REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?
Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?

REKLAMA

REKLAMA

Najem okazjonalny funkcjonuje w naszej przestrzeni prawnej od ponad 10 lat. I choć od dawna jest dostępny, to wciąż tylko część wynajmujących korzysta z tego rozwiązania. Czy to brak wiedzy, czy może chęć zaoszczędzenia albo pewność “że u mnie nic się nie wydarzy” są powodem takiego stanu rzeczy? Warto przeanalizować instytucję najmu okazjonalnego i rozważyć, czy warto stosować to rozwiązanie.

Mieszkania na wynajem - baza mieszkaniowa cały czas się rozwija

REKLAMA

Inwestycje w nieruchomości sprzyjają rozwojowi rynku najmu. W każdym roku przybywa nowa baza mieszkaniowa, głównie w dużych miastach wojewódzkich, choć nie tylko.
Wiele lat temu mieszkania przeznaczone na wynajem pochodziły z zasobów rodzinnych, gdy “mieszkanie po babci” nie było potrzebne, a mogło stanowić źródło dochodów. W przypadkach, gdy nieruchomość stawała się własnością kilku osób najem stawał się niekiedy jedyną możliwością bezkolizyjnego czerpania korzyści ze swojej własności - dzieląc się uzyskanym czynszem.

Dziś na rynek najmu trafiają mieszkania zakupione celowo, z myślą o wynajmie, generujące dochód pasywny, a także nieruchomości, które będą potrzebne za kilka lat (np. dla dziecka), a obecnie stanowią lokatę kapitału i zabezpieczenie oszczędności przed inflacją.

REKLAMA

Nierzadko nieruchomości na wynajem są nabywane z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, co oznacza, że oprócz typowych kosztów utrzymania lokalu właściciel spłaca ratę kredytu wraz z odsetkami. Dochód z najmu przewyższa wszystkie stałe wydatki, ale w przypadku, gdy nie ma wpływu, sytuacja może być nieciekawa, z uwagi na wysokie miesięczne obciążenia, które mogą być trudne do udźwignięcia dla budżetu domowego.

Problemy z najemcami - co, gdy najemca nie płaci

Najstraszniejsze sny wynajmujących to takie, w których najemcy nie płacą i nie chcą opuścić zajmowanego lokum. Przepisy chroniące lokatorów i powolna machina prawna powodują, że pojawiają się przypadki, gdy lokator żyje na koszt właściciela nieruchomości. Wynajmujący spłaca kredyt, opłaca koszty utrzymania lokalu - a najemca nie płaci przez wiele miesięcy... Oczywiście, przepisy pomagają w odzyskaniu długu, a dla najemcy takie działanie może być bardzo kosztowne.. Cóż kiedy są osoby, których sposobem na życie jest właśnie “nie płacić”? Z pustego (oficjalnie) i Salomon nie naleje… A mieszkanie nie tylko nie zarabia, ale i wymaga regularnych nakładów.

Najem okazjonalny - geneza, przepisy

REKLAMA

Mając na uwadze poprawę bezpieczeństwa właścicieli nieruchomości w 2009 roku pojawił się najem okazjonalny. Przepisy regulujące ten szczególny rodzaj najmu poszerzyły funkcjonującą od wielu lat “Ustawę o ochronie praw lokatorów”. Dzięki umowie najmu okazjonalnego właściciele znacząco ograniczają ryzyko nierzetelnego najemcy, a korzyścią z wyboru tej formy najmu jest możliwość szybkiego pozbycia się niepłacącego najemcy. Choć przepisy te, zabezpieczające właścicieli nieruchomości działają od ponad 10 lat, to wciąż najem okazjonalny nie jest przeważającą formułą w zawieranych umowach najmu.

Przepisy regulujące zasady najmu okazjonalnego znajdują się w Rozdziale 2a (art. 19a-19e) ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2020 r., poz. 611; ostatnia zmiana: Dz.U. z 2021 r., poz. 1243).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dlaczego ludzie rezygnują z zawierania najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny wymaga spełnienia szeregu procedur formalnych: w szczególności zawarcia umowy w formie pisemnej na czas określony, czy zgłoszenia jej później do urzędu skarbowego. Niechęć części społeczeństwa do kontaktów z urzędami, czy konieczność spełnienia formalności powodują, że wiele osób unika tej formy umowy.

Dodatkowo, sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji co do wyprowadzki musi mieć formę aktu notarialnego. Z tym wiąże się kilkusetzłotowa opłata notarialna, której najemcy woleliby uniknąć. Właściciel mógłby ją zrefundować, dla własnego bezpieczeństwa, ale przeświadczenie wynajmującego - że “może u innych się to zdarzyć, ale u mnie na pewno nie…” także nie sprzyja inwestycji w tą formę umowy. Kiedy jednak pojawiają się problemy z najemcami, już jest za późno, aby coś zmienić. Dlatego warto zastanowić się wcześniej, czy taka drobna inwestycja nie jest warta późniejszego spokoju.

Bariery zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Aby zastosować najem okazjonalny - trzeba być osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali, a umowa musi dotyczyć wyłącznie najmu lokalu mieszkalnego (lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych). Osoby prowadzące działalność mają do dyspozycji najem instytucjonalny, więc każdy wynajmujący może znaleźć dla siebie rozwiązanie.

Koszty aktu notarialnego mogą skutecznie zniechęcić najemcę przed skorzystaniem z tej oferty najmu. Dlatego warto rozważyć wzięcie tych kosztów na swoją stronę w postaci refundacji przez wynajmującego. Te kilkaset złotych to swoista “polisa ubezpieczeniowa” najmu, warto ją wykupić, aby spać spokojnie.

Konieczność zawarcia umowy na piśmie i zgłoszenie jej do Urzędu Skarbowego. Umowa najmu powinna być przygotowana dobrze i profesjonalnie. Warto skorzystać z pomocy profesjonalistów - prawników, pośredników specjalizujących się w najmie, aby dostarczyli dobry wzór umowy. Ściągnięcie druku z internetu, choć bezpłatne, nie gwarantuje skuteczności. Zgłoszenia do Urzędu Skarbowego dokonujemy na specjalnych drukach lub składając pismo (lub kopię umowy) w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Lokal zastępczy, który musi wskazać najemca, może być kłopotliwy, w szczególności dla obcokrajowców. Ale tutaj, jeśli nie ma innej możliwości, można skorzystać z komercyjnej oferty adresu do najmu okazjonalnego. Za kolejne kilkaset złotych otrzymujemy pisemną gwarancję, że będzie gdzie najemcę eksmitować.

Najem okazjonalny a COVID

Niestety, przepisy tarczy antycofidowej w ubiegłym roku ograniczyły wykonywanie eksmisji i jeśli nie mamy do czynienia z przemocą domową, taka eksmisja może nie być wykonana. To dziś realny problem niektórych wynajmujących, których lokale służą do nielegalnego zamieszkiwania. Natomiast mamy wciąż nadzieję, że pandemia COVID jest czymś przejściowym. Dodatkowo Ministerstwo Sprawiedliwości rozważa wycofanie tego punktu z przepisów i odblokowanie możliwości wykonywania wyroków nakazujących opróżnienie lokalu, co umożliwi m.in. eksmisje z lokali na podstawie umów najmu okazjonalnego.

Czy warto stosować najem okazjonalny?

Najem okazjonalny można porównać do polisy ubezpieczeniowej. Jeśli nie skorzystamy - to wyrzucamy pieniądze. Ale z drugiej strony zwiększamy komfort i swoje bezpieczeństwo finansowe. Jeśli najemca nie chce poddać się procedurze najmu okazjonalnego, to warto zadać sobie pytanie, czy to będzie dobry najemca? Co powoduje jego niechęć? Może ma już “swoje plany”? Wielu prawników i pośredników nieruchomości rekomendują zawieranie umów najmu okazjonalnego, aby właśnie ograniczyć ryzyko związane z nierzetelnym lokatorem.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżce stóp wpłynie prawdopodobnie na wzrost cen nieruchomości

Szef działu rynków kapitałowych i nieruchomości biurowych w JLL Marcin Sulewski ocenia, że decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżeniu stóp procentowych wpłynie pozytywnie na rynek inwestycyjny. Spowoduje obniżenie kosztów finansowania, a płynność na rynku finansowym powinna wzrosnąć, co implikuje ożywienie na rynku inwestycyjnym, wzrost zainteresowania inwestorów i prawdopodobnie też wzrost cen nieruchomości.

Najtańsze mieszkania u deweloperów. Ile kosztują? [czerwiec 2024 r.]

Za jaką cenę kupimy najtańsze, nowe mieszkania? Jaki mają metraż? W których osiedlach je kupimy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Termomodernizacja. Polacy są sceptyczni co do unijnej dyrektywy dotyczącej modernizacji budynków

Przyjęta na początku 2024 r. dyrektywa EPBD ma sprawić, że w ciągu kolejnych 26 lat budynki w Unii Europejskiej nie będą emitować gazów cieplarnianych. Mamy istotną grupę, około 1/3 Polaków, którzy dosyć sceptycznie oceniają nowe wymogi.

Szkody wywołane burzą a ubezpieczenie. Zabezpiecz mienie, fotografuj zniszczenia. Jeśli to konieczne szybko napraw - ubezpieczyciel zwróci koszty niezbędnych prac

Polska Izba Ubezpieczeń udzieliła rad jak podchodzić do problemów z mieniem w czasie burz i nawałnic. Radzi, jak zgłosić szkodę spowodowaną przez różne zjawiska pogodowe, oraz jak zabrać się za usuwanie skutków nawałnic.

REKLAMA

MKiŚ: Strefy czystego transportu w miastach będą obowiązkowe

Miasta będą miały obowiązek tworzenia stref czystego transportu. Jednak samorządy będą też mogły podjąć uchwałę o likwidacji takiej strefy.

Przygotowania do wojny? Powstaną podziemne obiekty medyczne

Szpitale zostaną wyposażone w podziemną infrastrukturę. Podczas wojny ma ona zapewniać możliwość wykonywania operacji chirurgicznych, prowadzenia intensywnej terapii. Na oddziale łóżkowym pacjenci i personel mieliby zapewnione bezpieczeństwo w sytuacji skażenia.

Falstart kredytu na Start. Czy doczekamy się pomocy dla kredytobiorców? Czy rynek mieszkaniowy poradzi sobie bez kredytu na Start?

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania (tzw. kredyt #naStart) zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności czy program wejdzie w życie i w jakim kształcie, wielu klientów warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia. Równocześnie wzrastają obawy odnośnie kolejnych podwyżek cen nieruchomości. Sprawdźmy, jakie są możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku kredytów i nieruchomości.

Nowe obowiązki właścicieli miejsc garażowych 2024 i 2025 r. Znamy szczegóły projektu ustawy o podatkach lokalnych

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. 

REKLAMA

Mieszkalnictwo wspomagane wymaga regulacji prawnych obecnie jest finansowane w ramach programów, a każdy program można zamknąć

Rada do spraw Społecznych przy Prezydencie RP dyskutowała 17 czerwca 2024 r. z konwentem dyrektorów Regionalnych Ośrodków Polityki Społecznej o Centrach Usług Społecznych i mieszkalnictwie wspomaganym dla osób z niepełnosprawnościami.

Zmiana dyrektywy w sprawie odpadów, założenia przeciwdziałania zjawisku greenwashingu i monitorowania gleb

Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało, że w posiedzeniu Rady do spraw Środowiska (ENVI), które odbyło się 17 czerwca 2024 r. w Luksemburgu debatowano nad rewizją dyrektywy w sprawie odpadów, przeciwdziałaniem zjawisku greenwashingu i monitorowaniem gleb. W posiedzeniu uczestniczyli Minister Klimatu i Środowiska Paulina Hennig-Kloska i Wiceminister Mikołaj Dorożała.

REKLAMA