Waloryzacja cen u deweloperów jednak niedozwolona?

Kilkunastoprocentowa inflacja, z jaką obecnie mamy do czynienia w naturalny sposób zwiększa zainteresowanie waloryzacją różnych świadczeń. Chodzi nie tylko o umowy pomiędzy przedsiębiorcami. Presja inflacyjna wpływa też na umowy proponowane konsumentom. Przykładem są umowy deweloperskie przewidujące waloryzację ceny nowych lokali i domów. Od 2021 r. widzimy większą skłonność deweloperów do stosowania waloryzacji. Jest ona mało korzystna dla klientów, bo wyklucza znajomość ostatecznej ceny lokum w momencie zawierania umowy. Na próby waloryzowania cen lokali i domów sceptycznie spogląda UOKiK. Ta instytucja na samym początku bieżącego roku zapowiedziała kontrole deweloperów pod kątem stosowanych wzorców umów (ze szczególnym uwzględnieniem waloryzacji). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem wyjaśnić, czy waloryzacja ceny lokum przez dewelopera jest w ogóle dopuszczalna. 

Ustawa deweloperska teoretycznie pozwala waloryzować 

Niechętny stosunek Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów do klauzul waloryzacyjnych pozornie może wydawać się zaskakujący jeśli sprawdzimy dokładnie dwie ustawy deweloperskie. Mowa o następujących aktach prawnych: 

• ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177)
• ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377)

Warto przypomnieć, że starszy akt prawny do połowy 2024 r. reguluje sprzedaż lokali i domów rozpoczętą w danej inwestycji przed 1 lipca 2022 r. Nie ma to jednak dużego znaczenia w kontekście waloryzacji, gdyż obydwie ustawy deweloperskie obligują dewelopera do poinformowania klienta w prospekcie, czy stosowana będzie waloryzacja ceny lokum. Prospekt informacyjny ma podawać dokładnie, czy i na jakich zasadach możliwa jest ewentualna waloryzacja. Jak widać, obydwie ustawy deweloperskie, w których opracowywaniu uczestniczył zresztą UOKiK sugerują możliwość waloryzowania ceny lokum. 

Waloryzacyjna klauzula może mieć charakter abuzywny

Jeżeli jednak zagłębimy się w temat waloryzacji ceny nowych lokali i domów, to okazuje się on nieco bardziej skomplikowany niż można początkowo sądzić. Analiza stanowiska Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów potwierdza bowiem, że ta instytucja w przeszłości wypowiadała się negatywnie na temat możliwości stosowania waloryzacji przez deweloperów. Przykładowo, raport UOKiK pod tytułem „Konsument na rynku deweloperskim” zwraca uwagę na abuzywność klauzul umownych, które nie zapewniają prawa do odstąpienia od umowy po wzroście ceny lokalu lub domu. Takie prawo dla klienta powinno być niezależne od poziomu waloryzacji ceny. 

Wspomniany raport zwraca uwagę, że klauzule waloryzacyjne nie mogą być uznane za postanowienia określające cenę w sposób jednoznaczny i tym samym wyłączone z abuzywności. W tym kontekście bardzo ważny okazuje się Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2005 r. (sygnatura akt: I CK 690/04).  Deweloperzy muszą również uważać na klauzule określające poziom waloryzacji w uzależnieniu od więcej niż jednego wskaźnika, gdyż takie rozwiązanie może zostać uznane za nieczytelne dla konsumenta (zobacz: A. Ratajszczak, Niedozwolone klauzule umowne w umowach deweloperskich, LEX/el. 2022). Wyniki wciąż trwającej kontroli wzorców umów deweloperskich mogą dostarczyć więcej informacji o niewłaściwych klauzulach. 

Co sądy mówią o waloryzacji w umowie deweloperskiej? 

Orzecznictwo sądów cywilnych również wskazuje, że deweloper powinien w sposób bardzo ostrożny posługiwać się waloryzacją ceny mieszkania lub domu. W wielu przypadkach, dużo bezpieczniejsze pod względem prawnym może się okazać podwyższenie ceny lokum niejako „z góry” (o spodziewany poziom inflacji oraz wzrostu kosztów budowy). Jako przykład mogą posłużyć następujące orzeczenia sądowe, które okazały się korzystne dla klientów firmy deweloperskiej:

• Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 13 listopada 2013 r. (sygn. akt: V Ca 1659/13)
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2015 r. (sygn. akt: VI ACa 830/15)
• Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 6 czerwca 2017 r. (sygn. akt: I C 1455/15)  
• Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 12 czerwca 2018 r. (sygn. akt: I C 376/17)
• Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 20 lipca 2018 r. (sygn. akt: I C 651/17)

Jak widać, powyższe orzeczenia nie zniechęciły deweloperów do stosowania klauzul waloryzacyjnych. Taki skutek może mieć jednak konsekwentne stanowisko UOKiK-u. Rodzi się natomiast pytanie, czy zupełna rezygnacja przez deweloperów z waloryzacji faktycznie byłaby korzystna dla klientów. Alternatywą jest bowiem wspomniane już podniesienie ceny domów i lokali „z góry”.