Jak nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym wpłynie na budowę mieszkań?

Sondę przygotował serwis dompress.pl.

Piotr Byrski, Business Manager Portfolio Kraków, Matexi Polska

Ubiegłoroczna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest potrzebnym, lecz mocno spóźnionym z perspektywy planowania przestrzennego, dokumentem. W dłuższym horyzoncie czasowym, dzięki klarownym zasadom, większej transparentności i planom cyfryzacji, nowe regulacje powinny zwiększyć przewidywalność procedur administracyjnych.

Jednakże w okresie przejściowym, ustawodawca narzucił duże obowiązki oraz znaczną presję czasową na samorządy, które zostały zobowiązane do uchwalenia do końca 2025 r. gminnych planów ogólnych. Efektem tempa wymaganych do wprowadzenia zmian mogą być przejściowe trudności dla inwestorów, związane z dostosowywaniem się gmin do nowych wymogów. Niewywiązanie się z ustawowego terminu uchwalenia planu ogólnego przez gminy może doprowadzić do paraliżu inwestycyjnego na terenach nieobjętych obowiązującymi planami miejscowymi.

Złożoność zmian związanych z reformą planowania przestrzennego oraz świadomość inwestorów co do tego jak długotrwałe mogą być procesy planistyczne, szczególnie w dużych ośrodkach miejskich, powoduje, iż aktualnie większym zainteresowaniem nabywców cieszą się grunty objęte decyzją udzielającą pozwolenia na budowę lub przynajmniej, obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Po 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ). Gmina będzie mogła wskazać te obszary w planie ogólnym (ale nie będzie do tego zobowiązana). Celem ustawodawcy było w tym wypadku uporządkowanie przestrzeni i ograniczenie "chaosu" przestrzennego wynikającego z rozproszonej zabudowy. Niektóre nieruchomości mogą więc, w sytuacji niezłożenia do końca 2024 roku wniosku o WZ, definitywnie stracić możliwości zabudowy. "Nowe" wuzetki będą miały 5-letni okres ważności, ale wszystkie wcześniej wydane decyzje (tj. przed końcem 2025 roku) zachowają swoją ważność bezterminowo. Wprowadzenie powyższych zmian wpłynęło w okresie przejściowym na znaczne zwiększenie liczby składanych wniosków o wydanie warunków zabudowy przez Wydziały Architektury w całym kraju.

Plan Ogólny - swoista konstytucja dla przestrzeni - będzie natomiast wykonaniem założeń strategii rozwoju gminy. Ten ostatni to kluczowy dokument planistyczny, który wyznacza długofalową wizję i kierunki rozwoju gminy, służąc poprawie jakości życia mieszkańców i rozwojowi społeczno-gospodarczemu. Gminy stają więc teraz przed koniecznością ich sporządzenia lub w najlepszym wypadku - aktualizacji. Od rzetelności i jakości przyjętych w nim założeń będzie bowiem zależało, zgodnie z założeniami ustawy, czy w Planie Ogólnym możliwe będzie wyznaczenie nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową. 

Znaczenie wejścia nowych przepisów w życie będzie różniło się w zależności od miasta. Przykładowo w Krakowie, na chwilę obecną, obowiązuje 270 planów miejscowych, które pokrywają prawie 80 proc. obszaru miasta, a kolejnych 60 planów jest w trakcie uchwalania i będzie procedowanych na "starych" zasadach nawet po wejściu w życie Planu Ogólnego. W innej sytuacji jest Warszawa, gdzie wskaźnik ten wynosi jedynie ponad 40 proc., a sporządzenie nowych planów lub uzyskanie nowych decyzji WZ będzie od 2026 r. wymagało zgodności z zapisami Planu Ogólnego. Uchwalenie Planu Ogólnego będzie wprawdzie stanowiło podstawę do aktualizacji obowiązujących już MPZP, ale trudno zakładać, że gminy przystąpią ochoczo do tego zadania, po wysiłku jaki stanowi dla nich dostosowanie się do obowiązków wynikających z reformy planowania przestrzennego.

