REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Topniejąca zdolność kredytowa Polaków. Co dla przyszłych kredytobiorców zmieniają zalecenia od KNF?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF)
Zdolność kredytowa. Co dla przyszłych kredytobiorców zmieniają zalecenia od KNF?
Zdolność kredytowa. Co dla przyszłych kredytobiorców zmieniają zalecenia od KNF?
fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) zaostrzył warunki dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych. Wprowadzone zmiany mają ograniczyć ryzyko kredytowe związane z rosnącymi w ostatnich miesiącach kosztami obsługi zadłużenia. W związku z tym banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej muszą teraz uwzględniać stopy procentowe wyższe o 5 p.p. od tych obowiązujących w momencie składania wniosku. Oprócz tego nastąpiła zmiana w sposobie szacowania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego i wskaźnika DStI, który określa, jaki procent rocznych dochodów kredytobiorcy stanowią obciążenia związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych. Jak twierdzą eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF), te trzy czynniki zdecydowanie, bo w niektórych przypadkach nawet o ok. 40% , wpływają na spadek zdolności kredytowej Polaków i powodują, że aktualnie jest znacznie trudniej o kredyt na zakup wymarzonego mieszkania niż w marcu.

Kredyt hipoteczny rzutem na taśmę

W marcu tego roku osób wnioskujących o kredyt hipoteczny było blisko 76% więcej niż w lutym. Jest to drugi najwyższy wynik od 10 lat . Z kolei wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 4,3%[1]. Co miało wpływ na taką sytuację?

REKLAMA

REKLAMA

– Początkowo wydawało się, że marzec przyniesie spadek zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Należy pamiętać, że w marcu główna stopa NBP wzrosła o kolejne 75 punktów bazowych, do poziomu 3,5%, co wpływa na widoczny wzrost rat kredytowych i całkowitych kosztów kredytu. Dodatkowo, wojna za naszą wschodnią granicą, a także wysoka inflacja mogły skutecznie zniechęcać do zaciągania kredytów. Ostatecznie okazało się, że do banków trafiło blisko 53,5 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, a więc niewiele mniej niż w rekordowym marcu 2021 r. Skąd takie liczby? Powodów jest kilka, a jeden z nich to właśnie nowe zalecenia KNF, do których miały dostosować się banki. Wielu potencjalnych kredytobiorców chciało złożyć wniosek kredytowy jeszcze w marcu, na „starych zasadach” – wiedząc, że nowe wytyczne KNF spowodują spadek zdolności kredytowej i problem z uzyskaniem potrzebnej kwoty kredytu – wyjaśnia Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.

KNF w marcu tego roku skierowała pismo do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych, przedstawiające nowe zalecenia, mające na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego. Organ nadzoru chce uniknąć w ten sposób sytuacji, w której kredytobiorca w wyniku np. możliwych kolejnych podwyżek stóp procentowych, nie będzie w stanie spłacić zaciągniętego zobowiązania. Co się dokładnie zmieniło? Z punktu widzenia przyszłych kredytobiorców najważniejsze są następujące kwestie:  

Ryzyko wzrostu stóp procentowych o 5 p.p.

Do końca marca 2021 r. banki przy wyliczeniu zdolności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny, musiały brać pod uwagę możliwy wzrost stopy referencyjnej minimum o 2,5 p.p. zarówno dla kredytów z okresowo stałą jak i zmienną stopą procentową. Choć niektórzy kredytodawcy decydowali się stosować jeszcze wyższe bufory bezpieczeństwa. Takie działania wprawdzie powodują, że zdolność kredytowa wnioskującego spada, ale z drugiej strony bank w ten sposób ogranicza ryzyko braku spłaty zadłużenia. Im wyższy bufor tym mniejsze ryzyko.  

REKLAMA

– Są banki, w których zdolność kredytowa m.in. w wyniku nowych zaleceń KNF spadła nawet o 30-40% i to zaledwie w ciągu miesiąca. Załóżmy, że mamy rodzinę 2+1 z dochodem 10 tys. zł brutto miesięcznie, która posiada 20% wkład własny, interesuje ją kredyt hipoteczny na 30 lat i oprocentowanie zmienne.  W jednym z banków jeszcze w marcu mogła liczyć na kredyt w wysokości przeszło 422 tys. zł. Teraz jest to trochę ponad 264 tys. zł., a więc spadek wynosi aż 158 tys. zł (37%). To może zniechęcać część osób do złożenia wniosku, dlatego już teraz niektóre banki zdecydowały się obniżyć swoją marżę, uatrakcyjniając tym samym swoją ofertę – mówi Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zmiana sposobu wyliczania kosztów utrzymania gospodarstwa

Mówiąc o zdolności kredytowej, która jest ważnym czynnikiem branym pod uwagę przez bank przy wydawaniu decyzji o przyznaniu środków, nie można pominąć wydatków gospodarstw domowych, które obok przychodów, stanowią podstawę jej wyliczania. W stanowisku KNF możemy przeczytać:

„[..] zaleca się przyjmowanie przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło,
z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej”.

