Rynek najmu zdrowieje - stawki za najem do góry

Stawki za najem mieszkań odbiły do góry

Najem stopniowo drożeje. W styczniu 2022 r. stawki najmu przeciętnie wzrosły o 3,7%, w porównaniu z wrześniem 2021 r., czyli ostatnim miesiącem przed pierwszą podwyżką stóp procentowych - wynika z raportu Raport „Najem mieszkań” Expandera i Rentier.io.

Największy wzrost, bo o 10% odnotowano w Krakowie. Co ciekawe jest to rynek, który był najmocniej dotknięty spadkiem popytu w początkowym okresie pandemii. Po ostatnich wzrostach stawki najmu są tam już jednak o 2% wyższe niż 2 lata temu, czyli tuż przed pandemią.

Niższe stawki niż w styczniu 2020 r. wciąż obowiązują w Częstochowie (-4%), Białymstoku (-4%), Warszawie (-3%) i Toruniu (-2%).

W Szczecinie najem mieszkania kosztuje tyle co w Krakowie

Okres pandemii najbardziej sprzyjał rynkowi najmu w Szczecinie. Stawki najmu w ciągu 2 lat wzrosły tam aż o 22%. W rezultacie czynsz wynosi tam przeciętnie tyle samo co w Krakowie, czyli 45 zł za m2. Szczecin wskoczył więc do grona najdroższych miast w Polsce w kwestii najmu nieruchomości.

W zestawieniu 16 miast przygotowanym przez Expandera i Rentier.io. na pierwszym miejscu co do najwyższej stawki za najem jest Warszawa (56 zł za m2), na drugim Gdańsk i Wrocław z ceną 49 zł za m2. Na ostatnim miejscu na podium są Szczecin i Kraków ze stawką 45 zł za m2.

Koszty najmu w styczniu 2022 r.

Wszystko wskazuje na to, że stawki najmu nadal będą rosły. Po pierwsze zainteresowaniem najmem będzie coraz wyższe ze względu na stopniowe łagodzenie obostrzeń pandemicznych. Również wysoce prawdopodobny jest powrót studentów do nauki stacjonarnej w przyszłym roku akademicki. Z kolei liczba dostępnych mieszkań na wynajem nie jest zbyt wysoka. W styczniu było 26 289 aktywnych internetowych ogłoszeń o wynajmie (w tym 12 834 nowych). Dla porównania jeszcze przed rokiem było to 49 016 aktywnych i 20 481 nowych ogłoszeń. Podaż jest więc dużo mniejsza, a popyt będzie rósł. Dodatkowo wzrosły ceny mieszkań i stopy procentowe. Te wszystkie czynniki będą sprzyjały wzrostowi stawek najmu.

Ile wyniosła średnia rentowność najmu mieszkania w styczniu 2022 r.?

Przy obecnych stawkach najmu średnia rentowność inwestycji w mieszkanie o powierzchni 50 m2 wynosi 5,7% brutto i 4,0% netto, czyli po uwzględnieniu podatku i dodatkowych kosztów. To jednak przy złożeniu, że mieszkanie będzie zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli lokal przez miesiąc będzie stał pusty, czyli „pracował” przez 11 miesięcy w roku, to rentowność wyniesie 5,2% brutto i 3,6% netto.

Raty za kredyt mieszkaniowy coraz wyższe

Choć koszt najmu rośnie, to jeszcze szybciej rosną raty kredytów hipotecznych. W rezultacie najem mieszkania o powierzchni 50 m2 w niektórych miastach jest niemal o 1000 zł tańszy niż wynosi rata kredytu na takie samo mieszkanie. Tak jest np. w Krakowie, gdzie najem takiego mieszkania kosztuje 2 250 zł, a rata wynosi 3 245 zł (w przypadku posiadania 10% wkładu własnego). Różnica wynosi więc aż 995 zł.

W Warszawie jest to natomiast 939 zł, bo najem kosztuje 2 813 zł, a rata wynosi 3 752 zł. Najmniejsza różnica (49 zł) dotyczy Częstochowy, gdzie pandemia znacząco obniżyła koszty najmu. W niej stawka za wynajem mieszkania o powierzchni 50 m2 wynosi 1 667 zł, zaś rata kredytu hipotecznego 1 715 zł.

Kupić mieszkanie, czy wynająć? Oto jest pytanie

Należy jednak dodać, że samo porównywanie miesięcznych wydatków na ratę i koszt najmu może wprowadzać w błąd. Raty płaci się bowiem tylko przez określony czas, zwykle 20,30 lat, a za najem trzeba płacić zawsze, czyli tak długo jak długo chcemy mieszkać. Poza tym będąc właścicielem mieszkania kupionego na kredyt w każdej chwili możemy je sprzedać i w ten sposób odzyskać dużą część pieniędzy wydanych na raty. W przypadku najmu są to pieniądze wydane bezpowrotnie. Dlatego w długim okresie wciąż bardziej opłaca się zakup mieszkania. Natomiast jeśli jesteśmy młodzi, dopiero na początku kariery zawodowej i nasze dochody nie są jeszcze zbyt wysokie, to kluczowe jest, aby comiesięczny koszt był jak najniższy. Wtedy lepszym rozwiązaniem wydaje się najem, który dodatkowo daje również dużą swobodę. Najmując łatwo jest zmienić miejsce zamieszkania czy wielkość lokalu.

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu

Metodologia wyliczeń

Wyliczenia sporządzono na podstawie 12 834 ogłoszeń najmu oraz 31 106 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 do 31 stycznia 2022 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.

Opracowanie: Paulina Karpińska, redaktor portalu Infor.pl