Czy użytkownik wieczysty ma prawo do podziału nieruchomości?

• Podział nieruchomości a użytkowanie wieczyste
• Połączenie nieruchomości przez użytkownika wieczystego
• Uprawnienia użytkownika wieczystego - jak być powinno

Podział nieruchomości a użytkowanie wieczyste

Na podstawie art. 21 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) (dalej: u.k.w.h.) wyłącznie właściciel nieruchomości, które stanowią gospodarczą całość lub graniczą ze sobą, może żądać ich połączenia w księdze wieczystej w jedną nieruchomość.
Zgodnie z powyższą regulacją, właściciel nieruchomości może ją podzielić i utworzyć odrębną księgę wieczystą dla nowo powstałej. Wspomniane uprawnienie nie przysługuje natomiast użytkownikowi wieczystemu, co również potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 13 marca 2015 r., sygn. akt III CZP 116/14 (OSNC 2016, nr 2, poz. 18). Wskazuje na to także art. 21 u.k.w.h. który wprost przyznaje takie uprawnienie wyłącznie właścicielowi nieruchomości.

Na mocy art. 97 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. W przepisie nie wskazano więc właściciela nieruchomości jako podmiotu wyłącznie uprawnionego do dokonania podziału. Ponadto treść ust. 3 powyższej regulacji wskazuje na możliwość złożenia wniosku w tym przedmiocie przez współużytkowników wieczystych. W związku z tym należy przyjąć, że użytkownik wieczysty (podobnie jak właściciel) jest uprawniony do dokonania podziału nieruchomości w sytuacji, gdy czynność ta związana jest ze zniesieniem współwłasności lub przeniesieniem użytkowania wieczystego do wydzielonej części nieruchomości. Chodzi więc o sytuacje, w których dochodzi do przeniesienia własności części nieruchomości na osobę trzecią. Pogląd wskazujący na możliwość dokonania podziału nieruchomości na „własną rzecz”, a więc bez zbycia gruntu wydaje się być znacznie trudniejszy do uzasadnienia.

Jednym z argumentów Sądu Najwyższego, który ma przemawiać za niedopuszczalnością przyznania omawianego uprawnienia na rzecz użytkownika wieczystego stanowi rzekome zagrożenie dla interesów właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste związane z podziałem lub łączeniem nieruchomości. Należy podkreślić, że poprzez dokonanie podziału (połączenia), nie zmieni się automatycznie sposób korzystania z nieruchomości uregulowany w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Stwierdzenie wskazujące na zagrożenie dla interesów właściciela należy więc uznać za przesadne.

Połączenie nieruchomości przez użytkownika wieczystego

W postanowieniu z 23 stycznia 2013 r. (I CSK 258/12) Sąd Najwyższy opowiedział się za możliwością połączenia przez użytkownika wieczystego w jednej księdze wieczystej kilku nieruchomości, które stanowią jedną gospodarczą całość lub graniczących ze sobą, pod warunkiem że właścicielem tych nieruchomości jest ten sam podmiot. W związku z tym, że norma zawarta w art. 626² § 5 k.p.c. wprost dopuszcza możliwość złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej także przez użytkownika wieczystego to zdaniem sądu nie można w tym wypadku wyłączyć uprawnień użytkownika wieczystego do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej lub odłączenie części nieruchomości z dotychczasowej księgi i założenie nowej dla wydzielonej nieruchomości.

Niemniej jednak, w komentowanym wyroku Sąd Najwyższy przedstawił inny pogląd, zgodnie z którym przepisy regulujące postępowanie dotyczące wpisu do księgi wieczystej, nie mogą stanowić samodzielnej podstawy do nadania uprawnień do dzielenia lub łączenia nieruchomości. Zdaniem sądu nie uzasadnia tego nawet przyznane użytkownikowi wieczystemu przez ustawodawcę uprawienie do rozporządzania swoim prawem na mocy art. 233 k.c. Zgodnie z nim, użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Uniemożliwienie użytkownikowi wieczystemu realizacji prawa do podziału nieruchomości stanowi ingerencję w przysługujące mu uprawnienia (tożsame z uprawnieniami właściciela) do korzystania z nieruchomości oraz rozporządzania swoim prawem z wyłączeniem innych osób. Niezależnie od właściciela, a więc bez jego wiedzy i wyrażonej zgody.

Uprawnienia użytkownika wieczystego - jak być powinno

Mając na uwadze zbliżoną treść prawa użytkowania wieczystego do prawa własności oraz odpowiednie zastosowanie przepisów dotyczących prawa własności, tj. art. 142 i n. k.c., użytkownik wieczysty powinien dysponować uprawnieniem do dokonania podziału (łączenia) nieruchomości, niezależnie od właściciela gruntu. Brak odpowiedniego przepisu w k.c. nadającego użytkownikowi wieczystemu omawiane prawo wprost, nie jest jednoznaczne z brakiem takiego uprawnienia.

Marcin Pater, młodszy prawnik w krakowskim oddziale Rödl & Partner