REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agnieszka Więckowska
O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej /Fot. Fotolia
O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Umowa przedwstępna sprzedaży poprzedza podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej takie jak przedmiot transakcji i cena.

Definicja z Kodeksu Cywilnego

Według kodeksu cywilnego (art. 389) przez umowę przedwstępną rozumiemy umowę, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Aby była ważna musi zawierać istotne warunki, jakie muszą być spełnione, aby została zawarta umowa przyrzeczona. Istotnymi postanowieniami są: określenie przedmiotu transakcji oraz ceny.

REKLAMA

Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej

REKLAMA

Przepisy nie nakładają wymogu zawarcia w umowie przedwstępnej terminu, w jakim zostanie zawarta umowa ostateczna. Podążając za art. 389 kodeksu cywilnego - jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Przy czym, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

W celu uniknięcia nieporozumień odnośnie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, warto w umowie przedwstępnej zapisać precyzyjnie termin zawarcia umowy ostatecznej. Strony mogą wybrać jeden ze sposobów  określenia terminu umowy przyrzeczonej: podanie daty, do której ma być zawarta umowa ostateczna lub podanie konkretnej daty podpisania umowy przyrzeczonej. Zdecydowanie należy unikać podawania nieprecyzyjnych terminów, np. że umowa ostateczna zostanie podpisana po otrzymaniu kredytu przez kupującego.

Dodatkowe warunki w umowie przedwstępnej

Umowa przedwstępna może zawierać również inne, niż termin podpisania umowy przyrzeczonej, warunki, pod jakimi zostanie podpisana umowa ostateczna i których niewykonanie będzie dawało prawo odstąpienia od tej umowy. Przy czym te dodatkowe postanowienia nie są obowiązkowe dla ważności umowy przedwstępnej i strony mogą, ale nie muszą ich zawierać w umowie.

Uchylanie się od podpisania umowy przyrzeczonej

REKLAMA

Zgodnie z artykułem 390 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W praktyce może się zdarzyć, że niezawarcie umowy ostatecznej nastąpi na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Przykładem takiej sytuacji jest odmowa banku na udzielenie kredytu kupującemu, mimo wcześniejszej pozytywnej promesy.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja


Zwykła umowa czy w formie aktu notarialnego?

Polskie prawo nie wymusza sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Może ona przybrać formę zwykłej umowy cywilnoprawnej. Dopiero dla zawarcia umowy przyrzeczonej niezbędna jest forma aktu notarialnego.

Sposób sporządzenia umowy przedwstępnej ma ogromne znaczenie, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje większe możliwości stronie zainteresowanej zawarciem umowy ostatecznej przymusowego doprowadzenia do zawarcia tejże umowy lub uprawnienia do dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.

Zaliczka czy zadatek?

Dla uzyskania dodatkowej pewności, że druga strona transakcji się nie wycofa warto rozważyć wpłatę zadatku. Zwyczajowo, w praktyce obrotu nieruchomościami w Polsce, zadatek wynosi między 5 a 10%.

Z definicji zadatku wynika, że jeśli kupujący się wycofa ze swojej winy, to wpłacony przez niego zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Z kolei, jeśli to sprzedający się wycofa ze swojej winy, musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek, który był wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien zostać zwrócony w niezmienionej wysokości.

W przypadku, gdy sprzedającemu będzie wpłacona zaliczka, zamiast zadatku, a nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, niezależnie od winy którejkolwiek ze stron, zaliczka wraca do kupującego w niezmienionej wysokości.

Autor: Agnieszka Więckowska z portalu rynek-deweloperski.pl

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W co inwestować w 2025 roku? Mieszkania tracą na atrakcyjności, rośnie popularność lokali usługowych

Mieszkania wciąż dominują w portfelach inwestorów, ale ich rentowność spada. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się mikro lokale usługowe – tańsze, łatwiejsze w zarządzaniu i znacznie bardziej dochodowe.

Duże mieszkania na rynku pierwotnym – kto je kupuje i za ile?

Jak wygląda sprzedaż największych, nowych mieszkań i domów? Kto najczęściej decyduje się na ich zakup? Jakie mają metraże? W jakich inwestycjach deweloperskich są dostępne? I w jakich przedziałach cenowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Drożej za ochronę, jeszcze drożej bez niej – czy stać Cię na brak polisy mieszkaniowej?

Wzrost liczby pożarów, coraz częstsze gwałtowne zjawiska pogodowe i drożejące usługi remontowe pokazują, że ubezpieczenie nieruchomości staje się dziś koniecznością. Mimo rosnących składek – średnio o 13% rok do roku – eksperci ostrzegają: brak polisy może oznaczać znacznie większe straty finansowe.

Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

REKLAMA

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA