Rynek nieruchomości – raport luty 2013

Nowe czy używane?

Wygaśnięcie z końcem ub. roku programu „Rodzina na Swoim” i odłożenie o rok wprowadzenia nowego programu dopłat „Mieszkanie dla Młodych” nie pozostało bez wpływu na rynek. Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez portal domy.pl wśród klientów poszukujących ofert sprzedaży mieszkań w ostatnim czasie znacząco spadł odsetek osób deklarujących jednoznaczną chęć zakupu lokalu na rynku pierwotnym. Zdecydowanych na zakup nowego M jest obecnie tylko 6,2% klientów, tymczasem jeszcze w październiku 2012 r. lokalu w nowym budownictwie szukał co dziesiąty klient (10,2%).

Nieznacznie, bo z 43,5% do 42,4% zmniejszyło się grono klientów deklarujących chęć zakupu mieszkania używanego.

Odpływający z obu grup klienci zasilili rzeszę niezdecydowanych. Ponad połowa respondentów (51,4%) w jednakowym stopniu dopuszcza zakup zarówno mieszkania nowego, jak i używanego.

Zobacz także: W których dzielnicach Warszawy jest najwięcej mieszkań deweloperskich?

Brak jednoznacznych preferencji u tak dużej grupy poszukujących oraz znaczna nadpodaż ofert zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym zmuszą właścicieli mieszkań używanych i deweloperów do jeszcze ostrzejszej rywalizacji o klientów. Orężem w tej walce pozostanie przede wszystkim atrakcyjna oferta cenowa.

Zmiany na rynku kredytów

Ostatni miesiąc był kolejnym, w którym banki głównie informowały o podnoszeniu marż bądź zmianie wymaganego wkładu własnego na większy. Tylko w pierwszym tygodniu lutego z 24 banków, których oferty przeanalizowaliśmy, lista chętnych do pożyczenia klientowi 100 proc. wartości kupowanego mieszkania skróciła się z 14 do 11 instytucji. Kredyty bez własnych środków zniknęły z oferty Banku BGŻ, a trudniej jest o nie w DB PBC i Kredyt Banku. Na niekorzyść dla klientów zmieniła się też średnia marża kredytowa, która z 1,6 p.p. wzrosła do 1,7 p.p. Za tą zmianą stoją poczynania m.in. Aliora, Banku Ochrony Środowiska, Banku Pocztowego i PKO BP.

Zobacz także: Małe mieszkania, a cena niekoniecznie

A jednak, mimo wzrostu marż, spada oprocentowanie kredytów, a to dlatego, że w sukurs kredytobiorcom idzie Rada Polityki Pieniężnej, która w lutym (czwarty raz z rzędu) obniżyła stopy procentowe. To z kolei pociąga za sobą spadek stawki WIBOR 3M, która jest najpopularniejszym wskaźnikiem służącym do ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych. Od ubiegłorocznych wakacji 3-mies. WIBOR obniżył się już o prawie 140 pkt. bazowych, co oznacza, że mimo wzrostu marż rata nowo udzielanego kredytu na 30 lat spadła o 12%. Osoba zaciągająca kredyt na kwotę 300 tys. zł zapłaci pierwszą ratę niższą o 230 zł od kogoś, kto zadłużał się pół roku temu.

Zobacz także: Polacy mieszkają w jednych z najmniejszych mieszkań w Europie

Niższe raty złotowe

Z pomocy RPP korzystają też osoby już spłacające kredyty hipoteczne w złotych, ich raty spadają z każdą aktualizacją oprocentowania (najczęściej dzieje się to co trzy miesiące, ale w niektórych bankach np. co miesiąc). Teoretycznie rzecz ujmując (czyli gdyby oprocentowanie aktualizowało się na bieżąco wraz ze zmianami notowań stawki WIBOR) w porównaniu do wakacji 2012 r. rata kredytu złotowego zaciągniętego na 30 lat jest dziś niższa o prawie 14%., a tylko od początku roku spadła o 4% (ok. 22 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia). W praktyce, o tym kiedy rata kredytu zostanie obniżona decyduje częstotliwości aktualizowania oprocentowania przez bank.

Stopy procentowe w strefie euro i w Szwajcarii nie zmieniają się od miesięcy, stawki EURIBOR i LIBOR CHF wahają się nieznacznie, więc wysokość rat zależna jest od zmian notowań walut. A zarówno EUR/PLN, jak i CHF/PLN są na poziomach bliskich tym sprzed miesiąca. W międzyczasie kursy ani razu nie wzrosły, ani nie spadły o więcej niż kilka groszy, więc raty kredytów w euro i we franku pozostają na poziomie sprzed miesiąca.

Zobacz także: Transakcje w ramach komorniczych licytacji nieruchomości

Największe wahania cen mieszkań w Krakowie

W każdym z polskich miast klienci na zakup mieszkań mogą wybierać spośród ofert z różnych segmentów cenowych. Portal domy.pl zbadał jak kształtuje się rozpiętość stawek między ofertami najtańszymi a najdroższymi.

Z przeprowadzonej analizy wynika, że największy rozdźwięk między mieszkaniami i apartamentami z najwyższej półki, tj. stanowiącymi najwyżej wyceniane 10% całkowitej puli ofert, a najtańszymi – pierwsze 10% ofert uszeregowanych rosnąco wg cen za m kw. – występuje w Krakowie. W styczniu br. średnia cena jednego m kw. najdroższych mieszkań (11856 zł/mkw.) była tam aż o 177% wyższa od średniej, za jaką oferowane były mieszkania najtańsze (4287 zł/mkw.).

Zobacz także: Preferencje klientów przy zakupie mieszkania

Drugie miejsce w kategorii miast o największym rozdźwięku między cenami najdroższych i najtańszych mieszkań zajmuje Sopot, w którym cena 1 m kw. lokalu z najwyższej półki odpowiada cenie 2,69 m kw. lokalu z grupy najtańszych, a na trzecim miejscu plasuje się Gdynia ze stosunkiem cenowym 1:2,53.

Najmniejsze różnice między cenami m kw. mieszkań najdroższych i najtańszych charakteryzują Rzeszów, Lublin i Kielce. W tych miastach średnia cena m kw. najdroższych lokali jest wyższa od tych z dolnej półki cenowej odpowiednio o 62%, 65% i 85%.

Zobacz także: Stan polskiej mieszkaniówki stale się pogarsza

AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki, domy.pl – część nieruchomościowa
Marcin Krasoń, Open Finance – część kredytowa
Raport został przygotowany na podstawie danych z 21350 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w portalu nieruchomości domy.pl w styczniu 2013 roku oraz danych Open Finance.