Czy 20-proc. wkład własny kredytów hipotecznych wpłynie na rynek mieszkaniowy w Polsce?

LtV od 120 do 80 procent

Dziś już chyba coraz mniej osób pamięta na jakich zasadach rodzime banki udzielały kredytów mieszkaniowych w czasach poprzedniej, pamiętnej prosperity z lat 2006 – 2008. Za sprawą skrajnie liberalnej polityki kredytowej ceny krajowych mieszkań w stosunkowo krótkim czasie wystrzeliły w górę o 100 i więcej procent. Kredyt na mieszkanie dostawał praktycznie każdy, kto wykazał się jakimkolwiek źródłem dochodu, jak nie w złotych to w szwajcarskich frankach. Ale co najbardziej kuriozalne, można było liczyć na sumę o równowartości nawet 120 procent ceny nabywanego lokum. Owe dodatkowe 20 procent miała uzasadniać konieczność wykończenia lub remontu mieszkania, czy też ewentualnie koszty notariusza i pośrednika.

Tego typu strategia finansowania zakupów mieszkaniowych Polaków przez rodzimych bankowców mogła, a w okolicznościach krachu na globalnym rynku kapitałowym po upadku banku Lehman Brothers we wrześniu 2008 roku, wręcz powinna doprowadzić do katastrofy nie tylko krajowego sektora bankowego, ale także rodzimej mieszkaniówki. Że tak się nie stało, zawdzięczamy chyba tylko wyjątkowo szczęśliwemu zbiegowi okoliczności.

W tej sytuacji decyzja o wprowadzeniu instytucji obligatoryjnego wkładu własnego kredytów mieszkaniowych, którą Komisja Nadzoru Finansowego podjęła przed z górą trzema laty za sprawą zapisów rekomendacji S, wydaje się czymś absolutnie naturalnym. Intencją nadzorcy było oczywiście podniesienie poziomów bezpieczeństwa zarówno kredytobiorców jaki rodzimego systemu bankowego poprzez maksymalną redukcję ryzyka kredytowego. I tak w 2014 roku wprowadzono obowiązek 5-procentowego udziału własnego, by po corocznych podwyżkach o 5 pp. osiągnąć poziom docelowy 20 proc. w bieżącym roku. Tym sposobem w przeciągu 10-ciu ostatnich lat na krajowym rynku hipotek LtV udzielanych kredytów mieszkaniowych zredukowano z możliwych 120 do zaledwie 80 procent.

„Strachy na lachy” czy realne zagrożenie? 

W początkowym okresie obowiązek udziału własnego przy kredytowaniu zakupu mieszkania wzbudzał wiele obaw, a docelowy 20-procentowy poziom traktowany był np. przez deweloperów jako wręcz potencjalny wyrok na ich biznes. W momencie dopiero co kiełkowania koniunkturalnego ożywienia na mieszkaniowym rynku pierwotnym, skutki nowych przepisów były trudne do przewidzenia.

Na szczęście skończyło się tylko na strachu. Rosnący z roku na rok wkład własny kredytów mieszkaniowych nie załamał ani rynku hipotek, ani nie zachwiał, przynajmniej do tej pory, rekordowym od trzech lat popytem na mieszkania z pierwszej ręki. Pytanie, czy tego typu sytuacja ma szansę utrzymać się w dalszym ciągu, czy może wręcz przeciwnie, jedna piąta wartości lokum jako udział własny przekroczy tym razem możliwości finansowe rodaków planujących jego zakup.

Od pierwszego roku obowiązywania wkładu własnego, który zbiegł się w czasie z początkiem popytowej prosperity w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki, jego potencjalnie negatywne skutki skutecznie neutralizował z jednej strony program subwencji mieszkaniowych, z drugiej utrzymujący się wysoki popyt gotówkowo-inwestycyjny na mieszkania deweloperskie. Gdy w połowie 2016 roku nagle wyczerpały się środki MdM na rok 2017, w III kwartale nastąpiło gwałtowne tąpnięcie liczby nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych.

Rok 2017 czasem próby

Niestety swoisty „dopalacz” rynku hipotek w postaci MdM powoli wytraca swój potencjał, który całkowicie się wyczerpie z początkiem 2018 roku. Niewykluczone więc, że już rok bieżący będzie czasem swoistej próby, oby niepolegającej na istotnym statystycznie spadku popytu na nowe kredyty hipoteczne. Jak wiadomo, średni stan oszczędności Polaków wciąż pozostaje na opłakanym poziomie, co przede wszystkim dotyczy młodego pokolenia rodaków. W tej sytuacji konieczność sfinansowania wkładu własnego na poziomie 50-60 tys. zł w przypadku najskromniejszych mieszkań w największych krajowych aglomeracjach, w większości przypadków może okazać się barierą nie do pokonania.

Raczej marnym pocieszeniem jest w tych okolicznościach przewidywana możliwość ubezpieczenia nawet połowy brakującego wkładu własnego. Na długie lata dość istotnie podniesie to koszt obsługi kredytu, co w perspektywie wzrostu stóp procentowych nie dla wszystkich będzie stanowiło optymalny wybór.

Deweloperzy w tej sytuacji w dalszym ciągu muszą opierać rachuby swojego biznesu na mocnej wierze w trwałość popytu inwestorów kupujących masowo mieszkania za gotówkę. Problem w tym, że w tego typu kwestii bardzo łatwo się przeliczyć. Zakupy inwestycyjne rolę koła zamachowego sprzedażowego boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym odgrywają już czwarty rok z rzędu. Z jednej strony może to cieszyć, z drugiej zaś budzić poważne obawy o dalszy potencjał tego swoistego rynkowego fenomenu.

Jeżeli wiec wygaszanie oddziaływania na popyt mieszkaniowy programu dopłat do kredytów hipotecznych zbiegło by się w czasie z wytracaniem impetu popytu inwestycyjnego, mniejsze lub większe załamanie sprzedaży mieszkań deweloperskich musiałoby stać się faktem.

Swoistym panaceum na przewidywany spadek dostępności kredytów mieszkaniowych, wynikający z poziomu docelowego wkładu własnego, ewentualnego wzrostu stóp procentowych czy też coraz bardziej restrykcyjnej polityki kredytowej banków, może stać się realizacja nowej polityki mieszkaniowej rządu. W 2017 roku powinny już na dobre ruszyć pilotażowe budowy osiedli Mieszkania Plus. Wiele wskazuje na to, że to właśnie ten program stanie się już niebawem dla większości młodych Polaków jedyną szansą na własny dach nad głową, miejmy nadzieję, że jak najbardziej realną.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl