REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki wprowadzenia umowy deweloperskiej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Skutki wprowadzenia umowy deweloperskiej /Fot. Fotolia
Skutki wprowadzenia umowy deweloperskiej /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Deweloperzy, w celu odpowiedniego zabezpieczenia transakcji, zawierają z kupującymi tak zwane umowy przedwstępne deweloperskie. Wprowadzenie do przepisów umowy deweloperskiej pozwala na istotne jej rozróżnienie od umowy przedwstępnej. Jakie są zatem różnice pomiędzy tymi rodzajami umów i jakie to ma znaczenie dla podmiotów zawierających takie umowy?

REKLAMA

Umowa deweloperska jako umowa niestandardowa

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. ustawodawca do porządku prawnego wprowadził ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 Nr 232, poz. 1377 ze zm.). Zwyczajowo zwana „umowa deweloperska” wypełniła wątpliwości pojawiające się w praktyce w przedmiocie działalności deweloperskiej. Bezpośrednim impulsem do uchwalenia przepisów ustawy deweloperskiej było postanowienie sygnalizacyjne Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), w którym Trybunał stwierdził istnienie luki prawnej dotyczącej stosunków między stronami umowy deweloperskiej i brak dostatecznej ochrony praw nabywców mieszkań.

Wprowadzona w 2012 roku przez ustawodawcę ustawa w swoim założeniu reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 1 ustawy deweloperskiej). Pomimo wielu niedoskonałości legislacyjnych przedmiotowego aktu prawnego, wskazać należy, że przepisy ustawy deweloperskiej podążają za rozwiązaniami prawnymi funkcjonującymi w wielu państwach europejskich.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pokrycie przez dewelopera kosztów zawarcia umowy deweloperskiej jako przykład sprzedaż premiowej

Umowa deweloperska zawarta powinna zostać pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, stanowiąc jednocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej, która prowadzona jest dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie. Zwrócić należy jednak uwagę na postanowienia ustawy w art. 22 ust. 1, które w szczególności powinna zawierać umowa deweloperska.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej wielokrotnie pojawiały się wątpliwości, czy umowę deweloperską można traktować jako umowę przedwstępną lub na równi z nią. W związku z licznymi wątpliwościami oraz funkcjonowaniem różnych treści tzw. umów przedwstępnych deweloperskich, wielokrotnie w przedmiocie tych spraw wypowiadały się sądy powszechne. Kluczowe jednak w aspekcie stanowczego odróżnienia tych dwóch typów umów było stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt II CSK 575/12, wskazujące na podstawowe różnice zachodzące pomiędzy tymi umowami oraz konsekwencje ich zawarcia.

Sąd Najwyższy w postawionej we wskazanym wyroku tezie stwierdził, że umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Zwrócić należy uwagę na podstawowe cechy umowy deweloperskiej oraz umowy przedwstępnej uregulowanej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej jako: „k.c.”). Art. 389 k.c. stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Cechą charakterystyczną tej umowy jest przede wszystkim krótki okres czasu, w jakim ta umowa zostanie zawarta. Zazwyczaj także strony w treści umowy określają kwotę zadatku lub zaliczki, która jest wpłacana wraz z podpisaniem takiej umowy, z zastrzeżeniem, że reszta umówionej kwoty końcowej będzie przekazana sprzedającemu z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak w większości umowy tego typu dotyczą już wybudowanych nieruchomości, w których znajduje się przedmiot umowy w postaci wyodrębnionego lokalu.


Przy umowie deweloperskiej okres pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a umową przyrzeczoną jest długi z uwagi na fakt, iż dotyczy nieruchomości, która jeszcze nie istnieje, a dopiero ma zostać wybudowana. Strony umowy, a więc deweloper i kupujący, na podstawie tej umowy zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę, na mocy której dojdzie do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na klienta kupującego. Cechą charakterystyczną jest to, że deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość, w której w przyszłości będzie znajdował się lokal kupującego.

W jaki sposób umowy chronią nabywców?

Wskazując na różnice o charakterze prawnym umów, ważne jest również przedstawienie kwestii, w jaki sposób tak naprawdę umowy zabezpieczają nabywców oraz czy przedmiotowa ochrona jest dla nich skuteczna. Przede wszystkim zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego odnoszącego się do umowy przedwstępnej wskazać należy, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania np. poprzez określenie kwoty pieniężnej, jaka zapłacona ma być drugiej stronie w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę uchylającą się.

Jak się przygotować na zakup nieruchomości?

Ustawa deweloperska z kolei wprowadziła własne instytucje ochrony stron przedmiotowej umowy. Deweloper powinien zapewnić w zależności od wyboru stron: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wydaje się, iż przepisy ustawy deweloperskiej regulują przedmiotowe środki ochrony w sposób realny i wyczerpujący, w związku z czym należy mieć nadzieję, iż ryzyko inwestycji deweloperskiej nie będzie obciążało nabywcy.

Autorem jest: Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w przeciwdziałaniu bezprawiu urzędniczemu i w kontrolach podatkowych

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

REKLAMA

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

Hiszpańskie banki proponują obcokrajowcom, w tym Polakom, kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach. Finansowanie jest możliwe do 70 proc. wartości nieruchomości dla nierezydentów, czyli osób, które nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. – Obecnie kredyty są też niższej oprocentowane niż w Polsce, co przekłada się na mniejsze miesięczne raty – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

REKLAMA

Coraz więcej nowych mieszkań w ofercie rynkowej, ale czy zwiększa się liczba chętnych do ich kupna

Poziom sprzedaży wciąż niski, ale zainteresowanie nabywców rekordowo wysokie. Na rynku pojawia się coraz więcej nowych mieszkań. Czy korzystniejsza oferta ożywi rynek i nabywców znajdzie więcej mieszkań?

Frankowicze wciąż pozywają banki przed sąd, ale wielu rezygnuje z walki o pieniądze, dlaczego

Frankowicze tracą impet. W I kw. 2025 r. do sądów wpłynęło o 40 proc. mniej pozwów niż rok wcześniej, Do sądów wpływa coraz mniej spraw frankowych. Spadki są dwucyfrowe. Eksperci mówią o efekcie ugód.

REKLAMA