Pesymistyczne nastroje na rynku mieszkaniowym

Oczekiwania odnośnie do zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Spadek o 2% to najniższy poziom w 19-miesięcznej historii badania. Dodatkowo, względem maja znacznie spadł poziom optymizmu wśród doradców Home Broker.

Wzrost i spadek cen mieszkań

W lipcu po raz szósty z rzędu pogorszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Bieżący miesiąc przyniósł zwiększenie grona pesymistów o 4 pp., co względem ostatniej zmiany na poziomie 19 pp. wydaje się wynikiem umiarkowanym. Trzeba jednak pamiętać, że obecnie stanowią oni aż 73% badanych. W maju było to niewiele ponad 50%. Bieżący wynik jest trzecim, w którym grono osób przewidujących spadek cen mieszkań, było liczniejsze niż osób o odmiennym zdaniu.

Powodów takiego stanu jest wiele. Po pierwsze, grono mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym jest rekordowo duże. Część obserwatorów rynku obawia się nawet sytuacji nadpodaży, co odbiłoby się negatywnie na standingu finansowym części firm. W uzasadnieniu prognoz czynnik ten wydaje się jednak niknąć w obliczu zmian w programie „Rodzina na swoim”.

– Znaczne ograniczenie rządowego wsparcia przy spłacie kredytu powinien spowodować spadek popytu, co może odbić się na cenach – tłumaczy Adam Sporniak, doradca Home Broker z Warszawy.

Zobacz także: Polacy chętnie zmieniają mieszkania

Wydaje się jednak, że czynnika tego nie należy nadto przeceniać. Co prawda, blisko co czwarty kredyt jest dziś udzielany z dopłatą, ale alternatywą dla nich jest zwykły dług hipoteczny. Beneficjenci programu „Rodzina na swoim” muszą bowiem posiadać zdolność kredytową. Problem w tym, że miesięczna rata tradycyjnego zadłużenia może być nawet o 80% wyższa niż dofinansowanego. Z tego tytułu można spodziewać się kilkuprocentowego spadku popytu. Sytuację pogarsza też rosnący poziom stóp procentowych, który coraz mocniej ogranicza zdolność kredytową rodaków. Pozostaje jeszcze głośna w ostatnim czasie kwestia kredytów we franku szwajcarskim.

– Część osób w obawie przed ryzykiem walutowym może stronić od kredytów denominowanych w euro czy franku, co może przełożyć się na ograniczenie popytu na droższe mieszkania – tłumaczy Krzysztof Zawadzki, doradca Home Broker z Warszawy.

Trzeba bowiem pamiętać, że przeciętna wartość kredytu walutowego jest o 75% wyższa niż złotowego. W tym kontekście nie można także zapomnieć o zaostrzeniu rekomendacji S. Ma ona wejść w życie z początkiem roku. W przypadku osób najlepiej zarabiających może ograniczyć potencjalną kwotę kredytu o blisko połowę.

W Polsce brakuje 1,5 miliona mieszkań

Za przeciwnym ruchem na rynku krótkoterminowo przemawia rosnący popyt ze strony studentów. Przeważnie dotyczy on tańszych lokali.

– Szczyt „akademickich” zakupów przypada na sierpień i wrzesień i dotyczy głównie kawalerek i mieszkań dwupokojowych – zauważa Marzena Zawada, doradca Home Broker z Łodzi.

Trzeba bowiem pamiętać, że studenci nie tylko rozglądają się za mieszkaniami na wynajem. Część rodziców woli bowiem kupić młodemu żakowi lokal na kredyt, zamiast łożyć na wynajęcie podobnej nieruchomości.

Zobacz także: Wysoki koszt najmu mieszkania w Polsce

W dłuższym terminie trzeba pamiętać, że rodzimy rynek nieruchomości jest mało elastyczny. Doskonałym tego przykładem jest efekt pokryzysowej przeceny. W 2008 roku popyt na nieruchomości spadł kilkukrotnie – ceny od poziomu z przełomu 2007 i 2008 roku zostały natomiast zrewidowane o około 10–15%. Powód wydaje się prozaiczny. W kraju wciąż brakuje blisko 1,5 miliona mieszkań. Pewnie też dlatego mieszkania w kraju należą do jednych z najdroższych w Europie. Na ceny wpływają też rosnące zatrudnienie i wynagrodzenia. W czerwcu były one odpowiednio o 3,6 i 5,8% wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Spadek cen mieszkań

W tych warunkach środkowa prognoza zmian cen doradców Home Broker po raz trzeci wykazała wartość ujemną. Spadek cen mieszkań, prognozowany w perspektywie roku, w największych miastach na poziomie 2%, wpisuje się w trend niewielkich zmian cen na rynku nieruchomości. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętne „M” straciło na wartości, ale korekta ta była niewielka i wynosiła blisko 2%. W poszczególnych segmentach rynku przewidywana ścieżka zmian cen jest odmienna. Trudno spodziewać się przeceny lokali najbardziej pożądanych. Należą do nich małe mieszkania w popularnych lokalizacjach. Po drugiej stronie barykady są natomiast mieszkania o ponadprzeciętnych metrażach w lokalizacjach rzadko wybieranych przez nabywców.

Rozważając zmiany cen, nie można także zapomnieć o inflacji, która nominalny spadek cen może realnie pogłębić. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w lipcu, wskazuje, że najprawdopodobniej w połowie 2012 roku inflacja osiągnie poziom poniżej 2,5%. Oznaczałoby to, że realny spadek cen mieszkań wyniósłby około 4–5%.

Co decyduje o cenie nieruchomości?

Centralna prognoza doradców Home Broker dla całego kraju nie uwzględnia specyfiki lokalnych rynków nieruchomości. W tym zakresie warto zwrócić uwagę na Katowice, gdzie doradcy spodziewają się wzrostu cen o 1%. Jest to wynik relatywnie niskich cen nieruchomości i wysokich wynagrodzeń w stolicy województwa śląskiego. W efekcie za roczną pensję można tam kupić blisko 10 mkw. mieszkania. W Krakowie wynik ten byłby przeszło dwukrotnie niższy.

Przewidywana przecena rzędu 3% w Lublinie, Wrocławiu i Warszawie może być wynikiem znacznego ograniczenia programu „Rodzina na swoim”. W miastach tych po zmianach trudno będzie znaleźć lokal spełniający warunek ceny mkw. W dwóch ostatnich miastach warto też zwrócić uwagę na dużą konkurencję między deweloperami, co ma odzwierciedlenie w cenie.