Reforma planowania przestrzennego - jak wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.    

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal

Konsekwentnie wskazujemy, że o ile same założenia reformy planistycznej oceniamy pozytywnie, o tyle problemem jest czas, jaki ustawodawca założył na wprowadzenie tak szerokiej reformy oraz realia, w jakich operuje samorząd gminny, związany z wymogami budżetowymi czy zamówieniami publicznymi. 

Z uwagi chociażby na ograniczoną dostępność profesjonalistów, którzy mogą przygotować miejscowe plany ogólne dla wszystkich polskich gmin, wydłużenie terminów na uchwalenie planów ogólnych wydaje się dobrym posunięciem. Jednocześnie należy wskazać, że reforma planowania przestrzennego może w istotny sposób wpłynąć na prowadzenie działalności deweloperskiej z uwagi na fakt, że ma ona kluczowe znaczenie dla dostępności gruntów przeznaczonych lub mogących zostać przeznaczonymi pod budownictwo wielorodzinne. 

Dlatego sprawne i przemyślane uchwalenie planu ogólnego w poszczególnych gminach z pewnością przełoży się na efektywne przyspieszenie procesu planowania nowych inwestycji mieszkaniowych.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A. 

Wprowadzenie planów ogólnych zagospodarowania przestrzennego przez gminy ma swoje konsekwencje zarówno pozytywne, jak i negatywne. Wydłużenie terminu uchwalenia tych planów jest potrzebne, aby uwzględnić czasochłonne prace nad aktem planistycznym oraz ograniczenia związane z dostępnością kadr urbanistów. Z drugiej strony wprowadzenie planów ogólnych może jeszcze bardziej ograniczyć już dziś niską podaż gruntów inwestycyjnych. Wywołałoby to dalsze podwyżki ich cen, a tym samym budowanych na nich mieszkań. 

Ważne jest też, aby gminy miały możliwość elastycznego podejścia do planowania przestrzennego, uwzględniając lokalne potrzeby i specyfikę terenu. Sztywne stosowanie ustawowych wzorców może nie odpowiadać rzeczywistym potrzebom mieszkańców i rynku nieruchomości. Widzimy tu duże pole do współpracy w procesie planistycznym na linii gminy- deweloperzy. Otwarty dialog pomiędzy obiema stronami może przyczynić się do tworzenia planów zagospodarowania, które będą bardziej funkcjonalne i dostosowane do aktualnych potrzeb.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Plany są koniecznie i oczywiście, najlepiej byłoby, gdyby zostały wprowadzone jak najszybciej, jednak rozumiemy, że terminy muszą być realne, gminy muszą mieć czas na wdrożenie nowych regulacji. Liczymy na to, że zmiany wpłyną na usprawnienie niebywale rozciągających się w czasie procedur prawno-administracyjnych poprzedzających wydanie pozwolenia na budowę. Nie rozwiąże to jednak problemu w całości. Kwestia planów zagospodarowania przestrzennego to nie jedyny czynnik, który ma wpływ na długi proces przygotowawczy do startu budowy. 

Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy Robyg i Vantage

Trudno odnieść się do tego projektu, jednak nie sądzimy, aby miał on wpływ na bieżące funkcjonowanie rynku mieszkaniowego. Na pewno najważniejszą kwestią jest dołożenie wszelkich starań, aby przyspieszyć procedury administracyjne. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę obecnie trwa ok. 1,5 roku -2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy. Ograniczony dostęp do gruntów, a także mała liczba wydawanych pozwoleń na budowę znacznie spowalnia proces realizacji projektów, a także wpływa na systematyczny wzrost cen mieszkań. Dlatego administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie uprościć procedury, tak, aby budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona.

Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development

Zaproponowany w sejmie projekt zakładający wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych do końca 2027 roku to dobra inicjatywa. Warto zauważyć, że pierwotnie podany termin do końca 2025 roku mógł być niewystarczający do przeprowadzenia dokładnej analizy urbanistycznej przez gminy. Przesunięcie terminu pozwoli na dokładniejsze i bardziej precyzyjne przygotowanie planów ogólnych. 

Sama idea uchwalenia planu ogólnego ma istotny wpływ na rynek mieszkaniowy. Jeśli taka reforma zostanie przeprowadzona efektywnie, może przynieść liczne korzyści, takie jak uproszczenie procedur uzyskiwania pozwoleń na budowę. To z kolei może przyspieszyć proces realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

W ramach nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzono do systemu wiele korzystnych rozwiązań. Mam tu na myśli zintegrowane plany inwestycyjne, rejestr urbanistyczny, tryb uproszczony uchwalania planów miejscowych czy zmiany w zakresie konsultacji społecznych. Planowane zmiany mają uprościć, ujednolicić i przyspieszyć procedury planistyczne tak, by plany miejscowe były wdrażane sprawniej, a procedura planistyczna mogła zamknąć się w okresie kilku miesięcy, a nie lat. Pozwolą one także w sposób stopniowy urealnić istniejącą w planach miejscowych nadpodaż terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które nie zostały wykorzystane. 

