REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy można odstąpić od umowy, gdy zmienia się powierzchnia mieszkania?

Kancelaria Prawna GHMW – Hulist, Prawdzic Łaszcz – Radcowie Prawni spółka partnerska
Kancelaria świadczy kompleksowe usługi prawne związane z bieżącą obsługą przedsiębiorców (głównie spółek handlowych).
Czy można odstąpić od umowy, gdy zmienia się powierzchnia mieszkania? /Fotolia
Czy można odstąpić od umowy, gdy zmienia się powierzchnia mieszkania? /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Klauzula, która pozwala konsumentowi na odstąpienie od umowy, gdy cena ulegnie zwiększeniu wskutek zmiany powierzchni lokalu, balkonu logii, tarasu czy ogródka, jest korzystna dla konsumenta. Dlatego gdyby została uznana za abuzywną i wyeliminowana z umowy, to konsument zostałby pozbawiony możliwości skorzystania z umownego prawa odstąpienia, a pozostałyby mu jedynie regulacje wynikające z ogólnych norm, które mogą być dla niego mniej korzystne.

REKLAMA

REKLAMA

Deweloper w ramach swojej działalności gospodarczej posługiwał się wzorcem umowy, zawierającym zapis, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia zmiany powierzchni użytkowej lokalu lub balkonu, logii, tarasu, ogródka, nabywcy wyrażali zgodę, iż cena zwiększy się lub zmniejszy o kwotę stanowiącą iloczyn różnicy pomiędzy powierzchnią użytkową projektowaną, a rzeczywistą lokalu i odpowiednio balkonu, loggii, tarasu, ogródka. Jeżeli na skutek zmiany cena miałaby zwiększyć się o iloczyn różnicy pomiędzy powierzchnią projektową, a rzeczywistą i ceny metra kwadratowego powierzchni określonej w umowie deweloperskiej, nabywcom miało przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy w terminie 14 dni od dnia powiadomienia ich przez dewelopera o ww. zmianie, ale nie później niż do dnia wskazanego w umowie (tożsamego z dniem uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie).

W toku postępowania przed Sądem konsument domagał się uznania przedmiotowego postanowienia umowy za klauzulę abuzywną (niedozwoloną) w rozumieniu art. 385[1] kodeksu cywilnego (dalej: „k.c.”).

Przesłanki ustawowe dla uznania abuzywności postanowienia umowy są następujące:

  1. postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem,
  2. ukształtowane przez postanowienie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami,
  3. powyższe prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz
  4. postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

Powierzchnia i cena lokalu, jak również powierzchnia balkonu, logii, tarasu, ogródka, stanowią podstawowe parametry, którymi kieruje się konsument wybierając ofertę konkretnego dewelopera. W oczywisty sposób wszelkie zmiany w tym zakresie wpływają na atrakcyjność oferty, a co za tym idzie jej ewentualny wybór. W przypadku znacznej różnicy powierzchni rzeczywistej w stosunku do powierzchni umówionej, świadczenie dewelopera może stracić dla konsumenta znaczenie, gdy lokal o zmniejszonej powierzchni nie będzie odpowiadał jego potrzebom.

REKLAMA

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 października 2016 r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 1283/15 zwrócił uwagę na fakt, że pierwsza część zakwestionowanego postanowienia umownego, dotycząca powierzchni lokalu i ceny, a zatem głównych świadczeń stron, nie jest sformułowana jednoznacznie. Uprawniają one w istocie dewelopera do jednostronnej zmiany istotnych cech zarówno świadczenia głównego, jak i wzajemnego. Pozostaje przy tym problem związany z ustaleniem czy prawo do korzystania z balkonu, logii, tarasu, ogródka, jako części nieruchomości wspólnej, stanowi w tej sytuacji główne świadczenie dewelopera skoro wynika ono z zawarcia przez współwłaścicieli umowy o podział nieruchomości, a nie z samej umowy z deweloperem.

Sąd skoncentrował się jednak na drugiej części klauzuli dotyczącej prawa odstąpienia od umowy. Jest to dodatkowe zastrzeżenie umowne i podstawowy instrument oddziaływania stron kontraktu na trwałość stosunku zobowiązaniowego i chociaż osłabia łączącą strony więź obligacyjną, to pozwala ukształtować ją w sposób bardziej elastyczny, lepiej zabezpieczający interes strony uprawnionej. Postanowienie przewiduje, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie kompetencja do jednostronnego rozwiązania umowy. Różnica pomiędzy wypowiedzeniem umowy a odstąpieniem od umowy polega na tym, że wypowiedzenie wywołuje skutek na przyszłość, a odstąpienie unicestwia umowę z mocą wsteczną. Sąd uznał, że umowne prawo odstąpienia wzbogaca treść stosunku obligacyjnego a jednocześnie nie wpływa na uprawnienia kontrahentów do odstąpienia od umowy, wynikające z przepisów ogólnych jak np. z art. 491, 493, 495, 560 k.c. czy też z przepisów szczególnych jak np. ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 555 ze zm.) tzw. ustawy deweloperskiej. Ustawa deweloperska łączy w sobie różne rodzaje umów i zawiera normy szczególne, jednakże nie wskazuje wszystkich przyczyn odstąpienia od umowy. Możliwe jest zatem stosowanie także norm dotyczących poszczególnych umów wymienionych w k.c. W przypadku gdy lokal nie będzie odpowiadał umowie, konsument będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia wynikającego z ww. przepisów ogólnych lub szczególnych.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

W ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie ww. klauzula, nie pogarsza zatem sytuacji prawnej konsumenta w stosunku do unormowań wynikających z przepisów ogólnych. Pozwala ona konsumentowi na odstąpienie od umowy, gdy cena ulegnie zwiększeniu wskutek zmiany powierzchni lokalu, balkonu logii, tarasu czy ogródka. Jest to zatem uprawnienie korzystne dla konsumenta. W sytuacji gdyby Sąd je wyeliminował, uznając za abuzywne, to konsument zostałby pozbawiony możliwości skorzystania z umownego prawa odstąpienia, a pozostałyby mu jedynie regulacje wynikające z ogólnych norm, które mogą być dla niego mniej korzystne.


Dla skutecznego zastrzeżenia prawa odstąpienia kontrahenci muszą zawrzeć ważną umowę i - co wynika z art. 395 § 1 k.c. - ograniczyć przyznaną kompetencję terminem końcowym. Termin może być odległy i upływać w czasie, gdy świadczenie dewelopera powinno być wykonywane. Zważywszy jednak na funkcje terminu na odstąpienie od umowy (ograniczenie stanu niepewności), strony nie mogą wyznaczyć go zupełnie dowolnie. Postanowienie dot. prawa odstąpienia od umowy podlega ocenie w świetle art. 58 § 1 k.c. (czy nie jest ono sprzeczne z ustawą lub nie zmierza do obejścia ustawy) i art. 353 1 k.c. (czy zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel – tu konsument - może żądać od dłużnika – tu dewelopera – świadczenia, które ten powinien spełnić). Termin musi być wyraźnie oznaczony przez wskazanie zdarzenia przyszłego i pewnego, najczęściej przez podanie daty i jeżeli strony inaczej nie postanowiły, do jego obliczenia znajdują zastosowanie przepisy art. 111 i nast. k.c. Brak oznaczenia terminu spowoduje, że umowne zastrzeżenie prawa odstąpienia będzie nieważne.

Ponadto orzecznictwo uznaje, że samo niewielkie odstępstwo pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu a powierzchnią faktycznie wykonaną, jest często nieuniknione nawet przy starannie prowadzonym procesie budowlanym (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2015 r. o sygn. akt: VI ACa 830/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2015 r. o sygn. akt: VI ACa 831/15). Postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji powykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2014 r. o sygn. akt: I CSK 624/13 LEX nr 1554251).Przy ocenie, czy doszło do naruszenia interesów konsumenta z punktu widzenia niepewności, co do ostatecznych kosztów umowy należy uwzględnić postanowienie uprawniające konsumenta do odstąpienia od umowy w przypadku, gdyby cena ostateczna została zwiększona, co ma chronić konsumenta przed ryzykiem braku odpowiednich środków finansowych w przypadku wzrostu ceny.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 października 2016 r. o sygn. akt: VI ACa 1283/15).

Jeżeli konsument uzyskał prawo odstąpienia od umowy w każdym przypadku wzrostu ceny lokalu z uwagi na zwiększenie powierzchni lokalu, tarasu, balkonu itd. to jego interesy ekonomiczne zostały uwzględnione, a zatem użyte w analizowanej umowie deweloperskiej postanowienie nie stanowi klauzuli abuzywnej.

Jak z powyższego wynika zawsze kiedy deweloper zastrzega dla siebie prawo do zmiany powierzchni lokalu (tarasu, loggii, balkonu, ogródka) konsument powinien mieć zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy.

Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GHMW – Hulist, Prawdzic Łaszcz – radcowie prawni spółka partnerska

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Frankowicze znów triumfują. Co oznacza wyrok TSUE?

    Frankowicze znów mają powody do radości. TUSE w czwartek orzekł, że sądy krajowe mają obowiązek zbadać z urzędu, czy postanowienia umowy mają nieuczciwy charakter i, dokonawszy takiego badania, mają obowiązek wyłączyć stosowanie nieuczciwych warunków umownych tak, aby nie wywierały one skutków wobec konsumenta.

    Bezpieczny Kredyt 2% - czy w 2024 roku nadal będzie można skorzystać z dopłat do kredytu?

    Już od początku lipca 2023 r. osoby zainteresowane zakupem nieruchomości mogą być beneficjentami rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Kilka dni temu Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zwiększeniu środków na Bezpieczny Kredyt 2% o blisko 4,8 mld zł. To wstępne ustalenia, które muszą jeszcze przejść ścieżkę legislacyjną. Jeśli projekt zostanie zatwierdzony, w 2024 roku z programu będzie mogło skorzystać kolejne 35 tys. osób.

