Kiedy musimy się liczyć z Agencją Nieruchomości Rolnych [ANR]

1. Co może ANR ?

Agencji przysługuje prawo pierwokupu (co do zasady) w cenie określonej w umowie przy przeniesieniu własności nieruchomości gruntów rolnych przez osoby fizyczne i prawne:

• Zawsze jeżeli przeniesienie następuje na podstawie umowy innej niż sprzedaż (np. darowizna)
• Przy sprzedaży, o ile z prawa pierwokupu nie skorzystał dotychczasowy dzierżawca

ANR może dokonać wyceny nieruchomości jeśli uzna, że została ta ustalona w umowie rażąco odstaje od wartości rynkowej.

2. Kiedy nie może skorzystać z pierwokupu:

• Gdy nabywcami gruntu są najbliżsi zbywającego

• Gdy przekazana nieruchomość ma powiększyć gospodarstwo rodzinne czyli:
  • Prowadzone przez rolnika indywidualnego
  • W którym użytki nie przekraczają 300 ha
• Gdy przekazanie nieruchomości następuje na rzecz „następcy” w celu uzyskania renty strukturalnej.
• Gdy przekazanie następuje na rzecz spółdzielni rolniczej.

3. Których gruntów dotyczy pierwokup ?

• Gruntów oznaczonych jako rolne w planie zagospodarowania przestrzennego
• Gruntów niezabudowanych w gminach nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego (np. większości tego typu gruntów w dużych miastach- np. Warszawie), co do których nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.

4. Skutki uprawnień Agencji

• Zbywając lub przekazując nieruchomość, bez spełnienia warunków wskazanych w pkt. 2 , musimy rozdzielić umowę sprzedaży:
  • Na umowę zobowiązującą do sprzedaży gruntu, pod warunkiem nie zastosowania prawa pierwokupu przez ANR
  • Umowę przenoszącą własność nieruchomości.

Każda z umów wymaga aktu notarialnego. Na szczęście, każda z nich objęta jest jedynie połową taksy notarialnej wyliczanej od wartości nieruchomości. Tak więc w sumie koszt nie przekroczą tego, który byśmy ponieśli korzystając z jednej umowy.

(Podatek od czynności cywilno- prawnych pobierany jest jedynie od umowy przenoszącej ostatecznie własność.)

• Notariusz prześle kopię umowy do Agencji Nieruchomości Rolnych, która może skorzystać z prawa pierwokupu.
• Agencja korzystając z prawa pierwokupu może wejść w miejsce kupującego i nabyć ziemię za cenę wskazaną w umowie. Chyba że uzna, iż jest ona przeszacowana i zleci dokonanie wyceny.

Agencja nie zwraca kosztów powstałych przy zawarciu umowy warunkowo zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości- taksy notarialnej nikt nam nie zwróci- Agencja nie jest bowiem stroną umowy.
Umowa nie zgłoszona ANR mimo ustawowego obowiązku jest nieważna.
O uchylenie skutków (np. wykreślenie nowego właściciela z Księgi Wieczystej)może wnosić każdy kto ma w tym interes prawny, oraz sama Agencja.

• Każdy proces inwestycyjny na gruntach traktowanych (często bez uzasadnionej faktycznie przyczyny) jako rolne ulega nieuzasadnionemu ekonomicznie przedłużeniu przez oczekiwanie na działanie Agencji.

5. Dobre wieści

• W latach 2003-2007, na 380.000 umów przenoszących własność nieruchomości rolnych, agencja z uprawnień skorzystała 451 razy. (0,12 %)

• Faktyczne wykorzystanie uprawnień Agencji dotyczy jedynie gruntów najwyższych klas.

• Sukcesywnie zwiększa się pokrycie kraju planami zagospodarowania przestrzennego- pozwoli to na wyłączenie gruntów oczywiście nierolnych (np. w Warszawie) z kognicji ANR.