Remedium na te problemy miał być właśnie plan ogólny, który jak się okazuje, ich nie rozwiąże. Co więcej, spowoduje zahamowanie nowych inwestycji. Dlaczego? Projekt nie uwzględnia zmiany wszystkich niezbędnych terminów. Chodzi przede wszystkim o datę, do której będzie można wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie obowiązująca data 31 grudnia 2025 roku oznacza chwilę, w której one wygasają, o ile w danej gminie wcześniej nie zostanie uchwalony plan ogólny. Brak planu ogólnego, w sytuacji wygaśnięcia studium, oznaczał będzie, że w danej gminie nie będzie można korzystać z żadnych narzędzi planistycznych. Niemożliwe będzie uchwalanie planów miejscowych, w tym ZPI, czy wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, co znacznie utrudni deweloperom uruchomienie nowych inwestycji.

Dorota Gdaniec, specjalista ds. sprzedaży gruntów Alter Investment

Sejmowy projekt zakładający wydłużenie terminu uchwalenia przez gminy planów ogólnych o dwa lata ma kluczowy wpływ na ład przestrzenny w gminach oraz możliwość usprawnienia procedur przy realizacji inwestycji deweloperskich. Zbyt krótki okres na tak istotną zmianę w gospodarce przestrzennej, mógłby przynieść odwrotny do zamierzonego skutek, ponieważ samorządy  nie byłyby w stanie przygotować się merytorycznie oraz organizacyjnie do przedsięwzięcia o tej skali. Wiele obszarów mogłoby też zostać pominiętych, a co za tym idzie nie byłoby możliwości realizacji żadnej zabudowy na takim terenie. Już teraz podaż gruntów nadających się do zabudowy ze względu na różne uwarunkowania jest mocno ograniczona.

Jeśli gminy będą dysponować odpowiednim zasobem czasu i w sposób bardzo precyzyjny podejdą do ustanawiania planów ogólnych, procedury uzyskiwania dokumentacji do PnB powinny być bardziej przejrzyste i postępować sprawniej.

Janusz Miller, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Home Invest

Zaproponowany projekt ustawy wydłużający termin uchwalania planów ogólnych zagospodarowania przestrzennego o dwa lata może być korzystny dla gmin, umożliwiając im bardziej kompleksowe planowanie przestrzenne. Jednakże może to spowodować opóźnienia w realizacji projektów inwestycyjnych i zwiększyć niepewność dla inwestorów. Natomiast uchwalenie planu ogólnego będzie miało wpływ na rynek mieszkaniowy, określając dostępność gruntów, rodzaj zabudowy i standardy infrastrukturalne, a jego wprowadzenie przez gminy może przyspieszyć proces realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych w zależności od efektywności działań gminy.

Anna Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Zaproponowany w sejmie projekt zapewne może pomóc gminom uniknąć presji czasowej, co zazwyczaj towarzyszy procesowi planistycznemu. Dłuższy termin umożliwi bardziej dogłębną analizę i konsultacje społeczne, co przyczyni się do lepszej jakości przygotowywanych dokumentów. Dla nas natomiast dłuższe terminy uchwalania planów ogólnych mogą skutkować opóźnieniami w procesie realizacji inwestycji mieszkaniowych. Brak jasnych ram czasowych może wprowadzić również niepewność rynkową. Inwestorzy mogą być mniej skłonni do podejmowania decyzji inwestycyjnych w warunkach braku klarownych planów zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast już samo uchwalenie planu ogólnego zapewnia wytyczne dotyczące zagospodarowania przestrzennego, co przyczynia się do stabilizacji inwestycji. Deweloperzy mogą łatwiej planować i realizować swoje projekty, mając pewność co do warunków zabudowy. Na pewno kluczowe jest znalezienie odpowiedniego punktu równowagi, aby uniknąć zarówno chaosu planistycznego, jak i opóźnień w procesie inwestycyjnym.

Zobacz także: Zandberg: Nie chcemy pakować pieniędzy do kieszeni deweloperów i banków
Nie masz zdolności kredytowej? Mało znane sposoby na zakup mieszkania bez kredytu

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl