W co inwestować w 2025 roku? Mieszkania tracą na atrakcyjności, rośnie popularność lokali usługowych

• Rynek nieruchomości inwestycyjnych 2025: czas na zmianę strategii
• Długoterminowy wynajem górą. Flipowanie traci sens
• Mieszkanie czy lokal? Rentowność mówi sama za siebie
• Jak będzie się zmieniał rynek nieruchomości inwestycyjnych?
• Trzy najczęstsze błędy inwestorów

O tym, jak zmienia się rynek nieruchomości inwestycyjnych, opowiada założyciel MAGMILLON Kuba Karliński.

Rynek nieruchomości inwestycyjnych 2025: czas na zmianę strategii

Inwestorzy, którzy jeszcze kilka lat temu bez wahania kupowali kawalerki pod wynajem, dziś coraz częściej szukają alternatyw. Na znaczeniu zyskują małe, kompaktowe mieszkania dwupokojowe oraz mikro lokale usługowe – przestrzenie o dużym potencjale zwrotu i relatywnie niskim ryzyku.

Wciąż najczęściej kupowane są mieszkania – przede wszystkim kompaktowe, dwupokojowe. Kawalerki powoli tracą na popularności, bo przy niewielkiej różnicy w cenie i metrażu „dwójki” oferują większą funkcjonalność i łatwiejszy wynajem – powiedział Karliński. Dodał, że równolegle rośnie zainteresowanie lokalami użytkowymi – przede wszystkim z uwagi na ich większą rentowność i niższe ryzyko problemów z najemcami. W jego ocenie, mikro lokale usługowe są bardzo ciekawą niszą – przy niskiej cenie zakupu oferują nawet dwukrotnie wyższą stopę zwrotu niż mieszkania w tej samej lokalizacji.

Polecamy wideoszkolenie: Podatek od nieruchomości 2025 – czy firmy czeka rewolucja?

Długoterminowy wynajem górą. Flipowanie traci sens

Zmieniająca się sytuacja gospodarcza wpływa na decyzje inwestorów. Rosnące koszty kredytów, inflacja i nieprzewidywalność rynku sprawiają, że coraz mniej osób decyduje się na tzw. flipping, czyli szybki obrót mieszkaniami. Ekspert zaznaczył, że dziś inwestorzy szukają przede wszystkim stabilności i bezpieczeństwa. Flipowanie, czyli szybki obrót mieszkaniami, zrobiło się znacznie trudniejsze – głównie przez wysokie koszty kredytów i większą nieprzewidywalność rynku. Zostało przy tym kilku „hazardzistów”, ale większość inwestorów odpuszcza ten model – wytłumaczył. Dodał, że wciąż popularny jest wynajem długoterminowy – coraz częściej także lokali usługowych, które są bardziej dochodowe i łatwiejsze w zarządzaniu.

Mieszkanie czy lokal? Rentowność mówi sama za siebie

Dane nie pozostawiają złudzeń. Karliński przekazał, że wynajem mieszkań w dużych miastach przynosi obecnie średnio 3–4% rocznego zwrotu, co często nie rekompensuje nawet poziomu inflacji. Krótkoterminowy wynajem co prawda zapewnia wyższy dochód, ale już wkrótce ma zostać ograniczony regulacjami prawnymi. Z kolei lokale usługowe oferują rentowność na poziomie 7–8%, a czasem nawet 10% rocznie. W jego ocenie, problemem może być jedynie próg wejścia – za większe przestrzenie komercyjne trzeba zapłacić kilka milionów złotych. Rozwiązaniem są mikro lokale usługowe. Dlatego coraz więcej inwestorów wybiera mikro lokale usługowe – tanie w zakupie i tańsze w utrzymaniu, a przy tym bardzo dochodowe. Przykładowo w Platanowa Park mikro lokal można kupić od 224 tys. zł netto i osiągnąć z niego 8% rocznie – powiedział ekspert.

Jak będzie się zmieniał rynek nieruchomości inwestycyjnych?

Zdaniem eksperta, rynek będzie nadal się zmieniał. Od 2026 roku planowane są nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego, co może skutecznie zniechęcić wielu inwestorów do tej formy działalności. Mieszkania będą wciąż drożeć, ale czynsze z wynajmu już nie nadążają – więc rentowność będzie dalej spadać. Inwestorzy będą coraz częściej wybierać alternatywy: lokale usługowe, grunty w dobrych lokalizacjach i apartamenty w miejscowościach turystycznych lub biznesowych. Pojawi się też większe zainteresowanie mikro nieruchomościami jako formą dywersyfikacji portfela – przekazał.

Trzy najczęstsze błędy inwestorów

Zapytany o to, jakie błędy najczęściej popełniają inwestorzy w obecnych warunkach rynkowych, wskazał bezczynność, kluczowe trzymanie się starych schematów oraz brak analizy danych.

Pierwszy błąd to… bezczynność. Inwestorzy trzymają pieniądze na koncie, bo się boją, a tymczasem inflacja regularnie zmniejsza wartość ich oszczędności. Trzeci błąd to brak analizy realnych danych i ślepe podążanie za „modą” – np. inwestowanie w konkretne miasto czy typ nieruchomości tylko dlatego, że „wszyscy tam kupują”. Dobra decyzja inwestycyjna wymaga chłodnej kalkulacji, nie emocji. Drugi błąd to przywiązanie do starych modeli działania – mimo że rynek się zmienia, część inwestorów kurczowo trzyma się tego, co działało kilka lat temu. Dziś potrzeba więcej elastyczności i otwartości na nowe formaty inwestycyjne – wytłumaczył Karliński.

Rynek nieruchomości inwestycyjnych przechodzi transformację. Mieszkania nadal są popularne, ale coraz więcej inwestorów wybiera bardziej opłacalne mikro lokale usługowe. W dobie inflacji i zmian legislacyjnych kluczowe stają się elastyczność, analiza i otwartość na nowe formaty inwestycyjne.