REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najemca coraz mniej chroniony – jak się zmieniał rynek najmu w ostatniej dekadzie?

GetHome
GetHome to pierwszy w Polsce portal z ofertami mieszkań oraz domów na sprzedaż i wynajem, który zapewnia maksymalną przejrzystość dla użytkownika – z dokładną lokalizacją, bez powtarzających się ofert i reklam!
Najemca coraz mniej chroniony – jak się zmieniał rynek najmu w ostatniej dekadzie?
Najemca coraz mniej chroniony – jak się zmieniał rynek najmu w ostatniej dekadzie?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Polska to prawdziwe eldorado dla funduszy i firm inwestujących w mieszkania na wynajem oraz w takie, które je tylko udają. Portal GetHome.pl zwraca uwagę, że takich wynajmujących nie ograniczają przepisy dotyczące długości okresu najmu, wysokości czynszu czy ochrony najemców przed eksmisją.

Najemca, czy wynajmujący - który ma więcej praw na rynku najmu nieruchomości?

–  Wśród wynajmujących mieszkania powszechny jest pogląd, że prawo faworyzuje najemców. Tymczasem istnieje ryzyko, że to oni coraz częściej będą podlegali dyktatowi wynajmujących – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

REKLAMA

W  poprzedniej dekadzie w otoczeniu prawnym rynku najmu zaszły duże zmiany. Wcześniej funkcjonowały na nim wyłącznie umowy cywilnoprawne. Każdy wynajmujący z przerażeniem myślał o sytuacji, gdy najemca przestaje płacić czynsz lub nie chce opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy. Procedura pozbycia się nierzetelnego najemcy jest bowiem bardzo skomplikowana i czasochłonna. Konieczne jest wówczas przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w sądzie. Ponadto może się zdarzyć, że sąd zgodzi się na eksmisję, ale do innego lokum, które powinna zapewnić gmina.To może zaś trwać kilka, a w skrajnych przypadkach nawet kilkanaście lat. Powodem są zbyt małe zasoby mieszkań socjalnych posiadanych przez gminy.

Liczba eksmisji najemców z powodu zaległości w opłatach za mieszkanie

Liczba eksmisji najemców z powodu zaległości w opłatach za mieszkanie

GetHome.pl

Najem okazjonalny chroni wynajmujących

W 2010 r. ustawa o ochronie praw lokatorów umożliwiła indywidualnym właścicielom mieszkań skorzystanie z formuły najmu okazjonalnego. Marek Wielgo wspomina, że organizacje lokatorskie protestowały przeciwko takiemu rozwiązaniu, traktując je jako wyłom w ochronie lokatorów. Rzecz w tym, że w przypadku zwykłych umów najmu procedury eksmisyjne nie pozwalają na pozostawienie bez dachu nad głową m.in. kobiet w ciąży, osób ciężko chorych czy bezrobotnych. Oczywiście, o ile wymaga tego sytuacja materialna takich najemców. Sąd ma wówczas obowiązek przyznać im prawo do lokum z umową najmu socjalnego.

Umowa najmu okazjonalnego pozwala zaś obejść tego typu zabezpieczenie dla najemców, którzy wpadli w tarapaty finansowe. Najemca już na wstępie podpisuje oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Mało tego, najemca wskazuje rezerwowy adres, pod który się wyprowadzi w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu.  

–  Co ciekawe, w praktyce formuła najmu okazjonalnego jest raczej mało popularna. Z ubiegłorocznej ankiety portalu GetHome.pl wynika, że korzysta z niej tylko jeden na trzech wynajmujących mieszkania – mówi Marek Wielgo. I wyjaśnia, że większość właścicieli zniechęca biurokracja oraz koszty.

Powody, dla których wynajmujący nie stosują najmu okazjonalnego

Powody, dla których wynajmujący nie stosują najmu okazjonalnego

GetHome.pl

Ponadto dziewięciu na 10 wynajmujących nie wierzy w skuteczność najmu okazjonalnego. Zwracają oni uwagę, że procedury eksmisyjne wracają na ścieżkę sądową, jeśli w trakcie działań komornika okaże się, że wskazane przez najemcę mieszkanie zostało sprzedane lub właściciel wycofał swoją deklarację o przyjęciu tego najemcy pod swój dach. Powodem może być np. powiększenie rodziny lub zamiar sprzedaży mieszkania.

Względy humanitarne na bok - o założeniach najmu instytucjonalnego

Za prawdziwą rewolucję w relacjach lokatorsko-właścicielskich można uznać wprowadzenie w 2017 r. formuły najmu instytucjonalnego. Umożliwia ona firmom wynajmującym mieszkania stosunkowo łatwe pozbycie się najemców zalegających z czynszem. Od najmu okazjonalnego, najem instytucjonalny różni się tym, że najemca nie musi wskazać miejsca, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Najemca oświadcza również, że przyjmuje do wiadomości, iż w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

–  To wręcz wymarzone warunki dla firm i funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem – komentuje Marek Wielgo.

Nie spodobało się to niektórym posłom Koalicji Obywatelskiej (KO). Przed rokiem wnieśli oni do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, w którym proponują de facto likwidację najmu instytucjonalnego. Autorzy projektu wyjaśniają w uzasadnieniu, że najemcy, którzy wpadli w tarapaty finansowe, powinni mieć prawo dochodzenia w sądzie lokalu od gminy. Posłowie KO ostrzegają również, że ta forma najmu „może przyczyniać się do skazywania ludzi na bezdomność”.

REKLAMA

Projekt KO nie uzyskał jednak akceptacji rządu. W swoim stanowisku zwraca on m.in. uwagę, że najem instytucjonalny obniża ryzyko inwestycji w mieszkania na wynajem. A chodzi o to, żeby powstawało ich jak najwięcej, bo tylko w ten sposób można zwiększyć ich dostępność. Odrzucenie projektu rekomendują też sejmowe komisje: infrastruktury i samorządowa (zdecydował jeden głos), więc najpewniej trafi on do kosza. Czy słusznie?

– Z punktu widzenia inwestorów problemem nie jest ochrona lokatorów przed eksmisją, a jej wyegzekwowanie w czasie kilku miesięcy, a nie lat. To przykre, ale formuła najmu instytucjonalnego jest najprostszym wyjściem w sytuacji, gdy ogromna większość gmin w ogóle nie myśli o potrzebach mieszkaniowych swoich mniej zamożnych mieszkańców – zauważa Marek Wielgo.

Liczba mieszkań komunalnych

Liczba mieszkań komunalnych

GetHome.pl

Ekspert GetHome.pl przyznaje, że tylko zwiększanie podaży mieszkań na wynajem może poprawić ich dostępność. Niestety, w największych miastach dużo szybciej od podaży rośnie popyt na takie mieszkania. To efekt szalejących cen mieszkań oraz drożejących kredytów hipotecznych na ich zakup. Tymczasem umowy najmu instytucjonalnego mogą być zawierane wyłącznie na czas oznaczony. Wynajmujący proponują najczęściej roczny najem z możliwością przedłużenia. Tak naprawdę zawierana jest wtedy nowa umowa najmu. Dla wynajmujących jest to okazją do tego, aby podnieść czynsz. W tym przypadku prawo nie ogranicza wysokości podwyżek. O stawce decyduje rynek. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że w drugiej połowie 2021 r. przeciętny czynsz w Krakowie wzrósł aż o 15%! Dwucyfrowe podwyżki AMRON odnotował także w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi.

Wysokość przeciętnego miesięcznego czynszu na najem mieszkania

Wysokość przeciętnego miesięcznego czynszu na najem mieszkania

GetHome.pl

Czy to jeszcze wynajem?

