Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Ceny mieszkań „na widoku” – ale czy to coś zmienia?

Nowe przepisy wprowadzone na mocy nowelizacji ustawy z maja 2025 r. (Dz.U. 2025, poz. 758) zobowiązują deweloperów do publikowania cen ofertowych mieszkań – brutto, z VAT – od początku sprzedaży każdej inwestycji. Dodatkowo wymagana jest jawność historii ewentualnych zmian cenowych. Wszystkie dane trafiają też do centralnego rejestru prowadzonego przez ministra cyfryzacji, co ma zwiększyć dostęp do rzetelnych i porównywalnych informacji o rynku pierwotnym.

To duży krok w stronę transparentności, który ma umożliwić klientom lepszą orientację na rynku i łatwiejsze porównywanie ofert. Jednak nie obejmuje on cen transakcyjnych, czyli tych, które rzeczywiście zostały zapłacone przy finalizacji umowy – a to one najpełniej odzwierciedlają realną wartość nieruchomości.

„Jawność cen ułatwi klientom porównywanie ofert, a tym samym pozwoli zaoszczędzić czas i zorientować się w sytuacji rynkowej. Choć faktycznie jest to potrzebne, nie rozwiąże zasadniczych problemów rynku – nie wpłynie ani na dostępność gruntów, ani na koszty materiałów budowlanych czy robocizny, które pozostają kluczowymi czynnikami rynkowymi” – mówi Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development.

Jak dodaje, dla wielu firm publikacja cen i tak była standardem, a nowe przepisy oznaczają głównie dodatkową biurokrację. „Niestety nieprzemyślany technicznie przez ustawodawcę sposób ich raportowania zajmuje naszym pracownikom ogrom czasu, i nie widać w tym ducha deregulacji” – podkreśla.

To kredyt decyduje, nie jawność

Choć nowe przepisy są krokiem naprzód, realne źródła zmian cen leżą gdzie indziej. Najważniejszym czynnikiem pozostaje dostępność kredytów. W pierwszym kwartale 2025 roku banki udzieliły ponad 48 tys. kredytów hipotecznych, o łącznej wartości ponad 20 mld zł. To potężny zastrzyk finansowy dla rynku.

Mimo rosnącej podaży – według danych JLL w I kwartale 2025 roku liczba dostępnych mieszkań przekroczyła 59 tys. – ceny nie spadają. Powód? Nadal brakuje mieszkań w najlepszych lokalizacjach i o wysokim standardzie, a popyt na nie wciąż przewyższa podaż.

„W takim otoczeniu nawet pełna jawność transakcyjna nie byłaby w stanie zneutralizować wpływu taniego lub łatwo dostępnego kredytu — to dostępność finansowania nadal w dużej mierze wyznacza dynamikę cen mieszkań” – zauważa Bartłomiej Rzepa, członek zespołu realizującego Osiedle Symbioza.

Jak dodaje: „Dla wielu osób liczy się przede wszystkim miesięczna rata, a nie nominalna wartość nieruchomości, co dodatkowo rozgrzewa rynek.”

Koszty rosną, a deweloperzy nie mają z czego obniżać

Z drugiej strony, silna presja kosztowa nie pozwala deweloperom na większe manewry cenowe. Jak wynika z danych GUS, ceny produkcji budowlano-montażowej w kwietniu 2025 roku były o 3,4 proc. wyższe niż rok wcześniej. Rosną też ceny materiałów: płyty OSB czy drewno zdrożały nawet o 8 proc., cement i wapno o kolejne 2–4 proc.

Do tego dochodzą rosnące koszty robocizny, działek oraz finansowania inwestycji.

„Deweloperzy tak naprawdę nie są dziś w stanie budować taniej, wręcz przeciwnie. (…) Koszty po stronie producenta są zbyt wysokie, by zostawić dużo przestrzeni na takie działania” – mówi Bartłomiej Rzepa.

Podsumowanie: jawność to za mało

Choć jawność cen ofertowych to krok w dobrą stronę, rynek mieszkaniowy rządzi się twardymi prawami popytu i podaży. To kredyt, koszty i dostępność gruntów determinują ceny – a nie wyłącznie to, czy informacje o ofertach są publiczne. Na przełom nie ma więc co liczyć, choć większa transparentność z pewnością poprawia komfort klientów i może wymusić bardziej uczciwe praktyki na rynku.