REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odbiór mieszkania lub domu - czy deweloper może odmówić przeniesienia prawa do nieruchomości?

 Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”
Kancelaria specjalizuje się w prawie sportowym i gospodarczym.
Odbiór mieszkania lub domu - czy deweloper może odmówić przeniesienia prawa do nieruchomości? /fot. shutterstock
Odbiór mieszkania lub domu - czy deweloper może odmówić przeniesienia prawa do nieruchomości? /fot. shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sytuacja przedstawiona w tytule artykułu nie jest wcale nietypowa. Nie można przecież wykluczyć, że deweloper pomiędzy umową deweloperską, a terminem przeniesienia na nabywcę nieruchomości własności tej nieruchomości dojdzie do przekonania, że bardziej „opłaca” mu się odstąpić od umowy deweloperskiej i sprzedać nieruchomość po wyższej cenie. Jakie prawa przysługują nabywcy, gdy deweloper nie chce przenieść własności mieszkania lub domu?

REKLAMA

Czy deweloper ma takie uprawnienia? Jeżeli umowa została zawarta w trybie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tj. z dnia 30 sierpnia 2019 r., Dz.U. z 2019 r. poz. 1805) to deweloper może odstąpić od umowy w dwóch przypadkach.

REKLAMA

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej (tak art. 29 ust. 5 w/w ustawy). Ponadto deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej (tak art. 29 ust. 5 w/w ustawy).

Co jednak w sytuacji kiedy deweloper stosuje uniki i „sztuczki” mające na celu nie wywiązanie się z zawartej umowy deweloperskiej? W skrajnym przypadku sprawa może być skierowana na drogę karną.

REKLAMA

Zasadniczo w takiej sytuacji poszkodowanemu nabywcy nieruchomości (niedoszłemu jej właścicielowi) przysługuje powództwo oparte na art. 64 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.”

Treścią żądania powoda jest wówczas nakazanie pozwanemu deweloperowi, aby złożył oświadczenie woli, w którym ustanawia odrębną własność nieruchomości dokładnie opisanej w umowie deweloperskiej i przeniesie na powoda prawo własności tej nieruchomości.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Prawidłowe sformułowanie powództwa jest niezwykle istotne, bo jak wskazuje się w orzecznictwie błędem jest nakazanie deweloperowi złożenia oświadczenia przeniesienia na powoda własności spornej nieruchomości, czyli potwierdzenia wyrokiem obowiązku wynikającego potencjalnie z treści skutecznej umowy przedwstępnej (tak np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydział Cywilny z dnia 23 marca 2018 r., sygn. V ACa 1010/17 , źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).

Do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia prawa własności na nabywcę w związku z wykonaniem umowy deweloperskiej konieczne jest zachowanie pewnej sekwencji czynności tj.:

1) zakończenie budowy przez dewelopera,

2) uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub brak sprzeciwu organu administracyjnego po zawiadomieniu o zakończeniu budowy budynku (co wynika z przepis art. 55 pkt 1 pr. budowlanego),

3) odbiór lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego),

4) zawarcie umowy rozporządzającej.

Wskazać jednak należy, że zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej celem ustawodawcy jest ochrona interesów nabywcy a nie dewelopera (właśnie poprzez umożliwienie nabywcy dokonania oględzin lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej i wykrycie wadliwości tego przedmiotu przed jego nabyciem na podstawie umowy rozporządzającej). Jeżeli więc odbiór nie zostaje skutecznie przeprowadzony i to nie z powodu niestawiennictwa nabywcy, to z odmową jego dokonania nie mogą łączyć się niekorzystne dla nabywcy skutki. Przez większość komentatorów przyjęte zostało stanowisko, że umowa rozporządzającą zawarta bez uprzedniego odbioru lokalu mieszkalnego jest ważna (tak B. Szczytowska, w: H. Ciepła, Tytuł: Komentarz do art. 27 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego). Może zdarzyć się bowiem (…), że deweloper - mimo wezwania - nie przystępuje do odbioru i wówczas poprzestanie na wykładni literalnej przepisu art. 27, który w sekwencji czynności przewiduje dokonanie czynności odbioru przed czynnością rozporządzającą oznaczałoby, że nabywca nie mógłby zawrzeć umowy przenoszącej własność przysługującego mu na podstawie umowy deweloperskiej prawa (tak Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 28 stycznia 2016 r., sygn. I C 938/15 , źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).

