REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?
Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?

REKLAMA

REKLAMA

Najem okazjonalny funkcjonuje w naszej przestrzeni prawnej od ponad 10 lat. I choć od dawna jest dostępny, to wciąż tylko część wynajmujących korzysta z tego rozwiązania. Czy to brak wiedzy, czy może chęć zaoszczędzenia albo pewność “że u mnie nic się nie wydarzy” są powodem takiego stanu rzeczy? Warto przeanalizować instytucję najmu okazjonalnego i rozważyć, czy warto stosować to rozwiązanie.

Mieszkania na wynajem - baza mieszkaniowa cały czas się rozwija

REKLAMA

Inwestycje w nieruchomości sprzyjają rozwojowi rynku najmu. W każdym roku przybywa nowa baza mieszkaniowa, głównie w dużych miastach wojewódzkich, choć nie tylko.
Wiele lat temu mieszkania przeznaczone na wynajem pochodziły z zasobów rodzinnych, gdy “mieszkanie po babci” nie było potrzebne, a mogło stanowić źródło dochodów. W przypadkach, gdy nieruchomość stawała się własnością kilku osób najem stawał się niekiedy jedyną możliwością bezkolizyjnego czerpania korzyści ze swojej własności - dzieląc się uzyskanym czynszem.

Dziś na rynek najmu trafiają mieszkania zakupione celowo, z myślą o wynajmie, generujące dochód pasywny, a także nieruchomości, które będą potrzebne za kilka lat (np. dla dziecka), a obecnie stanowią lokatę kapitału i zabezpieczenie oszczędności przed inflacją.

REKLAMA

Nierzadko nieruchomości na wynajem są nabywane z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, co oznacza, że oprócz typowych kosztów utrzymania lokalu właściciel spłaca ratę kredytu wraz z odsetkami. Dochód z najmu przewyższa wszystkie stałe wydatki, ale w przypadku, gdy nie ma wpływu, sytuacja może być nieciekawa, z uwagi na wysokie miesięczne obciążenia, które mogą być trudne do udźwignięcia dla budżetu domowego.

Problemy z najemcami - co, gdy najemca nie płaci

Najstraszniejsze sny wynajmujących to takie, w których najemcy nie płacą i nie chcą opuścić zajmowanego lokum. Przepisy chroniące lokatorów i powolna machina prawna powodują, że pojawiają się przypadki, gdy lokator żyje na koszt właściciela nieruchomości. Wynajmujący spłaca kredyt, opłaca koszty utrzymania lokalu - a najemca nie płaci przez wiele miesięcy... Oczywiście, przepisy pomagają w odzyskaniu długu, a dla najemcy takie działanie może być bardzo kosztowne.. Cóż kiedy są osoby, których sposobem na życie jest właśnie “nie płacić”? Z pustego (oficjalnie) i Salomon nie naleje… A mieszkanie nie tylko nie zarabia, ale i wymaga regularnych nakładów.

Najem okazjonalny - geneza, przepisy

REKLAMA

Mając na uwadze poprawę bezpieczeństwa właścicieli nieruchomości w 2009 roku pojawił się najem okazjonalny. Przepisy regulujące ten szczególny rodzaj najmu poszerzyły funkcjonującą od wielu lat “Ustawę o ochronie praw lokatorów”. Dzięki umowie najmu okazjonalnego właściciele znacząco ograniczają ryzyko nierzetelnego najemcy, a korzyścią z wyboru tej formy najmu jest możliwość szybkiego pozbycia się niepłacącego najemcy. Choć przepisy te, zabezpieczające właścicieli nieruchomości działają od ponad 10 lat, to wciąż najem okazjonalny nie jest przeważającą formułą w zawieranych umowach najmu.

