Czy czynsz jest przychodem z wynajmu?

Dotychczasowe formy opodatkowania prywatnego wynajmu mieszkania

Obecnie obowiązujące przepisy pozwalają na rozliczanie najmu prywatnego  poprzez jedną z następujących form opodatkowania: na zasadach ogólnych bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Co istotne na zasadach ogólnych będzie można rozliczać się tylko i wyłącznie do końca 2022 r., ponieważ zmiany wprowadzone za pomocą Polskiego Ładu zniosły tą formę opodatkowania za najem prywatny.

Osoby rozliczające się z fiskusem na zasadach ogólnych nie mają wątpliwości co do kwestii odliczenia od przychodu czynszu eksploatacyjnego, czy opłat za media, gdyż ta forma daje możliwość uznanie ich jako koszty i przewiduje możliwość odliczenia.  Jednak wraz z końcem 2022 r. Ci podatnicy utracą możliwość rozliczania kosztów związanych z mieszkaniem wykorzystywanym w ramach najmu prywatnego. Jak więc potraktować czynsz administracyjny?

Ryczałt od przychodów ewidencyjnych, a podatek dochodowy od czynszu za wynajem mieszkania

Uregulowania dotyczące najmu zawarte są w kodeksie cywilnym. Stosownie do art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W przeciwieństwie do rozliczenia na zasadach ogólnych, w przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podstawę obliczenia podatku stanowi przychód. Oznacza to, że podatnik, rozliczając najem prywatny w ten sposób, nie będzie miał możliwości pomniejszenia osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.  

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Zatem określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia.

Ważne! Jeśli w umowie najmu strony zapiszą, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia wydatków związanych z przedmiotem najmu, wówczas nie będą one składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego.

Opłaty eksploatacyjne mogą być przychodem z wynajmu - decyduje zapis w umowie najmu

Przychody osiągane z tytułu umowy najmu są niejednokrotnie przedmiotem interpretacji organów skarbowych, gdyż poszczególne zapisy w niej zawarte są szczególnie istotne i mają duże znaczenie.

Otóż jeśli w umowie najmu zawartej pomiędzy najemcą, a wynajmującym (właścicielem) zostanie zawarty zapis, że to wynajmujący ponosi opłaty eksploatacyjne, a najemca dokona ich refundacji na konto właściciela, wówczas, zgodnie z Interpretacją Indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, wydanej dnia 5 maja 2021 r., o sygn. 0115-KDIT1.4011.389.2021.2.MST, na podstawie Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) będą one podlegały podatkowi dochodowemu.

W związku z powyższym, refundacja przez najemcę kosztów, które właściciel mieszkania opłaca własnymi środkami, ze względu na to, że – zgodnie z umową – to na nimj spoczywa ich rzeczywisty ciężar, nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu. A zatem, zarówno wskazana w umowie kwota czynszu najmu, jak i otrzymywany od Najemcy zwrot równowartości poniesionych przez wynajmującego kosztów eksploatacyjnych stanowi podstawę do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.