Warto również wspomnieć o nowym narzędziu, jakie wprowadza reforma ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI). Inwestor w porozumieniu z Gminą, za zgodą Rady Gminy i przy udziale strony społecznej w drodze konsultacji, podpisuje umowę urbanistyczną, której celem jest zrealizowanie inwestycji głównej oraz w ramach partycypacji społecznej - inwestycji uzupełniającej (zgodnie z zamkniętym katalogiem takich inwestycji określonych w ustawie, np. parku, szkoły, przedszkola lub drogi). W samym tylko Krakowie, w trwającym obecnie okresie przejściowym, do Prezydenta Miasta trafiło pięć wniosków o ZPI, a pierwszy z nich w grudniu 2024 zyskał przychylność Rady Miasta i został przekazany do dalszego procedowania. Niemalże jednogłośna zgoda Rady Miasta - choć jak na razie jedyna - została już dostrzeżona przez inwestorów. Pozwala to z nadzieją liczyć, że to nowe narzędzie - pomimo swej skomplikowanej i długotrwałej procedury - umożliwi realizację inwestycji, z korzyścią i zgodnie z oczekiwaniami, nie tylko inwestorów, ale również Gminy i lokalnych społeczności. W Krakowie bowiem jak dotąd nie powiódł się żaden z wcześniej składanych wniosków w drodze specustawy mieszkaniowej ("lex deweloper"), której ZPI jest ustawowym następcą, a które to wnioski również wymagały zgody Rady Miasta.

Karol Dzięcioł, doradca zarządu ds. rozwoju biznesu w Develii

Nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego znacząco wpłyną na realizację inwestycji mieszkaniowych. Znowelizowana ustawa wprowadza wiele nowych i dość rewolucyjnych rozwiązań. Już za 12 miesięcy wszystkie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przestaną obowiązywać. W zamian każda gmina ma obowiązek uchwalić plan ogólny. Biorąc pod uwagę stan zaawansowania prac, termin ten wydaje się być trudny, a wręcz niemożliwy do dotrzymania. Skutkiem braku podstawowego dokumentu planistycznego będzie paraliż w zakresie wydawania wielu decyzji administracyjnych.

Zmienią się także regulacje dot. pozyskiwania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), w tym obszar analizy otoczenia oraz zasady określania wysokości budynków, a w konsekwencji pojawi się ograniczenie możliwości ich uzyskania dla tzw. obszarów uzupełniania zabudowy. Jeśli gmina nie wyznaczy tych obszarów w planach ogólnych, nie będzie możliwości pozyskania takiej decyzji. Obecnie, w okresie przejściowym, kluczowe zmiany dotyczą obszaru analizy ograniczonego arbitralnie do 3-krotności frontu działki, ale nie więcej niż 250 m. Wydaje się, że wielu inwestorów po wyłożeniu przez samorządy planów ogólnych, w których ich tereny będą poza obszarem uzupełnienia zabudowy, może chcieć na wyścigi, przed wejściem w życie nowych przepisów, skorzystać ze starych procedur.

Wprowadzony zostanie również Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – dokument przygotowany wraz z umową urbanistyczną przez gminę i inwestora w procesie negocjacji. Finalnie będzie zatwierdzała go rada gminy. Nowe rozwiązanie będzie obligowało inwestora do negocjowania pakietu inwestycji potrzebnych w ocenie gminy w danej lokalizacji, w zamian za możliwość realizacji projektu deweloperskiego na podstawie planu ogólnego, a w okresie przejściowym ZPI musi być zgodny ze studium uwarunkowań.

Formuła Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych wydaje się mieć szanse powodzenia dla dużych inwestycji, ale podobnie jak specustawa mieszkaniowa, niekoniecznie będzie stosowana na masową skalę. Kluczowym problemem będą tutaj zawiłości natury organizacyjnej oraz zakres potencjalnych oczekiwań w ramach umów w stosunku do budżetów inwestycji.

W mojej ocenie znacznie wzrośnie potencjał obszarów objętych starymi planami zagospodarowania przestrzennego, ponieważ one nie wygasają. Na tych terenach będzie można więc realizować inwestycje zgodnie z wytycznymi określonymi w planach, bez względu na stan realizacji planu ogólnego. Może to jeszcze bardziej utrudnić proces pozyskiwania gruntów.

Sądzę, że początki mogą być trudne dla wszystkich przedstawicieli rynku nieruchomości, w tym deweloperów, którzy prawdopodobnie będą musieli mierzyć się z wydłużeniem czasu uzyskiwania decyzji administracyjnych, wzrostem kosztów inwestycji, czy ograniczeniem dostępności gruntów deweloperskich.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Zakres nowelizacji jest duży, a to już teraz rzutuje na działalność firm deweloperskich i wywiera wpływ na przygotowanie inwestycji. Nowe przepisy mają docelowo wyeliminować decyzje WZ, podnieść rangę obecnych studiów uwarunkowań (które jako nie mające mocy prawnej były pomijane) i zastąpić je miejscowymi planami ogólnymi (MPO). Także upowszechnić narzędzia planistyczne bazujące na partnerstwie wypracowanym pomiędzy inwestorem a samorządem (jak np. ZPI).

