Rynek najmu rośnie w czasie drogich mieszkań i drożejących kredytów

Stopy procentowe NBP mogą być tylko wyższe

Pierwsza od 9 lat podwyżka stóp procentowych, oznaczająca podwyższenie stopy referencyjnej do 0,50 proc. (zmiana o 0,4 pkt proc.) i kolejna do 1,25 proc., ogłoszona na początku listopada, nie wywołają jeszcze rewolucji, ale części obecnych i przyszłych kredytobiorców uświadomią istotę długoterminowego zobowiązania finansowego. Biuro Informacji Kredytowej oszacowało, że w wyniku decyzji Rady Polityki Pieniężnej średnia miesięczna rata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w ciągu ostatnich dwóch lat wzrośnie o ponad 192 zł. Świadomość wyższych kosztów obsługi kredytu muszą mieć także przyszli kredytobiorcy. Biorąc pod uwagę najnowsze, potwierdzające tendencję wzrostową, dane o inflacji, kolejne podwyżki stóp procentowych wydają się realne. Miałyby one zapobiec utrwaleniu dynamiki cen na poziomie powyżej celu inflacyjnego NBP.

Według najnowszych informacji GUS, we wrześniu ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 5,9 proc., a w październiku już o 6,8 proc. w porównaniu do analogicznych miesięcy 2020 roku. W stosunku do sierpnia tego roku inflacja wzrosła o 0,7 proc., a do września o 1 proc. Przyglądając się kosztom związanym z użytkowaniem mieszkań i nośnikami energii, na koniec III kw. rok do roku odnotowano wzrost o 7,2 proc. (miesiąc do miesiąca – 0,6 proc.), zaś w kategorii wyposażenia mieszkania i prowadzenia gospodarstwa domowego o 3,8 proc. (0,7 proc. w ujęciu miesięcznym). Ogółem III kw. 2021 r. pod względem wydatków mieszkaniowych był droższy odpowiednio o 6,8 i 3,5 proc. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (o 1,3 proc. w stosunku do sierpnia 2021)^[1]. W październiku utrzymanie domu i koszty energii podrożały o 2 proc. (w ciągu roku o 6,7 proc.). W przypadku wyposażenia mieszkań i prowadzenia gospodarstwa domowego w ciągu tego miesiąca wydatki wzrosły o 1,7 proc. (3 proc. r/r)^[2].

Jednocześnie pod wpływem inflacji, malejącej podaży i rosnących cen gruntów oraz wysokich kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa, rosną ceny samych mieszkań. Już w II kw. podwyżki znacznie przekroczyły 8 proc. w ciągu roku (8,6 proc. na rynku pierwotnym i 8,3 na rynku wtórnym). Zmiana kwartalna wyniosła 2,5 proc. dla mieszkań deweloperskich i o 3,6 proc. dla mieszkań „z drugiej ręki”.^[3] Szacuje się, że w III kw. ceny ofertowe mieszkań rosły w granicach od 4 proc. w Łodzi do 23 proc. we Wrocławiu.^[4]

Najem wraca do łask, ale na nowych zasadach

Na tym tle rynek najmu zyskuje jako bezpieczniejsza alternatywa dla osób, które w okolicznościach dalszych podwyżek stóp procentowych mogą mieć ograniczoną zdolność kredytową, czy takich, które nie zaoszczędziły jeszcze na wkład własny lub na obecnym etapie życia nie chcą kupować mieszkania. W segmencie najmu po okresie pandemicznego osłabienia popytu nastąpiło ożywienie, które przełożyło się na wzrost czynszów o ok. 4,8-5,7 proc. (po ubiegłorocznych kilkuprocentowych obniżkach) w zależności od metrażu lokalu.

Najszybciej drożeją czynsze najmu mieszkań poniżej 35 mkw., najwolniej dużych, powyżej 65 mkw. Sytuacja ta dotyczy 35 miast, na tańszy wynajem można liczyć na mniejszych rynkach, m.in. w Sosnowcu (spadek aż o blisko 8 proc. w przypadku małych mieszkań) i Częstochowie^[5]. Wrześniowe podwyżki są rezultatem stopniowego odbudowywania popytu w grupach najemców, których obecna aktywność jest ściśle związana z poprawą sytuacji epidemicznej w kraju – studentów, osób wykonujących zawody wymagające mobilności, cudzoziemców przyjeżdżających do Polski w celach zarobkowych lub aby osiedlić się tu na stałe, a także turystów, którzy w sezonie letnim wpłynęli na stawki najmu w nadmorskich kurortach. Mimo wzrostu czynszów najem zaczyna stawać się bardziej opłacalnym rozwiązaniem niż finansowanie zakupu nieruchomości kredytem. Zmiana jest już zauważalna w przypadku większych mieszkań - wynajęcie ponad 70-metrowego lokalu w Krakowie i Gdyni to wydatek odpowiednio o prawie 730 i 640 zł mniejszy niż średnie miesięczne koszty kredytowe, w Poznaniu o ok. 220 zł, a w Gdańsku o ok. 310 zł^[6].

Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) rośnie w siłę

Problemem, z którym zmaga się rynek prywatnego najmu, jest niedopasowanie oferty do aktualnych preferencji klientów. Wzrost popytu nie dotyczy wszystkich lokali, ale tych charakteryzujących się ściśle określonymi parametrami, w tym lepszym standardem. Jednocześnie najemcy deklarują niechęć do ofert mieszkań w tzw. wielkiej płycie. Cena to nadal kluczowe kryterium wyboru (91 proc.), w następnej kolejności porównywany jest standard lokali (87 proc. odpowiedzi)^[7]. Klienci oczekują także bardziej elastycznych warunków najmu, częściej niż przed pandemią preferują najem na okres krótszy niż rok.

Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) ze względu na swoją specyfikę okazał się najbardziej odporny na skutki ekonomiczne pandemii jako odpowiadający na nowe wymagania klientów, takie jak możliwość zawarcia umowy na kilka miesięcy, funkcjonalność i odpowiednia liczba pomieszczeń, optymalna cena, brak konieczności remontu i samodzielnego wyposażenia mieszkań oraz ponoszenia kosztów napraw i odświeżenia lokalu, nowoczesny wystrój wnętrz czy dodatkowe benefity. III kw. był kolejnym okresem aktywności inwestycyjnej i wzrostu popytu w tym dopiero rozwijającym się w Polsce segmencie. Na początku III kw. br. firmy specjalizujące się w budowie i zarządzaniu mieszkaniami na wynajem długoterminowy oddały łącznie 7266 lokali. Aktualnie w trakcie budowy lub na etapie przygotowania znajduje się przeszło 25 tys. mieszkań. Prognozowana dynamika rozwoju to ponad 90 tys. lokali, które zasilą rynek w perspektywie najbliższych 5-7 lat^[8].

W 2021 roku na pozycji lidera rynku PRS w Polsce uplasował się Resi4Rent, podmiot oferujący najem w formie tzw. mieszkań w abonamencie, realizujący inwestycje w partnerstwie z Echo Investment. Na koniec III kw. 2021 roku firma obsługiwała łącznie 2200 umów najmu w 8 inwestycjach w Gdańsku, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu.
- Nasze projekty powstają w największych ośrodkach miejskich, akademickich i biznesowych w Polsce. Wybieramy atrakcyjne lokalizacje z punktu widzenia osób mieszkających w miastach - blisko infrastruktury komunikacyjnej, kulturalno-rozrywkowej, usługowo-handlowej oraz obiektów użyteczności publicznej i terenów zielonych. Nasze inwestycje, wspólnie z parterem Echo Investment od początku projektujemy i realizujemy z przeznaczeniem na wynajem lub zakwaterowanie, dzięki temu cały czas możemy dbać o spójność oferty i wykorzystywać rozwiązania, które są funkcjonalne i dobrze odbierane przez klientów. Do 2025 r. powiększymy portfolio mieszkań do minimum 10 tys. lokali – mówi Sławomir Imianowski, prezes firmy Resi4Rent.

Obłożenie obiektów Resi4Rent nie spada poniżej 98 proc., są one w pełni wynajmowane, w zależności od wielkości projektu, w ciągu od 3 do 8 miesięcy od momentu oddania obiektu do użytkowania.

- Popyt w segmencie PRS kształtowany jest przede wszystkim przez młodsze pokolenia, studentów starszych lat, osoby reprezentujące zawody specjalistyczne, cudzoziemców oraz rodziców wynajmujących mieszkania dla swoich studiujących dzieci. Do końca września ponad 70 proc. naszych najemców stanowiły osoby poniżej 34 roku życia, na drugim końcu zestawienia znalazły się osoby w wieku powyżej 45 lat, stanowiąc ok. 10 proc. klientów. Są to przeważnie rodzice, dla których ważnym kryterium studenckiego najmu jest bezpieczeństwo, z ich perspektywy na korzyść naszej oferty przemawia m.in. to, że budynki Resi4Rent są monitorowane i pod stałą opieką administratorów. Ogółem biorąc pod uwagę metraż, obecnie tylko co trzeci klient decyduje się na lokal poniżej 30 mkw. – mówi Alicja Kościesza, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Resi4Rent - Biorąc pod uwagę grupy zawodowe reprezentowane przez najemców mieszkań w abonamencie, zdecydowanie przodują pracownicy branży IT. Cudzoziemcy stanowią ok. 25 proc. osób preferujących tę formę najmu – podsumowuje.

---

[1] GUS, Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych we wrześniu 2021.

[2] GUS, Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych w październiku 2021.

^[3] GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2021,

[4] JLL, Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kw. 2021.

^[5] Expander, Rentier.io, Najem mieszkań, III kw. 2021, październik 2021

^[6] Tamże

^[7] Cushman&Wakefield, Rynek najmu mieszkań w Polsce, lipiec 2021.

^[8] ThinkCo, Przewodnik po PRS, wrzesień 2021.