REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy można odstąpić od umowy, gdy zmienia się powierzchnia mieszkania?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna GHMW – Hulist, Prawdzic Łaszcz – Radcowie Prawni spółka partnerska
Kancelaria świadczy kompleksowe usługi prawne związane z bieżącą obsługą przedsiębiorców (głównie spółek handlowych).
Czy można odstąpić od umowy, gdy zmienia się powierzchnia mieszkania? /Fotolia
Czy można odstąpić od umowy, gdy zmienia się powierzchnia mieszkania? /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Klauzula, która pozwala konsumentowi na odstąpienie od umowy, gdy cena ulegnie zwiększeniu wskutek zmiany powierzchni lokalu, balkonu logii, tarasu czy ogródka, jest korzystna dla konsumenta. Dlatego gdyby została uznana za abuzywną i wyeliminowana z umowy, to konsument zostałby pozbawiony możliwości skorzystania z umownego prawa odstąpienia, a pozostałyby mu jedynie regulacje wynikające z ogólnych norm, które mogą być dla niego mniej korzystne.

REKLAMA

REKLAMA

Deweloper w ramach swojej działalności gospodarczej posługiwał się wzorcem umowy, zawierającym zapis, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia zmiany powierzchni użytkowej lokalu lub balkonu, logii, tarasu, ogródka, nabywcy wyrażali zgodę, iż cena zwiększy się lub zmniejszy o kwotę stanowiącą iloczyn różnicy pomiędzy powierzchnią użytkową projektowaną, a rzeczywistą lokalu i odpowiednio balkonu, loggii, tarasu, ogródka. Jeżeli na skutek zmiany cena miałaby zwiększyć się o iloczyn różnicy pomiędzy powierzchnią projektową, a rzeczywistą i ceny metra kwadratowego powierzchni określonej w umowie deweloperskiej, nabywcom miało przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy w terminie 14 dni od dnia powiadomienia ich przez dewelopera o ww. zmianie, ale nie później niż do dnia wskazanego w umowie (tożsamego z dniem uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie).

W toku postępowania przed Sądem konsument domagał się uznania przedmiotowego postanowienia umowy za klauzulę abuzywną (niedozwoloną) w rozumieniu art. 385[1] kodeksu cywilnego (dalej: „k.c.”).

Przesłanki ustawowe dla uznania abuzywności postanowienia umowy są następujące:

  1. postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem,
  2. ukształtowane przez postanowienie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami,
  3. powyższe prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz
  4. postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

Powierzchnia i cena lokalu, jak również powierzchnia balkonu, logii, tarasu, ogródka, stanowią podstawowe parametry, którymi kieruje się konsument wybierając ofertę konkretnego dewelopera. W oczywisty sposób wszelkie zmiany w tym zakresie wpływają na atrakcyjność oferty, a co za tym idzie jej ewentualny wybór. W przypadku znacznej różnicy powierzchni rzeczywistej w stosunku do powierzchni umówionej, świadczenie dewelopera może stracić dla konsumenta znaczenie, gdy lokal o zmniejszonej powierzchni nie będzie odpowiadał jego potrzebom.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 października 2016 r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 1283/15 zwrócił uwagę na fakt, że pierwsza część zakwestionowanego postanowienia umownego, dotycząca powierzchni lokalu i ceny, a zatem głównych świadczeń stron, nie jest sformułowana jednoznacznie. Uprawniają one w istocie dewelopera do jednostronnej zmiany istotnych cech zarówno świadczenia głównego, jak i wzajemnego. Pozostaje przy tym problem związany z ustaleniem czy prawo do korzystania z balkonu, logii, tarasu, ogródka, jako części nieruchomości wspólnej, stanowi w tej sytuacji główne świadczenie dewelopera skoro wynika ono z zawarcia przez współwłaścicieli umowy o podział nieruchomości, a nie z samej umowy z deweloperem.

Sąd skoncentrował się jednak na drugiej części klauzuli dotyczącej prawa odstąpienia od umowy. Jest to dodatkowe zastrzeżenie umowne i podstawowy instrument oddziaływania stron kontraktu na trwałość stosunku zobowiązaniowego i chociaż osłabia łączącą strony więź obligacyjną, to pozwala ukształtować ją w sposób bardziej elastyczny, lepiej zabezpieczający interes strony uprawnionej. Postanowienie przewiduje, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie kompetencja do jednostronnego rozwiązania umowy. Różnica pomiędzy wypowiedzeniem umowy a odstąpieniem od umowy polega na tym, że wypowiedzenie wywołuje skutek na przyszłość, a odstąpienie unicestwia umowę z mocą wsteczną. Sąd uznał, że umowne prawo odstąpienia wzbogaca treść stosunku obligacyjnego a jednocześnie nie wpływa na uprawnienia kontrahentów do odstąpienia od umowy, wynikające z przepisów ogólnych jak np. z art. 491, 493, 495, 560 k.c. czy też z przepisów szczególnych jak np. ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 555 ze zm.) tzw. ustawy deweloperskiej. Ustawa deweloperska łączy w sobie różne rodzaje umów i zawiera normy szczególne, jednakże nie wskazuje wszystkich przyczyn odstąpienia od umowy. Możliwe jest zatem stosowanie także norm dotyczących poszczególnych umów wymienionych w k.c. W przypadku gdy lokal nie będzie odpowiadał umowie, konsument będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia wynikającego z ww. przepisów ogólnych lub szczególnych.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

W ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie ww. klauzula, nie pogarsza zatem sytuacji prawnej konsumenta w stosunku do unormowań wynikających z przepisów ogólnych. Pozwala ona konsumentowi na odstąpienie od umowy, gdy cena ulegnie zwiększeniu wskutek zmiany powierzchni lokalu, balkonu logii, tarasu czy ogródka. Jest to zatem uprawnienie korzystne dla konsumenta. W sytuacji gdyby Sąd je wyeliminował, uznając za abuzywne, to konsument zostałby pozbawiony możliwości skorzystania z umownego prawa odstąpienia, a pozostałyby mu jedynie regulacje wynikające z ogólnych norm, które mogą być dla niego mniej korzystne.


Dla skutecznego zastrzeżenia prawa odstąpienia kontrahenci muszą zawrzeć ważną umowę i - co wynika z art. 395 § 1 k.c. - ograniczyć przyznaną kompetencję terminem końcowym. Termin może być odległy i upływać w czasie, gdy świadczenie dewelopera powinno być wykonywane. Zważywszy jednak na funkcje terminu na odstąpienie od umowy (ograniczenie stanu niepewności), strony nie mogą wyznaczyć go zupełnie dowolnie. Postanowienie dot. prawa odstąpienia od umowy podlega ocenie w świetle art. 58 § 1 k.c. (czy nie jest ono sprzeczne z ustawą lub nie zmierza do obejścia ustawy) i art. 353 1 k.c. (czy zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel – tu konsument - może żądać od dłużnika – tu dewelopera – świadczenia, które ten powinien spełnić). Termin musi być wyraźnie oznaczony przez wskazanie zdarzenia przyszłego i pewnego, najczęściej przez podanie daty i jeżeli strony inaczej nie postanowiły, do jego obliczenia znajdują zastosowanie przepisy art. 111 i nast. k.c. Brak oznaczenia terminu spowoduje, że umowne zastrzeżenie prawa odstąpienia będzie nieważne.

Ponadto orzecznictwo uznaje, że samo niewielkie odstępstwo pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu a powierzchnią faktycznie wykonaną, jest często nieuniknione nawet przy starannie prowadzonym procesie budowlanym (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2015 r. o sygn. akt: VI ACa 830/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2015 r. o sygn. akt: VI ACa 831/15). Postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji powykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2014 r. o sygn. akt: I CSK 624/13 LEX nr 1554251).Przy ocenie, czy doszło do naruszenia interesów konsumenta z punktu widzenia niepewności, co do ostatecznych kosztów umowy należy uwzględnić postanowienie uprawniające konsumenta do odstąpienia od umowy w przypadku, gdyby cena ostateczna została zwiększona, co ma chronić konsumenta przed ryzykiem braku odpowiednich środków finansowych w przypadku wzrostu ceny.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 października 2016 r. o sygn. akt: VI ACa 1283/15).

Jeżeli konsument uzyskał prawo odstąpienia od umowy w każdym przypadku wzrostu ceny lokalu z uwagi na zwiększenie powierzchni lokalu, tarasu, balkonu itd. to jego interesy ekonomiczne zostały uwzględnione, a zatem użyte w analizowanej umowie deweloperskiej postanowienie nie stanowi klauzuli abuzywnej.

Jak z powyższego wynika zawsze kiedy deweloper zastrzega dla siebie prawo do zmiany powierzchni lokalu (tarasu, loggii, balkonu, ogródka) konsument powinien mieć zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy.

Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GHMW – Hulist, Prawdzic Łaszcz – radcowie prawni spółka partnerska

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Drożej za ochronę, jeszcze drożej bez niej – czy stać Cię na brak polisy mieszkaniowej?

Wzrost liczby pożarów, coraz częstsze gwałtowne zjawiska pogodowe i drożejące usługi remontowe pokazują, że ubezpieczenie nieruchomości staje się dziś koniecznością. Mimo rosnących składek – średnio o 13% rok do roku – eksperci ostrzegają: brak polisy może oznaczać znacznie większe straty finansowe.

Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

REKLAMA

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

REKLAMA