Najemca coraz mniej chroniony – jak się zmieniał rynek najmu w ostatniej dekadzie?

Najemca, czy wynajmujący - który ma więcej praw na rynku najmu nieruchomości?

–  Wśród wynajmujących mieszkania powszechny jest pogląd, że prawo faworyzuje najemców. Tymczasem istnieje ryzyko, że to oni coraz częściej będą podlegali dyktatowi wynajmujących – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

W  poprzedniej dekadzie w otoczeniu prawnym rynku najmu zaszły duże zmiany. Wcześniej funkcjonowały na nim wyłącznie umowy cywilnoprawne. Każdy wynajmujący z przerażeniem myślał o sytuacji, gdy najemca przestaje płacić czynsz lub nie chce opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy. Procedura pozbycia się nierzetelnego najemcy jest bowiem bardzo skomplikowana i czasochłonna. Konieczne jest wówczas przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w sądzie. Ponadto może się zdarzyć, że sąd zgodzi się na eksmisję, ale do innego lokum, które powinna zapewnić gmina.To może zaś trwać kilka, a w skrajnych przypadkach nawet kilkanaście lat. Powodem są zbyt małe zasoby mieszkań socjalnych posiadanych przez gminy.

Najem okazjonalny chroni wynajmujących

W 2010 r. ustawa o ochronie praw lokatorów umożliwiła indywidualnym właścicielom mieszkań skorzystanie z formuły najmu okazjonalnego. Marek Wielgo wspomina, że organizacje lokatorskie protestowały przeciwko takiemu rozwiązaniu, traktując je jako wyłom w ochronie lokatorów. Rzecz w tym, że w przypadku zwykłych umów najmu procedury eksmisyjne nie pozwalają na pozostawienie bez dachu nad głową m.in. kobiet w ciąży, osób ciężko chorych czy bezrobotnych. Oczywiście, o ile wymaga tego sytuacja materialna takich najemców. Sąd ma wówczas obowiązek przyznać im prawo do lokum z umową najmu socjalnego.

Umowa najmu okazjonalnego pozwala zaś obejść tego typu zabezpieczenie dla najemców, którzy wpadli w tarapaty finansowe. Najemca już na wstępie podpisuje oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Mało tego, najemca wskazuje rezerwowy adres, pod który się wyprowadzi w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu.  

–  Co ciekawe, w praktyce formuła najmu okazjonalnego jest raczej mało popularna. Z ubiegłorocznej ankiety portalu GetHome.pl wynika, że korzysta z niej tylko jeden na trzech wynajmujących mieszkania – mówi Marek Wielgo. I wyjaśnia, że większość właścicieli zniechęca biurokracja oraz koszty.

Ponadto dziewięciu na 10 wynajmujących nie wierzy w skuteczność najmu okazjonalnego. Zwracają oni uwagę, że procedury eksmisyjne wracają na ścieżkę sądową, jeśli w trakcie działań komornika okaże się, że wskazane przez najemcę mieszkanie zostało sprzedane lub właściciel wycofał swoją deklarację o przyjęciu tego najemcy pod swój dach. Powodem może być np. powiększenie rodziny lub zamiar sprzedaży mieszkania.

Względy humanitarne na bok - o założeniach najmu instytucjonalnego

Za prawdziwą rewolucję w relacjach lokatorsko-właścicielskich można uznać wprowadzenie w 2017 r. formuły najmu instytucjonalnego. Umożliwia ona firmom wynajmującym mieszkania stosunkowo łatwe pozbycie się najemców zalegających z czynszem. Od najmu okazjonalnego, najem instytucjonalny różni się tym, że najemca nie musi wskazać miejsca, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Najemca oświadcza również, że przyjmuje do wiadomości, iż w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

–  To wręcz wymarzone warunki dla firm i funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem – komentuje Marek Wielgo.

Nie spodobało się to niektórym posłom Koalicji Obywatelskiej (KO). Przed rokiem wnieśli oni do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, w którym proponują de facto likwidację najmu instytucjonalnego. Autorzy projektu wyjaśniają w uzasadnieniu, że najemcy, którzy wpadli w tarapaty finansowe, powinni mieć prawo dochodzenia w sądzie lokalu od gminy. Posłowie KO ostrzegają również, że ta forma najmu „może przyczyniać się do skazywania ludzi na bezdomność”.

Projekt KO nie uzyskał jednak akceptacji rządu. W swoim stanowisku zwraca on m.in. uwagę, że najem instytucjonalny obniża ryzyko inwestycji w mieszkania na wynajem. A chodzi o to, żeby powstawało ich jak najwięcej, bo tylko w ten sposób można zwiększyć ich dostępność. Odrzucenie projektu rekomendują też sejmowe komisje: infrastruktury i samorządowa (zdecydował jeden głos), więc najpewniej trafi on do kosza. Czy słusznie?

– Z punktu widzenia inwestorów problemem nie jest ochrona lokatorów przed eksmisją, a jej wyegzekwowanie w czasie kilku miesięcy, a nie lat. To przykre, ale formuła najmu instytucjonalnego jest najprostszym wyjściem w sytuacji, gdy ogromna większość gmin w ogóle nie myśli o potrzebach mieszkaniowych swoich mniej zamożnych mieszkańców – zauważa Marek Wielgo.

Ekspert GetHome.pl przyznaje, że tylko zwiększanie podaży mieszkań na wynajem może poprawić ich dostępność. Niestety, w największych miastach dużo szybciej od podaży rośnie popyt na takie mieszkania. To efekt szalejących cen mieszkań oraz drożejących kredytów hipotecznych na ich zakup. Tymczasem umowy najmu instytucjonalnego mogą być zawierane wyłącznie na czas oznaczony. Wynajmujący proponują najczęściej roczny najem z możliwością przedłużenia. Tak naprawdę zawierana jest wtedy nowa umowa najmu. Dla wynajmujących jest to okazją do tego, aby podnieść czynsz. W tym przypadku prawo nie ogranicza wysokości podwyżek. O stawce decyduje rynek. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że w drugiej połowie 2021 r. przeciętny czynsz w Krakowie wzrósł aż o 15%! Dwucyfrowe podwyżki AMRON odnotował także w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi.

Czy to jeszcze wynajem?

W przypadku każdej z umów najmu zasady „gry” określa ustawa o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny. Niezgodne z tymi przepisami rozwiązania w umowie najmu nie mają mocy prawnej. Są wówczas klauzulami abuzywnymi. Problem w tym, że rosnący popyt na najem w największych miastach próbują wykorzystać firmy, które budują tam lokale, często mikroskopijne, udające mieszkania. Powstają one na działkach przeznaczonych np. pod usługi, na co samorządy przymykają oko. Chętnych na takie lokale nie brakuje ze względu na atrakcyjne lokalizacje i relatywnie niższe czynsze.

–  Właściciele budynków oferują takim osobom umowę o zakwaterowaniu. Takie umowy mogą być zawarte np. na trzy miesiące, a potem przedłużane – mówi Marek Wielgo.

Przyznaje, że przepisy tego nie zabraniają. W Kodeksie cywilnym nie ma ani słowa na temat zakwaterowania, choć w umowach o zakwaterowaniu można znaleźć kodeksowe rozwiązania, np. dotyczące sytuacji, w których właścicielowi mieszkania wolno wypowiedzieć najem.

–  Jednak czy tak powinien wyglądać rynek najmu? Do niedawna umowy o zakwaterowaniu były stosowane w hotelach robotniczych czy akademikach. Należy liczyć się z tym, że z powodu drożyzny na rynku mieszkaniowym z takiej opcji będzie korzystało coraz więcej młodych małżeństw, także z dziećmi. W takich warunkach nie ma mowy o poczuciu stabilizacji, na której rodzinom zależy chyba najbardziej  – komentuje Marek Wielgo.

I przypomina, że kiedy nieco ponad 20 lat temu weszła w życie ustawa o ochronie lokatorów,  wszelkie umowy „o odpłatne używanie lokalu” musiały być albo bezterminowe, albo podpisywane na minimum trzy lata. Umowa mogła być krótsza tylko w trzech przypadkach”, gdy było to związane z wyjazdem właściciela oraz na czas nauki i pracy. W czasie obowiązywania umowy zakazane było stosowanie klauzul waloryzacyjnych. Właścicielowi, podobnie jak obecnie, wolno było podnieść czynsz o wskaźnik inflacji (wtedy podwyższony o 15%).

Tymczasem już kolejny rok obowiązuje tzw. ustawa covidowa, która w okresie pandemii COVID-19 zakazuje eksmitowania najemców. Rzecznik Praw Obywatelskich ostrzega, że może to być niezgodne z Konstytucją. Zaapelował do rządu, aby rozważył albo złagodzenie tego bezterminowego zakazu, albo zapewnienie rekompensat właścicielom.