Ceny mieszkań na rynku wtórnym powoli się stabilizują — raport po II kwartale 2022

Ceny mieszkań nie rosną już tak dynamicznie

Ostre hamowanie na rynku kredytów hipotecznych, rosnąca inflacja i niepokoje związane z wojną w Ukrainie wyraźnie ostudziły popyt na nieruchomości także z rynku wtórnego. W II kwartale 2022 r. zainteresowanie ofertami sprzedaży mieszkań z drugiej ręki na Nieruchomosci-online.pl (wyrażane liczbą kontaktów z ogłoszeniodawcami) było o ponad 30 proc. niższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jak pokazuje najnowszy raport portalu, ma to już swoje odzwierciedlenie w średnich cenach ofertowych. Chociaż w żadnym mieście wojewódzkim stawka za metr kwadratowy mieszkania jeszcze nie spadła w porównaniu do poprzedniego kwartału, to jednak stabilizacja w wielu lokalizacjach jest już zauważalna.

– Porównując kwartał do kwartału, aż w 12 z 18 miast wojewódzkich wzrost średniej ceny ofertowej za metr kwadratowy wynosił tylko 1-2 proc. Można więc tam mówić o pewnym uspokojeniu nastrojów, ponieważ wcześniej ceny w wielu tych miastach rosły znacznie dynamiczniej, często o 5-8 proc. w relacji kwartał do kwartału – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.    

Porównanie cen mieszkań w II kwartale z I kwartałem 2022:

• Białystok – II kw. 2022 do I kw. 2022 + 1,4 proc.; I kw. 2022 do IV kw. 2021 + 7,7 proc.
• Poznań – II kw. 2022 do I kw. 2022 + 1,2 proc.; I kw. 2022 do IV kw. 2021 + 4,4 proc.
• Szczecin – II kw. 2022 do I kw. 2022 + 1,1 proc.; I kw. 2022 do IV kw. 2021 + 6,9 proc.
• Zielona Góra – II kw. 2022 do I kw. 2022 + 2,2 proc.; I kw. 2022 do IV kw. 2021 + 6,4 proc.
• Opole – II kw. 2022 do I kw. 2022 + 1,8 proc.; I kw. 2022 do IV kw. 2021 + 5,2 proc.  

Największy kwartalny wzrost średniej ceny ofertowej zanotowano w Gdańsku (+ 4,8 proc. do poziomu 11,9 tys. zł/mkw.), Gorzowie Wielkopolskim (+ 4,7 proc. do poziomu 6 tys. zł/mkw.) oraz Warszawie (+ 3,9 proc. do poziomu 13,9 tys. zł/mkw.).

Porównując natomiast II kw. 2022 do II kw. 2021, największy wzrost cen mieszkań w ujęciu rok do roku nastąpił w Gorzowie Wielkopolskim (+ 23,1 proc.), Zielonej Górze (+ 22,8 proc.), Białymstoku (+ 20 proc.) oraz Kielcach (+ 17 proc.). Interesujące jest, że są to najczęściej miasta średniej wielkości.  

Analizując segment mieszkań z rynku wtórnego, warto również odnotować pewną ciekawostkę. Porównując kwartał do kwartału, po raz pierwszy od dawna nie zaobserwowano wzrostu cen w tak prestiżowych lokalizacjach turystycznych jak Sopot, Wisła czy Szczyrk.

Rynek najmu w coraz lepszej kondycji

W II kwartale 2022 r. sytuacja na rynku najmu była nadzwyczajna. W okresie od kwietnia do czerwca br. zainteresowanie ofertami wynajmu mieszkań na Nieruchomosci-online.pl było wyższe o ponad 90 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2021 r. Bardzo duży wzrost popytu był oczywiście spowodowany napływem uchodźców z Ukrainy oraz tym, że część Polaków musiało odłożyć marzenia o własnym mieszkaniu z powodu drożejących kredytów.

– W pewnym momencie ogłoszenia znikały w mgnieniu oka, przez co podaż w wielu lokalizacjach była bardzo ograniczona. W II kwartale użytkownicy naszego portalu mieli do dyspozycji około 7 tys. aktywnych ogłoszeń najmu. Dla porównania, w II kwartale ubiegłego roku podaż wynosiła 23 tys. ogłoszeń. Oznacza to spadek liczby ofert o około 70 proc. rok do roku. Zauważamy jednak, że po gwałtownym spadku podaży w marcu i kwietniu, od połowy maja liczba mieszkań na wynajem na portalu systematycznie rośnie. Powodem tego jest zapewne zwalnianie mieszkań przez studentów, którzy rozpoczynają przerwę wakacyjną, jak również systematyczne pojawianie się mieszkań od inwestorów indywidualnych, którzy zakupili nieruchomości w stanie deweloperskim w ciągu ostatniego roku i już je wykończyli – mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.

Warto wspomnieć, że w II kwartale największym zainteresowaniem wśród poszukujących tradycyjnie cieszyły się województwa: mazowieckie, śląskie, dolnośląskie i małopolskie.    

W ciągu ostatnich miesięcy stawki na wynajem mieszkań rosły w każdym mieście wojewódzkim i praktycznie w każdej z analizowanych wielkości lokalu (1, 2 i 3 pokoje). Przy tym dynamika wzrostu czynszów bywała różna. Na przykład w takich miastach jak Warszawa czy Szczecin średnia cena ofertowa mieszkania na wynajem rosła kwartał do kwartału maksymalnie o 6,5 proc. Z kolei w Gdańsku, Rzeszowie, Toruniu czy Białymstoku wzrost stawek wynosił już kilkanaście procent.