– Takie zalecenia „nadzoru" wynikają z rosnącej inflacji i coraz wyższych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Bank powinien brać pod uwagę, że w kolejnych miesiącach ceny energii, żywności, czy wysokość czynszu mogą jeszcze wzrosnąć. Podwyższone koszty utrzymania gospodarstwa domowego to mniejszy dochód rozporządzalny, a więc niższa zdolność kredytowa i niższa możliwa do uzyskania kwota kredytu. Zalecenia KNFu w największym stopniu dotyczą rodzin z dziećmi, gdzie dochód generuje jedna lub dwie osoby, a koszty utrzymania są wysokie – mówi Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Decyzja KNF o konieczności wprowadzenia zmian może znaleźć swoje uzasadnienie w przewidywaniach Narodowego Banku Polskiego. Prawdopodobne jest, że inflacja w tym roku osiągnie nawet 12,3%[2], czyli wzrośnie jeszcze o przeszło 1%. Jak podaje NBP wpływ na taką sytuację może mieć m.in. wojna w Ukrainie, w wyniku której widoczny jest wzrost cen surowców energetycznych. Przy czym należy pamiętać o ich ograniczonej podaży.

Mniejszy poziom wskaźnika DStI

Wskaźnik DStI (z ang. Debt Service to Income) określa, najprościej mówiąc, relację sumy wartości wszystkich miesięcznych rat zaciągniętych aktualnie zobowiązań i potencjalnej raty przyszłego kredytu w stosunku do dochodów w skali całego roku. Do końca marca wskaźnik DStI mógł wynosić 50% przy niższych dochodach i 65% przy wyższych. Od kwietnia jest to odpowiednio 40 i 50%.

Jak wylicza się wskaźnik DStI?

DStI =  (suma zobowiązań rocznych[3] + potencjalna rata kredytu / dochód netto) * 100%

– Jeśli wnioskujący przekroczy ten nowy próg, nie oznacza to, że uzyskanie kredytu jest niemożliwe. KNF zaleca bankom zachowanie szczególnej ostrożności w takich wypadkach, jednak nie narzuca wydania odmownej decyzji. Mimo wszystko im większa rata zobowiązania w stosunku do dochodów, tym mniejsze szanse na kredyt, a przekroczenie poziomów wskaźnika DStI według KNF-u powinno podlegać szczególnemu uzasadnieniu –  wyjaśnia Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Jeśli uzyskany wynik będzie niższy niż 40% lub 50% (w zależności od uzyskiwanych dochodów), najprawdopodobniej bank pozytywnie oceni zdolność kredytową wnioskującego.

Te wszystkie zmiany powodują, że zdolność kredytowa Polaków spada. W związku z tym potencjalni kredytobiorcy powinni przygotować się, że nie zawsze dostaną taką sumę pieniędzy, która pozwoli im na zakup wymarzonego mieszkania czy budowę domu.

– Wyjść w takiej sytuacji jest kilka. Po pierwsze – nabycie tańszej nieruchomości. Potencjalni kredytobiorcy, częściej niż dotychczas, będą weryfikować swoje plany zakupowe – na przykład decydować się na mniejszy metraż, albo wybierać lokalizację na obrzeżach, zamiast w centrum miasta. Po drugie – do wnioskowania o kredyt należy się przygotować. Zapytajmy eksperta kredytowego, czy dobrym pomysłem jest zmiana pracodawcy tuż przed złożeniem wniosku kredytowego – nawet, jeśli wiąże się z podwyżką wynagrodzenia. Można też poczekać na niższe stopy procentowe, jednak trudno przewidzieć, kiedy to nastąpi i jak w tym czasie zmienią się ceny nieruchomości, czy materiałów budowlanych – podpowiada Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.  Z kolei Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse dodaje: – Jeśli nie chcemy rezygnować z kupna wymarzonego „M” lub biernie czekać na kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej odnośnie wysokości stóp procentowych, dobrym rozwiązaniem może być kontakt z pośrednikiem finansowym. Taka osoba podpowie, jak w kilku prostych krokach można zwiększyć swoją zdolność kredytową albo przedstawi inne, mniej oczywiste możliwości zabezpieczenia kredytu.


[1] Biuro Informacji Kredytowej, Najnowszy, marcowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, 06.04.2022 r.

[2] NBP, Raport o inflacji – marzec 2022 r.

[3] Na sumę zobowiązań przy wyliczaniu wskaźnika DStI składają się raty kredytów i pożyczek.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kupno mieszkania krok po kroku [Wywiad]

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Ekspertka Natalia Leszczyńska, dyrektor ds. marketingu Pekabex Development, podpowiada jak wybrać mieszkanie, na co zwracać uwagę, by tej decyzji nie żałować. Poniższy wywiad to w istocie poradnik jak kupić mieszkanie krok po kroku.

Od 11 września 2025 r. deweloperzy z nowym obowiązkiem, a kupujący z łatwiejszym dostępem do kluczowych informacji

11 września weszły w życie przepisy nakładające na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów. Informacja dotyczyć ma nie tylko powierzchni użytkowej, ale też np. komórek lokatorskich, miejsc postojowych oraz wszystkich dodatkowych kosztów ponoszonych przez nabywcę.

Zasiedzenie nieruchomości nie zawsze jest możliwe

Zasiedzenie pozwala na nabycie własności nieruchomości przez osobę, która nią włada jak właściciel przez długi czas, mimo że formalnie nim nie jest. Może to być sposób na uregulowanie wieloletnich stanów faktycznych, istnieją jasne sytuacje, w których zasiedzenie jest wykluczone. Kiedy nie można nabyć nieruchomości przez zasiedzenie i jakie przeszkody stoją na drodze do stania się jej prawnym właścicielem?

Zmiany w prawie budowlanym. Nowe przepisy mają zwiększyć bezpieczeństwo pożarowe budynków [Gość Infor.pl]

Polskie przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynków od lat pozostawały w tyle za realiami nowoczesnego budownictwa. Teraz szykują się zmiany, które – jak podkreślają eksperci – mogą realnie wpłynąć na bezpieczeństwo mieszkańców oraz użytkowników hal przemysłowych i obiektów użyteczności publicznej.

REKLAMA

Koniec strategii pozornych promocji - od 11 września 2025 r. klient ma z góry dokładnie wiedzieć ile zapłaci za mieszkanie. Zmiany w ustawie deweloperskiej

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w 11 lipca 2025 r., to ważny krok w kierunku większej jawności i przewidywalności rynku mieszkaniowego. Zmiany te wprost odpowiadają na rosnące oczekiwania klientów dotyczące transparentności procesu zakupu. Po raz pierwszy nałożono na deweloperów obowiązek publikowania kompletnych i aktualnych danych o każdej inwestycji - od cen metra kwadratowego, przez dodatkowe koszty, aż po historię zmian. Wszystkie te informacje mają być nie tylko dostępne na stronach internetowych firm, lecz także codziennie przekazywane do centralnego rejestru i publikowane w portalu danych publicznych. 11 września kończy się dwumiesięczny okres przejściowy, który przewidział ustawodawca na dostosowanie się deweloperów do nowych przepisów.

Owoce sąsiada na mojej działce. Jakie są przepisy?

Relacje sąsiedzkie mogą być źródłem wielu nieprzewidzianych sytuacji, zwłaszcza na granicy działek. Do kogo należą owoce sąsiada, które spadły na nasz grunt? Kwestie te regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Stopy procentowe: decyzja RPP a kredyty i mieszkania [Komentarz]

Stopy procentowe znowu poszły w dół. Jak wpływa to na kredyty i kupno mieszkania? Decyzja RPP oceniana jest pozytywnie przez polskich przedsiębiorców. Samo obniżenie stóp procentowych nie jest jednak game changerem. Potrzeba planu gospodarczego.

Kiedy zaczyna się jesień 2025 r.?

Nie tak łatwo odpowiedzieć na pytanie, kiedy zaczyna się jesień. Inne będą daty rozpoczęcia jesieni astronomicznej, kalendarzowej, meteorologicznej, fenologicznej i termicznej. Jakie więc daty początku jesieni można wskazać w 2025 roku?

REKLAMA

Nowe przepisy budowlane - jakie zmiany szykują się na rynku mieszkaniowym? Będzie drożej

Projekt nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków wprowadza regulacje dotyczące m.in. instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych i seniorów. Jak deweloperzy oceniają te zmiany i jaki będą miały wpływ na koszty inwestycji mieszkaniowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Dlaczego fotowoltaika się pali? Jest luka w prawie budowlanym

Dlaczego dochodzi do pożarów instalacji fotowoltaicznej? Ekspert Stowarzyszenia Elektryków Polskich tłumaczy, że wina leży po stronie słabej jakości montażu fotowoltaiki. Co więcej, wiele instalacji powstało bez projektu technicznego. Tutaj jest luka w prawie budowlanym.

REKLAMA