Czy można odstąpić od umowy, gdy zmienia się powierzchnia mieszkania?

Deweloper w ramach swojej działalności gospodarczej posługiwał się wzorcem umowy, zawierającym zapis, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia zmiany powierzchni użytkowej lokalu lub balkonu, logii, tarasu, ogródka, nabywcy wyrażali zgodę, iż cena zwiększy się lub zmniejszy o kwotę stanowiącą iloczyn różnicy pomiędzy powierzchnią użytkową projektowaną, a rzeczywistą lokalu i odpowiednio balkonu, loggii, tarasu, ogródka. Jeżeli na skutek zmiany cena miałaby zwiększyć się o iloczyn różnicy pomiędzy powierzchnią projektową, a rzeczywistą i ceny metra kwadratowego powierzchni określonej w umowie deweloperskiej, nabywcom miało przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy w terminie 14 dni od dnia powiadomienia ich przez dewelopera o ww. zmianie, ale nie później niż do dnia wskazanego w umowie (tożsamego z dniem uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie).

W toku postępowania przed Sądem konsument domagał się uznania przedmiotowego postanowienia umowy za klauzulę abuzywną (niedozwoloną) w rozumieniu art. 385[1] kodeksu cywilnego (dalej: „k.c.”).

Przesłanki ustawowe dla uznania abuzywności postanowienia umowy są następujące:

1. postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem,
2. ukształtowane przez postanowienie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami,
3. powyższe prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz
4. postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

Powierzchnia i cena lokalu, jak również powierzchnia balkonu, logii, tarasu, ogródka, stanowią podstawowe parametry, którymi kieruje się konsument wybierając ofertę konkretnego dewelopera. W oczywisty sposób wszelkie zmiany w tym zakresie wpływają na atrakcyjność oferty, a co za tym idzie jej ewentualny wybór. W przypadku znacznej różnicy powierzchni rzeczywistej w stosunku do powierzchni umówionej, świadczenie dewelopera może stracić dla konsumenta znaczenie, gdy lokal o zmniejszonej powierzchni nie będzie odpowiadał jego potrzebom.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 października 2016 r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 1283/15 zwrócił uwagę na fakt, że pierwsza część zakwestionowanego postanowienia umownego, dotycząca powierzchni lokalu i ceny, a zatem głównych świadczeń stron, nie jest sformułowana jednoznacznie. Uprawniają one w istocie dewelopera do jednostronnej zmiany istotnych cech zarówno świadczenia głównego, jak i wzajemnego. Pozostaje przy tym problem związany z ustaleniem czy prawo do korzystania z balkonu, logii, tarasu, ogródka, jako części nieruchomości wspólnej, stanowi w tej sytuacji główne świadczenie dewelopera skoro wynika ono z zawarcia przez współwłaścicieli umowy o podział nieruchomości, a nie z samej umowy z deweloperem.

Sąd skoncentrował się jednak na drugiej części klauzuli dotyczącej prawa odstąpienia od umowy. Jest to dodatkowe zastrzeżenie umowne i podstawowy instrument oddziaływania stron kontraktu na trwałość stosunku zobowiązaniowego i chociaż osłabia łączącą strony więź obligacyjną, to pozwala ukształtować ją w sposób bardziej elastyczny, lepiej zabezpieczający interes strony uprawnionej. Postanowienie przewiduje, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie kompetencja do jednostronnego rozwiązania umowy. Różnica pomiędzy wypowiedzeniem umowy a odstąpieniem od umowy polega na tym, że wypowiedzenie wywołuje skutek na przyszłość, a odstąpienie unicestwia umowę z mocą wsteczną. Sąd uznał, że umowne prawo odstąpienia wzbogaca treść stosunku obligacyjnego a jednocześnie nie wpływa na uprawnienia kontrahentów do odstąpienia od umowy, wynikające z przepisów ogólnych jak np. z art. 491, 493, 495, 560 k.c. czy też z przepisów szczególnych jak np. ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 555 ze zm.) tzw. ustawy deweloperskiej. Ustawa deweloperska łączy w sobie różne rodzaje umów i zawiera normy szczególne, jednakże nie wskazuje wszystkich przyczyn odstąpienia od umowy. Możliwe jest zatem stosowanie także norm dotyczących poszczególnych umów wymienionych w k.c. W przypadku gdy lokal nie będzie odpowiadał umowie, konsument będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia wynikającego z ww. przepisów ogólnych lub szczególnych.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

W ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie ww. klauzula, nie pogarsza zatem sytuacji prawnej konsumenta w stosunku do unormowań wynikających z przepisów ogólnych. Pozwala ona konsumentowi na odstąpienie od umowy, gdy cena ulegnie zwiększeniu wskutek zmiany powierzchni lokalu, balkonu logii, tarasu czy ogródka. Jest to zatem uprawnienie korzystne dla konsumenta. W sytuacji gdyby Sąd je wyeliminował, uznając za abuzywne, to konsument zostałby pozbawiony możliwości skorzystania z umownego prawa odstąpienia, a pozostałyby mu jedynie regulacje wynikające z ogólnych norm, które mogą być dla niego mniej korzystne.

---

Dla skutecznego zastrzeżenia prawa odstąpienia kontrahenci muszą zawrzeć ważną umowę i - co wynika z art. 395 § 1 k.c. - ograniczyć przyznaną kompetencję terminem końcowym. Termin może być odległy i upływać w czasie, gdy świadczenie dewelopera powinno być wykonywane. Zważywszy jednak na funkcje terminu na odstąpienie od umowy (ograniczenie stanu niepewności), strony nie mogą wyznaczyć go zupełnie dowolnie. Postanowienie dot. prawa odstąpienia od umowy podlega ocenie w świetle art. 58 § 1 k.c. (czy nie jest ono sprzeczne z ustawą lub nie zmierza do obejścia ustawy) i art. 353 1 k.c. (czy zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel – tu konsument - może żądać od dłużnika – tu dewelopera – świadczenia, które ten powinien spełnić). Termin musi być wyraźnie oznaczony przez wskazanie zdarzenia przyszłego i pewnego, najczęściej przez podanie daty i jeżeli strony inaczej nie postanowiły, do jego obliczenia znajdują zastosowanie przepisy art. 111 i nast. k.c. Brak oznaczenia terminu spowoduje, że umowne zastrzeżenie prawa odstąpienia będzie nieważne.

Ponadto orzecznictwo uznaje, że samo niewielkie odstępstwo pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu a powierzchnią faktycznie wykonaną, jest często nieuniknione nawet przy starannie prowadzonym procesie budowlanym (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2015 r. o sygn. akt: VI ACa 830/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2015 r. o sygn. akt: VI ACa 831/15). Postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji powykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2014 r. o sygn. akt: I CSK 624/13 LEX nr 1554251). „Przy ocenie, czy doszło do naruszenia interesów konsumenta z punktu widzenia niepewności, co do ostatecznych kosztów umowy należy uwzględnić postanowienie uprawniające konsumenta do odstąpienia od umowy w przypadku, gdyby cena ostateczna została zwiększona, co ma chronić konsumenta przed ryzykiem braku odpowiednich środków finansowych w przypadku wzrostu ceny.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 października 2016 r. o sygn. akt: VI ACa 1283/15).

Jeżeli konsument uzyskał prawo odstąpienia od umowy w każdym przypadku wzrostu ceny lokalu z uwagi na zwiększenie powierzchni lokalu, tarasu, balkonu itd. to jego interesy ekonomiczne zostały uwzględnione, a zatem użyte w analizowanej umowie deweloperskiej postanowienie nie stanowi klauzuli abuzywnej.

Jak z powyższego wynika zawsze kiedy deweloper zastrzega dla siebie prawo do zmiany powierzchni lokalu (tarasu, loggii, balkonu, ogródka) konsument powinien mieć zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy.

Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GHMW – Hulist, Prawdzic Łaszcz – radcowie prawni spółka partnerska