REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska w obliczu zmian przepisów od dnia 1 lipca 2022 r.

Kancelaria Mentzen
Doradztwo podatkowe, doradztwo prawne, audyty, księgowość
umowa deweloperska
umowa deweloperska
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej wprowadzają szereg zmian, które oddziałują w sferze obu stron w obrocie gospodarczym, zarówno konsumenta, jak i dewelopera. Jedną z nich jest wprowadzenie do ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, umowy rezerwacyjnej.

W środowisku prawniczym i deweloperskim zwana jest „nową ustawą deweloperską”. W ustawie znajdziemy także szereg nowych postanowień, które od 1 lipca 2022 r. co do zasady, bo nie zawsze, powinny znaleźć się w umowie zawieranej między deweloperem, a konsumentem.

REKLAMA

Kiedy możemy stosować przepisy starej ustawy deweloperskiej? Przepisy przejściowe

REKLAMA

Dla porządku, mając na myśli starą ustawę deweloperską, piszę o ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przeważnie od 1 lipca 2022 r. stosujemy przepisy „nowej ustawy deweloperskiej”, ale nie zawsze. Otóż jak rycerz na białym koniu wjeżdża nam tutaj art. 76 i 77 nowej ustawy. Co to oznacza dla deweloperów?

Jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż lokali lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego przed dniem 1 lipca 2022 r., czyli ogłosił sprzedaż i był gotowy do zawierania umów oraz dodatkowo przed tą datą zawarł przynajmniej jedną umowę deweloperską lub inną zobowiązującą do przeniesienia własności na rzecz nabywcy (umowa sprzedaży, umowa przedwstępna), przez 2 lata tj. do dnia 1 lipca 2024 r. stosuje przepisy starej ustawy deweloperskiej.

Taka sama sytuacja ma miejsce, jeżeli w tym okresie od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r. deweloper zawarł umowy z konsumentami w ramach przedsięwzięcia, które rozpoczęło się przed wejściem w życie nowej ustawy, ale do 1 lipca 2024 r. nie udało się sfinalizować transakcji i przenieść prawa własności. Tutaj do końca stosujemy przepisy starej ustawy deweloperskiej. Co to daje deweloperowi? Nie musi zawierać wszystkich postanowień w umowie deweloperskiej, o których stanowi nowa ustawa deweloperska w art. 35, nie musi płacić składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

REKLAMA

Najprościej pisząc, umowa rezerwacyjna to dogadanie się dewelopera i konsumenta w formie pisemnej, że przez pewien okres deweloper nie będzie oferował do sprzedaży wybranego lokalu lub domu jednorodzinnego. W zamian konsument zapłaci opłatę rezerwacyjną, o ile zostanie ona wprost określona w umowie, a pamiętajmy, że nie jest to konieczny element umowy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy zawarcie umowy rezerwacyjnej pozbawia dewelopera prawa do pokazywania nieruchomości potencjalnym innym nabywcom? Otóż nie, ustawa tego nie zabrania, a chroni dewelopera w sytuacji, gdy konsument na zakup się nie zdecyduje. Być może inny klient będzie nadal zainteresowany ofertą.

Niezbędne minimum umowy rezerwacyjnej:

1) strony, miejsce i data zawarcia umowy;

2) cena lokalu mieszkalnego albo domu – podana jako wartość brutto;

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile strony ją w ogóle przewidziały – natomiast ustawa przewiduje, że taka opłata to max. 1% ceny brutto, zatem wbrew woli ustawodawcy, nie jest to bat nad deweloperem, który jak zerwie taką umowę, odda konsumentowi maksymalnie podwójną wysokość opłaty, czyli 2%;

4) okres rezerwacji – co do zasady ustawa nie precyzuje maksymalnego okresy wyłączenia nieruchomości ze sprzedaży, ale wskazuje, że powinien to być okres przynajmniej 21 dni na uzyskanie decyzji kredytowej, czyli taki, który wynika z ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku w płaszczyźnie poziomej i pionowej oraz załączenie takiego rzutu kondygnacyjnego do umowy;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Co istotne, jeżeli konsument uiści opłatę rezerwacyjną, a dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej lub innej zobowiązującej do przeniesienia własności, należność ta zaliczana jest na poczet ceny.

Tutaj ustawodawca zadbał też o dewelopera, który od opłaty rezerwacyjnej nie ma obowiązku odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a opłata ta wpływa wprost na konto dewelopera, a nie na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Natomiast ustawa nie pozbawia dewelopera w tym przypadku obowiązku informowania rezerwującego o zmianach w prospekcie informacyjnym.

Umowa deweloperska - wymogi formalne

W porównaniu do wymogów starej ustawy deweloperskiej (art. 22) do postanowień nowej ustawy deweloperskiej (art. 35), ta druga wprowadza dodatkowe postanowienia, jakie muszą znaleźć się umowie deweloperskiej zawieranej między deweloperem a konsumentem. Bo przypomnę, że nabywcą nieruchomości w reżimie ustawy, może być tylko osoba fizyczna, która nie nabywa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Co musi się dodatkowo znaleźć w umowie według nowej ustawy deweloperskiej:

1. zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej, czyli, krótko mówiąc, wprost do zapłaty ceny;

2. informacje dotyczące:

– mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

– naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jako zupełne novum;

3. numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub, czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy, o której mowa w 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (czyli sytuacje, gdzie zamiast pozwolenia na budowę, zgłoszenia wymagają wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane) oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ;

4. termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego – pamiętajmy, że w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego możemy wydzielić niezliczoną ilość zadań inwestycyjnych, ale wówczas traktujemy je jako odrębny byt;

5. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody. To samo dotyczy bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość – w reżimie starej ustawy deweloperskiej takie oświadczenie wierzyciela hipotecznego mogło być złożone dopiero na etapie przeniesienia własności nieruchomości;

6. informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Nowa ustawa deweloperska wywołuje niemałe zamieszanie na rynku. Wprowadziła przede wszystkim szereg dodatkowych obowiązków po stronie dewelopera, które nastręczają wiele problemów przy ich wykonywaniu. Chociażby poszerzenie wiadomości, jakie muszą zostać ujęte w prospekcie informacyjnym, czy też utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który wiąże się z koniecznością uiszczania składek.

Ustawodawca kładzie natomiast nacisk na wzmocnienie pozycji nabywcy, chociażby poprzez uregulowanie na nowo warunków odbioru lokalu czy poszerzenie przyczyn odstąpienia od umowy albo zwrot wpłaconych należności ze składek Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Z zabezpieczeniem konsumenta w postaci zawarcia umowy rezerwacyjnej naszemu prawodawcy nie wyszło, ponieważ maksymalna rekompensata, jaką dostanie nabywca, gdy deweloper postanowi zerwać umowę rezerwacyjną to 2% ceny brutto nieruchomości, co daje ogromne pole do popisu dla deweloperów. Bo czymże jest zwrot 2% ceny, przy zaoferowaniu przez innego konsumenta ceny nabycia lokalu lub domu jednorodzinnego kilkukrotnie wyższej od poprzednika.

Paulina Lewandowska, Kancelaria Mentzen

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy warto teraz inwestować w nieruchomości? [WYWIAD]

Czy to dobry czas na inwestycję w nieruchomości? Jakie są największe wady i zalety tego rodzaju inwestycji? Jakich błędów się ustrzegać? Odpowiada dr Paweł Kobierski, prezes zarządu Sun & Snow Real Estate. 

Decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżce stóp wpłynie prawdopodobnie na wzrost cen nieruchomości

Szef działu rynków kapitałowych i nieruchomości biurowych w JLL Marcin Sulewski ocenia, że decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżeniu stóp procentowych wpłynie pozytywnie na rynek inwestycyjny. Spowoduje obniżenie kosztów finansowania, a płynność na rynku finansowym powinna wzrosnąć, co implikuje ożywienie na rynku inwestycyjnym, wzrost zainteresowania inwestorów i prawdopodobnie też wzrost cen nieruchomości.

Najtańsze nowe mieszkania [czerwiec 2024 r.]. Ile kosztują u deweloperów?

Za jaką cenę kupimy najtańsze, nowe mieszkania? Jaki mają metraż? W których osiedlach je kupimy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Termomodernizacja. Polacy są sceptyczni co do unijnej dyrektywy dotyczącej modernizacji budynków

Przyjęta na początku 2024 r. dyrektywa EPBD ma sprawić, że w ciągu kolejnych 26 lat budynki w Unii Europejskiej nie będą emitować gazów cieplarnianych. Mamy istotną grupę, około 1/3 Polaków, którzy dosyć sceptycznie oceniają nowe wymogi.

REKLAMA

Szkody wywołane burzą a ubezpieczenie. Zabezpiecz mienie, fotografuj zniszczenia. Jeśli to konieczne szybko napraw - ubezpieczyciel zwróci koszty niezbędnych prac

Polska Izba Ubezpieczeń udzieliła rad jak podchodzić do problemów z mieniem w czasie burz i nawałnic. Radzi, jak zgłosić szkodę spowodowaną przez różne zjawiska pogodowe, oraz jak zabrać się za usuwanie skutków nawałnic.

MKiŚ: Strefy czystego transportu w miastach będą obowiązkowe

Miasta będą miały obowiązek tworzenia stref czystego transportu. Jednak samorządy będą też mogły podjąć uchwałę o likwidacji takiej strefy.

Przygotowania do wojny? Powstaną podziemne obiekty medyczne

Szpitale zostaną wyposażone w podziemną infrastrukturę. Podczas wojny ma ona zapewniać możliwość wykonywania operacji chirurgicznych, prowadzenia intensywnej terapii. Na oddziale łóżkowym pacjenci i personel mieliby zapewnione bezpieczeństwo w sytuacji skażenia.

Falstart kredytu na Start. Czy doczekamy się pomocy dla kredytobiorców? Czy rynek mieszkaniowy poradzi sobie bez kredytu na Start?

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania (tzw. kredyt #naStart) zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności czy program wejdzie w życie i w jakim kształcie, wielu klientów warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia. Równocześnie wzrastają obawy odnośnie kolejnych podwyżek cen nieruchomości. Sprawdźmy, jakie są możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku kredytów i nieruchomości.

REKLAMA

Nowe obowiązki właścicieli miejsc garażowych 2024 i 2025 r. Znamy szczegóły projektu ustawy o podatkach lokalnych

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. 

Mieszkalnictwo wspomagane wymaga regulacji prawnych obecnie jest finansowane w ramach programów, a każdy program można zamknąć

Rada do spraw Społecznych przy Prezydencie RP dyskutowała 17 czerwca 2024 r. z konwentem dyrektorów Regionalnych Ośrodków Polityki Społecznej o Centrach Usług Społecznych i mieszkalnictwie wspomaganym dla osób z niepełnosprawnościami.

REKLAMA