Przepisy regulujące zasady najmu okazjonalnego znajdują się w Rozdziale 2a (art. 19a-19e) ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2020 r., poz. 611; ostatnia zmiana: Dz.U. z 2021 r., poz. 1243).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dlaczego ludzie rezygnują z zawierania najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny wymaga spełnienia szeregu procedur formalnych: w szczególności zawarcia umowy w formie pisemnej na czas określony, czy zgłoszenia jej później do urzędu skarbowego. Niechęć części społeczeństwa do kontaktów z urzędami, czy konieczność spełnienia formalności powodują, że wiele osób unika tej formy umowy.

Dodatkowo, sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji co do wyprowadzki musi mieć formę aktu notarialnego. Z tym wiąże się kilkusetzłotowa opłata notarialna, której najemcy woleliby uniknąć. Właściciel mógłby ją zrefundować, dla własnego bezpieczeństwa, ale przeświadczenie wynajmującego - że “może u innych się to zdarzyć, ale u mnie na pewno nie…” także nie sprzyja inwestycji w tą formę umowy. Kiedy jednak pojawiają się problemy z najemcami, już jest za późno, aby coś zmienić. Dlatego warto zastanowić się wcześniej, czy taka drobna inwestycja nie jest warta późniejszego spokoju.

Bariery zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Aby zastosować najem okazjonalny - trzeba być osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali, a umowa musi dotyczyć wyłącznie najmu lokalu mieszkalnego (lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych). Osoby prowadzące działalność mają do dyspozycji najem instytucjonalny, więc każdy wynajmujący może znaleźć dla siebie rozwiązanie.

Koszty aktu notarialnego mogą skutecznie zniechęcić najemcę przed skorzystaniem z tej oferty najmu. Dlatego warto rozważyć wzięcie tych kosztów na swoją stronę w postaci refundacji przez wynajmującego. Te kilkaset złotych to swoista “polisa ubezpieczeniowa” najmu, warto ją wykupić, aby spać spokojnie.

Konieczność zawarcia umowy na piśmie i zgłoszenie jej do Urzędu Skarbowego. Umowa najmu powinna być przygotowana dobrze i profesjonalnie. Warto skorzystać z pomocy profesjonalistów - prawników, pośredników specjalizujących się w najmie, aby dostarczyli dobry wzór umowy. Ściągnięcie druku z internetu, choć bezpłatne, nie gwarantuje skuteczności. Zgłoszenia do Urzędu Skarbowego dokonujemy na specjalnych drukach lub składając pismo (lub kopię umowy) w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Lokal zastępczy, który musi wskazać najemca, może być kłopotliwy, w szczególności dla obcokrajowców. Ale tutaj, jeśli nie ma innej możliwości, można skorzystać z komercyjnej oferty adresu do najmu okazjonalnego. Za kolejne kilkaset złotych otrzymujemy pisemną gwarancję, że będzie gdzie najemcę eksmitować.

Najem okazjonalny a COVID

Niestety, przepisy tarczy antycofidowej w ubiegłym roku ograniczyły wykonywanie eksmisji i jeśli nie mamy do czynienia z przemocą domową, taka eksmisja może nie być wykonana. To dziś realny problem niektórych wynajmujących, których lokale służą do nielegalnego zamieszkiwania. Natomiast mamy wciąż nadzieję, że pandemia COVID jest czymś przejściowym. Dodatkowo Ministerstwo Sprawiedliwości rozważa wycofanie tego punktu z przepisów i odblokowanie możliwości wykonywania wyroków nakazujących opróżnienie lokalu, co umożliwi m.in. eksmisje z lokali na podstawie umów najmu okazjonalnego.

Czy warto stosować najem okazjonalny?

