REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Topniejąca zdolność kredytowa Polaków. Co dla przyszłych kredytobiorców zmieniają zalecenia od KNF?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF)
Zdolność kredytowa. Co dla przyszłych kredytobiorców zmieniają zalecenia od KNF?
Zdolność kredytowa. Co dla przyszłych kredytobiorców zmieniają zalecenia od KNF?
fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) zaostrzył warunki dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych. Wprowadzone zmiany mają ograniczyć ryzyko kredytowe związane z rosnącymi w ostatnich miesiącach kosztami obsługi zadłużenia. W związku z tym banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej muszą teraz uwzględniać stopy procentowe wyższe o 5 p.p. od tych obowiązujących w momencie składania wniosku. Oprócz tego nastąpiła zmiana w sposobie szacowania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego i wskaźnika DStI, który określa, jaki procent rocznych dochodów kredytobiorcy stanowią obciążenia związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych. Jak twierdzą eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF), te trzy czynniki zdecydowanie, bo w niektórych przypadkach nawet o ok. 40% , wpływają na spadek zdolności kredytowej Polaków i powodują, że aktualnie jest znacznie trudniej o kredyt na zakup wymarzonego mieszkania niż w marcu.

Kredyt hipoteczny rzutem na taśmę

W marcu tego roku osób wnioskujących o kredyt hipoteczny było blisko 76% więcej niż w lutym. Jest to drugi najwyższy wynik od 10 lat . Z kolei wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 4,3%[1]. Co miało wpływ na taką sytuację?

REKLAMA

REKLAMA

– Początkowo wydawało się, że marzec przyniesie spadek zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Należy pamiętać, że w marcu główna stopa NBP wzrosła o kolejne 75 punktów bazowych, do poziomu 3,5%, co wpływa na widoczny wzrost rat kredytowych i całkowitych kosztów kredytu. Dodatkowo, wojna za naszą wschodnią granicą, a także wysoka inflacja mogły skutecznie zniechęcać do zaciągania kredytów. Ostatecznie okazało się, że do banków trafiło blisko 53,5 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, a więc niewiele mniej niż w rekordowym marcu 2021 r. Skąd takie liczby? Powodów jest kilka, a jeden z nich to właśnie nowe zalecenia KNF, do których miały dostosować się banki. Wielu potencjalnych kredytobiorców chciało złożyć wniosek kredytowy jeszcze w marcu, na „starych zasadach” – wiedząc, że nowe wytyczne KNF spowodują spadek zdolności kredytowej i problem z uzyskaniem potrzebnej kwoty kredytu – wyjaśnia Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.

KNF w marcu tego roku skierowała pismo do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych, przedstawiające nowe zalecenia, mające na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego. Organ nadzoru chce uniknąć w ten sposób sytuacji, w której kredytobiorca w wyniku np. możliwych kolejnych podwyżek stóp procentowych, nie będzie w stanie spłacić zaciągniętego zobowiązania. Co się dokładnie zmieniło? Z punktu widzenia przyszłych kredytobiorców najważniejsze są następujące kwestie:  

Ryzyko wzrostu stóp procentowych o 5 p.p.

REKLAMA

Do końca marca 2021 r. banki przy wyliczeniu zdolności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny, musiały brać pod uwagę możliwy wzrost stopy referencyjnej minimum o 2,5 p.p. zarówno dla kredytów z okresowo stałą jak i zmienną stopą procentową. Choć niektórzy kredytodawcy decydowali się stosować jeszcze wyższe bufory bezpieczeństwa. Takie działania wprawdzie powodują, że zdolność kredytowa wnioskującego spada, ale z drugiej strony bank w ten sposób ogranicza ryzyko braku spłaty zadłużenia. Im wyższy bufor tym mniejsze ryzyko.  

– Są banki, w których zdolność kredytowa m.in. w wyniku nowych zaleceń KNF spadła nawet o 30-40% i to zaledwie w ciągu miesiąca. Załóżmy, że mamy rodzinę 2+1 z dochodem 10 tys. zł brutto miesięcznie, która posiada 20% wkład własny, interesuje ją kredyt hipoteczny na 30 lat i oprocentowanie zmienne.  W jednym z banków jeszcze w marcu mogła liczyć na kredyt w wysokości przeszło 422 tys. zł. Teraz jest to trochę ponad 264 tys. zł., a więc spadek wynosi aż 158 tys. zł (37%). To może zniechęcać część osób do złożenia wniosku, dlatego już teraz niektóre banki zdecydowały się obniżyć swoją marżę, uatrakcyjniając tym samym swoją ofertę – mówi Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zmiana sposobu wyliczania kosztów utrzymania gospodarstwa

Mówiąc o zdolności kredytowej, która jest ważnym czynnikiem branym pod uwagę przez bank przy wydawaniu decyzji o przyznaniu środków, nie można pominąć wydatków gospodarstw domowych, które obok przychodów, stanowią podstawę jej wyliczania. W stanowisku KNF możemy przeczytać:

„[..] zaleca się przyjmowanie przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło,
z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej”.

– Takie zalecenia „nadzoru" wynikają z rosnącej inflacji i coraz wyższych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Bank powinien brać pod uwagę, że w kolejnych miesiącach ceny energii, żywności, czy wysokość czynszu mogą jeszcze wzrosnąć. Podwyższone koszty utrzymania gospodarstwa domowego to mniejszy dochód rozporządzalny, a więc niższa zdolność kredytowa i niższa możliwa do uzyskania kwota kredytu. Zalecenia KNFu w największym stopniu dotyczą rodzin z dziećmi, gdzie dochód generuje jedna lub dwie osoby, a koszty utrzymania są wysokie – mówi Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Decyzja KNF o konieczności wprowadzenia zmian może znaleźć swoje uzasadnienie w przewidywaniach Narodowego Banku Polskiego. Prawdopodobne jest, że inflacja w tym roku osiągnie nawet 12,3%[2], czyli wzrośnie jeszcze o przeszło 1%. Jak podaje NBP wpływ na taką sytuację może mieć m.in. wojna w Ukrainie, w wyniku której widoczny jest wzrost cen surowców energetycznych. Przy czym należy pamiętać o ich ograniczonej podaży.

Mniejszy poziom wskaźnika DStI

Wskaźnik DStI (z ang. Debt Service to Income) określa, najprościej mówiąc, relację sumy wartości wszystkich miesięcznych rat zaciągniętych aktualnie zobowiązań i potencjalnej raty przyszłego kredytu w stosunku do dochodów w skali całego roku. Do końca marca wskaźnik DStI mógł wynosić 50% przy niższych dochodach i 65% przy wyższych. Od kwietnia jest to odpowiednio 40 i 50%.

Jak wylicza się wskaźnik DStI?

DStI =  (suma zobowiązań rocznych[3] + potencjalna rata kredytu / dochód netto) * 100%

– Jeśli wnioskujący przekroczy ten nowy próg, nie oznacza to, że uzyskanie kredytu jest niemożliwe. KNF zaleca bankom zachowanie szczególnej ostrożności w takich wypadkach, jednak nie narzuca wydania odmownej decyzji. Mimo wszystko im większa rata zobowiązania w stosunku do dochodów, tym mniejsze szanse na kredyt, a przekroczenie poziomów wskaźnika DStI według KNF-u powinno podlegać szczególnemu uzasadnieniu –  wyjaśnia Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Jeśli uzyskany wynik będzie niższy niż 40% lub 50% (w zależności od uzyskiwanych dochodów), najprawdopodobniej bank pozytywnie oceni zdolność kredytową wnioskującego.

Te wszystkie zmiany powodują, że zdolność kredytowa Polaków spada. W związku z tym potencjalni kredytobiorcy powinni przygotować się, że nie zawsze dostaną taką sumę pieniędzy, która pozwoli im na zakup wymarzonego mieszkania czy budowę domu.

– Wyjść w takiej sytuacji jest kilka. Po pierwsze – nabycie tańszej nieruchomości. Potencjalni kredytobiorcy, częściej niż dotychczas, będą weryfikować swoje plany zakupowe – na przykład decydować się na mniejszy metraż, albo wybierać lokalizację na obrzeżach, zamiast w centrum miasta. Po drugie – do wnioskowania o kredyt należy się przygotować. Zapytajmy eksperta kredytowego, czy dobrym pomysłem jest zmiana pracodawcy tuż przed złożeniem wniosku kredytowego – nawet, jeśli wiąże się z podwyżką wynagrodzenia. Można też poczekać na niższe stopy procentowe, jednak trudno przewidzieć, kiedy to nastąpi i jak w tym czasie zmienią się ceny nieruchomości, czy materiałów budowlanych – podpowiada Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.  Z kolei Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse dodaje: – Jeśli nie chcemy rezygnować z kupna wymarzonego „M” lub biernie czekać na kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej odnośnie wysokości stóp procentowych, dobrym rozwiązaniem może być kontakt z pośrednikiem finansowym. Taka osoba podpowie, jak w kilku prostych krokach można zwiększyć swoją zdolność kredytową albo przedstawi inne, mniej oczywiste możliwości zabezpieczenia kredytu.


[1] Biuro Informacji Kredytowej, Najnowszy, marcowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, 06.04.2022 r.

[2] NBP, Raport o inflacji – marzec 2022 r.

[3] Na sumę zobowiązań przy wyliczaniu wskaźnika DStI składają się raty kredytów i pożyczek.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Drożej za ochronę, jeszcze drożej bez niej – czy stać Cię na brak polisy mieszkaniowej?

Wzrost liczby pożarów, coraz częstsze gwałtowne zjawiska pogodowe i drożejące usługi remontowe pokazują, że ubezpieczenie nieruchomości staje się dziś koniecznością. Mimo rosnących składek – średnio o 13% rok do roku – eksperci ostrzegają: brak polisy może oznaczać znacznie większe straty finansowe.

Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

REKLAMA

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

REKLAMA