Czy działkę rolną można przekształcić w działkę budowlaną?

Przekształcanie gruntu rolnego na budowlany z reguły jest czasochłonne. Taki proces przebiega następująco:

Zmiany w ustawie korzystniejsze dla potencjalnych kupców

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr 110, poz. 725), z 8 lipca 2010 roku, spowodowała, że grunty rolne stały się łatwiejsze w obrocie. To dobre rozwiązanie dla tych, którzy nie są związani z rolnictwem, ale są zainteresowani kupnem działek rolnych. Przed nowelizacją Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) miała pierwszeństwo zakupu wszystkich nieruchomości rolnych, nawet tych o rozmiarach mniejszych niż 1 ha. Nie dotyczyło to jedynie transakcji między rolnikami. Jak wynika z danych, w 2009 roku ANR skorzystała z tego przywileju 16 razy na 592 tys. aktów notarialnych.

– Teraz, dzięki nowelizacji, ANR zachowuje prawo pierwokupu, ale tylko w stosunku do gruntów rolnych przekraczających 5 ha. W praktyce oznacza to, że ziemię do 5 ha możemy kupić „od ręki” bez konieczności zawierania umowy przedwstępnej i nie musimy mieć na to zgody Agencji. Ogranicza to w sposób widoczny formalności, a także oszczędza czas i pieniądze kupującego – tłumaczy Wojciech Rutowicz, menadżer projektu z firmy ES Polska.

Zobacz także: Jak odrolnić działkę

Pamiętaj, żeby sprawdzić plan zagospodarowanie przestrzennego

Zanim zdecydujesz się na zakup danej działki rolnej, sprawdź w Urzędzie Gminy wszystkie informacje dotyczące wybranego gruntu. Najważniejszy jest plan zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego, określającym zakres przeznaczenia danej działki. Sprawa się komplikuje, jeżeli gmina nie posiada takiego planu. Wtedy inwestycja może okazać się nietrafiona, ponieważ nie wiemy, jakie jest przeznaczenie działki. Może się okazać, że nie można na niej budować, że za kilka lat w jej pobliżu rozpocznie się budowa obwodnicy lub linii wysokiego napięcia. Jeżeli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wniosek składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zgodnie z przepisami działka musi spełniać określony normy: bezpośredni dostęp do drogi publicznej, możliwość podłączenia budynku do mediów (wodociąg, kanalizacja, sieć gazowa i elektryczna). Działki znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie mają mieć charakter zabudowany lub być w trakcie zabudowy. W rozumieniu przepisów z działką sąsiednią mamy do czynienia wtedy, jeśli ma ona wspólną granicę z gruntem, który chcemy kupić. W przeciwnym razie nie dostaniemy warunków zabudowy, a w rezultacie – pozwolenia na budowę.

---

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Żeby wybudować dom na działce rolnej, grunt trzeba przede wszystkim „odrolnić”, co polega na zmianie przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną (w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Możemy to zrobić tylko wtedy, jeśli posiadamy taki plan. Żeby odrolnić ziemię, należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu. Taki dokument musi być kompletny, musi również zawierać szczegółowe określenie położenia działki, przeznaczenie gruntu (np. pod budownictwo jednorodzinne, wielorodzinne lub usługowe). Pismo adresujemy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jego rozpatrzenie jest nieodpłatne.

– Minusem jest natomiast, że nie ma ściśle określonego terminu, w którym gmina jest zobligowana do rozpatrzenia wniosku i uwzględnienia zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli komuś zależy na szybkim wybudowaniu domu, to rozwiązanie nie jest dobrym pomysłem. Czekanie na kolejne decyzje z urzędów może powodować narastającą frustrację i spowodować przesunięcie w czasie planów mieszkaniowych nawet o kilka lat – mówi Wojciech Rutowicz.

Od stycznia 2009 roku działki rolne wszystkich klas, które znajdowały się w granicach administracyjnych miasta, zostały z mocy prawa odrolnione. Na mocy nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych uproszczono także procedury dotyczące gruntów na obszarach wiejskich (wyłącznie klasy IV–VI). W pozostałych przypadkach konieczny jest wniosek.

Zobacz także: Co zrobić przed zakupem działki pod zabudowę?

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Jeżeli już posiadamy zgodę na odrolnienie ziemi, musimy wystąpić do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Dotyczy to gruntów o dobrej jakości (klasy od I do III). Ziemie słabej jakości nie wymagają wyłączenia. Aby określić jakość gruntu, należy zapoznać się z gleboznawczą klasyfikacją gruntów, w której opisana jest klasa bonitacyjna użytku rolnego. Do wniosku należy dołączyć:
- dokument potwierdzający prawo własności (akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej),
- wypis z planu zagospodarowania,
- wypis z rejestru gruntów wraz z odbitką mapy ewidencyjnej,
- mapę z planem działki wraz z projektem jej zagospodarowania, bilansem powierzchni i zaznaczeniem terenu, który ma zostać wyłączony z produkcji rolnej.

Po otrzymaniu pozytywnej decyzji możemy ubiegać się o pozwolenie na budowę. Przekwalifikowanie gruntu rolnego na budowlany wiąże się z opłatą, której wysokość zależy od klasy gruntu – im lepsza klasa, tym wyższa opłata. Dopiero po załatwieniu formalności możemy rozpocząć budowę domu.

Skorzystaj z zabudowy siedliskowej

Zabudowa siedliskowa przeznaczona jest przede wszystkim dla rolników, ponieważ związana jest z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W jej skład może wchodzić budynek mieszkalny i budynki gospodarcze. Jeśli nie spełniamy określonych w ustawie wymogów bycia rolnikiem, po nabyciu ziemi rolnej należy przekształcić ją w działkę budowlaną w celu rozpoczęcia budowy domu. Zanim podpiszemy z rolnikiem umowę przedwstępną, musi on uzyskać warunki zabudowy. Wtedy rolnik występuje do określonego organu o pozwolenie na budowę. 

Źródło: materiały prasowe