Sąd Najwyższy rozstrzyga dylemat: kiedy wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, a kiedy wytaczać powództwo o uzgodnienie?

• Skomplikowany stan faktyczny u podstaw rozstrzygnięcia
• Podstawowy dylemat prawny – dwie drogi postępowania
• Czym różni się postępowanie wieczystoksięgowe od powództwa o uzgodnienie?
• Stanowisko Sądu Najwyższego – kiedy kognicja sądu wieczystoksięgowego nie wystarcza?
• Kryteria rozróżnienia właściwej drogi postępowania – czym się kierować według SN w podobnych sprawach?
• Kwestia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
• Konsekwencje praktyczne orzeczenia Sądu Najwyższego
• Problem nieruchomości skomunalizowanych
• Wnioski i perspektywy po orzeczeniu SN

Skomplikowany stan faktyczny u podstaw rozstrzygnięcia

Sprawa rozpatrywana przez Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSKP 2372/22) dotyczyła skargi kasacyjnej wniesionej przez uczestniczkę w sprawie z wniosku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością o wykreślenie hipoteki łącznej z księgi wieczystej. Historia nieruchomości sięgała końca lat 90. XX wieku, gdy w 1998 roku osoby fizyczne, będące według księgi wieczystej właścicielami gruntu, ustanowiły hipotekę na rzecz kredytodawcy – obecnej uczestniczki postępowania i zarazem autorki skargi kasacyjnej.

Z biegiem lat z pierwotnego gruntu wydzielano etapami nowe nieruchomości, a wpis hipoteki był sukcesywnie przenoszony do nowo zakładanych ksiąg wieczystych. Sytuacja skomplikowała się dramatycznie w 2019 roku, gdy wydano ostateczną decyzję komunalizacyjną. Decyzja ta stwierdzała, że już 27 maja 1990 roku, z mocy prawa, właścicielem gruntu stały się gminy, a nie są nimi osoby fizyczne widniejące w księdze wieczystej.

Podstawowy dylemat prawny – dwie drogi postępowania

Przed sądami stanął fundamentalny problem: czy wykreślenie hipoteki powinno nastąpić w ramach postępowania wieczystoksięgowego (na wniosek właściciela), czy też konieczne jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece?

Czym różni się postępowanie wieczystoksięgowe od powództwa o uzgodnienie?

Stanowisko Sądu Najwyższego – kiedy kognicja sądu wieczystoksięgowego nie wystarcza?

Sąd Najwyższy, rozpatrując skargę kasacyjną, dokonał szczegółowej wykładni § 93 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia SN podkreślił kluczową zasadę:

Kryteria rozróżnienia właściwej drogi postępowania – czym się kierować według SN w podobnych sprawach?

Sąd Najwyższy wskazał, że w przypadkach charakteryzujących się:

• złożonym stanem faktycznym,
• skomplikowaną historią prawną nieruchomości,
• koniecznością dokonania pogłębionej analizy prawnej,
• potrzebą ustalenia, czy doszło do nabycia praw na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,

właściwą drogą jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej, a nie wniosek w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Kwestia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza, że:

• w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe,
• domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (chociaż domniemanie jest możliwe do obalenia),
• osoba działająca w dobrej wierze może nabyć prawo, nawet jeśli zbywca nie był uprawniony.

Konsekwencje praktyczne orzeczenia Sądu Najwyższego

Postanowienie Sądu Najwyższego w przedmiotowej sprawie ma daleko idące konsekwencje dla praktyki sądowej i obrotu nieruchomościami:

• Dla sądów wieczystoksięgowych – konieczność dokładnej analizy, czy sprawa mieści się w granicach kognicji postępowania wieczystoksięgowego, czy wymaga skierowania na drogę procesową. Wskazówką dla tego drugiego może być np. fakt, że dla stwierdzenie określonych faktów wymagane byłoby przeprowadzenie dowodów, jakich nie przeprowadza się w sądzie wieczystoksięgowym – np. opinia geodezyjna czy nawet przesłuchanie stron;
• Dla właścicieli nieruchomości – świadomość, że nie każda niezgodność w księdze wieczystej może być usunięta prostym wnioskiem o wpis;
• Dla wierzycieli hipotecznych – pewność, że ich prawa nabyte w dobrej wierze będą chronione, a wykreślenie hipoteki nie nastąpi automatycznie tylko dlatego, że ujawniono wadę prawną w tytule własności dłużnika (choć może tak się wydarzyć w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym);
• Dla praktyków prawa – jasne wskazówki interpretacyjne, kiedy należy doradzić klientowi wniesienie powództwa o uzgodnienie zamiast wniosku wieczystoksięgowego.

Problem nieruchomości skomunalizowanych

Rozpatrywana przez SN sprawa, poza głównym kontekstem różnicującym postępowanie wieczystoksięgowe oraz powództwo o uzgodnieniem treści księgi wieczystej, wpisuje się w szerszy problem nieruchomości objętych komunalizacją na podstawie ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych. Jak wskazał Sąd Najwyższy, analogiczne sytuacje były już wcześniej przedmiotem jego rozstrzygnięć, choć z różnie formułowanymi uzasadnieniami. Problem polega na tym, że często dopiero po latach okazuje się, że nieruchomość została skomunalizowana z mocy prawa, a wpisy w księdze wieczystej nie odzwierciedlają rzeczywistego stanu prawnego. Powstaje wtedy pytanie o los praw ustanowionych przez osoby, które według księgi wieczystej były właścicielami, ale faktycznie nimi nie były.

Wnioski i perspektywy po orzeczeniu SN

Orzeczenie Sądu Najwyższego z 27 marca 2025 roku stanowi ważny głos w dyskusji o granicach postępowania wieczystoksięgowego. Potwierdza ono, że księgi wieczyste, choć stanowią podstawowe źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości, nie zawsze mogą być korygowane w uproszczonym trybie.