Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?

• Różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną
• Skutki zakwalifikowania umowy jako przedwstępnej albo jako deweloperskiej

Różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że nie jest wykluczone zawieranie umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, które nie będą stanowiły umowy deweloperskiej pod warunkiem, że umowy takie nie będą spełniać przesłanek uznania ich za umowę deweloperską.

Przede wszystkim umowa przedwstępna określa zwykle istniejący już przedmiot umowy przyrzeczonej.
Podczas, gdy w umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się najpierw do wybudowania, a następnie do sprzedaży opisanego w umowie lokalu. Zatem w tym przypadku, odmiennie od umowy przedwstępnej, w chwili zawarcia umowy jej przedmiot jeszcze nie istnieje, ma zostać dopiero wybudowany.

W szczególności umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2013 r., II CSK 575/12).

Pod uwagę należy brać także określony w umowie termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. W umowach przedwstępnych termin ten co do zasady jest stosunkowo krótki. Tymczasem w umowie deweloperskiej, okres pomiędzy zwarciem umowy i przeniesieniem własności lokalu może wynosić nawet kilka lat, z uwagi na proces inwestycyjny związany z wybudowaniem lokalu.

Ponadto, nie każdy przedsiębiorca budujący lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne będzie deweloperem w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Tytułem przykładu, jeśli deweloper realizuje przedsięwzięcie deweloperskie, natomiast w jego trakcie zawiera umowy zobowiązujące do przeniesienia prawa własności na nabywcę wyłącznie z jednostkami organizacyjnymi (np. spółkami handlowymi), bądź zawiera umowy dotyczące wyłącznie lokali użytkowych (niemieszkalnych), przedsiębiorca taki nie będzie objęty definicją dewelopera, a zatem nie będą do niego miały zastosowania przepisy wymienionej ustawy.

Skutki zakwalifikowania umowy jako przedwstępnej albo jako deweloperskiej

Należy jeszcze raz podkreślić, że jeżeli strony zawrą umowę nazywając ją przedwstępną, lecz zostaną spełnione wymogi ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. w szczególności deweloper zobowiąże się do ustanowienia na rzecz osoby fizycznej odrębnej własności, mającego powstać w przyszłości, lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę (albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość) - wówczas umowę taką należy kwalifikować jako umowę deweloperską.
Oznacza to, że postanowienia takiej umowy sprzeczne z powołaną ustawą będą nieważne. Zgodnie zaś z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w miejsce nieważnych postanowień stosuje się odpowiednie przepisy tej ustawy.

W przypadku, gdy umowa zostanie zakwalifikowana jako umowa deweloperska, osobie zawierającej umowę z deweloperem przysługuje szereg uprawnień, jako że w założeniu jest stroną słabszą. W szczególności deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego służącego gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez osobę zawierającą umowę z deweloperem na cele określone w umowie deweloperskiej.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Szczegółowy zakres postanowień, które muszą się znaleźć w umowie zostały enumeratywnie wskazane w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli umowa deweloperska nie będzie zawierała elementów, o których stanowi wymieniona ustawa, osobie, która zawiera umowę z deweloperem będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od tej umowy. Wymieniona ustawa zawiera również inne przyczyny, które będą powodowały uprawnienie do odstąpienia od umowy. W związku z takim odstąpieniem, deweloper ma obowiązek zwrócić pieniądze wpłacone przez drugą stronę umowy.

Co istotne, w przypadku odstąpienia od umowy, stronie odstępującej przysługuje roszczenie o odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy. Jeżeli zatem umowa zostanie zakwalifikowana jako umowa przedwstępna, odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera będzie co do zasady ograniczona jedynie do tzw. ujemnego interesu umownego (art. 390 § 1 KC). Natomiast niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy deweloperskiej daje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 KC, zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody (tj. w ramach dodatniego interesu umownego), co w praktyce oznacza możliwość dochodzenia dużo wyższych kwot pieniężnych.

Powyższy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, obejmuje stan prawny na dzień 13 kwietnia 2021 r. W żadnym zakresie nie stanowi porady prawnej, ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Autor dokłada wszelkich starań w celu zachowania aktualności oraz rzetelności treści powyższego artykułu, niemniej jednak nie składa żadnych gwarancji, ani nie ponosi odpowiedzialności w tym zakresie.