Odstąpienie od umowy przedwstępnej z powodu wad projektowych

W analizowanej przez Sąd Najwyższy sprawie Nabywca odstąpił od przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, domagając się zapłaty równowartości rat wpłaconych na poczet ceny lokalu.

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, na podstawie której Deweloper zobowiązała się do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia na Nabywcę lokalu mieszkalnego.

Strony przewidziały w umowie termin zakończenie inwestycji w stanie deweloperskim oraz termin do wykonania robót wykończeniowych, jak również do zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin ten mógł ulec zmianie tylko na skutek okoliczności, na które Deweloper nie mógł mieć wpływu. W trakcie inwestycji stwierdzono jednak nieważność decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

W relacjach prawnych z Nabywcą, stwierdzona oczywista niezgodność z prawem decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielającej pozwolenia na budowę, która spowodowała niemożność wykonania umowy w terminie, nie wyłącza winy Dewelopera skutkującej możliwością odstąpienia przez Nabywcę od umowy. Wyrok SN  z dnia 5 października 2016 r.  sygn. akt III CSK 376/15

Strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej, w którym przesunęły termin zakończenia inwestycji i zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Deweloper uzyskał zgodę na odstępstwo od przepisów, dzięki czemu miał mieć możliwość usytuowania ściany bez otworów okiennych i drzwiowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami, bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką.

Odmówiono mu jednak prawa do wznowienie robót budowlanych, argumentując, że powinien on uzyskać nową decyzję w tym przedmiocie.

Na tym etapie Nabywca odstąpił od umowy i wezwał Dewelopera do zapłaty. Pomimo, że Deweloper zdołał uzyskać zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielono mu pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, organ administracyjny zobowiązał go do częściowej przebudowy realizowanego budynku celem doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem. Deweloper wstrzymał się z kontynuowaniem inwestycji i ogłosił upadłość.

Zdaniem Sądu Najwyższego Deweloper jako profesjonalista na rynku deweloperskim wiedział, iż projekt budowlany mający być podstawą prowadzenia inwestycji nie spełnia kryteriów przewidzianych prawem i powinien był wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów regulujących usytuowanie budynków, czego nie uczynił we właściwym czasie.

Przedstawiając do zatwierdzenia wadliwy projekt budowlany, działał bez należytej staranności i zdaniem Sądu Najwyższego powinien mieć świadomość, że próba wdrożenia takiego projektu, którego realizacja narusza prawa osób trzecich, może zakończyć się wstrzymaniem inwestycji, mimo uzyskania pozwolenia na budowę, a późniejsze postępowania naprawcze będzie czasochłonne a jego rezultat niepewny.

Jako podmiot zawodowo trudniący się działalnością deweloperską, Deweloper powinien był zatem zorganizować proces budowy i wykazać się stopniem należytej staranności odpowiadającym profesjonaliście.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Co więcej – co może wydawać się kontrowersyjne - Deweloper ponosi odpowiedzialność za błędy projektanta budynku. W analizowanej sprawie w momencie zawierania z Nabywcą umowy trwało już postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę i pomimo, że na kilka dni przed zawarciem umowy z Nabywcą, zapadła w pierwszej instancji decyzja odmawiająca stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, to jednak „zważywszy na ważkość argumentacji skarżących i powołane przez nich przepisy prawa, z którymi według nich decyzja o pozwoleniu na budowę była sprzeczna, Deweloper musiał nabrać wątpliwości co do ostatecznego wyniku postępowania o stwierdzenie nieważności. Obowiązkiem Dewelopera jest zapoznanie się z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. „Rażące naruszenie zasad przez projektanta, a następnie organ administracyjny nie może być źródłem przypisania Deweloperowi dobrej wiary.” Tym samym uznano, że Deweloper winien dokonać zwrotu wpłaconych przez Nabywcę kwot.

Wyrok SN  z dnia 5 października 2016 r.  sygn. akt III CSK 376/15

Autor: Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GHMW – Gach, Hulist, Prawdzic Łaszcz – radcowie prawni spółka partnerska”