Obecna sytuacja jest taka: gminy próbują uchwalać MPO, a inwestorzy próbują doprowadzić do satysfakcjonującego uwzględnienia ich planów w tychże regulacjach. Z jednej strony powoduje to zwiększone obłożenie pracą firm i urzędników, z drugiej - niepewność co do przyszłych rozstrzygnięć.

Nowe zasady planowania przełożą się na funkcjonowanie deweloperów w Polsce. Czy efekty nowelizacji będą “na plus” czy “na minus”, to pokaże czas i lokalna rzeczywistość, gdyż procesy, których te zmiany dotyczą, często mają gminną specyfikę, a sprawność procedowania inwestycji zależy od miejscowych urzędów. Chcę wierzyć, że nowa ustawa spełni także nadzieje pokładane w niej przez biznes, tj. zwiększy przejrzystość w zakresie planowania przestrzennego, spowoduje skrócenie procedur administracyjnych i uwolni potencjał partnerstwa publiczno-prywatnego.

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Reforma ustawy o planowaniu przestrzennym znacząco wpłynie na działalność deweloperów, upraszczając i przyspieszając procedury, dzięki wprowadzeniu planu ogólnego oraz zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). ZPI, które zastąpi specustawę mieszkaniową, umożliwi lepszą współpracę z gminami poprzez umowy urbanistyczne, zapewniając jasne zasady realizacji inwestycji.

Większa dostępność terenów pod budowę oraz ograniczenie nadpodaży niewykorzystanych gruntów mogą przyczynić się do obniżenia kosztów działek, co przełoży się na spadek cen mieszkań. Reforma złagodzi również trudności związane z pozyskiwaniem działek w dużych miastach, takich jak np. Warszawa, gdzie obecnie jedynie 40 proc. obszaru objęte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo, obowiązkowe strategie rozwoju gmin oraz wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego zwiększą transparentność procesów inwestycyjnych i ułatwią planowanie projektów.

 Piotr Jakubowski, Project Director BPI Real Estate Poland

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązująca od września 2023 roku, ma szansę znacząco wpłynąć na realizację inwestycji mieszkaniowych. Jej głównym celem jest uporządkowanie zasad zagospodarowania przestrzennego w sposób zgodny z ogólną strategią rozwoju, co powinno przyczynić się do bardziej harmonijnego rozwoju miast i obszarów wiejskich. Wprowadzenie tej nowelizacji oceniam pozytywnie, szczególnie w kontekście ograniczenia dotychczasowych praktyk, jak budowa obiektów na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) w miejscach pozbawionych odpowiedniej infrastruktury.

Nowe przepisy wprowadzają bardziej spójne i uporządkowane zasady planowania przestrzennego. Dobrym rozwiązaniem wydają się Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), które – podobnie jak wcześniejsze przepisy Lex Developer – umożliwią realizację inwestycji w sposób odbiegający od miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Może to pozwolić na efektywne wykorzystanie terenów poprzemysłowych czy biurowych, zmieniając ich przeznaczenie na mieszkalne. Kluczowym pytaniem pozostaje jednak to, jak efektywna i czasochłonna będzie ta procedura w praktyce.

W okresie przejściowym do końca 2025 roku można zauważyć zmiany w systemie planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym w procesie uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Jednak potencjalnym ryzykiem jest terminowe uchwalenie strategii rozwoju oraz planów ogólnych, które są kluczowe dla nowego systemu. Z uwagi na często przewlekłe procedury administracyjne istnieje obawa, że plany ogólne mogą nie powstać na czas. To z kolei może prowadzić do czasowego ograniczenia możliwości zabudowy, co z kolei może wpłynąć na rynek nieruchomości i działalność deweloperów.

Podsumowując, nowe zasady planowania przestrzennego mają potencjał, aby ułatwić realizację inwestycji mieszkaniowych, pod warunkiem, że procesy administracyjne zostaną przeprowadzone sprawnie. Harmonijny rozwój miast, efektywne wykorzystanie przestrzeni oraz ograniczenie chaotycznej zabudowy to główne korzyści, ale jednocześnie należy monitorować wdrożenie nowych procedur, aby zminimalizować ryzyko opóźnień.

