Sierpniowe ceny mieszkań w dół [Raport]

Ceny mieszkań w sierpniu 2022

W sierpniu ceny mieszkań spadły. Przypomnijmy jednak, że w lipcu informowaliśmy o niewielkich wzrostach, a w czerwcu o spadkach. Aby pokazać pełniejszy obraz rynku zaprezentujemy więc zmiany cen w ujęciu 3-miesięczym, aby uwzględnić wszystkie zmiany z ostatnich miesięcy.

Spadki to głównie efekt podwyżek stóp procentowych. Po wrześniowej podwyżce średnie oprocentowanie ofert kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym i przy stawce stałej wynosi aż 9,1%. W rezultacie najprawdopodobniej w tym miesiącu zostaną wypłacone najdroższe kredyty odkąd NBP publikuje dane na ten temat, czyli od 2005 r. Ciekawostką jest również to, że być może już w tym roku pojawią się kredyty oparte o nowy wskaźnik WIRON.  Jednak dla „starych” kredytów zamiana WIBOR na WIRON ma nastąpić dopiero w 2025 r.

W jakich miastach ceny mieszkań zmalały najwięcej?

W porównaniu z majem 2022 r. ceny w badanych przez nas miastach spadły przeciętnie o 2%. W zdecydowanej większości badanych przez nas miast (13 z 17) ceny spadły w porównaniu z majem. Największe spadki stawek za metr mieszkania miały miejsce w Częstochowie (-9%), Sosnowcu (-8%) i Bydgoszczy (-5%). Jednak we wszystkich badanych miastach ceny są wciąż wyższe niż przed rokiem. To może się jednak zmienić w kolejnych miesiącach. Po ostatnich spadkach w Sosnowcu, ceny są już niemal na poziomie sprzed roku. Niewiele też brakuje do takiej sytuacji w Bydgoszczy, Gdyni i Katowicach.

W Warszawie sierpniowe ceny spadły od maja o 1,4%

Warto też krótko wspomnieć o sytuacji na największym polskim rynku nieruchomości, czyli o Warszawie. Przeciętna cena wyniosła tam 13 023 zł za m2. Oznacza to, że w ciągu 3 miesięcy ceny spadły tam o 1,4%. Wciąż są jednak o 9% wyższe niż przed rokiem.

Ofertowe ceny mieszkań w sierpniu 2022 r.

Wzrosty cen mieszkań w Rzeszowie i we Wrocławiu

Odnotowaliśmy również miasta, w których stawki wciąż rosły. Takich miejsc było jednak niewiele. Tylko w czerech odnotowaliśmy wzrosty. W grupie miast ze wzrostem stawek ciekawostką jest Rzeszów. W sierpniu ceny podskoczyły tam o niecałe 2% i w rezultacie po raz pierwszy w historii przeciętna cena przekroczyła poziom 8 000 zł za m2. Rekordowy poziom cen odnowiliśmy też we Wrocławiu – 10 480 zł za m2. Sawki wyższe niż w maju obowiązywały też w Lublinie i Gdańsku, ale w tych przypadkach nie były to rekordowe poziomy.

Liczba ofert sprzedaży

Liczba wszystkich aktywnych internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań w badanych miastach wyniosła 104 tysiące, a nowo dodanych niecałe 32 tysiące. Oznacza to niewielki spadek w porównaniu do poprzednich miesięcy. Wygląda więc na to, że wakacje kredytowe spełniły swoje zadanie. Nie widać panicznej wyprzedaży mieszkań. Dlatego też spadki cen są niewielkie.

Nowy rekord oprocentowania kredytów hipotecznych

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem w ostatnim czasie była jedenasta już podwyżka stóp procentowych. Po jej wprowadzeniu średnie oprocentowanie dla ofert kredytów z 10% wkładem własnym wynosi już 9,1% przy stawce stałej i 9,76% przy zmiennej. Dla wysokiego (25%) wkładu własnego te poziomy wynoszą odpowiednio 8,76% i 9,12%.

Ranking kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym

Ranking kredytów hipotecznych z 25% wkładem własnym

Wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych

Oczywiście w praktyce oprocentowanie kredytów faktycznie udzielanych jest niższe ponieważ prawie nikt nie wybiera najdroższych ofert. Kredytobiorcom pomaga też to, że rekordowo często korzystają z profesjonalnego wsparcia. Z danych Związku Firm Pośrednictwa Finansowego wynika, że II kw. 2022 (najnowsze dostępne dane) aż 67% (wartościowo) kredytów udzielono z pomocą firm będących członkami tej organizacji. Po doliczeniu firm nie zrzeszonych w ZFPF okazuje się, że ok. 75% kredytów udzielono przy wsparciu eksperta finansowego. Nigdy wcześniej ten udział nie był tak wysoki. Nie powinno to jednak dziwić biorąc pod uwagę jak trudno obecnie uzyskać taki kredyt.

Podwyżki stóp procentowych są jednak nieubłagane. Wiele wskazuje na to, że udzielane obecnie kredyty hipoteczne są najdroższe odkąd NBP monitoruje takie dane (od 2005 r.). Dotychczas najwyższy odnotowany poziom to 8,81%, czyli średnia z listopada 2008 r. Najnowsze dostępne dane są z lipa tego roku, kiedy było to 8,77%. Było to jeszcze przed wrześniową podwyżką stóp procentowych, więc rekord z pewnością zostanie pobity.

Kiedy WIRON zastąpi WIBOR?

Komisja nadzoru Finansowego ogłosiła plan zastąpienia stawki WIBOR nowym wskaźnikiem o nazwie WIRON. W pierwszej kolejności zmiana ma objąć nowo udzielane kredyty hipoteczne. Od grudnia tego roku mogą zacząć pojawiać się oferty kredytów z oprocentowaniem opartym o WIRON. Dla kredytów już spłacanych plan przewiduje zamianę wskaźników dopiero w 2025 r. Wpływ tej zmiany na wysokość rat będzie bardzo niewielki ponieważ zostanie zastosowany spread korygujący. W uproszczeniu można powiedzieć, że ten spread sprawi, że WIRON po korekcie będzie na poziomie WIBORu. 

Co dalej z cenami mieszkań? Prognoza

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe miesiące wydaje się kontynuacja niewielkich spadków lub stabilizacja. Stabilizację możemy zobaczyć zwłaszcza w danych na temat cen transakcyjnych. Tam spadków może nie być widać ze względu na to, że kupujący to teraz głównie osoby o wysokich dochodach, które wybierają bardzo dobre lokalizacje. Taka zmiana struktury sprzedaży może więc w niektórych przypadkach sprawiać nawet wrażenie, że ceny rosną.

Warto też dodać, że gdyby nie ustawowe wakacje kredytowe i ogromny popyt na najem, to z pewnością ceny mieszkań spadły by dramatycznie. Nie wszyscy mogli jednak z tych wakacji skorzystać. Część właścicieli mieszkań mogło liczyć jedynie na bankowe wakacje kredytowe, a te zwykle trwają 3-6 miesięcy. Gdy się skończą, może pojawić się większy wysyp ofert sprzedaży. Dużo też zależy od tego jak mocno wzrosną stawki najmu oraz jak wiele mieszkań na wynajem nie znajdzie mieszkańców. Co prawda popyt na najem jest ogromny, ale ceny w wielu przypadkach są już trudne do zaakceptowania. Dlatego część mieszkań może zostać bez lokatorów i trafić na sprzedaż.