Wynajem mieszkania przez całe życie? Gdzie zamieszkać na emeryturze?

• Wynajem mieszkania. Nie ma innej drogi?
• Nie jest tanio, to spory problem
• Za granicą to działa
• Najem do grobowej deski
• Czy w Polsce jest to możliwe?

Fakt wynajmowania mieszkania nie jest niczym złym. W wielu przypadkach to przemyślana decyzja i świadomy wybór. Gorzej jest, gdy to rozwiązanie jest podyktowane brakiem innych opcji. Czy można wynajmować całe życie? Co zrobić na emeryturze? Do czego prowadzi decyzja o rezygnacji z kupna mieszkania? Tłumaczymy.

Wynajem mieszkania. Nie ma innej drogi?

61 proc. najemców w 2020 roku przyznawało, że głównym powodem, dla którego wynajmują, jest fakt, że nie stać ich na kupno. Tak wynikało z badań przeprowadzonych wówczas przez CBRE. Pozostałe odpowiedzi pozostawały w ogromnej dysproporcji, ponieważ na drugim miejscu znalazła się odpowiedź "nie chcę brać kredytu", którą wybrało zaledwie dziewięć procent badanych. Pozostałe odpowiedzi gromadziły ledwie po parę procent. Wśród nich można wymienić jeszcze wygodę i brak zobowiązań (7 proc.), elastyczność (6 proc.) czy bliskość uczelni (5 proc.).

Z roku na rok, jednak osób najmujących mieszkanie przybywa. Najem lokalu to świetny pomysł dla młodych ludzi, którzy chcą żyć „na swoim” bez rodziców, a jednocześnie nie stać ich na kredyt. Do tej pory duża część społeczeństwa traktowała najem jak przystanek w drodze do mieszkania własnościowego.

-  W Polsce traktujemy najem jako sytuację tymczasową - ludzie rzadko myślą o tym, żeby mieszkać w wynajmowanym na dłużej. To się powoli zmienia, acz badania wskazują, że nawet jeśli młodzi ludzie myślą o najmie inaczej i twierdzą, że nie potrzebują własnego mieszkania, to po paru latach zmieniają zdanie – wyjaśnia Marcin Krasoń, główny analityk serwisu Obido.pl.

Widać jednak pewną zmianę. Coraz większa liczba młodych ludzi uważa najem za docelowy model życia. Problem polega na tym, że dla jednej grupy jest to wybór, a dla innych konieczność.

Nie jest tanio, to spory problem

Dla wielu najem to elastyczność w gospodarowaniu swoimi pieniędzmi i wygoda. To duża zaleta dla młodych ludzi, którzy wolą wydać niewielką nadwyżkę finansów np. na zagraniczną podróż, niż na nadpłatę kredytu. To pokłosie myślenia „buduję wspomnienia, a nie majątek”.

Problem polega na tym, że kwota najmu rośnie niewiele wolniej od wartości rat kredytu. W największych miastach Polski koszt najmu wzrósł od 17 proc. (w Warszawie) do nawet 41 proc. (w Krakowie) licząc rok do roku, wynika z danych serwisu Domiporta.pl. 

Należy pamiętać, że najem w Polsce znajduje się głównie w rękach prywatnych. A właściciele jednego czy kilku mieszkań niemal dowolnie mogą ustalać cenę najmu. Gdy rozpoczęła się wojna w Ukrainie, a miliony uchodźców przybyły nad Wisłę, czynsze momentalnie skoczyły w górę. Część udostępnionych na rynku lokali ponadto została kupiona na kredyt, co oznacza, że właściciel nie wynajmie go taniej, niż wynosi rosnąca rata kredytu.

- Rynek najmu w Polsce jest dość ograniczony (ponad 1,2 mln mieszkań w Polsce jest wynajmowana po cenach rynkowych, co stanowi 8 proc. wszystkich mieszkań w Polsce), a popyt stale rośnie. Obecnie zarówno trudności w uzyskaniu kredytu, jak i napływ osób z Ukrainy przyczyniają się do większego zainteresowania najmem. Ponadto rynek jest zdominowany przez prywatnych właścicieli, dysponujących jednym lub kilkoma mieszkaniami na wynajem, którzy w znacznym stopniu determinują wysokość stawek czynszów. Wielu z tych prywatnych właścicieli często ma zaciągnięty kredyt hipoteczny na wynajmowanym mieszkaniu – wyjaśnia Paula Dominiak, specjalista ds. rzecznictwa w fundacji Habitat for Humanity Polska.

Za granicą to działa

Ale świat jest pełen przykładów, że można wynajmować do śmierci. Na zachodzie długoterminowy najem to elastyczne rozwiązanie dla osób ceniących sobie życie zawodowe, jak i rodzinne. Wielkość, lokalizację i standard mieszkania dobiera się tam do aktualnych potrzeb.

