REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska w obliczu zmian przepisów od dnia 1 lipca 2022 r.

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Mentzen
Doradztwo podatkowe, prawne oraz księgowość
umowa deweloperska
umowa deweloperska
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej wprowadzają szereg zmian, które oddziałują w sferze obu stron w obrocie gospodarczym, zarówno konsumenta, jak i dewelopera. Jedną z nich jest wprowadzenie do ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, umowy rezerwacyjnej.

W środowisku prawniczym i deweloperskim zwana jest „nową ustawą deweloperską”. W ustawie znajdziemy także szereg nowych postanowień, które od 1 lipca 2022 r. co do zasady, bo nie zawsze, powinny znaleźć się w umowie zawieranej między deweloperem, a konsumentem.

REKLAMA

Kiedy możemy stosować przepisy starej ustawy deweloperskiej? Przepisy przejściowe

REKLAMA

Dla porządku, mając na myśli starą ustawę deweloperską, piszę o ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przeważnie od 1 lipca 2022 r. stosujemy przepisy „nowej ustawy deweloperskiej”, ale nie zawsze. Otóż jak rycerz na białym koniu wjeżdża nam tutaj art. 76 i 77 nowej ustawy. Co to oznacza dla deweloperów?

Jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż lokali lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego przed dniem 1 lipca 2022 r., czyli ogłosił sprzedaż i był gotowy do zawierania umów oraz dodatkowo przed tą datą zawarł przynajmniej jedną umowę deweloperską lub inną zobowiązującą do przeniesienia własności na rzecz nabywcy (umowa sprzedaży, umowa przedwstępna), przez 2 lata tj. do dnia 1 lipca 2024 r. stosuje przepisy starej ustawy deweloperskiej.

Taka sama sytuacja ma miejsce, jeżeli w tym okresie od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r. deweloper zawarł umowy z konsumentami w ramach przedsięwzięcia, które rozpoczęło się przed wejściem w życie nowej ustawy, ale do 1 lipca 2024 r. nie udało się sfinalizować transakcji i przenieść prawa własności. Tutaj do końca stosujemy przepisy starej ustawy deweloperskiej. Co to daje deweloperowi? Nie musi zawierać wszystkich postanowień w umowie deweloperskiej, o których stanowi nowa ustawa deweloperska w art. 35, nie musi płacić składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

REKLAMA

Najprościej pisząc, umowa rezerwacyjna to dogadanie się dewelopera i konsumenta w formie pisemnej, że przez pewien okres deweloper nie będzie oferował do sprzedaży wybranego lokalu lub domu jednorodzinnego. W zamian konsument zapłaci opłatę rezerwacyjną, o ile zostanie ona wprost określona w umowie, a pamiętajmy, że nie jest to konieczny element umowy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy zawarcie umowy rezerwacyjnej pozbawia dewelopera prawa do pokazywania nieruchomości potencjalnym innym nabywcom? Otóż nie, ustawa tego nie zabrania, a chroni dewelopera w sytuacji, gdy konsument na zakup się nie zdecyduje. Być może inny klient będzie nadal zainteresowany ofertą.

Niezbędne minimum umowy rezerwacyjnej:

1) strony, miejsce i data zawarcia umowy;

2) cena lokalu mieszkalnego albo domu – podana jako wartość brutto;

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile strony ją w ogóle przewidziały – natomiast ustawa przewiduje, że taka opłata to max. 1% ceny brutto, zatem wbrew woli ustawodawcy, nie jest to bat nad deweloperem, który jak zerwie taką umowę, odda konsumentowi maksymalnie podwójną wysokość opłaty, czyli 2%;

4) okres rezerwacji – co do zasady ustawa nie precyzuje maksymalnego okresy wyłączenia nieruchomości ze sprzedaży, ale wskazuje, że powinien to być okres przynajmniej 21 dni na uzyskanie decyzji kredytowej, czyli taki, który wynika z ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku w płaszczyźnie poziomej i pionowej oraz załączenie takiego rzutu kondygnacyjnego do umowy;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Co istotne, jeżeli konsument uiści opłatę rezerwacyjną, a dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej lub innej zobowiązującej do przeniesienia własności, należność ta zaliczana jest na poczet ceny.

Tutaj ustawodawca zadbał też o dewelopera, który od opłaty rezerwacyjnej nie ma obowiązku odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a opłata ta wpływa wprost na konto dewelopera, a nie na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Natomiast ustawa nie pozbawia dewelopera w tym przypadku obowiązku informowania rezerwującego o zmianach w prospekcie informacyjnym.

Umowa deweloperska - wymogi formalne

W porównaniu do wymogów starej ustawy deweloperskiej (art. 22) do postanowień nowej ustawy deweloperskiej (art. 35), ta druga wprowadza dodatkowe postanowienia, jakie muszą znaleźć się umowie deweloperskiej zawieranej między deweloperem a konsumentem. Bo przypomnę, że nabywcą nieruchomości w reżimie ustawy, może być tylko osoba fizyczna, która nie nabywa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Co musi się dodatkowo znaleźć w umowie według nowej ustawy deweloperskiej:

1. zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej, czyli, krótko mówiąc, wprost do zapłaty ceny;

2. informacje dotyczące:

– mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

– naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jako zupełne novum;

3. numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub, czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy, o której mowa w 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (czyli sytuacje, gdzie zamiast pozwolenia na budowę, zgłoszenia wymagają wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane) oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ;

4. termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego – pamiętajmy, że w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego możemy wydzielić niezliczoną ilość zadań inwestycyjnych, ale wówczas traktujemy je jako odrębny byt;

5. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody. To samo dotyczy bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość – w reżimie starej ustawy deweloperskiej takie oświadczenie wierzyciela hipotecznego mogło być złożone dopiero na etapie przeniesienia własności nieruchomości;

6. informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Nowa ustawa deweloperska wywołuje niemałe zamieszanie na rynku. Wprowadziła przede wszystkim szereg dodatkowych obowiązków po stronie dewelopera, które nastręczają wiele problemów przy ich wykonywaniu. Chociażby poszerzenie wiadomości, jakie muszą zostać ujęte w prospekcie informacyjnym, czy też utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który wiąże się z koniecznością uiszczania składek.

Ustawodawca kładzie natomiast nacisk na wzmocnienie pozycji nabywcy, chociażby poprzez uregulowanie na nowo warunków odbioru lokalu czy poszerzenie przyczyn odstąpienia od umowy albo zwrot wpłaconych należności ze składek Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Z zabezpieczeniem konsumenta w postaci zawarcia umowy rezerwacyjnej naszemu prawodawcy nie wyszło, ponieważ maksymalna rekompensata, jaką dostanie nabywca, gdy deweloper postanowi zerwać umowę rezerwacyjną to 2% ceny brutto nieruchomości, co daje ogromne pole do popisu dla deweloperów. Bo czymże jest zwrot 2% ceny, przy zaoferowaniu przez innego konsumenta ceny nabycia lokalu lub domu jednorodzinnego kilkukrotnie wyższej od poprzednika.

Paulina Lewandowska, Kancelaria Mentzen

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Będziemy budować ze słomy i konopi? Nowe, roślinne materiały budowlane jako przyszłość budownictwa?

Na Wydziale Leśnym i Technologii Drewna Uniwersytetu Przyrodniczego w Poznaniu trwają badania nad nowymi, roślinnymi materiałami budowlanymi. Ogromny potencjał odkryto w słomie i konopiach. Czy to przyszłość budownictwa?

Czy sztuczna inteligencja odbierze pracę agentom nieruchomości?

Rynek pośrednictwa nieruchomości w Polsce znajduje się nadal w fazie rozwoju, a brak obowiązku posiadania licencji wprowadzony ustawą deregulacyjną już ponad 10 lat temu z pewnością mógł mieć wpływ na gorszą jakość usług i postrzeganie zawodu agenta nieruchomości przez konsumenta. Czy AI zabierze im pracę?

Niższe stopy procentowe. Czy Polacy ruszyli po mieszkania?

Czy ostatnia obniżka stóp procentowych wpłynęła na zwiększone zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym? Czy deweloperzy odnotowują więcej rezerwacji? Jakie nieruchomości dostępne są dziś w cenie 477 tys. zł – czyli przeciętnej wartości wnioskowanych kredytów? Gdzie konkretnie można szukać takich ofert? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Rynek wtórny wygrywa z rynkiem pierwotnym pod względem dostępności mieszkań

W lipcu używane mieszkania były tańsze od nowych w przeliczeniu na metr kwadratowy. Wzrosła nie tylko podaż, ale i sprzedaż mieszkań.

REKLAMA

Czy deweloperzy są zadowoleni z wyników sprzedaży w pierwszym półroczu 2025 r.?

Jakie były wyniki sprzedaży firm deweloperskich w pierwszej połowie 2025 roku? Jak prezentują się podsumowania pierwszych sześciu miesięcy tego roku w zestawieniu z wynikami z 2024 roku? Jakie czynniki miały wpływ na sprzedaż mieszkań w bieżącym roku? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Uwaga na burze i silny wiatr! IMiGW wydał ostrzeżenia

Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej wydał ostrzeżenia I, II i III stopnia przed burzami, silnym wiatrem, silnym deszczem z burzami oraz przed wzrostami stanów wody. Obejmują one dwie trzecie terytorium naszego kraju.

Co będzie wolno na balkonie, a czego nie?

Grill na balkonach, ciężkie doniczki na balustradach czy palenie papierosów to codzienność wielu wspólnot mieszkaniowych. Co będzie wolno na balkonie, a czego nie? Komentarz Mariusza Łubińskiego, Prezesa Zarządu Admus Sp. z o.o., firmy wyspecjalizowanej w zarządzaniu nieruchomościami, dotyczący zmiany przepisów w zakresie użytkowania balkonów i tarasów.

Wycinka drzew. W 2025 r. zmieni się ważny termin [PROJEKT]

Przedłużające się procedury związane z wycinką drzew to problem wielu właścicieli nieruchomości. Nowe przepisy mają przeciwdziałać przewlekaniu postępowań poprzez wprowadzenie nowego 60-dniowego terminu w procedurze zgłoszenia wycinki. W tym czasie organ będzie musiał przeprowadzić oględziny drzewa i zgłosić ewentualny sprzeciw.

REKLAMA

Bezpieczny kredyt 2 procent - czy program powróci?

Jakie były konsekwencje rządowego programu "Bezpieczny kredyt 2%"? Dzięki niemu wiele osób zyskało szansę na własne mieszkanie. z Drugiej strony spowodował, że ceny mieszkań wzrosły. Czy bezpieczny kredyt 2% powróci?

Dzięki nowym regulacjom w blokach będzie ciszej?

Od niemal roku obowiązują nowe przepisy dotyczące akustyki w budowanych domach i lokalach. Przyglądamy się tym regulacjom, które są rzadko opisywane.

REKLAMA