Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym

Obciążenie Księgi Wieczystej (KW) nieruchomości wpisem o zobowiązaniu hipotecznym nie jest jakąkolwiek  wadą prawną czy też potencjalną przeszkodą w jej rynkowym obrocie – wyjaśniają eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Jedynym problemem jest konieczność dopełnienia dodatkowych formalności, zbędnych przy mieszkaniach z „czystą” hipoteką. Szacuje się, że nawet co trzecie mieszkanie kupione na kredyt wystawiane jest na sprzedaż przed zakładanym w umowie terminem spłaty. 

Podstawą bankowa promesa

Warunkiem absolutnie koniecznym przy sprzedaży mieszkania z zadłużeniem hipotecznym jest wizyta w banku będącym wierzycielem hipotecznym w celu dopełnienia niezbędnych formalności. Chodzi o uzyskanie zaświadczenia z bieżącym saldem zadłużenia nieruchomości, czyli kwoty długu, którego jednorazowa spłata za przyzwoleniem banku warunkuje uzyskanie jego zgody (promesy) na wykreślenie wpisu o obciążeniu hipoteki w dziale IV Księgi Wieczystej. Poza promesą w zaświadczeniu wskazany jest rachunek bankowy, na który należy przelać przedmiotową sumę zadłużenia.

Jeżeli strona kupująca również zamierza posiłkować się kredytem przy nabywaniu zadłużonego w banku mieszkania, to rejent w umowie notarialnej dokładnie doprecyzuje sposób uregulowania należności za mieszkanie. Następnie nabywca odpis umowy i zaświadczenie z banku wierzyciela sprzedającego przedkłada w swoim banku, który dokonuje stosownych przelewów na spłatę kredytu, a nadwyżkę na rachunek osobisty sprzedającego. Po dokonaniu spłaty zaświadczenie posłuży nabywcy do złożenia wniosku w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego o wykreślenie wpisów w dziale IV KW.

W przypadku klienta gotówkowego cała transakcja przebiega podobnie, tyle tylko, że z wyłączeniem udziału banku kredytującego zakup nieruchomości. Kupujący po podpisaniu umowy notarialnej zawierającej ustalenia regulacji należności transakcji kupna, przelewa ze swojego rachunku stosowne kwoty: saldo zadłużenia na rachunek banku wierzyciela, a nadwyżkę na konto sprzedającego. Następnie pozostaje już tylko wykreślenie obciążenia hipoteki i złożenie w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wpis nowego właściciela lokalu.

Uwaga na prowizję

Banki doskonale znając stosunkowo wysokie statystyki kredytów mieszkaniowych, których żywot dobiega końca znacznie wcześniej od wstępnie zakładanego terminarza spłat, najczęściej zabezpieczają się przed bezinteresowną utratą klienta hipotecznego. W tym celu w większości umów o kredyt mieszkaniowy znajduje się zapis o naliczeniu stosownej prowizji w przypadku wcześniejszej od zakładanej w harmonogramie spłaty kredytu.

I tak zdecydowana większość banków wciąż inkasuje prowizje za wcześniejszą spłatę hipoteki. Stawka wynosi od 1 do – bagatela - 5 proc. kredytowego salda pozostałego do spłaty, często przelicza się wiec na liczony w grubych tysiącach złotych bankowy – jak by nie patrzeć – haracz.  Jednak zazwyczaj po 3 bądź najdalej 5 latach od podpisania umowy kredytowej klauzula o prowizji za wcześniejszą spłatę wygasa. Dlatego też decydując się na sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką koniecznie należy sprawdzić, czy przypadkiem do końca tej swoistej „karencji” nie pozostało kilka miesięcy, po upływie których w kieszeni sprzedającego pozostanie zazwyczaj całkiem spora suma. 

Frankowcy na aucie

Osobną grupą pechowych dłużników hipotecznych, w przypadku których sprzedaż niespłaconego lokum wydaje się pomysłem bez głębszego sensu, są oczywiście kredytobiorcy spłacający zobowiązania denominowane bądź indeksowane w helweckiej walucie. Z oczywistej przyczyny materializacji ryzyka kursowego, sprzedaż mieszkania z hipoteką „zatopioną” kredytem „typu CHF” oznacza w praktycznie każdym przypadku swoistą realizację strat wynikających z trwającego już niemal dekadę ciągłego umacniania szwajcarskiego franka względem złotego. Tym samym sprzedający swoje lokum zadłużone w CHF musi liczyć się z dopłatą mniej lub najczęściej bardziej znaczącej sumy do spłaty zadłużenia hipotecznego w celu jego sprzedaży. Innymi słowy, najczęściej trzeba bankowi zwrócić znacznie większą sumę w złotych od tej pożyczonej, nawet pomimo ładnych już paru lat terminowego spłacania zobowiązania. To wynik LtV częstokroć znacznie przekraczającego poziom 100 proc. w przypadku ogromnej większości kredytów spłacanych przez frankowców.

Oznacza to oczywiście masowe wykluczenie tych ostatnich z możliwości jakiejkolwiek sprzedaży czy zamiany mieszkania, a wszelkie teorie wg. których da się to jakoś zrobić (np. poprzez przeniesienie obciążenia kredytowego na inną nieruchomość), lepiej od razu włożyć pomiędzy bajki. Oznacza to też ponad pół miliona rodzimych lokali mieszkalnych na długie lata wyłączonych z obrotu rynkowego, co gorsza bez specjalnych perspektyw na zmianę tej sytuacji.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl