REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu

Magdalena Markiewicz
Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl i Manager w Mzuri CFI
Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu
Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu. Okazjonalny najem będzie się cechował czynszową swobodą jeśli właściciel mieszkania zgłosi zawarcie umowy do urzędu skarbowego. Strony w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, mogą swobodnie ustalać umowne zasady podwyższania czynszu. W wyjątkowych przypadkach, właściciel mieszkania może zostać oskarżony o czynszowy wyzysk w myśl art. 388 kodeksu cywilnego.

Rosną czynsze wynajmowanych mieszkań

Eksperci NieruchomosciSzybko.pl niedawno zwrócili uwagę, że na rynku najmu odwrócił się trend cenowy. Widać, że czynsze za wynajem zaczęły dodatnio reagować na wysoki poziom inflacji oraz wzrost cen mieszkań. Można przypuszczać, że w dłuższej perspektywie relacja średniej ceny 1 mkw. lokalu oraz stawki wynajmu za 1 mkw. typowego mieszkania powróci do poziomu sprzed pandemii koronawirusa. Będzie to oznaczało systematyczne podwyżki czynszów.
Warto sprawdzić, czy najemcy są dobrze chronieni przed takimi wzrostami stawek czynszowych. Problemem na pewno może być sytuacja osób, które wybrały okazjonalny najem lub najem instytucjonalny. W przypadku tych form wynajmu, nie ma bowiem ustawowych ograniczeń dotyczących skali i częstości podwyżek czynszu. Nieco lepiej prezentuje się położenie osób, które podpisały tradycyjną umowę najmu.  

REKLAMA

Okazjonalny najem: dużo zależy od zgłoszenia do fiskusa

REKLAMA

Przykład dotyczący podwyżek czynszu udowadnia, że osoby wybierające okazjonalny najem lub najem instytucjonalny, powinny najpierw zapoznać się z obowiązującymi regulacjami prawnymi. Obydwa wspomniane warianty najmu cechują się bowiem nie tylko uproszczoną procedurą eksmisyjną oraz brakiem prawa najemcy do mieszkania socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. „Warto również pamiętać, że w przypadku okazjonalnej oraz instytucjonalnej formy najmu, nie obowiązują ograniczenia podwyżek czynszowych wyznaczone przez art. 8a oraz art. 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Jeżeli chodzi o okazjonalny najem, to wyłączenie stosowania przepisów dotyczących podwyżek czynszów oraz innych przepisów typowych dla tradycyjnego najmu zależy od tego, czy właściciel mieszkania w ciągu dwóch tygodni od rozpoczęcia wynajmu powiadomił o zawartej umowie urząd skarbowy (właściwy dla swojego miejsca zamieszkania). Ustawodawca nie przewidział podobnego ograniczenia w przypadku najmu instytucjonalnego. „Warto przypomnieć, że taki najem w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego może prowadzić przedsiębiorca” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.  

Wyłączenie ochronnych przepisów z ustawy o ochronie praw lokatorów oznacza, że okazjonalny najem oraz najem instytucjonalny cechuje się swobodą w zakresie ustalania zasad podwyższania czynszu. Oczywiście, właściciel mieszkania powinien w kontekście podwyżek respektować odpowiednie klauzule, które wcześniej zostały wpisane do umowy zawartej z najemcą. „Okazjonalny” wynajmujący ma również obowiązek na żądanie lokatora przedstawić potwierdzenie zgłoszenia najmu w urzędzie skarbowym. „Od takiego zgłoszenia zależy bowiem sytuacja prawna najemcy” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Oskarżenia o ewentualny wyzysk trzeba dobrze uzasadnić

REKLAMA

Swoboda, z jaką wiąże się okazjonalny najem oraz najem instytucjonalny w temacie podwyżek nie oznacza, że wynajmujący może zupełnie swobodnie zmieniać czynsz. Poza ograniczeniami wynikającymi z zawartej umowy, pewne znaczenie ma możliwość oskarżenia właściciela mieszkania o wyzysk. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o zastosowanie artykułu 388 kodeksu cywilnego. „Pozwala on na formułowanie roszczeń związanych z obniżką czynszu w sytuacji, gdy poziom takiego świadczenia pieniężnego jest zupełnie nieadekwatny do oferowanej usługi najmu” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Warto jednak pamiętać, że wspomniane roszczenie zwykle wymaga przeniesienia sporu na wokandę, gdzie ciężar dowodu spoczywa po stronie najemcy (według art. 6 kodeksu cywilnego). Przykładem sporu sądowego, w przypadku którego najemca lokalu powoływał się na artykuł 388 kodeksu cywilnego jest ciekawa sprawa zakończona Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r. (sygn. akt III CNP 42/08). W analizowanej sprawie, sąd stanął po stronie starszej lokatorki oraz jej opiekunki prawnej. „Warto wspomnieć, że główną podstawą powództwa był art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, a art. 388 KC pełnił rolę uzupełniającą” - informuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Tradycyjny najem zapewnia najemcy dużo lepszą ochronę

