Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna. Może zdarzyć się, że dwie strony zawierają umowę, na mocy której jedna strona zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, podczas gdy druga strona zobowiązuje się do zapłaty stosownej kwoty. Wątpliwości w takim przypadku może rodzić rodzaj zawartej umowy, tj. czy umowę taką należy kwalifikować jako umowę przedwstępną (scharakteryzowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny) czy też jako umowę deweloperską (o której stanowi ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Wynika to z tego, że niezależnie od nazwy przyjętej przez strony umowy, wiążąca będzie jej treść.

Różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że nie jest wykluczone zawieranie umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, które nie będą stanowiły umowy deweloperskiej pod warunkiem, że umowy takie nie będą spełniać przesłanek uznania ich za umowę deweloperską.

Przede wszystkim umowa przedwstępna określa zwykle istniejący już przedmiot umowy przyrzeczonej.
Podczas, gdy w umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się najpierw do wybudowania, a następnie do sprzedaży opisanego w umowie lokalu. Zatem w tym przypadku, odmiennie od umowy przedwstępnej, w chwili zawarcia umowy jej przedmiot jeszcze nie istnieje, ma zostać dopiero wybudowany.

W szczególności umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2013 r., II CSK 575/12).

Pod uwagę należy brać także określony w umowie termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. W umowach przedwstępnych termin ten co do zasady jest stosunkowo krótki. Tymczasem w umowie deweloperskiej, okres pomiędzy zwarciem umowy i przeniesieniem własności lokalu może wynosić nawet kilka lat, z uwagi na proces inwestycyjny związany z wybudowaniem lokalu.

Ponadto, nie każdy przedsiębiorca budujący lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne będzie deweloperem w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Tytułem przykładu, jeśli deweloper realizuje przedsięwzięcie deweloperskie, natomiast w jego trakcie zawiera umowy zobowiązujące do przeniesienia prawa własności na nabywcę wyłącznie z jednostkami organizacyjnymi (np. spółkami handlowymi), bądź zawiera umowy dotyczące wyłącznie lokali użytkowych (niemieszkalnych), przedsiębiorca taki nie będzie objęty definicją dewelopera, a zatem nie będą do niego miały zastosowania przepisy wymienionej ustawy.

Skutki zakwalifikowania umowy jako przedwstępnej albo jako deweloperskiej

Należy jeszcze raz podkreślić, że jeżeli strony zawrą umowę nazywając ją przedwstępną, lecz zostaną spełnione wymogi ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. w szczególności deweloper zobowiąże się do ustanowienia na rzecz osoby fizycznej odrębnej własności, mającego powstać w przyszłości, lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę (albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość) - wówczas umowę taką należy kwalifikować jako umowę deweloperską.
Oznacza to, że postanowienia takiej umowy sprzeczne z powołaną ustawą będą nieważne. Zgodnie zaś z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w miejsce nieważnych postanowień stosuje się odpowiednie przepisy tej ustawy.

W przypadku, gdy umowa zostanie zakwalifikowana jako umowa deweloperska, osobie zawierającej umowę z deweloperem przysługuje szereg uprawnień, jako że w założeniu jest stroną słabszą. W szczególności deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego służącego gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez osobę zawierającą umowę z deweloperem na cele określone w umowie deweloperskiej.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Szczegółowy zakres postanowień, które muszą się znaleźć w umowie zostały enumeratywnie wskazane w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli umowa deweloperska nie będzie zawierała elementów, o których stanowi wymieniona ustawa, osobie, która zawiera umowę z deweloperem będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od tej umowy. Wymieniona ustawa zawiera również inne przyczyny, które będą powodowały uprawnienie do odstąpienia od umowy. W związku z takim odstąpieniem, deweloper ma obowiązek zwrócić pieniądze wpłacone przez drugą stronę umowy.

Co istotne, w przypadku odstąpienia od umowy, stronie odstępującej przysługuje roszczenie o odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy. Jeżeli zatem umowa zostanie zakwalifikowana jako umowa przedwstępna, odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera będzie co do zasady ograniczona jedynie do tzw. ujemnego interesu umownego (art. 390 § 1 KC). Natomiast niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy deweloperskiej daje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 KC, zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody (tj. w ramach dodatniego interesu umownego), co w praktyce oznacza możliwość dochodzenia dużo wyższych kwot pieniężnych.

Powyższy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, obejmuje stan prawny na dzień 13 kwietnia 2021 r. W żadnym zakresie nie stanowi porady prawnej, ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Autor dokłada wszelkich starań w celu zachowania aktualności oraz rzetelności treści powyższego artykułu, niemniej jednak nie składa żadnych gwarancji, ani nie ponosi odpowiedzialności w tym zakresie.

Reklama
Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Jak przygotować się do zmian 2023
Jak przygotować się do zmian 2023
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Bożena
    2022-07-31 12:54:07
    Pytanie dobre dla notariusza. W razie potrzeb lub jakichś wątpliwości prawnych zawsze kieruje się do notariusz Cejrowskiej z jednej z tczewskich kancelarii. Profesjonalna, ogrom wiedzy i doświadczenia.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Lawenda w ogrodzie – uprawa, zastosowanie, odmiany. Roślina ozdobna, która leczy

W każdym przydomowym ogrodzie powinno się znaleźć słoneczne miejsce na lawendę. Jeżeli zapewnimy jej właściwe warunki i poświęcimy jej trochę czasu - odwdzięczy się oszałamiającą wonią i uroczymi kwiatami, które można nawet … zjeść. Lawenda, to nie tylko roślina ozdobna – to także zioło stosowane w ziołolecznictwie.

Jak pielęgnować trawnik? 4 pory roku na trawniku

Jakie zabiegi pielęgnacyjne powinniśmy przeprowadzać na trawniku w poszczególnych porach roku? Kiedy i czym nawozić trawnik?

Kompost i kompostownik w ogrodzie. Jak i z czego zrobić „czarne złoto ogrodników”?

Czym jest kompost? Jak powstaje? Czy kompost i próchnica to to samo? Co można rzucać „na kompost” a czego nie? Jak długo trzeba czekać na własny kompost?

Atrakcyjne warunki wykupu kilku tysięcy Mieszkań+

Minister Buda i prezes PGR Paweł Borys przedstawili nową ofertę "dojścia do własności" albo zakupu mieszkań w ramach tzw. rynkowej części Mieszkania Plus.

Mieszkania do wynajęcia. Unia walczy z najmem krótkookresowym „na czarno”

Regulacje, które mają wprowadzić obowiązkową rejestrację właścicieli lokali przeznaczonych na tzw. wynajem krótkoterminowy są przedmiotem prac Parlamentu Europejskiego. Ich celem jest uniemożliwienie właścicielom unikania płacenia podatku od czynszu.

Jak zarobić na wynajmie mieszkania - za ile wynajmować?

Ubiegły rok stał pod znakiem ekspozycji popytu. Stawki najmu w 16 największych miastach w Polsce wzrosły o 16 proc., biorąc pod uwagę analogiczny okres poprzedniego roku.

Pierwszy kwartał z rekordową podażą magazynową

Od początku 2023 r. do użytku oddano 1,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co było najwyższą wartością w historii polskiego rynku. Tym samym, zasoby sektora magazynowego osiągnęły 29,6 mln mkw.

Nowy kapitał napływający do Polski celuje w tańsze aktywa

W całej Europie w sektorze nieruchomości komercyjnych możemy obserwować w tym roku spadek aktywności inwestorów. Polski rynek broni się wyższymi stopami zwrotu niż oferuje Europa Zachodnia i nadal wypada korzystnie na tle rynków europejskich.

Jakie mieszkanie można kupić za Bezpieczny Kredyt 2%? Czy można połączyć kredyt 2% z kredytem bez wkładu własnego? Limity cen mieszkań

Najprawdopodobniej w lipcu 2023 roku wystartuje rządowy program taniego kredytu dla osób kupujących pierwsze mieszkanie - „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jakie mieszkanie będzie można kupić w ramach tego programu? Czy można połączyć „Bezpieczny kredyt 2%” z wcześniej uruchomionym programem kredytów bez wkładu własnego? Jakie są limity cen mieszkań?

Obowiązki dewelopera i prawa kupującego mieszkanie. Co gwarantuje ustawa deweloperska?

Do czego zobowiązuje dewelopera i co gwarantuje nabywcy obowiązująca od lipca 2022 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – zwana potocznie „ustawą deweloperską”?

Wyniki budownictwa w kwietniu 2023

Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w kwietniu 2023

Dostępność mieszkań: w których miastach najłatwiej o nieruchomości?

Zdaniem twórców Indeksu Zdrowych Miast ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych koreluje ze stanem zdrowia ludności. 

