Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska w obliczu zmian przepisów od dnia 1 lipca 2022 r.

W środowisku prawniczym i deweloperskim zwana jest „nową ustawą deweloperską”. W ustawie znajdziemy także szereg nowych postanowień, które od 1 lipca 2022 r. co do zasady, bo nie zawsze, powinny znaleźć się w umowie zawieranej między deweloperem, a konsumentem.

Kiedy możemy stosować przepisy starej ustawy deweloperskiej? Przepisy przejściowe

Dla porządku, mając na myśli starą ustawę deweloperską, piszę o ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przeważnie od 1 lipca 2022 r. stosujemy przepisy „nowej ustawy deweloperskiej”, ale nie zawsze. Otóż jak rycerz na białym koniu wjeżdża nam tutaj art. 76 i 77 nowej ustawy. Co to oznacza dla deweloperów?

Jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż lokali lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego przed dniem 1 lipca 2022 r., czyli ogłosił sprzedaż i był gotowy do zawierania umów oraz dodatkowo przed tą datą zawarł przynajmniej jedną umowę deweloperską lub inną zobowiązującą do przeniesienia własności na rzecz nabywcy (umowa sprzedaży, umowa przedwstępna), przez 2 lata tj. do dnia 1 lipca 2024 r. stosuje przepisy starej ustawy deweloperskiej.

Taka sama sytuacja ma miejsce, jeżeli w tym okresie od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r. deweloper zawarł umowy z konsumentami w ramach przedsięwzięcia, które rozpoczęło się przed wejściem w życie nowej ustawy, ale do 1 lipca 2024 r. nie udało się sfinalizować transakcji i przenieść prawa własności. Tutaj do końca stosujemy przepisy starej ustawy deweloperskiej. Co to daje deweloperowi? Nie musi zawierać wszystkich postanowień w umowie deweloperskiej, o których stanowi nowa ustawa deweloperska w art. 35, nie musi płacić składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Najprościej pisząc, umowa rezerwacyjna to dogadanie się dewelopera i konsumenta w formie pisemnej, że przez pewien okres deweloper nie będzie oferował do sprzedaży wybranego lokalu lub domu jednorodzinnego. W zamian konsument zapłaci opłatę rezerwacyjną, o ile zostanie ona wprost określona w umowie, a pamiętajmy, że nie jest to konieczny element umowy.

Czy zawarcie umowy rezerwacyjnej pozbawia dewelopera prawa do pokazywania nieruchomości potencjalnym innym nabywcom? Otóż nie, ustawa tego nie zabrania, a chroni dewelopera w sytuacji, gdy konsument na zakup się nie zdecyduje. Być może inny klient będzie nadal zainteresowany ofertą.

Niezbędne minimum umowy rezerwacyjnej:

1) strony, miejsce i data zawarcia umowy;

2) cena lokalu mieszkalnego albo domu – podana jako wartość brutto;

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile strony ją w ogóle przewidziały – natomiast ustawa przewiduje, że taka opłata to max. 1% ceny brutto, zatem wbrew woli ustawodawcy, nie jest to bat nad deweloperem, który jak zerwie taką umowę, odda konsumentowi maksymalnie podwójną wysokość opłaty, czyli 2%;

4) okres rezerwacji – co do zasady ustawa nie precyzuje maksymalnego okresy wyłączenia nieruchomości ze sprzedaży, ale wskazuje, że powinien to być okres przynajmniej 21 dni na uzyskanie decyzji kredytowej, czyli taki, który wynika z ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku w płaszczyźnie poziomej i pionowej oraz załączenie takiego rzutu kondygnacyjnego do umowy;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Co istotne, jeżeli konsument uiści opłatę rezerwacyjną, a dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej lub innej zobowiązującej do przeniesienia własności, należność ta zaliczana jest na poczet ceny.

Tutaj ustawodawca zadbał też o dewelopera, który od opłaty rezerwacyjnej nie ma obowiązku odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a opłata ta wpływa wprost na konto dewelopera, a nie na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Natomiast ustawa nie pozbawia dewelopera w tym przypadku obowiązku informowania rezerwującego o zmianach w prospekcie informacyjnym.

Umowa deweloperska - wymogi formalne

W porównaniu do wymogów starej ustawy deweloperskiej (art. 22) do postanowień nowej ustawy deweloperskiej (art. 35), ta druga wprowadza dodatkowe postanowienia, jakie muszą znaleźć się umowie deweloperskiej zawieranej między deweloperem a konsumentem. Bo przypomnę, że nabywcą nieruchomości w reżimie ustawy, może być tylko osoba fizyczna, która nie nabywa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Co musi się dodatkowo znaleźć w umowie według nowej ustawy deweloperskiej:

1. zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej, czyli, krótko mówiąc, wprost do zapłaty ceny;

2. informacje dotyczące:

– mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

– naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jako zupełne novum;

3. numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub, czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy, o której mowa w 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (czyli sytuacje, gdzie zamiast pozwolenia na budowę, zgłoszenia wymagają wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane) oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ;

4. termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego – pamiętajmy, że w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego możemy wydzielić niezliczoną ilość zadań inwestycyjnych, ale wówczas traktujemy je jako odrębny byt;

5. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody. To samo dotyczy bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość – w reżimie starej ustawy deweloperskiej takie oświadczenie wierzyciela hipotecznego mogło być złożone dopiero na etapie przeniesienia własności nieruchomości;

6. informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Nowa ustawa deweloperska wywołuje niemałe zamieszanie na rynku. Wprowadziła przede wszystkim szereg dodatkowych obowiązków po stronie dewelopera, które nastręczają wiele problemów przy ich wykonywaniu. Chociażby poszerzenie wiadomości, jakie muszą zostać ujęte w prospekcie informacyjnym, czy też utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który wiąże się z koniecznością uiszczania składek.

Ustawodawca kładzie natomiast nacisk na wzmocnienie pozycji nabywcy, chociażby poprzez uregulowanie na nowo warunków odbioru lokalu czy poszerzenie przyczyn odstąpienia od umowy albo zwrot wpłaconych należności ze składek Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Z zabezpieczeniem konsumenta w postaci zawarcia umowy rezerwacyjnej naszemu prawodawcy nie wyszło, ponieważ maksymalna rekompensata, jaką dostanie nabywca, gdy deweloper postanowi zerwać umowę rezerwacyjną to 2% ceny brutto nieruchomości, co daje ogromne pole do popisu dla deweloperów. Bo czymże jest zwrot 2% ceny, przy zaoferowaniu przez innego konsumenta ceny nabycia lokalu lub domu jednorodzinnego kilkukrotnie wyższej od poprzednika.

Paulina Lewandowska, Kancelaria Mentzen