Polsce, coraz więcej rodaków decyduje się na zainwestowanie w nieruchomość w innym kraju. O inwestycjach w domy pod palmami opowiada Maria Kobryń, prawnik i ekspert od zagranicznych nieruchomości.

    REKLAMA