Pomimo obniżek stóp, popyt na mieszkania wciąż poniżej oczekiwań [RAPORT]

• Obniżki stóp procentowych a popyt na mieszkania
• Wpływ obniżek stóp na dostępność kredytów
• Reakcje rynków mieszkaniowych w największych miastach
• Podaż mieszkań na rynku deweloperskim
• Promocje i ukrywanie przecen: nowa strategia deweloperów
• Które miasta zachowały stabilność cenową, a gdzie ceny wzrosły?
• Prognozy na przyszłość: wojna cenowa na rynku mieszkaniowym

Obniżki stóp procentowych a popyt na mieszkania

W ocenie ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, z punktu widzenia potencjalnych nabywców równie istotna jest nie tylko szerokość oferty, ale również wzrost udziału mniejszych i tańszych mieszkań, co ostatecznie przyczyniło się do ustabilizowania średniej cenę metra kwadratowego po latach dwucyfrowych podwyżek.

Wpływ obniżek stóp na dostępność kredytów

Autorzy raportu zwrócili uwagę, że ubiegły rok przyniósł kilka zaskakujących czynników. Szybsze od przewidywanego było tempo spadku stóp procentowych, a tym samym poprawa dostępności kredytów mieszkaniowych. Równie zaskakująca była jednak słabsza od oczekiwanej słabsza reakcja kupujących.

„Najpewniej był to zimny prysznic dla deweloperów, którzy liczyli na gwałtowny wzrost popytu. Sęk w tym, że większość kupujących wybiera kredyty o przejściowo stałej stopie, a te taniały powoli, m.in. ze względu na powiązanie oprocentowania z obligacjami, a nie WIBOR-em. Do tego doszła trudniejsza sytuacja na rynku pracy: wolniejszy wzrost płac, rosnące bezrobocie i obawy o stabilność zatrudnienia. Wielu potencjalnych nabywców wstrzymywało się z decyzją. Jednak ponieważ dostępność kredytów stopniowo rosła, zainteresowanie zakupem mieszkań też się zwiększało. Pomogły w tym różnego rodzaju bonusy i obniżki cen wybranych lokali stosowane przez deweloperów” - wskazał Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl.

Reakcje rynków mieszkaniowych w największych miastach

Z danych portalu wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli w 2025 r. chętnych na ok. 49,5 tys. mieszkań, czyli o 8 proc. więcej niż rok wcześniej. To jednak o jedną piątą mniej niż w 2023 r., gdy działał program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.

Dwucyfrowy wzrost sprzedaży odnotowali w ubiegłym roku deweloperzy we Wrocławiu - o 22 proc., Trójmieście - 18 proc. i Krakowie - 16 proc. W Warszawie zawarto o 6 proc. więcej umów, a w Poznaniu – o 1 proc.

Tymczasem w W Łodzi sprzedaż spadła o 4 proc., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 2 proc.

Podaż mieszkań na rynku deweloperskim

„Są to metropolie, w których mieszkania kupują głównie nabywcy kredytowi. Jak widać, poprawa dostępności kredytów nie była wystarczająco duża” – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W czwartym kwartale ożywienie popytu w skali wszystkich siedmiu metropolii było symboliczne – wyniosło 1 proc. Na plus wyróżniły się Poznań ze wzrostem 32 proc., Kraków - 7 proc., Warszawa - 5 proc. i Łódź - 4 proc. Z kolei w Trójmieście sprzedaż spadła o 15 proc., a we Wrocławiu o 13 proc. Na te wyniki wpływ miał przede wszystkim bardzo słaby grudzień.

„W ubiegłym roku kupujący nie musieli podejmować decyzji pod presją czasu. W okresie świąteczno-noworocznym wielu postawiło więc na wypoczynek” – stwierdził Wielgo.

Jak wskazano w raporcie, ma początku roku deweloperzy byli bardzo aktywni inwestycyjnie, ale w drugim kwartale zaczęli hamować. W trzecim kwartale na rynki siedmiu największych miast trafiło tylko ok. 10,1 tys. mieszkań. Dopiero seria obniżek stóp procentowych przywróciła firmom deweloperskim wiarę we wzrost popytu. W czwartym kwartale deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ok. 12,8 tys. mieszkań, czyli o 26 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Jednak w całym 2025 r. na rynkach siedmiu największych miast pojawiło się ok. 52,3 tys. mieszkań, czyli o jedną piątą mniej niż w 2024 r. Najmocniej inwestycje ograniczyli deweloperzy w Poznaniu - o 34 proc., we Wrocławiu - o 28 proc., w Krakowie i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - 21 proc. oraz w Warszawie - 20 proc. W Trójmieście podaż była taka sama jak rok wcześniej, a w Łodzi minimalnie wzrosła - o 1 proc.

W większości metropolii podaż zaspokoiła jednak rosnący popyt. Jedynie w Warszawie i Poznaniu w całym 2025 r. deweloperzy wprowadzili na rynek mniej lokali niż sprzedali. Jednak nawet tam oferta jest większa niż rok temu, bo zasilały ją mieszkania, z których nabywcy zrezygnowali. Ponadto obowiązek publikowania cen spowodował, że w ofercie pojawiły się lokale, których wcześniej nie było w oficjalnym obiegu - głównie luksusowe apartamenty, które rzadko trafiały do portali ogłoszeniowych.

Pod koniec grudnia w Warszawie w ofercie było ok. 17,5 tys. lokali, czyli o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. W Łodzi oferta wzrosła o 26 proc. - do 11,9 tys., co dało jej pozycję wicelidera pod względem wielkości rynku. Kraków odnotował wzrost o 21 proc. do 11,5 tys., a Trójmiasto do 8,7 tys. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta wzrosła o 18 proc. - do 11,2 tys., we Wrocławiu o 13 proc. - do 10,2 tys.), a w Poznaniu o 6 proc. - do 8,2 tys. Przy czym w Poznaniu, Krakowie i Poznaniu w czwartym kwartale oferta minimalnie się skurczyła.

Promocje i ukrywanie przecen: nowa strategia deweloperów

W ocenie autorów raportu obecna sytuacja na rynku jest korzystna dla kupujących, zwłaszcza że zwiększyła się podaż lokali budowanych z myślą o nabywcach finansujących zakup kredytem – zwykle są to tańsze mieszkania. I choć w statystykach nie widać spadków cen ofertowych, ale to - w ocenie ekspertów - nie znaczy, że przecen nie było. Deweloperzy coraz częściej bowiem ukrywają je pod płaszczykiem promocji.

„Deweloperzy najczęściej kamuflują je za pomocą promocji” – przypomniał Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Które miasta zachowały stabilność cenową, a gdzie ceny wzrosły?

Z przedstawionych w raporcie danych wynika, że najbardziej stabilną cenowo metropolią w 2025 r. była Łódź. Średnia cena metra kwadratowego w grudniu była tam niemal taka sama jak rok wcześniej. Na drugim miejscu uplasowały się ex aequo Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia i Kraków z wzrostem 1 proc., a na trzecim Warszawa i Wrocław - 4 proc. W Poznaniu zmiana wyniosła cyny poszły w górę o 5 proc., a w Trójmieście - 10 proc.

Prognozy na przyszłość: wojna cenowa na rynku mieszkaniowym

Autorzy wskazali, że deweloperzy wprowadzają nowe projekty, a konkurencja przybrała formę wojny cenowej, która potrwa jeszcze jakiś czas. Mało też prawdopodobne jest, by do biur sprzedaży ustawiały się kolejki chętnych. Co prawda obniżki stóp procentowych ożywią popyt, ale osłabi go wolniejszy wzrost wynagrodzeń i niepewność na rynku pracy.