- Młodzi ludzie chętniej podróżują czy zmieniają pracę, a ponadto ich rodziny mogą się powiększać, determinując potrzebę zmiany mieszkania. Często mówi się o tzw. „karierze mieszkaniowej”. Rozpoczęcie jej od najmu jest korzystne, gdyż koszt „wejścia” w najem jest dużo niższy od kosztów związanych z nabyciem mieszkania. To jest argument, który przeważa za formą najmu mieszkania na krótszy lub dłuższy okres. Prościej jest zmienić umowę najmu niż sprzedać mieszkanie i kupować je w innym miejscu, ponieważ np. zmienia się pracę – tłumaczy ekspertka fundacji.

Taką wizję potwierdza również ekspert ds. nieruchomości Marcin Krasoń.

-W niektórych krajach jest inaczej. Wynajmuje się zarówno domy, jak i mieszkania, i to naprawdę długoterminowo. Bywa tak, że w danej wynajmowanej nieruchomości mieszka drugie lub nawet trzecie pokolenie tej samej rodziny – tłumaczy.

Najem do grobowej deski

W chwili obecnej brak w polskim najmie bezpieczeństwa i stabilności. Niekorzystna jest również cena najmu i jej relacja do kwoty zakupu nieruchomości. Jak najem długoterminowy mógłby działać w praktyce?

Hipotetyczna rodzina Kowalskich na początku wynajmuje kawalerkę niedaleko pracy, by później wraz z pojawieniem się dzieci przenieść bliżej centrum usługowego i szkół, zajmując dużo większe mieszkanie. Po latach, gdy dzieci wyprowadzają się od Kowalskich, ci przenoszą się do mniejszego mieszkania. Wyposażonego zgodnie z ich potrzebami, a mniejszy niż wcześniej czynsz pokrywają ze swoich emerytur. Tyle teoria.

- Dla zapewnienia, że taka ścieżka mieszkaniowa byłaby możliwa, niezbędne jest prowadzenie polityki mieszkaniowej zorientowanej na dostępne cenowo rozwiązania i uwzględniającej najem. Efektywność takiego modelu może być warunkowana możliwością uzyskania dofinansowania najmu, w postaci np. dodatków mieszkaniowych czy dopłat do czynszu – podkreśla Paula Dominiak.

Czy w Polsce jest to możliwe?

- Warto stworzyć system obejmujący rozwiązania dla każdej z grup osób potrzebujących wsparcia na rynku mieszkaniowym – zarówno dla osób w najtrudniejszej sytuacji (najem z zasobów gminy), jak i dla osób z tzw. „luki czynszowej” (osób o średnich dochodach, które nie kwalifikują się na najem z zasobów gminy, ale nie mogą sobie pozwolić na mieszkanie na rynku prywatnym) – tłumaczy Paula Dominiak z fundacji Habitat for Humanity Poland.

- Dla zwiększania oferty najmu – należy rozbudowywać system publicznego mieszkalnictwa (TBS/SIM czy SAN oraz zasób komunalny). Warto wspierać gminy w tworzeniu tego zasobu (poprzez już stosowanie dopłaty do budowy czy remontów mieszkań, centralne wsparcie finansowe dla tworzenia SAN). Dla zwiększenia dostępności cenowej warto również znowelizować dodatki mieszkaniowe (tak, aby realnie mogły pomagać wynajmować mieszkanie na rynku prywatnym) oraz rozważyć dodatkowe instrumenty wsparcia finansowego (np. dopłaty do czynszu). Dla zwiększenia pewności prawnej i poczucia bezpieczeństwa warto zadbać o przejrzystość i czytelność uregulowań prawnych, a także prowadzić np. kampanie społeczne informujące strony umowy najmu o przysługujących im prawach i obowiązkach (dalsza profesjonalizacja rynku najmu) – dodaje.

Osoby decydujące się na model najmu przez całe życie, tracą najprawdopodobniej możliwość budowy rodzinnego majątku, który następnie można przekazać dzieciom. Z drugiej strony są dużo bardziej mobilne, są w stanie podróżować za pracą. Także w razie rozstania jest im znacznie łatwiej wrócić do normalnego funkcjonowania, ponieważ nie muszą rozwiązywać problemów z podziałem majątku i trudnych decyzji dotyczących pozostałej kwoty kredytu.

Trudno jednoznacznie powiedzieć, która postawa ma więcej atutów, zapewne zależy to od indywidualnej sytuacji. Problem polega na tym, że obecnie wielu młodych ludzi nie ma szans ani na kredyt na własne mieszkanie, ani na najem na korzystnych warunkach. Jak wynika z najnowszego badania EU Statistics on Income and Living Conditions (EU-SILC) 75 proc. Polaków w wieku od 18 do 29 roku życia mieszka z rodzicami.

Opracował Bartłomiej Baranowski - domiporta.pl