REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej

Agnieszka Więckowska
O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej /Fot. Fotolia
O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Umowa przedwstępna sprzedaży poprzedza podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej takie jak przedmiot transakcji i cena.

Definicja z Kodeksu Cywilnego

Według kodeksu cywilnego (art. 389) przez umowę przedwstępną rozumiemy umowę, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Aby była ważna musi zawierać istotne warunki, jakie muszą być spełnione, aby została zawarta umowa przyrzeczona. Istotnymi postanowieniami są: określenie przedmiotu transakcji oraz ceny.

REKLAMA

Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej

REKLAMA

Przepisy nie nakładają wymogu zawarcia w umowie przedwstępnej terminu, w jakim zostanie zawarta umowa ostateczna. Podążając za art. 389 kodeksu cywilnego - jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Przy czym, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

W celu uniknięcia nieporozumień odnośnie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, warto w umowie przedwstępnej zapisać precyzyjnie termin zawarcia umowy ostatecznej. Strony mogą wybrać jeden ze sposobów  określenia terminu umowy przyrzeczonej: podanie daty, do której ma być zawarta umowa ostateczna lub podanie konkretnej daty podpisania umowy przyrzeczonej. Zdecydowanie należy unikać podawania nieprecyzyjnych terminów, np. że umowa ostateczna zostanie podpisana po otrzymaniu kredytu przez kupującego.

Dodatkowe warunki w umowie przedwstępnej

Umowa przedwstępna może zawierać również inne, niż termin podpisania umowy przyrzeczonej, warunki, pod jakimi zostanie podpisana umowa ostateczna i których niewykonanie będzie dawało prawo odstąpienia od tej umowy. Przy czym te dodatkowe postanowienia nie są obowiązkowe dla ważności umowy przedwstępnej i strony mogą, ale nie muszą ich zawierać w umowie.

Uchylanie się od podpisania umowy przyrzeczonej

REKLAMA

Zgodnie z artykułem 390 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W praktyce może się zdarzyć, że niezawarcie umowy ostatecznej nastąpi na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Przykładem takiej sytuacji jest odmowa banku na udzielenie kredytu kupującemu, mimo wcześniejszej pozytywnej promesy.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja


Zwykła umowa czy w formie aktu notarialnego?

Polskie prawo nie wymusza sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Może ona przybrać formę zwykłej umowy cywilnoprawnej. Dopiero dla zawarcia umowy przyrzeczonej niezbędna jest forma aktu notarialnego.

Sposób sporządzenia umowy przedwstępnej ma ogromne znaczenie, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje większe możliwości stronie zainteresowanej zawarciem umowy ostatecznej przymusowego doprowadzenia do zawarcia tejże umowy lub uprawnienia do dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.

Zaliczka czy zadatek?

Dla uzyskania dodatkowej pewności, że druga strona transakcji się nie wycofa warto rozważyć wpłatę zadatku. Zwyczajowo, w praktyce obrotu nieruchomościami w Polsce, zadatek wynosi między 5 a 10%.

Z definicji zadatku wynika, że jeśli kupujący się wycofa ze swojej winy, to wpłacony przez niego zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Z kolei, jeśli to sprzedający się wycofa ze swojej winy, musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek, który był wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien zostać zwrócony w niezmienionej wysokości.

W przypadku, gdy sprzedającemu będzie wpłacona zaliczka, zamiast zadatku, a nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, niezależnie od winy którejkolwiek ze stron, zaliczka wraca do kupującego w niezmienionej wysokości.

Autor: Agnieszka Więckowska z portalu rynek-deweloperski.pl

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zdolność kredytowa Polaków w maju 2024 r. Kto ile może pożyczyć na mieszkanie? Co dalej w latach 2024-2026? Będą podwyżki i tańsze kredyty?

