Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej z powodu wad projektowych

Kancelaria Prawna GHMW – Hulist, Prawdzic Łaszcz – Radcowie Prawni spółka partnerska
Kancelaria świadczy kompleksowe usługi prawne związane z bieżącą obsługą przedsiębiorców (głównie spółek handlowych).
Odstąpienie od umowy przedwstępnej z powodu wad projektowych /Fot. Fotolia
Odstąpienie od umowy przedwstępnej z powodu wad projektowych /Fot. Fotolia
Fotolia
Czy deweloper ma możliwość skutecznej obrony przed odstąpieniem od umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego z powodu rażącego naruszenia zasad przez projektanta? Kto ponosi odpowiedzialność za błędy projektanta budynku?

W analizowanej przez Sąd Najwyższy sprawie Nabywca odstąpił od przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, domagając się zapłaty równowartości rat wpłaconych na poczet ceny lokalu.

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, na podstawie której Deweloper zobowiązała się do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia na Nabywcę lokalu mieszkalnego.

Strony przewidziały w umowie termin zakończenie inwestycji w stanie deweloperskim oraz termin do wykonania robót wykończeniowych, jak również do zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin ten mógł ulec zmianie tylko na skutek okoliczności, na które Deweloper nie mógł mieć wpływu. W trakcie inwestycji stwierdzono jednak nieważność decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

W relacjach prawnych z Nabywcą, stwierdzona oczywista niezgodność z prawem decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielającej pozwolenia na budowę, która spowodowała niemożność wykonania umowy w terminie, nie wyłącza winy Dewelopera skutkującej możliwością odstąpienia przez Nabywcę od umowy.

Wyrok SN  z dnia 5 października 2016 r.  sygn. akt III CSK 376/15

Strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej, w którym przesunęły termin zakończenia inwestycji i zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Deweloper uzyskał zgodę na odstępstwo od przepisów, dzięki czemu miał mieć możliwość usytuowania ściany bez otworów okiennych i drzwiowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami, bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką.

Odmówiono mu jednak prawa do wznowienie robót budowlanych, argumentując, że powinien on uzyskać nową decyzję w tym przedmiocie.

Na tym etapie Nabywca odstąpił od umowy i wezwał Dewelopera do zapłaty. Pomimo, że Deweloper zdołał uzyskać zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielono mu pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, organ administracyjny zobowiązał go do częściowej przebudowy realizowanego budynku celem doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem. Deweloper wstrzymał się z kontynuowaniem inwestycji i ogłosił upadłość.

Zdaniem Sądu Najwyższego Deweloper jako profesjonalista na rynku deweloperskim wiedział, iż projekt budowlany mający być podstawą prowadzenia inwestycji nie spełnia kryteriów przewidzianych prawem i powinien był wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów regulujących usytuowanie budynków, czego nie uczynił we właściwym czasie.

Przedstawiając do zatwierdzenia wadliwy projekt budowlany, działał bez należytej staranności i zdaniem Sądu Najwyższego powinien mieć świadomość, że próba wdrożenia takiego projektu, którego realizacja narusza prawa osób trzecich, może zakończyć się wstrzymaniem inwestycji, mimo uzyskania pozwolenia na budowę, a późniejsze postępowania naprawcze będzie czasochłonne a jego rezultat niepewny.

Jako podmiot zawodowo trudniący się działalnością deweloperską, Deweloper powinien był zatem zorganizować proces budowy i wykazać się stopniem należytej staranności odpowiadającym profesjonaliście.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Co więcej – co może wydawać się kontrowersyjne - Deweloper ponosi odpowiedzialność za błędy projektanta budynku. W analizowanej sprawie w momencie zawierania z Nabywcą umowy trwało już postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę i pomimo, że na kilka dni przed zawarciem umowy z Nabywcą, zapadła w pierwszej instancji decyzja odmawiająca stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, to jednak „zważywszy na ważkość argumentacji skarżących i powołane przez nich przepisy prawa, z którymi według nich decyzja o pozwoleniu na budowę była sprzeczna, Deweloper musiał nabrać wątpliwości co do ostatecznego wyniku postępowania o stwierdzenie nieważności. Obowiązkiem Dewelopera jest zapoznanie się z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. „Rażące naruszenie zasad przez projektanta, a następnie organ administracyjny nie może być źródłem przypisania Deweloperowi dobrej wiary.” Tym samym uznano, że Deweloper winien dokonać zwrotu wpłaconych przez Nabywcę kwot.

Wyrok SN  z dnia 5 października 2016 r.  sygn. akt III CSK 376/15

Autor: Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GHMW – Gach, Hulist, Prawdzic Łaszcz – radcowie prawni spółka partnerska”

Reklama
Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Jak przygotować się do zmian 2023
Jak przygotować się do zmian 2023
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Lawenda w ogrodzie – uprawa, zastosowanie, odmiany. Roślina ozdobna, która leczy

    W każdym przydomowym ogrodzie powinno się znaleźć słoneczne miejsce na lawendę. Jeżeli zapewnimy jej właściwe warunki i poświęcimy jej trochę czasu - odwdzięczy się oszałamiającą wonią i uroczymi kwiatami, które można nawet … zjeść. Lawenda, to nie tylko roślina ozdobna – to także zioło stosowane w ziołolecznictwie.

    Jak pielęgnować trawnik? 4 pory roku na trawniku

    Jakie zabiegi pielęgnacyjne powinniśmy przeprowadzać na trawniku w poszczególnych porach roku? Kiedy i czym nawozić trawnik?

    Kompost i kompostownik w ogrodzie. Jak i z czego zrobić „czarne złoto ogrodników”?

    Czym jest kompost? Jak powstaje? Czy kompost i próchnica to to samo? Co można rzucać „na kompost” a czego nie? Jak długo trzeba czekać na własny kompost?

    Atrakcyjne warunki wykupu kilku tysięcy Mieszkań+

    Minister Buda i prezes PGR Paweł Borys przedstawili nową ofertę "dojścia do własności" albo zakupu mieszkań w ramach tzw. rynkowej części Mieszkania Plus.

    Mieszkania do wynajęcia. Unia walczy z najmem krótkookresowym „na czarno”

    Regulacje, które mają wprowadzić obowiązkową rejestrację właścicieli lokali przeznaczonych na tzw. wynajem krótkoterminowy są przedmiotem prac Parlamentu Europejskiego. Ich celem jest uniemożliwienie właścicielom unikania płacenia podatku od czynszu.

    Jak zarobić na wynajmie mieszkania - za ile wynajmować?

    Ubiegły rok stał pod znakiem ekspozycji popytu. Stawki najmu w 16 największych miastach w Polsce wzrosły o 16 proc., biorąc pod uwagę analogiczny okres poprzedniego roku.

    Pierwszy kwartał z rekordową podażą magazynową

    Od początku 2023 r. do użytku oddano 1,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co było najwyższą wartością w historii polskiego rynku. Tym samym, zasoby sektora magazynowego osiągnęły 29,6 mln mkw.

    Nowy kapitał napływający do Polski celuje w tańsze aktywa

    W całej Europie w sektorze nieruchomości komercyjnych możemy obserwować w tym roku spadek aktywności inwestorów. Polski rynek broni się wyższymi stopami zwrotu niż oferuje Europa Zachodnia i nadal wypada korzystnie na tle rynków europejskich.

    Jakie mieszkanie można kupić za Bezpieczny Kredyt 2%? Czy można połączyć kredyt 2% z kredytem bez wkładu własnego? Limity cen mieszkań

    Najprawdopodobniej w lipcu 2023 roku wystartuje rządowy program taniego kredytu dla osób kupujących pierwsze mieszkanie - „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jakie mieszkanie będzie można kupić w ramach tego programu? Czy można połączyć „Bezpieczny kredyt 2%” z wcześniej uruchomionym programem kredytów bez wkładu własnego? Jakie są limity cen mieszkań?

    Obowiązki dewelopera i prawa kupującego mieszkanie. Co gwarantuje ustawa deweloperska?

    Do czego zobowiązuje dewelopera i co gwarantuje nabywcy obowiązująca od lipca 2022 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – zwana potocznie „ustawą deweloperską”?

    Wyniki budownictwa w kwietniu 2023

    Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w kwietniu 2023

    Dostępność mieszkań: w których miastach najłatwiej o nieruchomości?

    Zdaniem twórców Indeksu Zdrowych Miast ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych koreluje ze stanem zdrowia ludności. 

    O ile zdrożały w tym roku nowe mieszkania

    Postępująca inflacja ma wpływ na koszty budowy mieszkań. Ile średnio wzrosły w tym roku ceny nowych mieszkań w największych miastach w kraju? 

