REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?

REKLAMA

REKLAMA

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna. Może zdarzyć się, że dwie strony zawierają umowę, na mocy której jedna strona zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, podczas gdy druga strona zobowiązuje się do zapłaty stosownej kwoty. Wątpliwości w takim przypadku może rodzić rodzaj zawartej umowy, tj. czy umowę taką należy kwalifikować jako umowę przedwstępną (scharakteryzowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny) czy też jako umowę deweloperską (o której stanowi ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Wynika to z tego, że niezależnie od nazwy przyjętej przez strony umowy, wiążąca będzie jej treść.

Różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że nie jest wykluczone zawieranie umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, które nie będą stanowiły umowy deweloperskiej pod warunkiem, że umowy takie nie będą spełniać przesłanek uznania ich za umowę deweloperską.

REKLAMA

REKLAMA

Przede wszystkim umowa przedwstępna określa zwykle istniejący już przedmiot umowy przyrzeczonej.
Podczas, gdy w umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się najpierw do wybudowania, a następnie do sprzedaży opisanego w umowie lokalu. Zatem w tym przypadku, odmiennie od umowy przedwstępnej, w chwili zawarcia umowy jej przedmiot jeszcze nie istnieje, ma zostać dopiero wybudowany.

W szczególności umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2013 r., II CSK 575/12).

REKLAMA

Pod uwagę należy brać także określony w umowie termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. W umowach przedwstępnych termin ten co do zasady jest stosunkowo krótki. Tymczasem w umowie deweloperskiej, okres pomiędzy zwarciem umowy i przeniesieniem własności lokalu może wynosić nawet kilka lat, z uwagi na proces inwestycyjny związany z wybudowaniem lokalu.

Ponadto, nie każdy przedsiębiorca budujący lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne będzie deweloperem w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Tytułem przykładu, jeśli deweloper realizuje przedsięwzięcie deweloperskie, natomiast w jego trakcie zawiera umowy zobowiązujące do przeniesienia prawa własności na nabywcę wyłącznie z jednostkami organizacyjnymi (np. spółkami handlowymi), bądź zawiera umowy dotyczące wyłącznie lokali użytkowych (niemieszkalnych), przedsiębiorca taki nie będzie objęty definicją dewelopera, a zatem nie będą do niego miały zastosowania przepisy wymienionej ustawy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Skutki zakwalifikowania umowy jako przedwstępnej albo jako deweloperskiej

Należy jeszcze raz podkreślić, że jeżeli strony zawrą umowę nazywając ją przedwstępną, lecz zostaną spełnione wymogi ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. w szczególności deweloper zobowiąże się do ustanowienia na rzecz osoby fizycznej odrębnej własności, mającego powstać w przyszłości, lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę (albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość) - wówczas umowę taką należy kwalifikować jako umowę deweloperską.
Oznacza to, że postanowienia takiej umowy sprzeczne z powołaną ustawą będą nieważne. Zgodnie zaś z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w miejsce nieważnych postanowień stosuje się odpowiednie przepisy tej ustawy.

W przypadku, gdy umowa zostanie zakwalifikowana jako umowa deweloperska, osobie zawierającej umowę z deweloperem przysługuje szereg uprawnień, jako że w założeniu jest stroną słabszą. W szczególności deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego służącego gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez osobę zawierającą umowę z deweloperem na cele określone w umowie deweloperskiej.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Szczegółowy zakres postanowień, które muszą się znaleźć w umowie zostały enumeratywnie wskazane w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli umowa deweloperska nie będzie zawierała elementów, o których stanowi wymieniona ustawa, osobie, która zawiera umowę z deweloperem będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od tej umowy. Wymieniona ustawa zawiera również inne przyczyny, które będą powodowały uprawnienie do odstąpienia od umowy. W związku z takim odstąpieniem, deweloper ma obowiązek zwrócić pieniądze wpłacone przez drugą stronę umowy.

Co istotne, w przypadku odstąpienia od umowy, stronie odstępującej przysługuje roszczenie o odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy. Jeżeli zatem umowa zostanie zakwalifikowana jako umowa przedwstępna, odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera będzie co do zasady ograniczona jedynie do tzw. ujemnego interesu umownego (art. 390 § 1 KC). Natomiast niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy deweloperskiej daje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 KC, zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody (tj. w ramach dodatniego interesu umownego), co w praktyce oznacza możliwość dochodzenia dużo wyższych kwot pieniężnych.

Powyższy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, obejmuje stan prawny na dzień 13 kwietnia 2021 r. W żadnym zakresie nie stanowi porady prawnej, ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Autor dokłada wszelkich starań w celu zachowania aktualności oraz rzetelności treści powyższego artykułu, niemniej jednak nie składa żadnych gwarancji, ani nie ponosi odpowiedzialności w tym zakresie.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Inżynierowie instalacji sanitarnych odchodzą z zawodu. Przyczyną coraz mniejsze zarobki. Będą minimalne stawki?

Branża projektowania instalacji sanitarnych przeżywa kryzys, który wykracza już daleko poza typowe problemy związane z zatorami płatniczymi. Niskie marże destabilizują całe środowisko projektowe i tworzą błędne koło trudności finansowych. – Biura projektowe przyjmują zlecenia, które nie pokrywają kosztów, albo… zamykają się, a inżynierowie – zmieniają zawód – twierdzi Przemysław Tkaczuk, inżynier instalacji sanitarnych i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

Dobre wiadomości dla najemców: najem przestał drożeć

W maju tylko w Gdańsku i Poznaniu poszły w górę przeciętne ceny najmu mieszkań dostępnych na rynku. W pozostałych największych metropoliach stawki czynszu utrzymały poziom z poprzedniego miesiąca. Co ważne, bardzo wzrosła liczba mieszkań oferowanych do wynajmu.

Sezon na wynajem mieszkań dla studentów 2025 rozpoczęty. Mniej ofert, wyższe ceny, większy popyt

W maju liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem na Otodom przekroczyła 1,1 mln. Zainteresowanie lokalami „studenckimi”, „blisko uczelni” czy „na studia” wzrosło aż o 83% rok do roku. Najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe z budżetem do 3 tys. zł miesięcznie.

Sprawa WIBOR przed TSUE. Czego mogą się spodziewać kredytobiorcy kredytów złotówkowych?

Zbliżająca się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie o sygnaturze akt C-471/24 (już 11 czerwca 2025 r.) może okazać się przełomowa dla tysięcy polskich kredytobiorców, którzy zawarli umowy kredytowe w złotych polskich oparte na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Tym razem jednak – w przeciwieństwie do spraw frankowych – nie chodzi o walutę kredytu, ale o mechanizm ustalania jego oprocentowania i zgodność tego mechanizmu z unijnymi przepisami o ochronie konsumenta.

REKLAMA

Koniec z patodeweloperką. Zmiany w ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prezydent podpisał ustawę

W dniu 5 czerwca 2025 r. Prezydent RP Andrzej Duda podpisał ustawę z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa wprowadza zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Poniżej opis jakie to istotne regulacje się zmieniły.

Zaczęły się już grzyby: niektórzy mówią, że jest wysyp

Można powiedzieć, że czuć już grzyby w powietrzu. To specyficzny, intensywny zapach, którego nie można pomylić z niczym innym. Zatem ogłaszamy: zaczęły się już grzyby, ba - niektórzy mówią, że jest wysyp. Grzybobranie to jedna z ulubionych aktywności Polaków, a wielu z nas nie może się doczekać pierwszych wypraw do lasu w poszukiwaniu dorodnych okazów. Czy w czerwcu 2025 roku można już znaleźć grzyby w polskich lasach? Odpowiedź brzmi: tak! Choć sezon grzybowy kojarzy się głównie z jesienią, to w tym roku, dzięki chłodnej i deszczowej wiośnie, pierwsze grzyby pojawiły się wcześniej.

Leasing oświetlenia – nowe rozwiązanie dla firm i deweloperów. Na czym polega i jakie korzyści oferuje

Czy leasing może wyjść poza samochody i komputery? Coraz więcej firm mówi: tak. W dobie transformacji modelu własnościowego, gdy liczy się dostęp, a nie posiadanie, leasing infrastruktury technicznej – w tym oświetlenia – staje się realnym narzędziem optymalizacji kosztów i zarządzania obiektami.

Budynek Intraco w Warszawie będzie zburzony. Rozbiórka potrwa ponad rok. W 2030 r. w tym miejscu stanie nowoczesny wieżowiec

Budynek Intraco zostanie zburzony, a w jego miejscu powstanie w 2030 r. nowoczesny wieżowiec, bardzo podobny do historycznego – poinformowali 3 czerwca 2025 r. przedstawiciele Polskiego Holdingu Nieruchomości.

REKLAMA

Ceny garaży i miejsc postojowych w 2025 r. Metr kwadratowy garażu często droższy niż metr mieszkania na rynku wtórnym

Ceny garaży i miejsc postojowych w całej Polsce rosną dynamicznie – w niektórych miastach ofert jest mniej niż w innych, stąd duży wzrost cen. – Zdarzają się oferty, gdy metr kwadratowy garażu jest droższy niż metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym. Oferty powyżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy garażu już się zdarzają. Droższe są garaże wolnostojące, murowane, to także o nie ludzie pytają częściej. Miejsca postojowe w garażu podziemnym zdecydowanie trudniej sprzedać – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Oferta mieszkań z rynku pierwotnego. Co się zmieniło w ciągu ostatniego roku?

Jak wygląda obecnie rynek mieszkań z rynku pierwotnego? Czy deweloperzy rozszerzyli swoją ofertę? Na jakie mieszkania stawiają? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA