Umowa o sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości – na co zwrócić uwagę?

Zapisz się na nasz newsletter

Operat szacunkowy nieruchomości określa wartość rynkową lub odtworzeniową konkretnej nieruchomości we wskazanej dacie. Zazwyczaj ma postać kilkunasto- lub kilkudziesięciostronicowego dokumentu i opatrzony jest pieczęciami oraz podpisami rzeczoznawcy majątkowego. Z operatami szacunkowymi możemy spotkać się zarówno w postępowaniach toczących się w urzędach, jak również w obrocie prywatnym. Urzędy najczęściej posiadają podpisaną na określony czas umowę z wybranym w drodze przetargu rzeczoznawcą majątkowym na wykonywanie operatów, choć mogą także każdorazowo wysyłać zapytanie o koszt wykonania poszczególnego zlecenia. Najpowszechniejszym celem zlecenia sporządzenia operatu szacunkowego jest zbycie nieruchomości  w drodze przetargu nieograniczonego / ograniczonego, następnie: sprzedaż bezprzetargowa (na przykład zbycie lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy), ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej czy planistycznej.

W obrocie prywatnym większość zleceń dotyczy określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego (na zakup i/lub remont czy wykończenie nieruchomości); wówczas bank wymaga zabezpieczenia udzielanego kredytu hipoteką na nieruchomości należącej do kredytobiorcy, aby móc poznać wartość poszczególnej nieruchomości, zobowiązuje więc kredytobiorcę do dostarczenia operatu szacunkowego.

Koszt operatu szacunkowego zależy od rodzaju nieruchomości (lokal, budynek, działka niezabudowana, nieruchomość komercyjna) oraz lokalnie panujących rynkowych tendencji, zazwyczaj zaczyna się od kilkuset złotych natomiast górna wartość nie jest zdefiniowana.

Przed zleceniem sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości, warto sprawdzić, czy rzeczoznawca, którego wybraliśmy posiada aktualne uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Pełną bazę wszystkich osób posiadających uprawnienia rzeczoznawcy znaleźć możemy na stronie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (zakładka budownictwo, lokalne planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz mieszkalnictwo àGospodarka nieruchomościami à Rejestry àCentralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych). Aby dokonać sprawdzenia konkretnej osoby, musimy znać jej numer uprawnień lub nazwisko;    w przypadku gdy znamy jedynie nazwisko dodatkowym kryterium ułatwiającym wyszukanie jest możliwość zaznaczenia województwa w obrębie którego chcemy przejrzeć rejestr. Dostęp do powyższych informacji jest darmowy.

Po wybraniu rzeczoznawcy majątkowego i sprawdzeniu posiadanych przez niego uprawnień, nadchodzi czas podpisania umowy. Co prawda, nie ma obowiązku zawarcia pisemnej umowy na sporządzenie operatu szacunkowego, jednakże dla własnego bezpieczeństwa, lepiej jest spisać poczynione ustalenia.

Umowa o sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości powinna zawierać:

• Oznaczenie stron (dane rzeczoznawcy majątkowego oraz nasze),
• Dokładne opisanie przedmiotu umowy (jaka to nieruchomość – zabudowana / niezabudowana, dom / mieszkanie/ działka/ garaż), dobrze jest podać numer Księgi Wieczystej, numer działki ewidencyjnej wraz z powierzchnią, itp.
• Cel operatu – np. zabezpieczenie kredytu, wniesienie nieruchomości jako aport do spółki,
• Koszt usługi – warto zwrócić uwagę na sposób zapisania tej kwoty (czy jest doliczany VAT, a jeśli tak – jaki jest ostateczny koszt),
• Termin oględzin nieruchomości,
• Termin wykonania zlecenia,
• Kto pokrywa koszty pozyskania dokumentów potrzebnych do sporządzenia operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy czy zamawiający; być może posiadamy aktualne dokumenty bo żądał ich od nas bank – warto o tym wspomnieć aby nie ponosić ponownie ich kosztu,
• Postanowienia dotyczące nieterminowego lub nierzetelnego wykonania operatu, np. kary umowne.

Powyższe zapisy dotyczą najważniejszych z punktu widzenia obu stron kwestii, pamiętajmy jednak, że im więcej rzeczy uregulujemy pisemnie, tym mniejsze pole pozostaje do ewentualnych nieporozumień.

Zobacz także: Jak dokonać darowizny na nieruchomości hipotecznej?

Zobacz także: Deregulacja zawodów wpłynie na działanie wspólnot mieszkaniowych

Zobacz także: Licencja na zarządcę nieruchomości