    Deweloperzy: Siedem grzechów głównych wstrzymuje rozwój budownictwa

    Brak działek pod zabudowę i wydłużające się procedury to jedne z głównym barier hamujących budownictwo mieszkaniowe – ocenił Polski Związek Firm Deweloperskich. Deweloperzy opublikowali raport „7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego”.

    Program „Pierwsze Mieszkanie” – jak przygotowują się deweloperzy?

    Zapowiedź nowego rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie” wywołała niemałe poruszenie. Na rynku nieruchomości zagościł optymizm. Dla młodych Polaków to szansa na realizację marzeń o własnym lokum. Program ma wystartować w lipcu, ale już dziś deweloperzy czynią pierwsze przygotowania. Czego możemy spodziewać się w najbliższym czasie?

    Pożyczka hipoteczna – dla kogo i czy się opłaca?

    Co wiemy na temat pożyczki hipotecznej? Stosunkowo niewiele osób dokładanie zna ten produkt. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) wyjaśniają, kiedy warto zdecydować się na pożyczkę hipoteczną, jakie są zasady jej udzielania i czy z kredytem hipotecznym wiąże ją tylko nazwa, czy zbieżności jest więcej. 

    Świadectwa charakterystyki energetycznej – centra handlowe mają nowe obowiązki

    Firmy, które nie przekażą świadectwa mogą się narazić na grzywny w wysokości 5.000 złotych

    Czy zabraknie mieszkań na „Bezpieczny Kredyt 2%”?

    Podczas gdy jeszcze w ubiegłym roku rynek nieruchomości mierzył się z kryzysem, a firmy deweloperskie niejednokrotnie były zmuszone obniżać ceny, by pozyskać klientów. Od kilku tygodni nowe mieszkania wyprzedają się.

    Grzywny za brak świadectwa charakterystyki energetycznej. Ile? Dla kogo?

    28 kwietnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dotychczas obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczył właścicieli nowo wybudowanych budynków i ich części przeznaczonych do sprzedaży lub wynajmu. Zgodnie z nowymi przepisami obowiązek ten obejmuje teraz wszystkie obiekty - również te, które powstały wcześniej.

    Podwyżka czynszu za mieszkanie. Kiedy najemca może pozwać wynajmującego o zbyt wysoki czynsz?

    Wynajmujesz mieszkanie i wynajmujący podniósł Ci czynsz? Sprawdź kiedy można i kiedy warto pozwać wynajmującego o zbyt wysoki czynsz.

    Koszenie trawnika – jak często, czym, kiedy, jak

    Przy większości domów mamy trawniki. Jak często, w jaki sposób i czym powinniśmy je kosić? Kiedy skosić trawnik po raz pierwszy wiosną, a kiedy ostatni raz przed zimą? Dlaczego nie warto kosić mokrego trawnika?

    Świdośliwa olcholistna – uprawa, owoce, wartości odżywcze, witaminy, mikroelementy

    Jeżeli chcemy mieć w ogrodzie smaczne i bardzo zdrowe owoce a jednocześnie nie mamy wiele czasu zajmować się tym ogrodem - warto zainteresować się świdośliwą olcholistną.

    Uprawa bzu (lilaka) i jego najpiękniejsze odmiany

    Lilak pospolity, zwany w Polsce potocznie bzem, jest pięknie kwitnącym krzewem o słodko pachnących kwiatach. W maju to od lat jedna z najpiękniejszych ozdób polskich ogrodów. Jak uprawiać bez by co roku cieszyć się jego urokiem jego kwiatów? Czy bez można stosować w ziołolecznictwie? Czy kwiaty bzu są jadalne? Czy lilak i bez to to samo?

    Korzyści ze stosowania robota tynkarsko-murarskiego

    Korzyści płynące ze stosowania robotów tynkarsko-murarskich w branży budowlanej są nieocenione. Dzięki zastosowaniu nowoczesnej technologii, roboty te są w stanie skutecznie zastąpić pracę ludzką i przyczynić się do znacznego obniżenia kosztów oraz zwiększenia efektywności prac budowlanych. To niezwykle istotne w obliczu pogłębiającego się deficytu wykwalifikowanych pracowników w sektorze budowlanym. 

    Projekt domu. Jak wybrać okna?

    Przygotowując projekt domu, należy uwzględnić wiele aspektów, od funkcjonalności i estetyki, po ergonomię, koszty i wymagania prawne.