Wynajem nieruchomości: Jak zacząć inwestować mimo wysokich barier wejścia?

• Inwestowanie w wynajem. Wysoki próg wejścia często uniemożliwia realizację celu
• Pierwsze kroki w branży wynajmu nieruchomości mogą wydawać się skomplikowane
• Pokonać wysoki próg finansowy i skomplikowane procedury

Wynajem nieruchomości to popularna forma inwestowania. Rynek nieruchomości nie traci na atrakcyjności, choć dla wielu osób pozostaje niedostępny z powodu wysokich barier wejścia. Wystarczy wskazać, że ceny mieszkań w Polsce w III kw. 2024 roku wzrosły – o 1,4 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i aż o 12 proc. w ujęciu rocznym. Jak zatem najefektywniej rozpocząć swoją przygodę z inwestowaniem?

Inwestowanie w wynajem. Wysoki próg wejścia często uniemożliwia realizację celu

Nieruchomości oferują połączenie stabilności z możliwością osiągania atrakcyjnych zysków. Dla wielu inwestorów stanowią także formę ochrony kapitału przed inflacją – to aktywa, które w trudnych gospodarczo czasach zachowują swoją wartość, a często ją nawet zwiększają. Z najnowszego Kwartalnika Mieszkaniowego autorstwa Otodom i Polityki Insight wynika, że w III kwartale 2024 roku średnie stawki ofertowe mieszkań wzrosły o 1,4 proc. w relacji kwartał do kwartału, a roczny wzrost wyniósł 12 proc. W największych miastach, takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków, dynamika wzrostu kwartał do kwartału wyniosła 2,4 proc., a rok do roku - 13,2 proc., co potwierdza silną pozycję nieruchomości jako formy inwestycji w Polsce.

– Wielu ludzi postrzega nieruchomości jako bezpieczną przystań dla oszczędności, ale wysoki próg wejścia często uniemożliwia im realizację tego celu. Zakup mieszkania w dużym mieście wymaga dużych nakładów finansowych i często wysokiej zdolności kredytowej. Dodatkowym problemem bywają skomplikowane procedury, odpowiednia i rzeczowa analiza rynku, czy regularne zarządzanie wynajmem. To sprawia, że choć chęci są, możliwości często brakuje – mówi dr Grzegorz Mizerski, pomysłodawca oraz prezes zarządu Rentinvesto.app PSA.

Pierwsze kroki w branży wynajmu nieruchomości mogą wydawać się skomplikowane

Dla początkujących inwestorów pierwsze kroki w branży wynajmu nieruchomości mogą wydawać się skomplikowane. Wejście na ten rynek na pewno wymaga przygotowania, a kluczem do sukcesu jest odpowiednie podejście, które pozwoli ominąć najczęściej spotykane przeszkody. Pierwszym etapem jest zdobycie wiedzy. Inwestowanie w wynajem nieruchomości wymaga zrozumienia podstawowych pojęć i mechanizmów nim rządzących. Warto przeanalizować, czym różni się rynek pierwotny od wtórnego oraz jakie typy nieruchomości – mieszkania, domy czy lokale użytkowe – przyniosłyby nam największe korzyści. Dobrym pomysłem jest również śledzenie raportów branżowych, które pokazują aktualne ceny, prognozy wzrostu oraz najbardziej atrakcyjne lokalizacje.

Kolejnym krokiem jest określenie własnego budżetu i celów. Zakup nieruchomości  na wynajem to często duży wydatek, dlatego trzeba dokładnie oszacować, jakimi środkami dysponujemy. Jeśli nie posiadamy wystarczającej kwoty, warto zbadać o swoją zdolność kredytową i porównać oferty kredytów hipotecznych, oferowanych przez poszczególne banki. Jednocześnie należy zdecydować, jaki jest nasz cel – wynajem długoterminowy, sprzedaż mieszkania z zyskiem po remoncie, czy długoterminową ochronę kapitału. Kluczowa decyzja to również lokalizacja. Najbardziej opłacalne w kontekście zysków z wynajmu są z reguły nieruchomości położone w pobliżu uczelni, centrów biznesowych lub dobrze skomunikowanych dzielnic. Miasta takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław cieszą się z tego względu nieustającym zainteresowaniem najemców i oferują największy potencjał wzrostu wartości nieruchomości.

– Co ważne, przed zakupem należy dokładnie sprawdzić daną nieruchomość. Oprócz oględzin stanu technicznego ważne jest również zweryfikowanie sytuacji prawnej mieszkania. Trzeba upewnić się, że nie jest zadłużone ani obciążone hipoteką. Przy zakupie z rynku wtórnego warto natomiast oszacować koszty ewentualnego remontu, aby określić, czy inwestycja jest opłacalna – mówi dr Grzegorz Mizerski. – Zakup nieruchomości to tak naprawdę dopiero początek. Kluczowe jest odpowiednie zarządzanie nią, zwłaszcza jeśli celem jest wynajem. Należy zadbać m.in. o znalezienie najemców i stałą opiekę nad nieruchomością. Początki mogą wydawać się trudne, ale odpowiednie podejście pozwala osiągnąć  zyski z wynajmu porównywalne z oprocentowaniem rocznej  lokaty bankowej. Wiele osób zaczyna od małych inwestycji, stopniowo budując swoje portfolio nieruchomości. Kluczowe jest zrozumienie rynku i cierpliwość. Minusem – konieczność posiadania dużych kapitałów początkowych  – dodaje.

Pokonać wysoki próg finansowy i skomplikowane procedury

Inwestowanie w nieruchomości, choć daje ogromne możliwości, dla wielu osób pozostaje wyzwaniem ze względu na wysoki próg finansowy, skomplikowane procedury czy brak doświadczenia, skutkujący niepewnością w kontekście tak drogich zakupów. Koszt mieszkania w dużym mieście oscyluje dziś wokół kilkuset tysięcy złotych, a zarządzanie nim wymaga czasu i zaangażowania. Nie każdy może sobie na to pozwolić.

– To właśnie te bariery sprawiają, że wielu początkujących rezygnuje z inwestowania na wczesnym etapie. Czują się oni przytłoczeni barierami związanymi z finansowaniem czy procedurami prawnymi. Zdarza się, że mimo szczerych chęci rezygnują, bo cały ten proces wydaje im się zbyt skomplikowany. Zauważyliśmy, że brakuje rozwiązań, które pozwoliłyby wejść na rynek nieruchomości nawet z niewielkim kapitałem i bez konieczności ciągłego zajmowania się formalnościami – mówi dr Grzegorz Mizerski.