Joanna Launer-Kubik, kierownik Formalnej Obsługi Inwestycji w Archicom

Choć założenia nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są słuszne, a jej docelowym efektem ma być poprawa ładu przestrzennego w miastach i gminach oraz uporządkowanie procesu inwestycyjnego, obecny kształt i terminy wprowadzenia zmian stawiają przed samorządami i deweloperami istotne wyzwania. Gminy, zwłaszcza te mniejsze, mogą napotkać trudności związane z dostępnością zasobów finansowych, kadrowych oraz biur projektowych, co może znacząco wydłużyć proces opracowywania planów ogólnych. Długotrwałe procedury, w tym konsultacje społeczne, mogą prowadzić do opóźnień, a brak pełnego pokrycia planami miejscowymi dodatkowo komplikuje kwestie administracyjne dla inwestorów.

Dla deweloperów nowe regulacje, takie jak wprowadzenie obszarów uzupełniania zabudowy czy większa restrykcyjność planów ogólnych, mogą powodować ograniczoną dostępność gruntów pod nowe inwestycje, a tym samym wzrost kosztów ich realizacji. Dodatkowo, jeszcze tylko rok będą obowiązywały przepisy umożliwiające przygotowanie i realizację inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, co również wpłynie niekorzystnie na funkcjonowanie rynku deweloperskiego.

W związku z tym kluczowe będzie zapewnienie odpowiedniego wsparcia dla gmin, wprowadzenie usprawnień legislacyjnych, zabezpieczenie sprawnego finansowania, co pomoże stawić czoła wspomnianym wyzwaniom i uniknąć spowolnienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Magda Kwiatkowska, radca prawny Ronson Development

W dłuższej perspektywie, nowe przepisy zmierzają do ograniczenia chaosu planistycznego poprzez wprowadzenie planu ogólnego gminy. Deweloperzy zyskają bardziej przewidywalne ramy planistyczne, co może przyspieszyć proces decyzyjny już na etapie decyzji o zakupie gruntu.

Ryzykiem jest jednak znaczne obłożenie gmin nowymi obowiązkami. Obecnie proces inwestycyjny odbywa się wciąż na starych zasadach, co wiąże się z intensywnym „wyścigiem z czasem” ze strony inwestorów i deweloperów.

Obawiamy się potencjalnego paraliżu w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, który może wynikać z wdrażania nowych przepisów. Ponadto żałujemy, że przestanie obowiązywać tzw. „lex deweloper”, które pozwalało elastycznie realizować inwestycje na obszarach bez miejscowych planów. Docelowo zmiany mają potencjał, by uporządkować proces planowania przestrzennego i zwiększyć jego przewidywalność, jednak obecny okres dostosowawczy wymaga od deweloperów dużej elastyczności i współpracy z organami administracji w celu skutecznego realizowania inwestycji.

 Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie we wrześniu 2023 roku, wprowadza istotne zmiany w systemie planowania przestrzennego. W okresie przejściowym, trwającym do końca 2025 roku, zauważalne są modyfikacje w procedurach uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz w trybie wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Wprowadzenie planu ogólnego gminy jako obligatoryjnego dokumentu planistycznego ma na celu uporządkowanie i uproszczenie procesów inwestycyjnych. Zintegrowany plan inwestycyjny, będący nowym narzędziem, może przyspieszyć realizację kompleksowych przedsięwzięć. Jednakże, w początkowej fazie wdrażania nowych przepisów firmy deweloperskie mogą napotkać wyzwania związane z adaptacją do zmienionych procedur i wymagań.

