REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odbiór mieszkania lub domu - czy deweloper może odmówić przeniesienia prawa do nieruchomości?

 Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”
Kancelaria specjalizuje się w prawie sportowym i gospodarczym.
Odbiór mieszkania lub domu - czy deweloper może odmówić przeniesienia prawa do nieruchomości? /fot. shutterstock
Odbiór mieszkania lub domu - czy deweloper może odmówić przeniesienia prawa do nieruchomości? /fot. shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sytuacja przedstawiona w tytule artykułu nie jest wcale nietypowa. Nie można przecież wykluczyć, że deweloper pomiędzy umową deweloperską, a terminem przeniesienia na nabywcę nieruchomości własności tej nieruchomości dojdzie do przekonania, że bardziej „opłaca” mu się odstąpić od umowy deweloperskiej i sprzedać nieruchomość po wyższej cenie. Jakie prawa przysługują nabywcy, gdy deweloper nie chce przenieść własności mieszkania lub domu?

REKLAMA

Czy deweloper ma takie uprawnienia? Jeżeli umowa została zawarta w trybie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tj. z dnia 30 sierpnia 2019 r., Dz.U. z 2019 r. poz. 1805) to deweloper może odstąpić od umowy w dwóch przypadkach.

REKLAMA

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej (tak art. 29 ust. 5 w/w ustawy). Ponadto deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej (tak art. 29 ust. 5 w/w ustawy).

Co jednak w sytuacji kiedy deweloper stosuje uniki i „sztuczki” mające na celu nie wywiązanie się z zawartej umowy deweloperskiej? W skrajnym przypadku sprawa może być skierowana na drogę karną.

REKLAMA

Zasadniczo w takiej sytuacji poszkodowanemu nabywcy nieruchomości (niedoszłemu jej właścicielowi) przysługuje powództwo oparte na art. 64 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.”

Treścią żądania powoda jest wówczas nakazanie pozwanemu deweloperowi, aby złożył oświadczenie woli, w którym ustanawia odrębną własność nieruchomości dokładnie opisanej w umowie deweloperskiej i przeniesie na powoda prawo własności tej nieruchomości.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Prawidłowe sformułowanie powództwa jest niezwykle istotne, bo jak wskazuje się w orzecznictwie błędem jest nakazanie deweloperowi złożenia oświadczenia przeniesienia na powoda własności spornej nieruchomości, czyli potwierdzenia wyrokiem obowiązku wynikającego potencjalnie z treści skutecznej umowy przedwstępnej (tak np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydział Cywilny z dnia 23 marca 2018 r., sygn. V ACa 1010/17 , źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).

Do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia prawa własności na nabywcę w związku z wykonaniem umowy deweloperskiej konieczne jest zachowanie pewnej sekwencji czynności tj.:

1) zakończenie budowy przez dewelopera,

2) uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub brak sprzeciwu organu administracyjnego po zawiadomieniu o zakończeniu budowy budynku (co wynika z przepis art. 55 pkt 1 pr. budowlanego),

3) odbiór lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego),

4) zawarcie umowy rozporządzającej.

Wskazać jednak należy, że zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej celem ustawodawcy jest ochrona interesów nabywcy a nie dewelopera (właśnie poprzez umożliwienie nabywcy dokonania oględzin lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej i wykrycie wadliwości tego przedmiotu przed jego nabyciem na podstawie umowy rozporządzającej). Jeżeli więc odbiór nie zostaje skutecznie przeprowadzony i to nie z powodu niestawiennictwa nabywcy, to z odmową jego dokonania nie mogą łączyć się niekorzystne dla nabywcy skutki. Przez większość komentatorów przyjęte zostało stanowisko, że umowa rozporządzającą zawarta bez uprzedniego odbioru lokalu mieszkalnego jest ważna (tak B. Szczytowska, w: H. Ciepła, Tytuł: Komentarz do art. 27 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego). Może zdarzyć się bowiem (…), że deweloper - mimo wezwania - nie przystępuje do odbioru i wówczas poprzestanie na wykładni literalnej przepisu art. 27, który w sekwencji czynności przewiduje dokonanie czynności odbioru przed czynnością rozporządzającą oznaczałoby, że nabywca nie mógłby zawrzeć umowy przenoszącej własność przysługującego mu na podstawie umowy deweloperskiej prawa (tak Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 28 stycznia 2016 r., sygn. I C 938/15 , źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).

W przypadku, gdy deweloper nie chce przenieść własności lokalu (nieruchomości), nabywcy przysługują więc skuteczne, sądowe narzędzia, które pozwolą mu nabyć własność rzeczy, niezależnie od woli drugiej strony umowy deweloperskiej.

Maciej Broniecki, Radca Prawny
Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”

Dziennika Gazeta Prawna. Kup w kiosku lub w wersji elektronicznej

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ustawa w sprawie dzikich lokatorów - powstał obywatelski projekt. Co zrobić, żeby w Polsce nie było jak w Hiszpanii? Coraz więcej mieszkań jest zajmowanych bezprawnie

- Nie możemy pozwolić na to, by uczciwie pracujący obywatele byli terroryzowani przez dzikich lokatorów. Niestety z miesiąca na miesiąc rośnie ilość zgłoszeń, że mieszkanie, które miało być wynajmowane komercyjnie, jest po prostu zagrabiane przez dzikich lokatorów. Jeżeli nie dojdzie do zmian w prawie możemy spodziewać się, że niebawem zaleje nas fala dzikich lokatorów jeszcze większa niż w czasie pandemii – mówi Małgorzata Marczulewska, detektyw i windykator.
Małgorzata Marczulewska wspólnie z prawnikami z kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski: mec. Grażyną Wódkiewicz oraz mec. Markiem Jarosiewiczem przygotowali projekt ustawy, który miałby pomagać w odzyskiwaniu mieszkań zajmowanych przez dzikich lokatorów. W Internecie dostępna jest petycja w tej sprawie. 

Dom za 1 euro. Jakie są warunki?

Władze miasteczka Saint-Amand-Montrond, położonego w centralnej Francji, podjęły niecodzienną inicjatywę. Wystawiły na sprzedaż dom za symboliczną kwotę 1 euro. Jest jednak pewien warunek - nabywca musi zobowiązać się do zamieszkania w nim na co najmniej 10 lat.

Nowe wsparcie dla kredytobiorców. Wiadomo, kiedy kredyt #naStart wejdzie w życie

Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło, że nowe przepisy dotyczące wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania wejdą w życie w drugiej połowie 2024 roku. Projekt ustawy wprowadzającej kredyt "#naStart" jest obecnie konsultowany.

Frankowicze czekają na uchwałę Sądu Najwyższego. Czy 25 kwietnia 2024 r. Izba Cywilna SN wyjaśni wreszcie 6 kluczowych zagadnień prawnych?

W dniu 25 kwietnia 2024 roku poznamy kolejny rozdział wieloletniej już sagi związanej z wydaniem tzw. uchwały frankowej przez Sąd Najwyższy w pełnym składzie Izby Cywilnej. Na ten dzień zostało wyznaczone posiedzenie Sądu Najwyższego, który ponownie ma zająć się zagadnieniami prawnymi dot. spraw frankowych, które zostały przedstawione przez Pierwszą Prezes. Czy jednak ta uchwała ma szanse zostać wydana i czy rzeczywiście – po wielu wyrokach TSUE w polskich sprawach frankowych – jest jeszcze potrzebna? Czy jeżeli zostanie wydana, to ułatwi rozstrzyganie pozwów Frankowiczów czy tylko skomplikuje te procesy? 

REKLAMA

W jaki sposób deweloperzy mieszkaniowi korzystają z sztucznej inteligencji

Sztuczna inteligencja jako wsparcie dla deweloperów? Jak najbardziej. W jaki sposób już ją wykorzystują i jak planują wykorzystywać AI w przyszłości? 

W Polsce trzeba wyburzyć ponad 6,5 tys. mieszkań lub domów. Kto nie może się czuć bezpiecznie?

Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że ponad 2,2 mln Polek i Polaków mieszka w domach jednorodzinnych i kamienicach, które mają już ponad 100 lat. Nikt nie wie, czy te osoby mogą się czuć bezpiecznie. Eksperci portalu GetHome.pl dotarli do informacji z GUNB, z których wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

Senat zdecydował w sprawie wakacji kredytowych

Senat przyjął bez poprawek ustawę o wakacjach kredytowych. Nowe przepisy teraz trafią do podpisu prezydenta. Jak szacuje resort finansów z z wakacji kredytowych w tym roku będzie mogło maksymalnie skorzystać 562 tys. kredytobiorców.

Wiśnia ozdobna i jej najpiękniejsze odmiany do ogrodu – którą wybrać?

Wiśnia ozdobna uznawana jest za najpiękniej kwitnące drzewo. Jakie odmiany wiśni ozdobnej są najładniejsze? My polecamy Kanzan, Amanogawa, Royal Burgundy i Shirotae. Którą wybrać? Podpowiadamy.

REKLAMA

Ministerstwo Finansów: nie będzie przedłużenia wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 r. pomoc dla kredytobiorców tylko z FWK

Ministerstwo Finansów nie przewiduje przedłużania wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 roku wspieranie kredytobiorców w trudnej sytuacji w całości przejmie Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Taką informację przekazał w Senacie 17 kwietnia 2024 r. wiceminister finansów Jurand Drop.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz przez dewelopera?

Nie tylko inwestorzy chcą wykańczać mieszkania pod klucz, również kupujący mieszkania na własny użytek coraz częściej korzystają z tej możliwości. Są pakiety podstawowe, jak i projekty indywidualne. Ile trzeba zapłacić? 

REKLAMA