Podatek od nieruchomości 2026. Jakie będą nowe stawki i jak najlepiej opłacić daninę?

• Nowe stawki podatku od nieruchomości w 2026 r.
• Decyzja gminy i odczuwalne podwyżki
• Podatek od nieruchomości a prawo budowlane
• Kiedy i jak zapłacić podatek od nieruchomości?

W nadchodzącym 2026 roku, jak co roku, właścicieli nieruchomości czekają zmiany w wysokości podatku. Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów, maksymalne stawki podatków i opłat lokalnych zostaną zwaloryzowane o 4,5%. Warto jednak pamiętać, że podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, co oznacza, że jego ostateczna wysokość zależy od decyzji rady gminy. Choć miliony właścicieli domów i mieszkań dostaną pismo z gminy informujące o wysokości podatku od nieruchomości w 2026 r. dopiero pod koniec roku, już teraz można oszacować, jakich zmian należy się spodziewać.

Nowe stawki podatku od nieruchomości w 2026 r.

Orientacyjną wiedzę o wysokości danin przynosi podatnikom obwieszczenie ministra finansów w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026, które ukazało się w ubiegłym tygodniu w Monitorze Polskim. Wzrost maksymalnych stawek podatku od nieruchomości w 2026 roku to wynik inflacji za pierwsze półrocze 2025 roku, która wyniosła 4,5%. Podobnie jak w poprzednich latach, Ministerstwo Finansów opublikowało obwieszczenie określające górne granice stawek, które mogą być uchwalone przez samorządy. Warto podkreślić, że wiele gmin, aby zwiększyć swoje dochody, decyduje się na przyjęcie właśnie tych maksymalnych stawek.

Wysokość podatku od nieruchomości zależy od rodzaju nieruchomości. Inne stawki obowiązują dla budynków mieszkalnych, a inne dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek od budynków mieszkalnych 2026

Maksymalna stawka podatku od budynków lub ich części przeznaczonych na cele mieszkalne wzrośnie z 1,19 zł do 1,25 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. Oznacza to podwyżkę o 6 groszy za każdy metr kwadratowy. Przykładowo, właściciel 70-metrowego mieszkania zapłaci rocznie o 4,20 zł więcej. Warto zaznaczyć, że do tej kwoty należy doliczyć podatek od gruntu, na którym stoi budynek, co sumuje się w ostateczną opłatę.

Maksymalne stawki z 2026 r. (użyte do obliczeń):

Budynek mieszkalny: 1,25 zł za 1 metr kwadratowy.

Inne grunty (pod domami): 0,77 zł za 1 metr kwadratowy.

Przykład 1. Właściciel domu (1)

Pan Jan jest właścicielem domu jednorodzinnego o powierzchni 150 metrów kwadratowych, położonego na działce o powierzchni 800 metrów kwadratowych (inne grunty).

Stawka za budynek: 150 metrów kwadratowych × 1,25 zł = 187,50 zł

Stawka za grunt: 800 metrów kwadratowych × 0,77 zł = 616,00 zł

Całkowity podatek: 803,50 zł

Przykład 2: Właściciel domu (2)

Pan Kowalski jest właścicielem domu o powierzchni 200 metrów kwadratowych, położonego na działce o powierzchni 1000 metrów kwadratowych (inne grunty).

Stawka za budynek: 200 metrów kwadratowych × 1,25 zł = 250,00 zł

Stawka za grunt: 1000 metrów kwadratowych × 0,77 zł = 770,00 zł

Całkowity podatek: 1020,00 zł

Oznacza to wzrost o 52 zł w porównaniu z obecnym rokiem.

Przykład 3. Właściciel mieszkania

Pani Ewa jest właścicielką mieszkania o powierzchni 60 metrów kwadratowych, z udziałem w działce o powierzchni 50 metrów kwadratowych.

Stawka za mieszkanie: 60 metrów kwadratowych × 1,25 zł = 75,00 zł

Stawka za grunt (udział w gruncie): 50 metrów kwadratowych × 0,77 zł = 38,50 zł

Całkowity podatek: 113,50 zł

Podatek od budynków związanych z działalnością gospodarczą 2026

W przypadku budynków lub ich części, które są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, maksymalna stawka wzrośnie z 34,00 zł do 35,53 zł za 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Jest to wzrost o 1,53 zł, który może być odczuwalny dla przedsiębiorców. Przykładowo, firma posiadająca biuro o powierzchni 100 metrów kwadratowych zapłaci rocznie o 153 zł więcej.

Przykład 4. Właściciel biura

Pan Jan jest właścicielem budynku biurowego o powierzchni 300 metrów kwadratowych, położonego na działce o powierzchni 500 metrów kwadratowych (grunty związane z działalnością).

Stawka za budynek: 300 metrów kwadratowych × 35,53 zł = 10 659,00 zł

Stawka za grunt: 500 metrów kwadratowych × 1,45 zł = 725,00 zł

Całkowity podatek: 11 384,00 zł

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2026 roku

Poniższe zestawienie przedstawia górne granice stawek, które mogą uchwalić rady gmin w 2026 roku. Wiele samorządów decyduje się na przyjęcie tych maksymalnych stawek (wzrost o 4,5% w stosunku do roku 2025):

Budynki/części mieszkalne:

Jednostka rozliczeniowa: 1 m2 powierzchni użytkowej.