Najem okazjonalny można porównać do polisy ubezpieczeniowej. Jeśli nie skorzystamy - to wyrzucamy pieniądze. Ale z drugiej strony zwiększamy komfort i swoje bezpieczeństwo finansowe. Jeśli najemca nie chce poddać się procedurze najmu okazjonalnego, to warto zadać sobie pytanie, czy to będzie dobry najemca? Co powoduje jego niechęć? Może ma już “swoje plany”? Wielu prawników i pośredników nieruchomości rekomendują zawieranie umów najmu okazjonalnego, aby właśnie ograniczyć ryzyko związane z nierzetelnym lokatorem.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe przepisy budowlane - jakie zmiany szykują się na rynku mieszkaniowym? Będzie drożej

Projekt nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków wprowadza regulacje dotyczące m.in. instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych i seniorów. Jak deweloperzy oceniają te zmiany i jaki będą miały wpływ na koszty inwestycji mieszkaniowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Dlaczego fotowoltaika się pali? Jest luka w prawie budowlanym

Dlaczego dochodzi do pożarów instalacji fotowoltaicznej? Ekspert Stowarzyszenia Elektryków Polskich tłumaczy, że wina leży po stronie słabej jakości montażu fotowoltaiki. Co więcej, wiele instalacji powstało bez projektu technicznego. Tutaj jest luka w prawie budowlanym.

Uwaga na wadliwe wyroby budowlane!

W 2024 r. roku nadzór budowlany zlecił badania 259 próbek wyrobów budowlanych, co do których miał podejrzenie, że ich jakość jest gorsza, niż deklarują to producenci. I uwaga, potwierdziło się to w trzech na dziesięć przypadków – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, udostępnionych portalowi GetHome.pl.

Umowa deweloperska - czym jest, a czym nie jest?

W kontekście niedawnych zmian dotyczących rękojmi u deweloperów powrócił temat statusu prawnego umowy deweloperskiej. Wyjaśniamy czym jest ta umowa.

REKLAMA

REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

Student wynajmuje mieszkanie (jesień 2025 r.). Czynsze i opłaty za kawalerkę i większe mieszkania

- W niektórych miastach ceny kawalerek zrównały się z cenami małych mieszkań dwupokojowych. Studenci mimo to najpierw wybierają kawalerki, potem szukają mieszkań, które mogliby wynajmować w duetach. Zauważam także, że ceny znowu zaczęły odgrywać wielką rolę w przypadku wynajmów studenckich. Był taki czas, gdy ważniejsza była lokalizacja, a nawet kwestie związane np. z wystrojem mieszkania. Teraz najważniejsza jest cena – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

CPK – nowe przepisy 2025: zmiany w wywłaszczeniach nieruchomości i wypłacie odszkodowań [Projekt przyjęty przez Radę Ministrów]

We wtorek, 26 sierpnia 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Chodzi o proces wywłaszczania i uzyskania odszkodowania. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie minimalnego terminu na wydanie nieruchomości.

Ceny mieszkań w 2025 r. rosną wolniej (4,3% r/r) niż wynagrodzenia (+8,9% r/r)

Dostępność cenowa mieszkań poprawia się – sugerują dane GUS i NBP. Sprzyjają temu spadająca już od roku dynamika wzrostu cen mieszkań i solidny wzrost wynagrodzeń. W drugim kwartale 2025 r. mieszkania na 7 największych rynkach były o 4,3% droższe niż rok wcześniej. Za to wynagrodzenia w przedsiębiorstwach w tym samym czasie wzrosły o 8,9%.

REKLAMA

Motyl inspiracją prac nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków

Motyl, a dokładnie budowa jego skrzydeł, ma być inspiracją i wzorem dla specjalnych powłok, które będą umożliwiać zarządzanie ciepłem w budynkach. Trwają prace nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków.

Nowe inwestycje mieszkaniowe a relacje sąsiedzkie. Co ułatwia integrację?

Jakie rozwiązania infrastrukturalne sprzyjające budowaniu relacji międzyludzkich i integracji mieszkańców pojawiają się we współczesnych projektach deweloperskich? Jakie kierunki dominują w aranżacji nowych inwestycji? Które z wdrażanych koncepcji okazują się najbardziej efektywne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl

REKLAMA