Warto dodać, że tak krótki czas na wprowadzenie tak obszernych zmian jest bardzo wymagający i zamiast być czasem strategicznego myślenia o przyszłości miast jest walką z czasem, aby zdążyć w wyśrubowanym terminie. Ostateczny wpływ nowych zasad planowania na działalność deweloperów będzie zależał od efektywności wdrożenia reformy przez organy administracji oraz od elastyczności firm w dostosowywaniu się do nowych realiów prawnych. Mamy nadzieję, że w dłuższej perspektywie zmiany te przyczynią się do usprawnienia procesów inwestycyjnych i poprawy ładu przestrzennego.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Naszą obawę budzi stan prac nad planami ogólnymi sygnalizowany przez przedstawicieli największych miast. Obawiamy się aby nie były one przygotowane w pośpiechu w oparciu o błędne dane dotyczące np. demografii. Warszawa opiera się o dane mówiące o spadku demograficznym pomijające dane dotyczące imigrantów. Z pewnością nie poprawi to tępa uzyskiwania decyzji i procedowania inwestycji a błędne założenia mogą jeszcze bardziej uszczuplić pulę gruntów, które mogą być przeznaczone na mieszkania co może się przełożyć na spadek podaży, a w efekcie wzrost cen.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Nowelizacja ustawy oznacza dla wszystkich uczestników procesu deweloperskich duże zmiany, do których musimy się dostosować w ograniczonym czasie. Nowelizacja przewiduje m.in. wprowadzenie miejscowych planów ogólnych, zamiast funkcjonujących do tej pory studiów uwarunkowań i warunków zabudowy. Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) zastąpi dotychczasowe specustawy, w tym Lex Deweloper. W okresie przejściowym deweloperzy muszą zmierzyć się z niepewnością interpretacyjną przepisów i koniecznością dostosowania procesów i strategii do nowych wymogów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Mamy zabezpieczony bank ziemi na ponad 25.000 mieszkań, dlatego kwestie reformy planistycznej nie wpłyną na naszą bieżącą działalność. Nie sądzimy, że nowe przepisy mogłyby zmienić sposób działania deweloperów na rynku, jednak ważne jest, aby przede wszystkim poprawiać szybkość procedur administracyjnych. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę obecnie trwa ok. 1,5 roku - 2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy. Ograniczony dostęp do gruntów, a także mała liczba wydawanych pozwoleń na budowę, znacznie spowalnia proces realizacji projektów, a także wpływa na systematyczny wzrost cen mieszkań. Dlatego administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury, tak by budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona.

Adam Grela, główny architekt, koordynator projektowania Megapolis

Realny wpływ na realizację inwestycji mieszkaniowych będzie miało dopiero wdrożenie nowelizacji ustawy przez samorządy. Jeśli uchwalą ją w ustawowym terminie, wówczas Plany Ogólne korzystnie uporządkują sytuację. Jeśli jednak tak by się nie wydarzyło, to po 2025 roku nastąpi bardzo niekorzystne zamrożenie możliwości podejmowania nowych działań inwestycyjnych na obszarach nie objętych planami miejscowymi. Będzie oznaczało to, zarówno brak planu, jak i możliwości uzyskania warunków zabudowy na takich terenach. Z kolei dokumenty procedowane, ale jeszcze nieprawomocne zostaną anulowane. W efekcie znacząco ograniczy to inwestycje.

Wprowadzanie zmian zależy od działań poszczególnych samorządów. Obecnie można odnieść wrażenie, że niektóre z nich starają się szybko uchwalić rozpoczęte plany miejscowe jeszcze na dotychczasowych zasadach, inne z kolei skupiają się już na uchwaleniu Planu Ogólnego, zawieszając działania planistyczne związane z planami miejscowymi.

Tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy raczej się nie zmienił, poza rozporządzeniem z 15 lipca 2024 roku, które doprecyzowało zasady ustalania parametrów nowej zabudowy w odniesieniu do postępowań wszczętych po 26 lipca 2024 r.

Nowe zasady planowania  w okresie przejściowym zmienią niewiele, choć oczywiście będzie nieco związanego z nimi zamieszania. Natomiast wraz z rozpoczęciem 2026 roku, będą już mogły pojawiać się realne problemy. Nieuchwalenie do tego czasu Planu Ogólnego przez daną gminę, będzie mogło prowadzić do paraliżu decyzyjnego w zakresie przeznaczenia i parametrów zabudowy gruntów nie objętych planami miejscowymi. W konsekwencji nie będzie możliwości uchwalenia planów miejscowych ani wydawania warunków zabudowy. Trudno ocenić, jak długo taki “stan zawieszenia” może potrwać i jak duże obszary będą nim objęte.

Małgorzata Mellem, członek zarządu Budlex

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza istotne zmiany, które już teraz wpływają na proces inwestycyjny. W okresie przejściowym do 2025 roku obserwujemy wydłużenie procesów planistycznych i większy udział społeczności w uchwalaniu planów, co może opóźniać realizację nowych projektów. Zmiany te wymagają większej staranności w planowaniu inwestycji, ale jednocześnie zwiększają transparentność i uporządkowanie systemu planowania. Dla doświadczonych deweloperów nowe zasady mogą w dłuższej perspektywie przynieść korzyści, ograniczając ryzyko prawne i umożliwiając precyzyjniejsze planowanie. 

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl