REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym./ fot. Fotolia
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym./ fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Kupując mieszkanie za środki z kredytu hipotecznego zazwyczaj zakładamy wieloletni horyzont takiej inwestycji, równy co najmniej okresowi spłaty bankowego zobowiązania. Jednak zmieniające się okoliczności życiowe bardzo często zmuszają posiadaczy takich lokali do ich sprzedaży na długo przed datą spłaty ostatniej raty. Szczęśliwie nie stanowi to większego problemu, przynajmniej w większości przypadków.

Obciążenie Księgi Wieczystej (KW) nieruchomości wpisem o zobowiązaniu hipotecznym nie jest jakąkolwiek  wadą prawną czy też potencjalną przeszkodą w jej rynkowym obrocie – wyjaśniają eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Jedynym problemem jest konieczność dopełnienia dodatkowych formalności, zbędnych przy mieszkaniach z „czystą” hipoteką. Szacuje się, że nawet co trzecie mieszkanie kupione na kredyt wystawiane jest na sprzedaż przed zakładanym w umowie terminem spłaty. 

REKLAMA

Podstawą bankowa promesa

REKLAMA

Warunkiem absolutnie koniecznym przy sprzedaży mieszkania z zadłużeniem hipotecznym jest wizyta w banku będącym wierzycielem hipotecznym w celu dopełnienia niezbędnych formalności. Chodzi o uzyskanie zaświadczenia z bieżącym saldem zadłużenia nieruchomości, czyli kwoty długu, którego jednorazowa spłata za przyzwoleniem banku warunkuje uzyskanie jego zgody (promesy) na wykreślenie wpisu o obciążeniu hipoteki w dziale IV Księgi Wieczystej. Poza promesą w zaświadczeniu wskazany jest rachunek bankowy, na który należy przelać przedmiotową sumę zadłużenia.

Jeżeli strona kupująca również zamierza posiłkować się kredytem przy nabywaniu zadłużonego w banku mieszkania, to rejent w umowie notarialnej dokładnie doprecyzuje sposób uregulowania należności za mieszkanie. Następnie nabywca odpis umowy i zaświadczenie z banku wierzyciela sprzedającego przedkłada w swoim banku, który dokonuje stosownych przelewów na spłatę kredytu, a nadwyżkę na rachunek osobisty sprzedającego. Po dokonaniu spłaty zaświadczenie posłuży nabywcy do złożenia wniosku w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego o wykreślenie wpisów w dziale IV KW.

W przypadku klienta gotówkowego cała transakcja przebiega podobnie, tyle tylko, że z wyłączeniem udziału banku kredytującego zakup nieruchomości. Kupujący po podpisaniu umowy notarialnej zawierającej ustalenia regulacji należności transakcji kupna, przelewa ze swojego rachunku stosowne kwoty: saldo zadłużenia na rachunek banku wierzyciela, a nadwyżkę na konto sprzedającego. Następnie pozostaje już tylko wykreślenie obciążenia hipoteki i złożenie w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wpis nowego właściciela lokalu.

Uwaga na prowizję

REKLAMA

Banki doskonale znając stosunkowo wysokie statystyki kredytów mieszkaniowych, których żywot dobiega końca znacznie wcześniej od wstępnie zakładanego terminarza spłat, najczęściej zabezpieczają się przed bezinteresowną utratą klienta hipotecznego. W tym celu w większości umów o kredyt mieszkaniowy znajduje się zapis o naliczeniu stosownej prowizji w przypadku wcześniejszej od zakładanej w harmonogramie spłaty kredytu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

I tak zdecydowana większość banków wciąż inkasuje prowizje za wcześniejszą spłatę hipoteki. Stawka wynosi od 1 do – bagatela - 5 proc. kredytowego salda pozostałego do spłaty, często przelicza się wiec na liczony w grubych tysiącach złotych bankowy – jak by nie patrzeć – haracz.  Jednak zazwyczaj po 3 bądź najdalej 5 latach od podpisania umowy kredytowej klauzula o prowizji za wcześniejszą spłatę wygasa. Dlatego też decydując się na sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką koniecznie należy sprawdzić, czy przypadkiem do końca tej swoistej „karencji” nie pozostało kilka miesięcy, po upływie których w kieszeni sprzedającego pozostanie zazwyczaj całkiem spora suma. 

Frankowcy na aucie

Osobną grupą pechowych dłużników hipotecznych, w przypadku których sprzedaż niespłaconego lokum wydaje się pomysłem bez głębszego sensu, są oczywiście kredytobiorcy spłacający zobowiązania denominowane bądź indeksowane w helweckiej walucie. Z oczywistej przyczyny materializacji ryzyka kursowego, sprzedaż mieszkania z hipoteką „zatopioną” kredytem „typu CHF” oznacza w praktycznie każdym przypadku swoistą realizację strat wynikających z trwającego już niemal dekadę ciągłego umacniania szwajcarskiego franka względem złotego. Tym samym sprzedający swoje lokum zadłużone w CHF musi liczyć się z dopłatą mniej lub najczęściej bardziej znaczącej sumy do spłaty zadłużenia hipotecznego w celu jego sprzedaży. Innymi słowy, najczęściej trzeba bankowi zwrócić znacznie większą sumę w złotych od tej pożyczonej, nawet pomimo ładnych już paru lat terminowego spłacania zobowiązania. To wynik LtV częstokroć znacznie przekraczającego poziom 100 proc. w przypadku ogromnej większości kredytów spłacanych przez frankowców.

Oznacza to oczywiście masowe wykluczenie tych ostatnich z możliwości jakiejkolwiek sprzedaży czy zamiany mieszkania, a wszelkie teorie wg. których da się to jakoś zrobić (np. poprzez przeniesienie obciążenia kredytowego na inną nieruchomość), lepiej od razu włożyć pomiędzy bajki. Oznacza to też ponad pół miliona rodzimych lokali mieszkalnych na długie lata wyłączonych z obrotu rynkowego, co gorsza bez specjalnych perspektyw na zmianę tej sytuacji.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: RynekPierwotny.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Co lepsze: mieszkanie lokatorskie w spółdzielni, czy w TBS? Koszty, czynsze, prawa lokatorów, różnice i podobieństwa

Czym są mieszkania lokatorskie w spółdzielniach, a czym TBS? Czy te podmioty funkcjonują w taki sam sposób? Bardzo często obie struktury są ze sobą mylone, błędnie interpretowane oraz określane mianem “wytworu PRL”. W artykule obalamy mity i przedstawiamy ich aktualny status. 

Teraz materiały budowlane znów zaczną drożeć, skoro popyt na nie wciąż rośnie, podobnie jak koszty związane z uwolnieniem cen energii

Głównym impulsem do podwyżki cen materiałów budowlanych miało być uruchomienie programu dopłat do mieszkań – #naStart. Wiadomo już, że zostało ono przesunięte o co najmniej pół roku. Czy to oznacza, że korekta w dół  cen materiałów budowlanych jeszcze potrwa?

Kredyt mieszkaniowy o stopie 0%, 0,5%, czy 1% od 2025 roku. Dla kogo? Kredyt #naStart - nowy, skomplikowany program dopłat do rat

W dniu 16 lipca 2024 r. opublikowana została nowa wersja projektu ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart. Ten nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych ma zastąpić od przyszłego roku bezpieczne kredyty 2% i rodzinne kredyty mieszkaniowe. Większa pomoc ma być zaadresowana do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Minister Rozwoju i Technologii (autor projektu) i rząd planują, że ta ustawa wejdzie w życie z dniem 15 stycznia 2025 r. Zasady udzielania kredytu #naStart a zwłaszcza przepisy określające wysokość dopłat są niezwykle skomplikowane. Przewidziane jest m.in. kryterium dochodowe i powierzchniowe.

Program #naStart odłożony na 2025 rok, czy teraz o mieszkanie będzie łatwiej lub trudniej. Co z cenami

Deweloperzy ze spokojem przyjęli informację, iż nowy rządowy program wsparcia dla nabywców mieszkań nie ruszy w lipcu. Przesunięcie dopłat na 2025 rok w ocenie większości nie zmieni planów firm deweloperskich. A czy wpłynie na podaż mieszkań i ich ceny?

REKLAMA

Sprzedaż mieszkań wyhamowała, czy można liczyć na spadek cen. Nie, bo deweloperzy natychmiast zmniejszyli podaż

W drugim kwartale 2024 roku skurczył się popyt na nowe mieszkania, na co deweloperzy zareagowali zmniejszeniem ich podaży. Mimo to mieszkań w ich ofercie przybyło. Tyle, że coraz droższych. A jak jest ze sprzedażą nowych mieszkań?

Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

Kawalerka do 2 tysięcy złotych, takich mieszkań w tej chwili pilnie poszukują studenci

Studenci już zaczęli szukać mieszkań, nie oglądając się na sporą wciąż odległość czasową od początku kolejnego roku akademickiego. Najbardziej pożądane są kawalerki do 2 tysięcy złotych lub pokoje w cenie 600-700 złotych.

REKLAMA

Gdzie latem są szanse na nowe mieszkania w promocji?

Czy wakacyjne promocje na mieszkania to jeszcze standard? Czy deweloperzy oferują letnie bonusy? Jakich rabatów można się spodziewać? 

W których polskich kurortach deweloperzy budują mieszkania?

Deweloperzy ostatnio chętnie budują nad morzem, w górach czy na Mazurach. Polacy inwestujący w nieruchomości chętnie wybierają takie właśnie apartamenty. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem. 

REKLAMA