Swoboda dotycząca podwyżek czynszowych, jaką zapewnia okazjonalny najem oraz najem instytucjonalny nie zasługuje na krytykę, ponieważ najemcy w dalszym ciągu mają do wyboru tradycyjny wariant najmu. Co więcej, wciąż jest on dominujący na rynku wynajmu lokali. „Ewentualny wybór najmu okazjonalnego może np. skutkować możliwością wynajęcia w ramach tej samej stawki czynszowej mieszkania, które jest lepiej zlokalizowane lub świeżo wykończone/wyremontowane” - zauważa Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Trzeba przypomnieć, że z punktu widzenia najemcy zalety dotyczące tradycyjnego najmu mieszkania (innego niż okazjonalny najem i najem instytucjonalny) wiążą się z przepisami ograniczającymi częstotliwość oraz wysokość podwyżek czynszowych. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wskazują, że podwyżka czynszu i opłat zależnych od właściciela nie może następować częściej niż co pół roku i musi być poprzedzona co najmniej trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Lokator może domagać się uzasadnienia dużych podwyżek i kwestionować je w sądzie. Co ważne, co czasu rozstrzygnięcia sprawy sądowej obowiązuje dotychczasowa stawka czynszu. „Takie rozwiązanie chroni najemcę przed skutkami przewlekłości postępowań sądowych” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Pamiętaj!
Najem okazjonalny
to specjalna forma najmu cechująca się uproszczoną procedurą eksmisyjną i brakiem niektórych innych regulacji (dotyczących np. podwyżek czynszu). Taki wariant najmu może oferować jedynie właściciel mieszkania niebędący przedsiębiorcą.

Najem instytucjonalny funkcjonuje podobnie, jak najem okazjonalny. Różnica polega na tym, że ta forma najmu jest przeznaczona tylko dla przedsiębiorców prowadzących wynajem mieszkań oraz ich klientów.

Tradycyjny najem to domyślny wariant najmu, który pojawił się zdecydowanie najwcześniej. W jego przypadku, znajdują zastosowanie wszystkie przepisy z ustawy o ochronie praw lokatorów. Tylko osoba wybierająca tradycyjny najem, w razie eksmisji ma prawo do pomieszczenia tymczasowego i ewentualnie mieszkania socjalnego.  

Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżce stóp wpłynie prawdopodobnie na wzrost cen nieruchomości

Szef działu rynków kapitałowych i nieruchomości biurowych w JLL Marcin Sulewski ocenia, że decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżeniu stóp procentowych wpłynie pozytywnie na rynek inwestycyjny. Spowoduje obniżenie kosztów finansowania, a płynność na rynku finansowym powinna wzrosnąć, co implikuje ożywienie na rynku inwestycyjnym, wzrost zainteresowania inwestorów i prawdopodobnie też wzrost cen nieruchomości.

Najtańsze mieszkania u deweloperów. Ile kosztują? [czerwiec 2024 r.]

Za jaką cenę kupimy najtańsze, nowe mieszkania? Jaki mają metraż? W których osiedlach je kupimy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Termomodernizacja. Polacy są sceptyczni co do unijnej dyrektywy dotyczącej modernizacji budynków

Przyjęta na początku 2024 r. dyrektywa EPBD ma sprawić, że w ciągu kolejnych 26 lat budynki w Unii Europejskiej nie będą emitować gazów cieplarnianych. Mamy istotną grupę, około 1/3 Polaków, którzy dosyć sceptycznie oceniają nowe wymogi.

Szkody wywołane burzą a ubezpieczenie. Zabezpiecz mienie, fotografuj zniszczenia. Jeśli to konieczne szybko napraw - ubezpieczyciel zwróci koszty niezbędnych prac

Polska Izba Ubezpieczeń udzieliła rad jak podchodzić do problemów z mieniem w czasie burz i nawałnic. Radzi, jak zgłosić szkodę spowodowaną przez różne zjawiska pogodowe, oraz jak zabrać się za usuwanie skutków nawałnic.

REKLAMA

MKiŚ: Strefy czystego transportu w miastach będą obowiązkowe

Miasta będą miały obowiązek tworzenia stref czystego transportu. Jednak samorządy będą też mogły podjąć uchwałę o likwidacji takiej strefy.

Przygotowania do wojny? Powstaną podziemne obiekty medyczne

Szpitale zostaną wyposażone w podziemną infrastrukturę. Podczas wojny ma ona zapewniać możliwość wykonywania operacji chirurgicznych, prowadzenia intensywnej terapii. Na oddziale łóżkowym pacjenci i personel mieliby zapewnione bezpieczeństwo w sytuacji skażenia.

Falstart kredytu na Start. Czy doczekamy się pomocy dla kredytobiorców? Czy rynek mieszkaniowy poradzi sobie bez kredytu na Start?

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania (tzw. kredyt #naStart) zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności czy program wejdzie w życie i w jakim kształcie, wielu klientów warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia. Równocześnie wzrastają obawy odnośnie kolejnych podwyżek cen nieruchomości. Sprawdźmy, jakie są możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku kredytów i nieruchomości.

Nowe obowiązki właścicieli miejsc garażowych 2024 i 2025 r. Znamy szczegóły projektu ustawy o podatkach lokalnych

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. 

REKLAMA

Mieszkalnictwo wspomagane wymaga regulacji prawnych obecnie jest finansowane w ramach programów, a każdy program można zamknąć

Rada do spraw Społecznych przy Prezydencie RP dyskutowała 17 czerwca 2024 r. z konwentem dyrektorów Regionalnych Ośrodków Polityki Społecznej o Centrach Usług Społecznych i mieszkalnictwie wspomaganym dla osób z niepełnosprawnościami.

Zmiana dyrektywy w sprawie odpadów, założenia przeciwdziałania zjawisku greenwashingu i monitorowania gleb

Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało, że w posiedzeniu Rady do spraw Środowiska (ENVI), które odbyło się 17 czerwca 2024 r. w Luksemburgu debatowano nad rewizją dyrektywy w sprawie odpadów, przeciwdziałaniem zjawisku greenwashingu i monitorowaniem gleb. W posiedzeniu uczestniczyli Minister Klimatu i Środowiska Paulina Hennig-Kloska i Wiceminister Mikołaj Dorożała.

REKLAMA