REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?

REKLAMA

REKLAMA

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna. Może zdarzyć się, że dwie strony zawierają umowę, na mocy której jedna strona zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, podczas gdy druga strona zobowiązuje się do zapłaty stosownej kwoty. Wątpliwości w takim przypadku może rodzić rodzaj zawartej umowy, tj. czy umowę taką należy kwalifikować jako umowę przedwstępną (scharakteryzowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny) czy też jako umowę deweloperską (o której stanowi ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Wynika to z tego, że niezależnie od nazwy przyjętej przez strony umowy, wiążąca będzie jej treść.

Różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że nie jest wykluczone zawieranie umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, które nie będą stanowiły umowy deweloperskiej pod warunkiem, że umowy takie nie będą spełniać przesłanek uznania ich za umowę deweloperską.

REKLAMA

REKLAMA

Przede wszystkim umowa przedwstępna określa zwykle istniejący już przedmiot umowy przyrzeczonej.
Podczas, gdy w umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się najpierw do wybudowania, a następnie do sprzedaży opisanego w umowie lokalu. Zatem w tym przypadku, odmiennie od umowy przedwstępnej, w chwili zawarcia umowy jej przedmiot jeszcze nie istnieje, ma zostać dopiero wybudowany.

W szczególności umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2013 r., II CSK 575/12).

REKLAMA

Pod uwagę należy brać także określony w umowie termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. W umowach przedwstępnych termin ten co do zasady jest stosunkowo krótki. Tymczasem w umowie deweloperskiej, okres pomiędzy zwarciem umowy i przeniesieniem własności lokalu może wynosić nawet kilka lat, z uwagi na proces inwestycyjny związany z wybudowaniem lokalu.

Ponadto, nie każdy przedsiębiorca budujący lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne będzie deweloperem w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Tytułem przykładu, jeśli deweloper realizuje przedsięwzięcie deweloperskie, natomiast w jego trakcie zawiera umowy zobowiązujące do przeniesienia prawa własności na nabywcę wyłącznie z jednostkami organizacyjnymi (np. spółkami handlowymi), bądź zawiera umowy dotyczące wyłącznie lokali użytkowych (niemieszkalnych), przedsiębiorca taki nie będzie objęty definicją dewelopera, a zatem nie będą do niego miały zastosowania przepisy wymienionej ustawy.

Skutki zakwalifikowania umowy jako przedwstępnej albo jako deweloperskiej

Należy jeszcze raz podkreślić, że jeżeli strony zawrą umowę nazywając ją przedwstępną, lecz zostaną spełnione wymogi ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. w szczególności deweloper zobowiąże się do ustanowienia na rzecz osoby fizycznej odrębnej własności, mającego powstać w przyszłości, lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę (albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość) - wówczas umowę taką należy kwalifikować jako umowę deweloperską.
Oznacza to, że postanowienia takiej umowy sprzeczne z powołaną ustawą będą nieważne. Zgodnie zaś z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w miejsce nieważnych postanowień stosuje się odpowiednie przepisy tej ustawy.

W przypadku, gdy umowa zostanie zakwalifikowana jako umowa deweloperska, osobie zawierającej umowę z deweloperem przysługuje szereg uprawnień, jako że w założeniu jest stroną słabszą. W szczególności deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego służącego gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez osobę zawierającą umowę z deweloperem na cele określone w umowie deweloperskiej.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Szczegółowy zakres postanowień, które muszą się znaleźć w umowie zostały enumeratywnie wskazane w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli umowa deweloperska nie będzie zawierała elementów, o których stanowi wymieniona ustawa, osobie, która zawiera umowę z deweloperem będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od tej umowy. Wymieniona ustawa zawiera również inne przyczyny, które będą powodowały uprawnienie do odstąpienia od umowy. W związku z takim odstąpieniem, deweloper ma obowiązek zwrócić pieniądze wpłacone przez drugą stronę umowy.

Co istotne, w przypadku odstąpienia od umowy, stronie odstępującej przysługuje roszczenie o odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy. Jeżeli zatem umowa zostanie zakwalifikowana jako umowa przedwstępna, odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera będzie co do zasady ograniczona jedynie do tzw. ujemnego interesu umownego (art. 390 § 1 KC). Natomiast niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy deweloperskiej daje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 KC, zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody (tj. w ramach dodatniego interesu umownego), co w praktyce oznacza możliwość dochodzenia dużo wyższych kwot pieniężnych.

Powyższy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, obejmuje stan prawny na dzień 13 kwietnia 2021 r. W żadnym zakresie nie stanowi porady prawnej, ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Autor dokłada wszelkich starań w celu zachowania aktualności oraz rzetelności treści powyższego artykułu, niemniej jednak nie składa żadnych gwarancji, ani nie ponosi odpowiedzialności w tym zakresie.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Bożena
    2022-07-31 12:54:07
    Pytanie dobre dla notariusza. W razie potrzeb lub jakichś wątpliwości prawnych zawsze kieruje się do notariusz Cejrowskiej z jednej z tczewskich kancelarii. Profesjonalna, ogrom wiedzy i doświadczenia.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Podatek od nieruchomości 2023/2024 – kto płaci podatek od mieszkania i gruntu, ile, kiedy, jakie deklaracje i informacje trzeba składać?

