Zagospodarowanie przestrzenne: zmiany w ustawie powinny być przemyślane. Nowe przepisy wejdą w życie w połowie 2026 r.

• Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Reforma systemu planowania przestrzennego 2026 r.
• Korekty reformy planowania przestrzennego
• Apel przedsiębiorców

Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W Sejmie trwają prace nad nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt zmian, opublikowany na stronie internetowej Sejmu, jest obecnie na etapie drugiego czytania, co oznacza, że może wkrótce zostać uchwalony. Nowelizacja ma wprowadzić szereg istotnych zmian – w założeniu korekt i deregulacji – w zreformowanym systemie planowania przestrzennego, który w pełni wejdzie w życie w połowie 2026 roku, choć część przepisów obowiązuje już teraz.

Reforma systemu planowania przestrzennego 2026 r.

12 września 2025 r. odbyło się posiedzenie połączonych Komisji: do Spraw Deregulacji oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. W obradach uczestniczyli przedstawiciele Business Centre Club: Marcin Nosiński – przewodniczący Komisji Budownictwa BCC, oraz Filip Szczepaniak – przedstawiciel firmy Everest Development. Jak podkreśla Marcin Nosiński, zbliżający się termin wejścia w życie kompleksowej reformy systemu planowania przestrzennego rodzi liczne pytania i wątpliwości zarówno po stronie samorządów, jak i inwestorów. – Zbliżający się termin wejścia w życie potężnej reformy systemu planowania przestrzennego powoduje, że pojawia się coraz więcej pytań, obaw, ale i pomysłów na korekty reformy. Posiedzenie komisji pokazało, że temat budzi ogromne zainteresowanie – zarówno wśród samorządowców, przedsiębiorców, jak i obywateli – mówi Marcin Nosiński.

Zgodnie z obowiązującymi już przepisami, do 30 czerwca 2026 roku każda gmina jest zobowiązana do uchwalenia planu ogólnego – dokumentu, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Samorządy gremialnie zgłaszają jednak problemy z realizacją tego obowiązku i obawiają się, że nie zdążą na czas. Tymczasem sukces tego etapu jest jednym z kamieni milowych KPO.

Korekty reformy planowania przestrzennego

W procedowanej obecnie w Sejmie nowelizacji przewidziano wiele korekt reformy planowania przestrzennego. Zmiany te mają na celu ułatwienie działania zarówno samorządom, jak i inwestorom – m.in. poprzez zawieszenie kar dla gmin za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) do końca 2026 roku. Wynika to z faktu, że gminy – oprócz konieczności uchwalenia po raz pierwszy planów ogólnych – mierzą się z ogromną falą nowych wniosków o wydanie decyzji WZ, składanych „za pięć dwunasta” przez obywateli i inwestorów instytucjonalnych. Dzieje się tak z obawy, że wkrótce dla wielu terenów nie będzie już możliwe uzyskanie takiej decyzji, a te, które będą wydane, staną się czasowe (ważne przez 5 lat) – obecnie są bezterminowe.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami gminy mają 21 dni na wydanie decyzji WZ dla budynków jednorodzinnych do 70 m² oraz 90 dni dla pozostałych inwestycji, pod rygorem kary 500 zł za każdy dzień opóźnienia. Nowelizacja zakłada również, że decyzje WZ będą nadal bezterminowe, jeśli wniosek o ich wydanie zostanie złożony przed dniem wejścia w życie ustawy.

Kolejną ważną zmianą jest możliwość „uratowania” całości planu ogólnego gminy w sytuacji, gdy jego fragment obarczony jest wadą prawną, ale pozostała część jest poprawna. Obecnie sądy administracyjne stwierdzały nieważność planów ogólnych w całości, nawet jeśli wada dotyczyła jedynie niewielkiego obszaru. Ponieważ plany ogólne są nowym typem dokumentu, ryzyko pomyłek jest stosunkowo wysokie, a proponowana zmiana umożliwiająca unieważnianie jedynie wadliwej części planu jest rozwiązaniem racjonalnym.

Nowe propozycje legislacyjne – zarówno rządowe, jak i poselskie – obejmują także inne korzystne rozwiązania, m.in. uelastycznienie procedur przyjmowania uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych (tzw. lex deweloper) oraz uchwalania zintegrowanych planów inwestycyjnych, które zastąpią uchwały lex deweloper w drugiej połowie 2026 roku. Nowela przewiduje również większą swobodę w dostosowywaniu miejscowych planów do planu ogólnego – poprzez rezygnację z obowiązku zachowania zgodności w zakresie maksymalnego udziału powierzchni zabudowy. Ma to umożliwić bardziej elastyczne kształtowanie planów miejscowych bez konieczności dokonywania zmian w planie ogólnym gminy.

Apel przedsiębiorców

– Jako Business Centre Club od dawna apelujemy o przemyślaną i spójną nowelizację przepisów dotyczących planowania przestrzennego. Przedstawiamy konstruktywne propozycje rozwiązań i deklarujemy gotowość do ścisłej współpracy z uczestnikami procesu legislacyjnego. Jest jeszcze wiele elementów, które warto poprawić, aby działanie ustawodawcy miało charakter kompleksowy, ale mimo to pozytywnie oceniam tę inicjatywę. Należy jednak pamiętać, że omawiana nowelizacja nie jest jedynym projektem zmian w zakresie planowania przestrzennego procedowanym obecnie w parlamencie. Taka mnogość poprawek do jednej ustawy, rozpatrywanych niezależnie od siebie, z pewnością nie ułatwia stosowania prawa ani nie sprzyja jego stabilności – dodaje Marcin Nosiński.

BCC zwraca uwagę, że brak jednolitej interpretacji przepisów oraz trudności organizacyjne w wielu gminach mogą doprowadzić do paraliżu procesu inwestycyjnego. Problemem pozostaje również niedobór specjalistów w samorządach odpowiedzialnych za sporządzanie planów, co utrudnia realizację ustawowych obowiązków w wyznaczonych terminach.