Rewolucja w planowaniu przestrzennym gmin już działa: pomaga czy utrudnia budowę mieszkań

• Co da gminom i inwestorom plan ogólny gminy
• Jak nowe zasady planowania przestrzennego w gminach wpłyną na budownictwo mieszkaniowe
• Zintegrowany plan inwestycyjny: znaczenie dla deweloperów

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie 24 września 2023 roku i stopniowo transformuje kwestie planistyczne w naszym kraju. Celem reformy jest zwiększenie elastyczności i integralności systemu planowania, uproszczenie procedur, a także poprawa ładu przestrzennego.

Co da gminom i inwestorom plan ogólny gminy

Mają temu służyć między innymi dwa narzędzia – plan ogólny oraz zintegrowany plan inwestycyjny. Do końca roku 2025 obowiązywać będzie okres przejściowy.

Jedną z najważniejszych zmian jest fakt zastąpienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy strategią rozwoju gminy albo strategią rozwoju ponadlokalnego oraz planem ogólnym, który będzie aktem prawa miejscowego. Każda gmina ma obowiązek sporządzić go do końca 2025 roku.
– Będzie on podstawą do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Należy w nim określić strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Umożliwi też ustalenie obszarów uzupełnienia zabudowy – wyjaśnia Tomasz Stoga, prezes firmy PROFIT Development i wiceprezes zarządu Polskiego Związku Deweloperów.
Strategia rozwoju gminy lub rozwoju ponadlokalnego ma zawierać między innymi ustalenia dotyczące kształtowania polityki przestrzennej w gminie, przykładowo kierunków zmian w strukturze zagospodarowania terenów, w tym nowej zabudowy mieszkaniowej. To konkretny czynnik determinujący przedsięwzięcia deweloperów.

Jak nowe zasady planowania przestrzennego w gminach wpłyną na budownictwo mieszkaniowe

Warto podkreślić, że plan ogólny będzie musiał zachować spójność względem strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego.
To ten dokument ostatecznie określi kluczowe parametry zabudowy.

W ramach 13 stref planistycznych dla deweloperów istotne będą dwie – strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną oraz strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną.
Sprecyzowane zostaną między innymi maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy i maksymalny udział powierzchni zabudowy. Do tego określony będzie minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej dla tych stref – w większości przypadków na poziomie 30%. 

Plan ogólny może uwzględniać ponadto standardy dostępności infrastruktury społecznej, dostępu do publicznej szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej, a także do innych obiektów. Wszystko to będzie mocno wpływać na sposób planowania i prowadzenia inwestycji deweloperskich.

Zintegrowany plan inwestycyjny: znaczenie dla deweloperów

Ważnym dokumentem z punktu widzenia deweloperów będzie także zintegrowany plan inwestycyjny, czyli szczególny rodzaj planu miejscowego, uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej. Będzie określał warunki danej inwestycji i zobowiązania stron. Ma on uzupełniać, a finalnie zastąpić ustawę zwaną potocznie „lex deweloper”.

Powyższe zmiany stanowią dla deweloperów wyzwanie, zarówno w kontekście pozyskiwania gruntów, jak i planowania oraz prowadzenia inwestycji, a wszelkie ich decyzje wymagają teraz jeszcze bardziej szczegółowej analizy.

W wielu gminach prace nad planami ogólnymi już trwają.
Jak podkreśla Tomasz Stoga, to bardzo ważne, by deweloperzy aktywnie uczestniczyli w tym przedsięwzięciu.

– Mogą składać wnioski, uczestniczyć w konsultacjach społecznych, przyglądać się decyzjom włodarzy, zwłaszcza w kontekście określania terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Należy pamiętać, że wszelkie rozpatrzone wnioski powinny zawierać uzasadnienie – podkreśla prezes PROFIT Development.

Warto dodać, że zmianie uległ także termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. Te, które staną się prawomocne po 31 grudnia 2025 r., będą obowiązywały tylko przez pięć lat.
Przyszłość inwestycji deweloperskich w Polsce będzie z pewnością uzależniona od kształtu oraz implementacji nowych przepisów. Kluczowe będą zarówno podejście samorządów do tworzenia tej nowej rzeczywistości, jak i zaangażowanie deweloperów w tę kwestię oraz baczne śledzenie wprowadzanych zmian.