REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki wprowadzenia umowy deweloperskiej

Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Skutki wprowadzenia umowy deweloperskiej /Fot. Fotolia
Skutki wprowadzenia umowy deweloperskiej /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Deweloperzy, w celu odpowiedniego zabezpieczenia transakcji, zawierają z kupującymi tak zwane umowy przedwstępne deweloperskie. Wprowadzenie do przepisów umowy deweloperskiej pozwala na istotne jej rozróżnienie od umowy przedwstępnej. Jakie są zatem różnice pomiędzy tymi rodzajami umów i jakie to ma znaczenie dla podmiotów zawierających takie umowy?

REKLAMA

Umowa deweloperska jako umowa niestandardowa

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. ustawodawca do porządku prawnego wprowadził ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 Nr 232, poz. 1377 ze zm.). Zwyczajowo zwana „umowa deweloperska” wypełniła wątpliwości pojawiające się w praktyce w przedmiocie działalności deweloperskiej. Bezpośrednim impulsem do uchwalenia przepisów ustawy deweloperskiej było postanowienie sygnalizacyjne Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), w którym Trybunał stwierdził istnienie luki prawnej dotyczącej stosunków między stronami umowy deweloperskiej i brak dostatecznej ochrony praw nabywców mieszkań.

Wprowadzona w 2012 roku przez ustawodawcę ustawa w swoim założeniu reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 1 ustawy deweloperskiej). Pomimo wielu niedoskonałości legislacyjnych przedmiotowego aktu prawnego, wskazać należy, że przepisy ustawy deweloperskiej podążają za rozwiązaniami prawnymi funkcjonującymi w wielu państwach europejskich.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pokrycie przez dewelopera kosztów zawarcia umowy deweloperskiej jako przykład sprzedaż premiowej

Umowa deweloperska zawarta powinna zostać pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, stanowiąc jednocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej, która prowadzona jest dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie. Zwrócić należy jednak uwagę na postanowienia ustawy w art. 22 ust. 1, które w szczególności powinna zawierać umowa deweloperska.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej wielokrotnie pojawiały się wątpliwości, czy umowę deweloperską można traktować jako umowę przedwstępną lub na równi z nią. W związku z licznymi wątpliwościami oraz funkcjonowaniem różnych treści tzw. umów przedwstępnych deweloperskich, wielokrotnie w przedmiocie tych spraw wypowiadały się sądy powszechne. Kluczowe jednak w aspekcie stanowczego odróżnienia tych dwóch typów umów było stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt II CSK 575/12, wskazujące na podstawowe różnice zachodzące pomiędzy tymi umowami oraz konsekwencje ich zawarcia.

Sąd Najwyższy w postawionej we wskazanym wyroku tezie stwierdził, że umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Zwrócić należy uwagę na podstawowe cechy umowy deweloperskiej oraz umowy przedwstępnej uregulowanej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej jako: „k.c.”). Art. 389 k.c. stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Cechą charakterystyczną tej umowy jest przede wszystkim krótki okres czasu, w jakim ta umowa zostanie zawarta. Zazwyczaj także strony w treści umowy określają kwotę zadatku lub zaliczki, która jest wpłacana wraz z podpisaniem takiej umowy, z zastrzeżeniem, że reszta umówionej kwoty końcowej będzie przekazana sprzedającemu z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak w większości umowy tego typu dotyczą już wybudowanych nieruchomości, w których znajduje się przedmiot umowy w postaci wyodrębnionego lokalu.


Przy umowie deweloperskiej okres pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a umową przyrzeczoną jest długi z uwagi na fakt, iż dotyczy nieruchomości, która jeszcze nie istnieje, a dopiero ma zostać wybudowana. Strony umowy, a więc deweloper i kupujący, na podstawie tej umowy zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę, na mocy której dojdzie do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na klienta kupującego. Cechą charakterystyczną jest to, że deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość, w której w przyszłości będzie znajdował się lokal kupującego.

W jaki sposób umowy chronią nabywców?

Wskazując na różnice o charakterze prawnym umów, ważne jest również przedstawienie kwestii, w jaki sposób tak naprawdę umowy zabezpieczają nabywców oraz czy przedmiotowa ochrona jest dla nich skuteczna. Przede wszystkim zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego odnoszącego się do umowy przedwstępnej wskazać należy, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania np. poprzez określenie kwoty pieniężnej, jaka zapłacona ma być drugiej stronie w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę uchylającą się.

Jak się przygotować na zakup nieruchomości?

Ustawa deweloperska z kolei wprowadziła własne instytucje ochrony stron przedmiotowej umowy. Deweloper powinien zapewnić w zależności od wyboru stron: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wydaje się, iż przepisy ustawy deweloperskiej regulują przedmiotowe środki ochrony w sposób realny i wyczerpujący, w związku z czym należy mieć nadzieję, iż ryzyko inwestycji deweloperskiej nie będzie obciążało nabywcy.

Autorem jest: Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w przeciwdziałaniu bezprawiu urzędniczemu i w kontrolach podatkowych

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zdolność kredytowa Polaków w maju 2024 r. Kto ile może pożyczyć na mieszkanie? Co dalej w latach 2024-2026? Będą podwyżki i tańsze kredyty?

Zdolność kredytowa w przypadku kredytów hipotecznych (mieszkaniowych) jest w maju 2024 r. wyższa niż pod koniec 2021 roku, czyli przed serią podwyżek stóp procentowych. Jest tak mimo, iż aktualne oprocentowanie kredytów jest 2-3 razy wyższe niż niecałe 3 lata temu. Tak wynika z danych zebranych przez HREIT. Tak pozytywna sytuacja dla potencjalnych kredytobiorców wynika przede wszystkim ze wzrostu wynagrodzeń.

Stal koroduje a materiały kompozytowe nie. W czym jeszcze są lepsze od tradycyjnych materiałów?

W dziedzinach takich jak inżynieria, budownictwo czy projektowanie, materiały kompozytowe zrewolucjonizowały sposób, w jaki myślimy o wytrzymałości, lekkości i trwałości konstrukcji. Te niezwykłe cechy czynią je jednymi z coraz powszechniej stosowanych materiałów, wykorzystywanych z powodzeniem w wielu branżach. Co warto o nich wiedzieć i dlaczego są tak wyjątkowe? O tym poniżej.

Nieruchomości w Tajlandii kuszą niską ceną, ale jest pewien haczyk

Nieruchomości za granicą stają się coraz bardziej pożądane. To z jednej strony inwestycja, a z drugiej własne miejsce na urlop. Jednym z popularniejszych krajów do zakupu nieruchomości jest Tajlandia. 

Jakie udogodnienia cenią mieszkańcy i poszukują ich nabywcy nowych mieszkań od deweloperów

Oceniając przydatność rozwiązań funkcjonalnych stosowanych na osiedlach mieszkaniowych, Polacy na równi z zaawansowanymi innowacjami z obszaru automatyki mieszkaniowej cenią prostsze elementy poprawiające komfort codziennego życia, np. filtry zmiękczające i uzdatniające wodę czy stojaki rowerowe. Deweloperzy biorą to coraz częściej pod uwagę budując nowe osiedla.

REKLAMA

Wsparcie na wymianę dachów z azbestem. Masz czas do 30 września 2025 r.

Rolnicy zyskają dodatkowe 6 miesięcy na wymianę pokryć dachowych wykonanych z materiałów zawierających azbest. 

Skąd deweloperzy biorą pieniądze

Jak deweloperzy finansują inwestycje mieszkaniowe? Czy korzystają ze środków własnych, finansowania bankowego czy wchodzą w partnerstwo inwestycyjne? 

Opłaty za odpady komunalne - MKiŚ pisze nowe przepisy. Upowszechnienie metody „od osoby” i zasady „zanieczyszczający płaci”

Ministerstwo Klimatu i Środowiska pracuje nad zmianami w przepisach dotyczących naliczania opłat za odpady komunalne - napisała w piśmie do Rzecznika Praw Obywatelskich, wiceminister klimatu Anita Sowińska.

Mieszkaniowa inflacja z ostatnich dwóch lat. Ile wynosi?

Skutki rosnącej inflacji Polacy odczuwali już dwa lata temu. Koszyk podstawowych zakupów mocno podrożał. A jak w tym czasie zmieniły się koszty utrzymania domów i mieszkań? Sprawdzamy. 

REKLAMA

Mieszkanie na start 2024 - kto może skorzystać? Od kiedy? Jakie dopłaty, warunki i limity?

Mieszkanie na start ma wejść w życie już jesienią 2024 roku. Jego czas trwania przewidziany jest do końca 2027 roku, a kredyt z niższym oprocentowaniem musi zostać udzielony na co najmniej 15 lat. O czym jeszcze warto wiedzieć? Zebraliśmy najważniejsze informacje w pigułce.

Nowe regulacje metody pomiaru hałasu emitowanego przez urządzenia używane na zewnątrz pomieszczeń

Zmienią się metody pomiaru hałasu emitowanego przez urządzenia używane na zewnątrz pomieszczeń. Od kiedy nowe regulacje? 

REKLAMA