Rekordowym miastem pod względem wysokości czynszów wciąż pozostaje Warszawa. Średnia cena ofertowa wynajmu mieszkania 1-pokojowego to aktualnie 2,4 tys. zł, 2-pokojowego 3,7 tys. zł, a 3-pokojowego 5,6 tys. zł (jest to sam koszt najmu bez opłat).

Widoczny w ostatnich miesiącach wzrost stawek był reakcją na duży popyt ze strony uchodźców, ale także tych Polaków, którzy mają na pewien czas zamkniętą drogę do własnego mieszkania z powodu rosnących stóp procentowych. Także właściciele często musieli przerzucać na wynajmujących rosnące koszty utrzymania nieruchomości oraz obciążenie ratami kredytów, które często przewyższały już dotychczasowy czynsz. W najbliższych miesiącach trend wzrostowy w wielu miastach zostanie prawdopodobnie utrzymany ze względu na wyższą aktywność studentów szukających mieszkań przed nowym rokiem akademickim.

Ceny domów nadal rosną

Raport Nieruchomosci-online.pl pokazuje też, że zdecydowanie bardziej od cen mieszkań rosną obecnie ceny domów. Wprawdzie w Lublinie i Łodzi średnia cena spadła w porównaniu do I kwartału br., a w Krakowie, Bydgoszczy i Opolu ustabilizowała się, to jednak w wielu innych stolicach regionów wzrosty były już wyraźne. Rekordzistami są tutaj Zielona Góra (+ 14 proc. do poziomu 6 tys. zł/mkw.), Toruń (+ 11,3 proc. do poziomu 5,6 tys. zł/mkw.) oraz Wrocław (+ 12,6 proc. do poziomu 9 tys. zł/mkw.). W porównaniu do tych dużych wartości 3-procentowy wzrost średniej ceny w Warszawie jest więc stosunkowo niewielki.     

Największy wzrost cen domów w ujęciu rok do roku zaobserwowano natomiast w Białymstoku (+ 42,8 proc.), Gorzowie Wlkp. (+ 38,8 proc.), Rzeszowie (+ 36,8 proc.) oraz Wrocławiu (+ 32,6 proc.). 

Działki budowlane na obrzeżach cieszą się dużym zainteresowaniem

Katowice, Kielce, Kraków, Poznań i Olsztyn – to miasta wojewódzkie, w których doszło do korekty średnich cen ofertowych działek. O utrzymaniu stawek z I kwartału br. można mówić z kolei w kontekście Warszawy, Szczecina, Zielonej Góry, Białegostoku i Bydgoszczy. W pozostałych stolicach regionów ceny wciąż rosły, chociaż z bardzo różnym natężeniem. Najwięcej za metr gruntu trzeba zapłacić dziś w Warszawie (707 zł), Gdańsku (515 zł) i Wrocławiu (510 zł).

– Szukając działek budowlanych, trzeba mieć świadomość, że coraz trudniej znaleźć dobrą ofertę w dużym mieście. Ograniczona liczba dostępnych gruntów jest też jednym z głównych problemów, na które zwracają uwagę także deweloperzy, szukając miejsca pod nowe inwestycje. Dlatego, jeśli myślimy o gruncie pod budowę domu, bardzo często jedyną alternatywą pozostają obrzeża miast. Czasami są one mniej atrakcyjne przez dłuższy czas dojazdu czy gorzej rozwiniętą infrastrukturę, ale różnica w cenie bywa naprawdę duża. Parcele w miastach często są droższe o ponad 100 proc. od tych położonych kilka, kilkanaście kilometrów dalej – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.

Średnie ceny ofertowe działek w przykładowych aglomeracjach o różnej wielkości:

Aglomeracja warszawska

• Warszawa – 707 zł/mkw.  
• Grodzisk Mazowiecki – 234 zł/mkw.
• Piaseczno – 357 zł/mkw.
• Nadarzyn – 319 zł/mkw.
• Łomianki – 473 zł/mkw.

Aglomeracja poznańska

• Poznań – 479 zł/mkw.  
• Tarnowo Podgórne – 418 zł/mkw.
• Dopiewo – 430 zł/mkw.
• Pobiedziska – 201 zł/mkw.
• Swarzędz – 356 zł/mkw.

Aglomeracja bydgoska

• Bydgoszcz – 299 zł/mkw.
• Białe Błota – 169 zł/mkw.  
• Nowa Wieś Wielka – 102 zł/mkw.
• Osielsko – 263 zł/mkw.
• Sicienko – 105 zł/mkw.

Aglomeracja olsztyńska

• Olsztyn – 337 zł/mkw.  
• Barczewo – 112 zł/mkw.
• Stawiguda – 172 zł/mkw.
• Purda – 109 zł/mkw.
• Gietrzwałd – 140 zł/mkw.

Aglomeracja rzeszowska

• Rzeszów – 290 zł/mkw.  
• Głogów Małopolski – 212 zł/mkw.
• Tyczyn – 153 zł/mkw.
• Lubenia – 116 zł/mkw.
• Boguchwała – 216 zł/mkw.