Zdolność kredytowa w przypadku kredytów hipotecznych (mieszkaniowych) jest w maju 2024 r. wyższa niż pod koniec 2021 roku, czyli przed serią podwyżek stóp procentowych. Jest tak mimo, iż aktualne oprocentowanie kredytów jest 2-3 razy wyższe niż niecałe 3 lata temu. Tak wynika z danych zebranych przez HREIT. Tak pozytywna sytuacja dla potencjalnych kredytobiorców wynika przede wszystkim ze wzrostu wynagrodzeń.

Stal koroduje a materiały kompozytowe nie. W czym jeszcze są lepsze od tradycyjnych materiałów?

W dziedzinach takich jak inżynieria, budownictwo czy projektowanie, materiały kompozytowe zrewolucjonizowały sposób, w jaki myślimy o wytrzymałości, lekkości i trwałości konstrukcji. Te niezwykłe cechy czynią je jednymi z coraz powszechniej stosowanych materiałów, wykorzystywanych z powodzeniem w wielu branżach. Co warto o nich wiedzieć i dlaczego są tak wyjątkowe? O tym poniżej.

Nieruchomości w Tajlandii kuszą niską ceną, ale jest pewien haczyk

Nieruchomości za granicą stają się coraz bardziej pożądane. To z jednej strony inwestycja, a z drugiej własne miejsce na urlop. Jednym z popularniejszych krajów do zakupu nieruchomości jest Tajlandia. 

Jakie udogodnienia cenią mieszkańcy i poszukują ich nabywcy nowych mieszkań od deweloperów

Oceniając przydatność rozwiązań funkcjonalnych stosowanych na osiedlach mieszkaniowych, Polacy na równi z zaawansowanymi innowacjami z obszaru automatyki mieszkaniowej cenią prostsze elementy poprawiające komfort codziennego życia, np. filtry zmiękczające i uzdatniające wodę czy stojaki rowerowe. Deweloperzy biorą to coraz częściej pod uwagę budując nowe osiedla.

REKLAMA

Wsparcie na wymianę dachów z azbestem. Masz czas do 30 września 2025 r.

Rolnicy zyskają dodatkowe 6 miesięcy na wymianę pokryć dachowych wykonanych z materiałów zawierających azbest. 

Skąd deweloperzy biorą pieniądze

Jak deweloperzy finansują inwestycje mieszkaniowe? Czy korzystają ze środków własnych, finansowania bankowego czy wchodzą w partnerstwo inwestycyjne? 

Opłaty za odpady komunalne - MKiŚ pisze nowe przepisy. Upowszechnienie metody „od osoby” i zasady „zanieczyszczający płaci”

Ministerstwo Klimatu i Środowiska pracuje nad zmianami w przepisach dotyczących naliczania opłat za odpady komunalne - napisała w piśmie do Rzecznika Praw Obywatelskich, wiceminister klimatu Anita Sowińska.

Mieszkaniowa inflacja z ostatnich dwóch lat. Ile wynosi?

Skutki rosnącej inflacji Polacy odczuwali już dwa lata temu. Koszyk podstawowych zakupów mocno podrożał. A jak w tym czasie zmieniły się koszty utrzymania domów i mieszkań? Sprawdzamy. 

REKLAMA

Mieszkanie na start 2024 - kto może skorzystać? Od kiedy? Jakie dopłaty, warunki i limity?

Mieszkanie na start ma wejść w życie już jesienią 2024 roku. Jego czas trwania przewidziany jest do końca 2027 roku, a kredyt z niższym oprocentowaniem musi zostać udzielony na co najmniej 15 lat. O czym jeszcze warto wiedzieć? Zebraliśmy najważniejsze informacje w pigułce.

Nowe regulacje metody pomiaru hałasu emitowanego przez urządzenia używane na zewnątrz pomieszczeń

Zmienią się metody pomiaru hałasu emitowanego przez urządzenia używane na zewnątrz pomieszczeń. Od kiedy nowe regulacje? 

REKLAMA