O ile zdrożały w tym roku nowe mieszkania

Postępująca inflacja ma wpływ na koszty budowy mieszkań. Ile średnio wzrosły w tym roku ceny nowych mieszkań w największych miastach w kraju? 

Deweloperzy: Siedem grzechów głównych wstrzymuje rozwój budownictwa

Brak działek pod zabudowę i wydłużające się procedury to jedne z głównym barier hamujących budownictwo mieszkaniowe – ocenił Polski Związek Firm Deweloperskich. Deweloperzy opublikowali raport „7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego”.

Program „Pierwsze Mieszkanie” – jak przygotowują się deweloperzy?

Zapowiedź nowego rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie” wywołała niemałe poruszenie. Na rynku nieruchomości zagościł optymizm. Dla młodych Polaków to szansa na realizację marzeń o własnym lokum. Program ma wystartować w lipcu, ale już dziś deweloperzy czynią pierwsze przygotowania. Czego możemy spodziewać się w najbliższym czasie?

Pożyczka hipoteczna – dla kogo i czy się opłaca?

Co wiemy na temat pożyczki hipotecznej? Stosunkowo niewiele osób dokładanie zna ten produkt. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) wyjaśniają, kiedy warto zdecydować się na pożyczkę hipoteczną, jakie są zasady jej udzielania i czy z kredytem hipotecznym wiąże ją tylko nazwa, czy zbieżności jest więcej. 

Świadectwa charakterystyki energetycznej – centra handlowe mają nowe obowiązki

Firmy, które nie przekażą świadectwa mogą się narazić na grzywny w wysokości 5.000 złotych

Czy zabraknie mieszkań na „Bezpieczny Kredyt 2%”?

Podczas gdy jeszcze w ubiegłym roku rynek nieruchomości mierzył się z kryzysem, a firmy deweloperskie niejednokrotnie były zmuszone obniżać ceny, by pozyskać klientów. Od kilku tygodni nowe mieszkania wyprzedają się.

Grzywny za brak świadectwa charakterystyki energetycznej. Ile? Dla kogo?

28 kwietnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dotychczas obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczył właścicieli nowo wybudowanych budynków i ich części przeznaczonych do sprzedaży lub wynajmu. Zgodnie z nowymi przepisami obowiązek ten obejmuje teraz wszystkie obiekty - również te, które powstały wcześniej.

Podwyżka czynszu za mieszkanie. Kiedy najemca może pozwać wynajmującego o zbyt wysoki czynsz?

Wynajmujesz mieszkanie i wynajmujący podniósł Ci czynsz? Sprawdź kiedy można i kiedy warto pozwać wynajmującego o zbyt wysoki czynsz.

Koszenie trawnika – jak często, czym, kiedy, jak

Przy większości domów mamy trawniki. Jak często, w jaki sposób i czym powinniśmy je kosić? Kiedy skosić trawnik po raz pierwszy wiosną, a kiedy ostatni raz przed zimą? Dlaczego nie warto kosić mokrego trawnika?

Świdośliwa olcholistna – uprawa, owoce, wartości odżywcze, witaminy, mikroelementy

Jeżeli chcemy mieć w ogrodzie smaczne i bardzo zdrowe owoce a jednocześnie nie mamy wiele czasu zajmować się tym ogrodem - warto zainteresować się świdośliwą olcholistną.

Uprawa bzu (lilaka) i jego najpiękniejsze odmiany

Lilak pospolity, zwany w Polsce potocznie bzem, jest pięknie kwitnącym krzewem o słodko pachnących kwiatach. W maju to od lat jedna z najpiękniejszych ozdób polskich ogrodów. Jak uprawiać bez by co roku cieszyć się jego urokiem jego kwiatów? Czy bez można stosować w ziołolecznictwie? Czy kwiaty bzu są jadalne? Czy lilak i bez to to samo?

Korzyści ze stosowania robota tynkarsko-murarskiego

Korzyści płynące ze stosowania robotów tynkarsko-murarskich w branży budowlanej są nieocenione. Dzięki zastosowaniu nowoczesnej technologii, roboty te są w stanie skutecznie zastąpić pracę ludzką i przyczynić się do znacznego obniżenia kosztów oraz zwiększenia efektywności prac budowlanych. To niezwykle istotne w obliczu pogłębiającego się deficytu wykwalifikowanych pracowników w sektorze budowlanym. 

Projekt domu. Jak wybrać okna?

Przygotowując projekt domu, należy uwzględnić wiele aspektów, od funkcjonalności i estetyki, po ergonomię, koszty i wymagania prawne.