Maksymalna stawka w 2025 r.: 1,19 zł

Maksymalna stawka w 2026 r.: 1,25 zł

Budynki związane z działalnością gospodarczą:

Jednostka rozliczeniowa: 1 m2 powierzchni użytkowej

Maksymalna stawka w 2025 r.: 34 zł

Maksymalna stawka w 2026 r.: 35,53 zł

Grunty związane z działalnością gospodarczą:

Jednostka rozliczeniowa: 1 m2 powierzchni użytkowej

Maksymalna stawka w 2025 r.: 1,38 zł

Maksymalna stawka w 2026 r.: 1,45 zł

Inne grunty (np. pod domami):

Jednostka rozliczeniowa: 1 m2 powierzchni użytkowej

Maksymalna stawka w 2025 r.: 0,73 zł

Maksymalna stawka w 2026 r.: 0,77 zł

Grunty pod wodami (np. jeziora):

Jednostka rozliczeniowa: 1 m2 powierzchni użytkowej

Maksymalna stawka w 2025 r.: 6,83 zł

Maksymalna stawka w 2026 r.: 7,15

Warto pamiętać, że podane stawki są górnymi granicami. Ostateczna wysokość podatku, którą zapłacisz, zależy od uchwały Twojej gminy.

Decyzja gminy i odczuwalne podwyżki

Jak już wspomniano, podatek od nieruchomości jest jedną z tzw. danin lokalnych, a pieniądze z niego trafiają do gmin, a nie do budżetu państwa. Dlatego to w rękach gmin jest ostateczna decyzja o wysokości stawek. Nie mogą one jednak stosować kwot wyższych niż te, które ogłasza Minister Finansów.

Praktyka wskazuje, że rośnie liczba gmin, które podnoszą stawki do maksymalnego poziomu. Badania przeprowadzone w 18 miastach wojewódzkich wykazały, że o ile w 2022 roku tylko osiem z nich zdecydowało się na maksymalną stawkę, to w bieżącym roku było to już 14 miast. Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski, Opole i Rzeszów to jedyne miasta, które nie zdecydowały się na maksymalny wymiar opłat.

Warto również zauważyć, że podwyżki te są częścią szerszego trendu wzrostu kosztów utrzymania. Jak niedawno podał Główny Urząd Statystyczny (GUS), w pierwszym półroczu bieżącego roku opłaty za mieszkanie, w tym za media, były o 10,7% wyższe niż w poprzednim roku. Oznacza to, że tempo wzrostu jest wyższe od wskaźnika inflacji, szacowanego przez GUS na 4,5%.

Które koszty są najbardziej uciążliwe? Właściciele mieszkań oraz najemcy najbardziej odczuwają podwyżki cen gazu (+24,6%), prądu (+19,6%) i innych nośników energii (+13%). Koszty zaopatrzenia w wodę i wywóz śmieci podrożały średnio o 10,9%, a ścieki - o 8,9%.

Podatek od nieruchomości a prawo budowlane

Podatek od nieruchomości jest ściśle powiązany z przepisami prawa budowlanego. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania lub w którym rozpoczęto jej używanie przed ostatecznym pozwoleniem na użytkowanie. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt II FSK 1904/16) z dnia 15 listopada 2016 r., „nieruchomość jest przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości od momentu, w którym faktycznie nadaje się do użytkowania, niezależnie od faktu uzyskania stosownych pozwoleń”.

Kiedy i jak zapłacić podatek od nieruchomości?

Jednorazowo lub w ratach

Podatek od nieruchomości można opłacić jednorazowo lub w czterech ratach. Terminy płatności dla osób fizycznych to: 15 marca, 15 maja, 15 września, 15 listopada.

Właściciele nieruchomości otrzymują co roku decyzję z urzędu gminy, w której podana jest dokładna kwota do zapłaty wraz z numerem konta bankowego. Warto pamiętać, że w przypadku nieterminowych wpłat, mogą zostać naliczone odsetki za zwłokę.

Możliwości odroczenia

W wyjątkowych sytuacjach, na przykład z powodu trudnej sytuacji finansowej, właściciel nieruchomości może złożyć wniosek o odroczenie terminu płatności podatku, rozłożenie go na raty, a nawet całkowite umorzenie zaległości. Taka możliwość jest zgodna z art. 67a § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2024 r. poz. 408). Wniosek należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a do wniosku należy dołączyć dokumenty, które potwierdzają trudną sytuację finansową.

Reasumując, podatek od nieruchomości w 2026 roku wzrośnie. Maksymalne stawki, ustalone przez Ministra Finansów, będą wyższe o 4,5% w porównaniu do roku 2025. Właściciele nieruchomości mieszkalnych zapłacą maksymalnie 1,25 zł za 1 m², a przedsiębiorcy 35,53 zł za 1 m². Ostateczna wysokość opłat zależeć będzie jednak od decyzji rad gmin, które coraz częściej decydują się na maksymalne stawki. Warto śledzić lokalne informacje, aby być na bieżąco z wysokością stawek, które będą obowiązywać w danej miejscowości.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 1318)

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2024 r. poz. 408)

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 listopada 2016 r. (sygn. akt II FSK 1904/16)

• Obwieszczenie Ministra Finansów z dnia 28 lipca 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 (M.P. z 2025 r. poz. 734)