REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej

Agnieszka Więckowska
O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej /Fot. Fotolia
O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Umowa przedwstępna sprzedaży poprzedza podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej takie jak przedmiot transakcji i cena.

Definicja z Kodeksu Cywilnego

Według kodeksu cywilnego (art. 389) przez umowę przedwstępną rozumiemy umowę, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Aby była ważna musi zawierać istotne warunki, jakie muszą być spełnione, aby została zawarta umowa przyrzeczona. Istotnymi postanowieniami są: określenie przedmiotu transakcji oraz ceny.

REKLAMA

Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej

REKLAMA

Przepisy nie nakładają wymogu zawarcia w umowie przedwstępnej terminu, w jakim zostanie zawarta umowa ostateczna. Podążając za art. 389 kodeksu cywilnego - jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Przy czym, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

W celu uniknięcia nieporozumień odnośnie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, warto w umowie przedwstępnej zapisać precyzyjnie termin zawarcia umowy ostatecznej. Strony mogą wybrać jeden ze sposobów  określenia terminu umowy przyrzeczonej: podanie daty, do której ma być zawarta umowa ostateczna lub podanie konkretnej daty podpisania umowy przyrzeczonej. Zdecydowanie należy unikać podawania nieprecyzyjnych terminów, np. że umowa ostateczna zostanie podpisana po otrzymaniu kredytu przez kupującego.

Dodatkowe warunki w umowie przedwstępnej

Umowa przedwstępna może zawierać również inne, niż termin podpisania umowy przyrzeczonej, warunki, pod jakimi zostanie podpisana umowa ostateczna i których niewykonanie będzie dawało prawo odstąpienia od tej umowy. Przy czym te dodatkowe postanowienia nie są obowiązkowe dla ważności umowy przedwstępnej i strony mogą, ale nie muszą ich zawierać w umowie.

Uchylanie się od podpisania umowy przyrzeczonej

REKLAMA

Zgodnie z artykułem 390 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W praktyce może się zdarzyć, że niezawarcie umowy ostatecznej nastąpi na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Przykładem takiej sytuacji jest odmowa banku na udzielenie kredytu kupującemu, mimo wcześniejszej pozytywnej promesy.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja


Zwykła umowa czy w formie aktu notarialnego?

Polskie prawo nie wymusza sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Może ona przybrać formę zwykłej umowy cywilnoprawnej. Dopiero dla zawarcia umowy przyrzeczonej niezbędna jest forma aktu notarialnego.

Sposób sporządzenia umowy przedwstępnej ma ogromne znaczenie, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje większe możliwości stronie zainteresowanej zawarciem umowy ostatecznej przymusowego doprowadzenia do zawarcia tejże umowy lub uprawnienia do dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.

Zaliczka czy zadatek?

Dla uzyskania dodatkowej pewności, że druga strona transakcji się nie wycofa warto rozważyć wpłatę zadatku. Zwyczajowo, w praktyce obrotu nieruchomościami w Polsce, zadatek wynosi między 5 a 10%.

Z definicji zadatku wynika, że jeśli kupujący się wycofa ze swojej winy, to wpłacony przez niego zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Z kolei, jeśli to sprzedający się wycofa ze swojej winy, musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek, który był wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien zostać zwrócony w niezmienionej wysokości.

W przypadku, gdy sprzedającemu będzie wpłacona zaliczka, zamiast zadatku, a nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, niezależnie od winy którejkolwiek ze stron, zaliczka wraca do kupującego w niezmienionej wysokości.

Autor: Agnieszka Więckowska z portalu rynek-deweloperski.pl

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dereń jadalny – wspaniałe owoce, łatwa w uprawie roślina. Dlaczego warto posadzić derenia w ogrodzie?

    Dereń jadalny, to długowieczny, duży krzew owocowy (może też być prowadzony jako drzewko), który z każdym rokiem zjednuje sobie nowych sympatyków. Jest prawie „bezobsługowy” – jego uprawa jest bardzo łatwa, zadowala się przeciętnymi glebami, z reguły nie atakują go szkodniki i choroby – nie trzeba więc go „pryskać”. Rodzi znakomite, jadalne owoce, zawierające duże ilości witamin i innych prozdrowotnych substancji. Z owoców można robić różne przetwory (konfitury, soki, kompoty, marynaty i jedne z najlepszych nalewek owocowych). Kiszone w solance niedojrzałe owoce derenia były w dawnej Polsce przysmakiem zastępującym oliwki.