Kto ma obowiązek płacić podatek od nieruchomości? Za co płaci się podatek od nieruchomości? Ile wynosi podatek od nieruchomości w 2023 roku a ile w 2024 roku? Kiedy trzeba zapłacić ten podatek?

Wrzosy – uprawa w ogrodzie i na balkonie, odmiany

Jak uprawiać wrzosy w ogrodzie, na balkonie i tarasie, by cieszyć się ich urokliwymi kwiatami jesienią? Jaką glebę przygotować pod wrzosy? Czy wrzosy w doniczkach przetrwają zimę na balkonie lub tarasie? Czy wrzosy trzeba przycinać? 

Windy, parkingi, tereny zielone - co obiecuje program Przyjazne osiedle?

Premier Mateusz Morawiecki w piątek w Strzegomiu mówił o szczegółach programu Przyjazne osiedle. Celem jest podniesienie komfortu życia mieszkańców blokowisk.

Melisa lekarska – uprawa, właściwości zdrowotne. Ekologiczny, pachnący lek z własnego ogrodu

Obok mięty i kilku innych ziół, melisa lekarska ma swoje ważne miejsce w „zestawie obowiązkowym” dobroczynnych, leczniczych roślin, które powinny rosnąć w naszych ogrodach. Uprawa melisy nie jest żadnym problemem, jest niewymagająca, mrozoodporna – sadzimy raz i …. mamy spokój. Nie tylko dlatego, że herbatka ze świeżych liści melisy działa najlepiej na skołatane nerwy. Również z tego powodu, że melisa sama doskonale rozsiewa się po naszym ogrodzie i znajduje sobie dogodne miejsca. 

REKLAMA

Jeżówka purpurowa (echinacea purpurea) – uprawa w ogrodzie i właściwości zdrowotne

Bardzo dekoracyjną rośliną ogrodową jest jeżówka purpurowa. Przy okazji jest to zioło, które ma niebagatelne zalety zdrowotne i lecznicze. Jak uprawiać jeżówkę purpurową w ogrodzie i jaki pożytek możemy mieć z niej oprócz uroczych kwiatów?

Ile zapłacisz za kredyt? Sprawdzamy oprocentowanie i marże

Jesienna odwilż — tak obrazowo można by określić sytuację kredytobiorców we wrześniu 2023. U progu jesieni oprocentowanie kredytów wreszcie wyraźnie spadło, oczywiście za sprawą decyzji Rady Polityki Pieniężnej, która po raz pierwszy od jesieni 2021, a więc po dwóch latach, w czasie których stopy procentowe tylko rosły, wreszcie zdecydowała się na ich cięcie —  i to mocno, bo aż o 75 punktów bazowych. Jak kształtują się więc obecnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i marże? Eksperci portalu GetHome.pl postanowili to sprawdzić.  

Portal Cen Mieszkań czy uproszczenie procedur budowlanych – na zapowiedziach się skończyło

Ministerstwo Rozwoju i Technologii składało w tym roku wiele deklaracji dotyczących zmian w obszarze mieszkalnictwa. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl sprawdzili, które z nich nie doczekały się realizacji.

Dereń jadalny – wspaniałe owoce, łatwa w uprawie roślina. Dlaczego warto posadzić derenia w ogrodzie?

Dereń jadalny, to długowieczny, duży krzew owocowy (może też być prowadzony jako drzewko), który z każdym rokiem zjednuje sobie nowych sympatyków. Jest prawie „bezobsługowy” – jego uprawa jest bardzo łatwa, zadowala się przeciętnymi glebami, z reguły nie atakują go szkodniki i choroby – nie trzeba więc go „pryskać”. Rodzi znakomite, jadalne owoce, zawierające duże ilości witamin i innych prozdrowotnych substancji. Z owoców można robić różne przetwory (konfitury, soki, kompoty, marynaty i jedne z najlepszych nalewek owocowych). Kiszone w solance niedojrzałe owoce derenia były w dawnej Polsce przysmakiem zastępującym oliwki.

REKLAMA

Masz pompę ciepła i duże rachunki za prąd? Zobacz, czy nie popełniasz tych błędów!

Popularność pomp ciepła nie maleje ale coraz częściej można usłyszeć głosy użytkowników, którzy spodziewali się po nich większej efektywności energetycznej. Okazuje się, że problem nie leży jednak w samej pompie ciepła, ale w błędach, które są popełniane podczas jej doboru i instalacji. Wyjaśniamy, co może mieć wpływ na zbyt wysokie koszty działania pompy.

Ceny materiałów budowlanych - wrzesień 2023 to dobry moment na rozpoczęcie budowy domu

W dniu 25 września obchodzony jest Dzień Budowlańca. Z tej okazji eksperci GetHome.pl sprawdzili ceny materiałów budowlanych. Okazuje się, że teraz jest dobry moment na rozpoczęcie budowy domu - ceny materiałów budowlanych powinny spadać przez najbliższych kilka miesięcy.

REKLAMA