REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najemca coraz mniej chroniony – jak się zmieniał rynek najmu w ostatniej dekadzie?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
GetHome
GetHome to pierwszy w Polsce portal z ofertami mieszkań oraz domów na sprzedaż i wynajem, który zapewnia maksymalną przejrzystość dla użytkownika – z dokładną lokalizacją, bez powtarzających się ofert i reklam!
Najemca coraz mniej chroniony – jak się zmieniał rynek najmu w ostatniej dekadzie?
Najemca coraz mniej chroniony – jak się zmieniał rynek najmu w ostatniej dekadzie?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Polska to prawdziwe eldorado dla funduszy i firm inwestujących w mieszkania na wynajem oraz w takie, które je tylko udają. Portal GetHome.pl zwraca uwagę, że takich wynajmujących nie ograniczają przepisy dotyczące długości okresu najmu, wysokości czynszu czy ochrony najemców przed eksmisją.

Najemca, czy wynajmujący - który ma więcej praw na rynku najmu nieruchomości?

–  Wśród wynajmujących mieszkania powszechny jest pogląd, że prawo faworyzuje najemców. Tymczasem istnieje ryzyko, że to oni coraz częściej będą podlegali dyktatowi wynajmujących – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

REKLAMA

W  poprzedniej dekadzie w otoczeniu prawnym rynku najmu zaszły duże zmiany. Wcześniej funkcjonowały na nim wyłącznie umowy cywilnoprawne. Każdy wynajmujący z przerażeniem myślał o sytuacji, gdy najemca przestaje płacić czynsz lub nie chce opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy. Procedura pozbycia się nierzetelnego najemcy jest bowiem bardzo skomplikowana i czasochłonna. Konieczne jest wówczas przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w sądzie. Ponadto może się zdarzyć, że sąd zgodzi się na eksmisję, ale do innego lokum, które powinna zapewnić gmina.To może zaś trwać kilka, a w skrajnych przypadkach nawet kilkanaście lat. Powodem są zbyt małe zasoby mieszkań socjalnych posiadanych przez gminy.

Liczba eksmisji najemców z powodu zaległości w opłatach za mieszkanie

GetHome.pl

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Najem okazjonalny chroni wynajmujących

W 2010 r. ustawa o ochronie praw lokatorów umożliwiła indywidualnym właścicielom mieszkań skorzystanie z formuły najmu okazjonalnego. Marek Wielgo wspomina, że organizacje lokatorskie protestowały przeciwko takiemu rozwiązaniu, traktując je jako wyłom w ochronie lokatorów. Rzecz w tym, że w przypadku zwykłych umów najmu procedury eksmisyjne nie pozwalają na pozostawienie bez dachu nad głową m.in. kobiet w ciąży, osób ciężko chorych czy bezrobotnych. Oczywiście, o ile wymaga tego sytuacja materialna takich najemców. Sąd ma wówczas obowiązek przyznać im prawo do lokum z umową najmu socjalnego.

Umowa najmu okazjonalnego pozwala zaś obejść tego typu zabezpieczenie dla najemców, którzy wpadli w tarapaty finansowe. Najemca już na wstępie podpisuje oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Mało tego, najemca wskazuje rezerwowy adres, pod który się wyprowadzi w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu.  

–  Co ciekawe, w praktyce formuła najmu okazjonalnego jest raczej mało popularna. Z ubiegłorocznej ankiety portalu GetHome.pl wynika, że korzysta z niej tylko jeden na trzech wynajmujących mieszkania – mówi Marek Wielgo. I wyjaśnia, że większość właścicieli zniechęca biurokracja oraz koszty.

Powody, dla których wynajmujący nie stosują najmu okazjonalnego

GetHome.pl

Ponadto dziewięciu na 10 wynajmujących nie wierzy w skuteczność najmu okazjonalnego. Zwracają oni uwagę, że procedury eksmisyjne wracają na ścieżkę sądową, jeśli w trakcie działań komornika okaże się, że wskazane przez najemcę mieszkanie zostało sprzedane lub właściciel wycofał swoją deklarację o przyjęciu tego najemcy pod swój dach. Powodem może być np. powiększenie rodziny lub zamiar sprzedaży mieszkania.

Względy humanitarne na bok - o założeniach najmu instytucjonalnego

Za prawdziwą rewolucję w relacjach lokatorsko-właścicielskich można uznać wprowadzenie w 2017 r. formuły najmu instytucjonalnego. Umożliwia ona firmom wynajmującym mieszkania stosunkowo łatwe pozbycie się najemców zalegających z czynszem. Od najmu okazjonalnego, najem instytucjonalny różni się tym, że najemca nie musi wskazać miejsca, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Najemca oświadcza również, że przyjmuje do wiadomości, iż w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

–  To wręcz wymarzone warunki dla firm i funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem – komentuje Marek Wielgo.

Nie spodobało się to niektórym posłom Koalicji Obywatelskiej (KO). Przed rokiem wnieśli oni do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, w którym proponują de facto likwidację najmu instytucjonalnego. Autorzy projektu wyjaśniają w uzasadnieniu, że najemcy, którzy wpadli w tarapaty finansowe, powinni mieć prawo dochodzenia w sądzie lokalu od gminy. Posłowie KO ostrzegają również, że ta forma najmu „może przyczyniać się do skazywania ludzi na bezdomność”.

REKLAMA

Projekt KO nie uzyskał jednak akceptacji rządu. W swoim stanowisku zwraca on m.in. uwagę, że najem instytucjonalny obniża ryzyko inwestycji w mieszkania na wynajem. A chodzi o to, żeby powstawało ich jak najwięcej, bo tylko w ten sposób można zwiększyć ich dostępność. Odrzucenie projektu rekomendują też sejmowe komisje: infrastruktury i samorządowa (zdecydował jeden głos), więc najpewniej trafi on do kosza. Czy słusznie?

– Z punktu widzenia inwestorów problemem nie jest ochrona lokatorów przed eksmisją, a jej wyegzekwowanie w czasie kilku miesięcy, a nie lat. To przykre, ale formuła najmu instytucjonalnego jest najprostszym wyjściem w sytuacji, gdy ogromna większość gmin w ogóle nie myśli o potrzebach mieszkaniowych swoich mniej zamożnych mieszkańców – zauważa Marek Wielgo.

Liczba mieszkań komunalnych

GetHome.pl

Ekspert GetHome.pl przyznaje, że tylko zwiększanie podaży mieszkań na wynajem może poprawić ich dostępność. Niestety, w największych miastach dużo szybciej od podaży rośnie popyt na takie mieszkania. To efekt szalejących cen mieszkań oraz drożejących kredytów hipotecznych na ich zakup. Tymczasem umowy najmu instytucjonalnego mogą być zawierane wyłącznie na czas oznaczony. Wynajmujący proponują najczęściej roczny najem z możliwością przedłużenia. Tak naprawdę zawierana jest wtedy nowa umowa najmu. Dla wynajmujących jest to okazją do tego, aby podnieść czynsz. W tym przypadku prawo nie ogranicza wysokości podwyżek. O stawce decyduje rynek. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że w drugiej połowie 2021 r. przeciętny czynsz w Krakowie wzrósł aż o 15%! Dwucyfrowe podwyżki AMRON odnotował także w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi.

Wysokość przeciętnego miesięcznego czynszu na najem mieszkania

GetHome.pl

Czy to jeszcze wynajem?

W przypadku każdej z umów najmu zasady „gry” określa ustawa o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny. Niezgodne z tymi przepisami rozwiązania w umowie najmu nie mają mocy prawnej. Są wówczas klauzulami abuzywnymi. Problem w tym, że rosnący popyt na najem w największych miastach próbują wykorzystać firmy, które budują tam lokale, często mikroskopijne, udające mieszkania. Powstają one na działkach przeznaczonych np. pod usługi, na co samorządy przymykają oko. Chętnych na takie lokale nie brakuje ze względu na atrakcyjne lokalizacje i relatywnie niższe czynsze.

–  Właściciele budynków oferują takim osobom umowę o zakwaterowaniu. Takie umowy mogą być zawarte np. na trzy miesiące, a potem przedłużane – mówi Marek Wielgo.

REKLAMA

Przyznaje, że przepisy tego nie zabraniają. W Kodeksie cywilnym nie ma ani słowa na temat zakwaterowania, choć w umowach o zakwaterowaniu można znaleźć kodeksowe rozwiązania, np. dotyczące sytuacji, w których właścicielowi mieszkania wolno wypowiedzieć najem.

–  Jednak czy tak powinien wyglądać rynek najmu? Do niedawna umowy o zakwaterowaniu były stosowane w hotelach robotniczych czy akademikach. Należy liczyć się z tym, że z powodu drożyzny na rynku mieszkaniowym z takiej opcji będzie korzystało coraz więcej młodych małżeństw, także z dziećmi. W takich warunkach nie ma mowy o poczuciu stabilizacji, na której rodzinom zależy chyba najbardziej  – komentuje Marek Wielgo.

I przypomina, że kiedy nieco ponad 20 lat temu weszła w życie ustawa o ochronie lokatorów,  wszelkie umowy o odpłatne używanie lokalu musiały być albo bezterminowe, albo podpisywane na minimum trzy lata. Umowa mogła być krótsza tylko w trzech przypadkach”, gdy było to związane z wyjazdem właściciela oraz na czas nauki i pracy. W czasie obowiązywania umowy zakazane było stosowanie klauzul waloryzacyjnych. Właścicielowi, podobnie jak obecnie, wolno było podnieść czynsz o wskaźnik inflacji (wtedy podwyższony o 15%).

Tymczasem już kolejny rok obowiązuje tzw. ustawa covidowa, która w okresie pandemii COVID-19 zakazuje eksmitowania najemców. Rzecznik Praw Obywatelskich ostrzega, że może to być niezgodne z Konstytucją. Zaapelował do rządu, aby rozważył albo złagodzenie tego bezterminowego zakazu, albo zapewnienie rekompensat właścicielom.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GetHome.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zmiany dla prosumentów: opłaty za recykling paneli fotowoltaicznych

Polska wprowadza opłaty za utylizację paneli fotowoltaicznych. Właściciele starszych instalacji fotowoltaicznych będą pokrywać koszty recyklingu zużytych paneli. Zmiana prawa ma na celu przesunięcie ciężaru odpowiedzialności z producentów na użytkowników w obliczu rosnącej ilości odpadów z OZE.

Nowy trend na rynku najmu: wynajmujący zlecają obsługę profesjonalnym agencjom. Jakie korzyści, jakie minusy

Rynek najmu w przeobrażeniu. Model wynajmu krótkoterminowego, który jeszcze niedawno kusił prostotą i szybkim zyskiem, dziś coraz częściej okazuje się zbyt obciążający dla właścicieli. Rosnące wymagania formalne, potrzeba dostępności 24/7 i odpowiedzialność za każdy etap obsługi gości sprawiają, że wiele osób zaczyna szukać alternatyw.

Czy spadek stóp procentowych wpłynął na rynek mieszkaniowy?

Czy majowa obniżka stóp procentowych, poprawiająca dostępność kredytów, przełożyła się na wzrost sprzedaży nowych mieszkań i liczbę rezerwacji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Inżynierowie instalacji sanitarnych odchodzą z zawodu. Przyczyną coraz mniejsze zarobki. Będą minimalne stawki?

Branża projektowania instalacji sanitarnych przeżywa kryzys, który wykracza już daleko poza typowe problemy związane z zatorami płatniczymi. Niskie marże destabilizują całe środowisko projektowe i tworzą błędne koło trudności finansowych. – Biura projektowe przyjmują zlecenia, które nie pokrywają kosztów, albo… zamykają się, a inżynierowie – zmieniają zawód – twierdzi Przemysław Tkaczuk, inżynier instalacji sanitarnych i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

REKLAMA

Dobre wiadomości dla najemców: najem przestał drożeć

W maju tylko w Gdańsku i Poznaniu poszły w górę przeciętne ceny najmu mieszkań dostępnych na rynku. W pozostałych największych metropoliach stawki czynszu utrzymały poziom z poprzedniego miesiąca. Co ważne, bardzo wzrosła liczba mieszkań oferowanych do wynajmu.

Sezon na wynajem mieszkań dla studentów 2025 rozpoczęty. Mniej ofert, wyższe ceny, większy popyt

W maju liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem na Otodom przekroczyła 1,1 mln. Zainteresowanie lokalami „studenckimi”, „blisko uczelni” czy „na studia” wzrosło aż o 83% rok do roku. Najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe z budżetem do 3 tys. zł miesięcznie.

Sprawa WIBOR przed TSUE. Czego mogą się spodziewać kredytobiorcy kredytów złotówkowych?

Zbliżająca się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie o sygnaturze akt C-471/24 (już 11 czerwca 2025 r.) może okazać się przełomowa dla tysięcy polskich kredytobiorców, którzy zawarli umowy kredytowe w złotych polskich oparte na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Tym razem jednak – w przeciwieństwie do spraw frankowych – nie chodzi o walutę kredytu, ale o mechanizm ustalania jego oprocentowania i zgodność tego mechanizmu z unijnymi przepisami o ochronie konsumenta.

Koniec z patodeweloperką. Zmiany w ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prezydent podpisał ustawę

W dniu 5 czerwca 2025 r. Prezydent RP Andrzej Duda podpisał ustawę z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa wprowadza zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Poniżej opis jakie to istotne regulacje się zmieniły.

REKLAMA

Zaczęły się już grzyby: niektórzy mówią, że jest wysyp

Można powiedzieć, że czuć już grzyby w powietrzu. To specyficzny, intensywny zapach, którego nie można pomylić z niczym innym. Zatem ogłaszamy: zaczęły się już grzyby, ba - niektórzy mówią, że jest wysyp. Grzybobranie to jedna z ulubionych aktywności Polaków, a wielu z nas nie może się doczekać pierwszych wypraw do lasu w poszukiwaniu dorodnych okazów. Czy w czerwcu 2025 roku można już znaleźć grzyby w polskich lasach? Odpowiedź brzmi: tak! Choć sezon grzybowy kojarzy się głównie z jesienią, to w tym roku, dzięki chłodnej i deszczowej wiośnie, pierwsze grzyby pojawiły się wcześniej.

Leasing oświetlenia – nowe rozwiązanie dla firm i deweloperów. Na czym polega i jakie korzyści oferuje

Czy leasing może wyjść poza samochody i komputery? Coraz więcej firm mówi: tak. W dobie transformacji modelu własnościowego, gdy liczy się dostęp, a nie posiadanie, leasing infrastruktury technicznej – w tym oświetlenia – staje się realnym narzędziem optymalizacji kosztów i zarządzania obiektami.

REKLAMA