Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców

Zasadą jest, iż nabycie przez cudzoziemca nieruchomości położonej w Polsce, obejmujące nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, wymaga uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenia wymaga również nabycie przez cudzoziemca udziałów lub akcji (dotyczy to również każdej innej czynności prawnej dotyczącej udziałów lub akcji) w spółce z siedzibą w Polsce będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonej w Polsce, o ile spółka ta jest lub stanie się w wyniku nabycia (lub innej czynności prawnej) spółką kontrolowaną przez cudzoziemca.

Nabycie nieruchomości, a także nabycie lub objęcie udziałów lub akcji przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia lub wbrew jego warunkom wiąże się z bardzo poważnymi konsekwencjami. Czynność taka jest bowiem nieważna z mocy prawa oraz nie może zostać naprawiona, a tym samym nie wywołuje żadnych skutków prawnych i nie następuje na jej podstawie przeniesienie własności na rzecz nabywcy.

Polecamy: E-wydanie Dziennik Gazeta Prawna

Cudzoziemiec

Zgodnie z Ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, za cudzoziemca uważa się:

1) osobę fizyczną nie posiadającą obywatelstwa polskiego,

2) osobę prawną mającą siedzibę za granicą,

3) nie posiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych w powyższych punktach, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

4) osobę prawną i spółkę handlową nie posiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w powyższych punktach.

W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu właściwych przepisów Kodeksu spółek handlowych.

Zobacz: Nieruchomości

Zezwolenie

Zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce oraz na nabycie udziałów lub akcji w spółce na zasadach wymienionych powyżej udziela Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji,
o ile sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - również minister właściwy do rozwoju wsi.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydaje zezwolenie, jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, a cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską. Takimi okolicznościami mogą być między innymi: posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem RP, posiadanie zezwolenia na pobyt lub wykonywanie na terytorium RP działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Zobacz serwis: Dom i prawo

Powierzchnia nieruchomości nabywanej przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekraczać 0,5 ha, a w przypadku wykonywania przez cudzoziemca na terytorium Polski działalności gospodarczej lub rolniczej, powinna być ona uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.

Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może się również ubiegać o przyrzeczenie (promesę) wydania zezwolenia. Promesa jest ważna rok od dnia jej wydania.

W Ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazane są również poszczególne przypadki, które zwolnione są od obowiązku uzyskania zezwolenia.

Zobacz serwis: Prawo budowlane

Okres przejściowy w stosowaniu ustawy

Co do zasady, nabycie przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw-stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej nieruchomości położonych w Polsce oraz nabycie udziałów lub akcji w spółkach z siedzibą w Polsce, będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce, jeżeli spółki te są lub staną się w wyniku nabycia spółkami kontrolowanymi, nie wymaga uzyskania zezwolenia. 1 maja 2016 r. upłynął bowiem 12-letni okres przejściowy dotyczący nabywania nieruchomości rolnych i leśnych, a 1 maja 2009 r. upłynął 5-letni okres przejściowy dotycząc nabycia przez cudzoziemca tzw. „drugiego domu”, czyli nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca.

Należy jednak pamiętać, iż dla konkretnego nabycia nieruchomości, udziałów lub akcji zastosowanie mają przepisy obowiązujące w chwili zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości, udziałów lub akcji. Tym samym, przykładowo, nabycie nieruchomości rolnej bez zezwolenia przez cudzoziemca, które nastąpiło przed dniem 1 maja 2016 r., będzie nieważne, gdyż nastąpiło przed upływem 12-letniego okresu przejściowego dotyczącego nabywania nieruchomości rolnych przez cudzoziemców.

Zobacz: Budowa i remont

Mimo upłynięcia powyższych okresów przejściowych i rozszerzenia liczby przypadków, w których nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga żadnego zezwolenia, należy pamiętać o dodatkowych obowiązkach mogących wynikać z innych ustaw niż Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Przykładowo, przy nabywaniu nieruchomości rolnej należy mieć na uwadze warunek wynikający z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Stanowi on, iż nabywcą nieruchomości rolnych może być wyłącznie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna będą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca odpowiednie kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej 5 lat zamieszkała w gminie, na której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.