    Jaki metraż mają największe mieszkania deweloperskie i ile kosztują?

    Jak duże mieszkania można znaleźć u deweloperów? W których inwestycjach? Ile kosztują? Sprawdzamy!

    Frankowicze nie odpuszczają. Przyszły rok będzie podobny? [KOMENTARZ]

    Według najnowszych statystyk, od początku br. do końca trzeciego kwartału do sądów okręgowych w całym kraju wpłynęło o jedną trzecią więcej spraw frankowych niż rok wcześniej. Skala tak dużego wzrostu jest zrozumiała. Wielu kredytobiorców zachęciła do złożenia pozwu korzystna dla nich decyzja TSUE. Przekonujące były też zwycięskie batalie sądowe innych frankowiczów. Ponadto rosnąca świadomość prawna konsumentów i aktywne działania informacyjne różnych organizacji oraz kancelarii prawnych dały zapalniki do walki w sądach. Skutkiem tego niektóre z nich odnotowały nawet blisko 200-procentowe wzrosty liczby spraw frankowych. A to jeszcze nie koniec dodatnich wyników, choć kolejne skoki mogą być już nieco słabsze. Banki już powinny rozważać bardziej korzystne ugodowe rozwiązania konfliktów.

    REKLAMA

    Wody opadowe to nie problem tylko cenny zasób. Jak zagospodarować je w mieście?

    W obliczu zmian klimatycznych, również Europa staje się coraz bardziej narażona na anomalie pogodowe, takie jak długotrwałe okresy bez opadów lub nawalne deszcze. Te zjawiska wpływają na to jak projektowane są nowe budynki i infrastruktura, a także w jaki sposób modernizowane są istniejące obiekty. Jednym z kluczowych aspektów walki ze zmianami jest odpowiednie zagospodarowanie wód opadowych. Zamiast traktować je jako problem, pora spojrzeć na nie jako na cenny zasób, którego mądre wykorzystanie, uchroni nas przed zagrożeniami wynikającymi ze zmian klimatycznych.

    Dofinansowanie wymiany dachów z azbestu. Nabór wniosków od 15 grudnia 2023 r.

    Od 15 grudnia 2023 r. do 12 stycznia 2024 r. będzie można ubiegać się o wsparcie na wymianę w gospodarstwach rolnych pokryć dachowych wykonanych z materiałów zawierających azbest. Jest to drugi nabór wniosków o taką pomoc finansową realizowany w ramach Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności.

    Czy prawo zmusi rynek do większego nacisku na budynki pasywne?

    Potrzeba termomodernizacji budynków jest faktem, a energooszczędność jest jednym z najważniejszych wyzwań na rynku nieruchomości. Regulacje unijne mają w tym swój duży udział. Jaki jest planowany koszt termomodernizacji w Europie, i kto za to zapłaci? 

    Dłużej niż w Belgii, ale krócej niż na Słowacji. Ile pracujemy na zakup mieszkania?

    Ośmiokrotność rocznych zarobków brutto - tyle musi poświęcić przeciętny Kowalski, by kupić własne lokum. Według raportu Deloitte wynik ten plasuje nas pośrodku europejskiej stawki. Ile na mieszkanie pracuje się w innych krajach? Jakie są tam ceny nieruchomości?

    REKLAMA

    Kończą się negocjacje w sprawie dyrektywy UE dot. charakterystyki energetycznej budynków. Polskie szkoły pionierami w dziedzinie efektywności energetycznej ale nadal wiele jest do zrobienia

    Polscy przedstawiciele zbliżają się do finałowego etapu negocjacji odnośnie Dyrektywy UE dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Ta dyrektywa ma na celu zainicjowanie rozległych prac renowacyjnych zarówno w przypadku budynków publicznych, jak i prywatnych. W Polsce można wskazać kilka przykładów pionierskich projektów, które mogą stanowić inspirację dla fali renowacji. Szkoły w Budzowie i Rogowie przodują w tworzeniu energooszczędnych rozwiązań, które mogą stać się inspiracją dla fali renowacji w Polsce. Jednocześnie wiele innych polskich szkół jest w złym stanie. Polska traci około 75 000 dni szkolnych rocznie z powodu pleśni i wilgoci w budynkach. Organizacje społeczeństwa obywatelskiego wzywają rząd do postawienia sobie jasnych i ambitnych celów w zakresie renowacji szkół i domów w trosce o zdrowie i dobrobyt polskich dzieci.

    Polacy uważają, że deweloperzy powinni więcej budować z ekomateriałów. Co wtedy z cenami nieruchomości?

    Ponad połowa Polaków jest zdania, że powinny obowiązywać przepisy obligujące deweloperów do budowania nowych mieszkań i domów w dużej części z materiałów ekologicznych, w tym pochodzących z recyklingu. Co na to eksperci? Opinie są podzielone. 

    REKLAMA