    Masz pompę ciepła i duże rachunki za prąd? Zobacz, czy nie popełniasz tych błędów!

    Popularność pomp ciepła nie maleje ale coraz częściej można usłyszeć głosy użytkowników, którzy spodziewali się po nich większej efektywności energetycznej. Okazuje się, że problem nie leży jednak w samej pompie ciepła, ale w błędach, które są popełniane podczas jej doboru i instalacji. Wyjaśniamy, co może mieć wpływ na zbyt wysokie koszty działania pompy.

    Ceny materiałów budowlanych - wrzesień 2023 to dobry moment na rozpoczęcie budowy domu

    W dniu 25 września obchodzony jest Dzień Budowlańca. Z tej okazji eksperci GetHome.pl sprawdzili ceny materiałów budowlanych. Okazuje się, że teraz jest dobry moment na rozpoczęcie budowy domu - ceny materiałów budowlanych powinny spadać przez najbliższych kilka miesięcy.

    Kogo stać na więcej niż jedno mieszkanie? Okazuje się, że całkiem sporą grupę ludzi

    Rynek sprzedaży nieruchomości przeżywa właśnie boom. Jednak to nie przyszli mieszkańcy są w większości kupujących. Za prawie połową nabywanych mieszkań kryje się cel inwestycyjny. Jakie mieszkania są najbardziej poszukiwane? 

    REKLAMA

    45% mieszkań kupują inwestorzy. A potem wynajmują albo remontują i sprzedają z zyskiem

    Nie spada zainteresowanie inwestycjami na rynku nieruchomości. Według Barometru Metrohouse i Credipass za prawie połową nabywanych mieszkań kryje się cel inwestycyjny. Jakie mieszkania są najbardziej pożądane?

    Pergola na tarasie, ogród zimowy. Czy trzeba mieć pozwolenie na budowę? Czy konieczne jest zgłoszenie budowy?

    Mieszkać da się i na tarasie. Co więcej w ciepłe dni jest to bardzo przyjemne. Coraz popularniejsza jest zabudowa tarasów w formie pergoli. Zamożniejsi budują sobie ogrody zimowe. Czy budowa takich obiektów wymaga spełnienia formalności przewidzianych przez Prawo budowlane?

    Geranium, anginka (pelargonia pachnąca, pelargonia szorstka) – uprawa w domu, zastosowanie lecznicze

    Zamiast trzymać na parapecie i w innych miejscach w domu wyłącznie różne oryginalne rośliny, ale często o trujących liściach, czy kwiatach – warto docenić babcine geranium. Nie jest może zbyt efektowne, kwitnie tylko wtedy, gdy przejdzie zimowy spoczynek w niskiej temperaturze ale olejek geraniowy zawarty w liściach ma właściwości antyseptyczne. Oczyszcza i odkaża powietrze w domu a można też zastosować tę roślinę wspomagająco w leczeniu niektórych chorób. Jak uprawiać w domu pelargonię pachnącą?

    Dlaczego liście drzew zmieniają kolor i opadają?

    Pod koniec września możemy zaobserwować zjawisko przebarwiania się liści z różnych odcieni zieloni na całą paletę odcieni żółci, barwy pomarańczowej i czerwieni. Nasila się ono w październiku, aby zakończyć się z początkiem listopada, kiedy to z drzew spadną już wszystkie liście. Dlaczego tak się dzieje?

    REKLAMA

    Coraz więcej Polaków kupuje mieszkanie. Czy opłaca się jeszcze wynajmować?

    Zakup czy wynajem? Na rynku nieruchomości jest ostatnio duże poruszenie. Program Kredyt 2% przyczynił się do wzrostu sprzedaży mieszkań. Do tego dochodzi brak podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego. Czy w tej sytuacji wynajem mieszkania wciąż się opłaca? 

    Pogoda na weekend 22-24 września. IMGW: nadchodzi zimny front, od niedzieli znowu zmiana. Po weekendzie wraca lato?

    W piątek po południu zacznie do Polski wkraczać front atmosferyczny, który od zachodu będzie nam psuł piękną aurę. Sobota będzie najbrzydsza w tym weekendzie - z deszczem i trochę niższymi temperaturami. W niedzielę wraca już wyż, a więc słońce i piękna pogoda - powiedział w rozmowie z PAP rzecznik IMGW Grzegorz Walijewski.

    REKLAMA