W przypadku każdej z umów najmu zasady „gry” określa ustawa o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny. Niezgodne z tymi przepisami rozwiązania w umowie najmu nie mają mocy prawnej. Są wówczas klauzulami abuzywnymi. Problem w tym, że rosnący popyt na najem w największych miastach próbują wykorzystać firmy, które budują tam lokale, często mikroskopijne, udające mieszkania. Powstają one na działkach przeznaczonych np. pod usługi, na co samorządy przymykają oko. Chętnych na takie lokale nie brakuje ze względu na atrakcyjne lokalizacje i relatywnie niższe czynsze.

–  Właściciele budynków oferują takim osobom umowę o zakwaterowaniu. Takie umowy mogą być zawarte np. na trzy miesiące, a potem przedłużane – mówi Marek Wielgo.

REKLAMA

Przyznaje, że przepisy tego nie zabraniają. W Kodeksie cywilnym nie ma ani słowa na temat zakwaterowania, choć w umowach o zakwaterowaniu można znaleźć kodeksowe rozwiązania, np. dotyczące sytuacji, w których właścicielowi mieszkania wolno wypowiedzieć najem.

–  Jednak czy tak powinien wyglądać rynek najmu? Do niedawna umowy o zakwaterowaniu były stosowane w hotelach robotniczych czy akademikach. Należy liczyć się z tym, że z powodu drożyzny na rynku mieszkaniowym z takiej opcji będzie korzystało coraz więcej młodych małżeństw, także z dziećmi. W takich warunkach nie ma mowy o poczuciu stabilizacji, na której rodzinom zależy chyba najbardziej  – komentuje Marek Wielgo.

I przypomina, że kiedy nieco ponad 20 lat temu weszła w życie ustawa o ochronie lokatorów,  wszelkie umowy o odpłatne używanie lokalu musiały być albo bezterminowe, albo podpisywane na minimum trzy lata. Umowa mogła być krótsza tylko w trzech przypadkach”, gdy było to związane z wyjazdem właściciela oraz na czas nauki i pracy. W czasie obowiązywania umowy zakazane było stosowanie klauzul waloryzacyjnych. Właścicielowi, podobnie jak obecnie, wolno było podnieść czynsz o wskaźnik inflacji (wtedy podwyższony o 15%).

Tymczasem już kolejny rok obowiązuje tzw. ustawa covidowa, która w okresie pandemii COVID-19 zakazuje eksmitowania najemców. Rzecznik Praw Obywatelskich ostrzega, że może to być niezgodne z Konstytucją. Zaapelował do rządu, aby rozważył albo złagodzenie tego bezterminowego zakazu, albo zapewnienie rekompensat właścicielom.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: GetHome.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Wynajem mieszkania czy kredyt hipoteczny - co wybrać, co się bardziej opłaca?

    Wynajem mieszkania czy może kredyt hipoteczny na własną nieruchomość. Jakie rozwiązania wybierają obecnie Polacy? Co się bardziej opłaca?

    Hipoteka ma znaczenie przy rozwodzie?

    Niedawno Sąd Najwyższy wydał kolejne orzeczenie dotyczące podziału majątku rozwodzących się małżonków. Chodzi o to, czy należy uwzględniać hipotekę.

    Schron przy domu i mikroinstalacja wiatrowa bez pozwolenia na budowę. Będą zmiany w prawie budowlanym

    W II. kwartale 2024 roku Rada Ministrów ma przyjąć i skierować do Sejmu zmiany w Prawie budowlanym. Tak wynika z założeń projektu ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, który został opublikowany 26 lutego 2024 r. w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pod nr UD22.

    Efektywna redukcja emisji w nieruchomościach. Na czym bazuje?

    Modernizacja budynków to kluczowy krok w walce z emisją CO2. W Polsce stare budynki odpowiadają za 38% tych emisji. Dlatego warto inwestować w termomodernizację i zmianę przeznaczenia obiektów. 

    REKLAMA

    Kto przesunął budowę domu lub duży remont na wiosnę 2024 roku, ten sporo zyskał. Ceny materiałów budowlanych z dużą obniżką

    Piąty miesiąc z rzędu na rynku materiałów budowlanych ceny idą w dół. Jak twierdzą eksperci, nie jest to jednak trwały trend, ale dłuższa korekta. Spowodowało ją wcześniejsze wywindowanie cen na poziomy nie do przyjęcia przez rynek. Gdy korekta się skończy, wróci zapewne stabilizacja z nieznaczną tendencją zwyżkową.

     

    Podatek od wynajmu prywatnego w 2024 roku. Co się zmienia? Będą zmiany w 2025 roku?

    Rok 2024 nie przyniósł istotnych zmian w zakresie opodatkowania czynszów. Podatek przychodowy od wpływów z wynajmu na razie będzie naliczany tak samo jak w zeszłym roku. Trzeba wiedzieć, że duże zmiany nastąpiły właśnie w poprzednim roku. Wtedy wprowadzono zakaz rozliczania amortyzacji lokali mieszkalnych i ograniczono sposób rozliczeń w najmie prywatnym tylko do ryczałtu ewidencjonowanego. Analizując podatek od najmu w 2024 roku, nie można zapominać o wzroście podatku od nieruchomości. Zmieniła się bowiem zarówno stawka „mieszkaniowa”, jak i komercyjna. Ostatnio wiele mówi się o podatku katastralnym od wynajmowanych mieszkań, ale na razie wprowadzenie takiej daniny jest mało prawdopodobne.

    Jak dobrze mieć sąsiada! Psycholog: Dobre relacje sąsiedzkie zwiększają zadowolenie z życia; warto o nie zadbać

    Relacje z sąsiadami mają istotny wpływ na nasze zadowolenie z życia na osiedlu mieszkaniowym. Jak wynika z badania CBOS, przeprowadzonego we wrześniu 2023 roku na zlecenie Skanska Residential Development Poland (na próbie 1075 osób zamieszkujących osiedla w miastach powyżej 200 000 mieszkańców), prawie ¾ ankietowanych, którzy zadeklarowali, że utrzymują bliskie, przyjacielskie kontakty z sąsiadami, wypowiedziało się pozytywnie o swoim miejscu zamieszkania. Poziom zadowolenia spada wraz ze wzrostem obojętności wobec innych mieszkańców. Jakie są zatem stosunki sąsiedzkie na polskich osiedlach, dlaczego warto o nie dbać i co pomaga w zacieśnianiu więzi społecznych?

    Trzy razy więcej Polaków przed trzydziestką kupuje własne mieszkanie – sprawił to Bezpieczny Kredyt 2%

    Analitycy komentujący transakcje na rynku mieszkaniowym zauważyli, że pod koniec roku co piąte mieszkanie kupowała osoba w wieku poniżej trzydziestu lat. Pod koniec 2022 roku – tylko co dwunasta. To efekt  większej dostępności kredytów hipotecznych dla najmłodszych klientów, który nie jest możliwy bez takiego wsparcia ze środków publicznych jak program bezpieczny Kredyt 2%.

    REKLAMA

    Na odbiór gotowego mieszkania od dewelopera trzeba czekać około dwóch lat

    Ile trwa wydawanie pozwoleń na budowę mieszkań? Czy widać różnicę w czasie od pandemii? Czy w większych miastach czas oczekiwania jest dłuższy? Jak to wpływa na podaż mieszkań? 

    Dramatycznie mało nowych mieszkań trafiło do sprzedaży w styczniu 2024 roku. Deweloperzy nie chcą przyspieszenia w budownictwie?

    Oceniając właśnie udostępnione przez Główny Urząd Statystyczny dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego można wpaść w panikę. Do oferty deweloperów trafiło aż 25 procent mniej mieszkań niż w styczniu 2023, który przecież rekordowy pod tym względem nie był. Co się dzieje?

    REKLAMA