W przypadku, gdy deweloper nie chce przenieść własności lokalu (nieruchomości), nabywcy przysługują więc skuteczne, sądowe narzędzia, które pozwolą mu nabyć własność rzeczy, niezależnie od woli drugiej strony umowy deweloperskiej.

Maciej Broniecki, Radca Prawny
Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”

Dziennika Gazeta Prawna. Kup w kiosku lub w wersji elektronicznej

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy to początek obniżki cen mieszkań? Zaskakujące dane o średnich cenach transakcyjnych. Gdańsk droższy niż Warszawa

W większości dużych miast Polski w IV kwartale 2024 r. mieszkania były kupowane w niższych cenach niż w poprzednim 3-miesięcznym okresie. Czy to początek trendu spadkowego?

Wiosenne obowiązki zarządców nieruchomości

Zima jeszcze trochę potrwa, ale zarządcy nieruchomości już dziś planują pierwsze wiosenne prace porządkowe. Obowiązków wiosną nie brakuje. Cieplejsze i dłuższe dni to idealny moment na przeglądu stanu budynku i przygotowanie go na kolejny sezon - komentarz Mariusza Łubińskego, prezesa spółki Admus zajmującej się profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami.

Domowa fotowoltaika: dlaczego mój falownik często się wyłącza? To może być wina sąsiada. Nocne wyłączenia to norma

Zakładając w domu instalację fotowoltaiczną, każdy oczywiście ma nadzieję na jej długotrwałą, bezawaryjną pracę i oszczędności w rachunkach za prąd. Centralnym elementem instalacji fotowoltaicznej jest falownik, który przekształca prąd stały w prąd przemienny, czyli taki, który jest wykorzystywany w domowych urządzeniach. Gdy przestaje działać, cała instalacja traci swoją funkcjonalność. A to prowadzi do frustracji. Wbrew pozorom winy za te problemy bardzo często nie ponoszą ani instalatorzy, ani sam sprzęt, a… sąsiedzi.

Zerowy podatek PCC dla młodych: kto nie skorzysta?

Zerowy podatek od czynności cywilnoprawnych to ułatwienie dla osób kupujących pierwsze lokum. Jednak czasem fiskus kwestionuje prawo do zwolnienia.

REKLAMA

Rynek wtórny. W którym dużym mieście w Polsce można kupić mieszkanie za mniej niż 100 tys. zł?

Czy w Warszawie można kupić mieszkanie za niespełna 300 tys. zł, a w Łodzi lub na Śląsku nawet o połowę tańsze? Tak! Eksperci GetHome.pl sprawdzili, ile kosztują najtańsze mieszkania w największych metropoliach.

Brakuje mieszkań i gruntów! Czy nowe przepisy uratują rynek nieruchomości?

Polsce brakuje 1,5 mln mieszkań, ale deweloperzy mają związane ręce – gruntów pod inwestycje jest coraz mniej, a biurokracja wstrzymuje rozwój. Czy planowane zmiany w prawie odblokują potencjał budownictwa w największych miastach?

Wykończenie mieszkania pod klucz. Ile trzeba zapłacić?

Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz? Czy klienci często decydują się na taką formę? Którzy deweloperzy mają kompleksowe wykończenie w swojej ofercie?

Najem krótkoterminowy mieszkań. Będą ograniczenia? Co się zmieni?

Najem krótkoterminowy mieszkań. Będą ograniczenia? Co się zmieni? Kto na tym straci? Kto zyska? Co z wynajmem długoterminowym? Czy ograniczenie najmu krótkoterminowego wpłynie na ceny mieszkań w dużych miastach? Wynajem krótkoterminowy mieszkań cieszy się dużym powodzeniem szczególnie w dużych miastach i w miejscowościach turystycznych

REKLAMA

3 rzeczy które powinieneś wiedzieć, zanim podpiszesz umowę na pośrednictwo w sprzedaży swojej nieruchomości

Często decyzja o zakupie lub sprzedaży nieruchomości jest jednym z najważniejszych wydarzeń w życiu. Rynek się zmienia i coraz więcej osób postanawia ten projekt oddać w ręce profesjonalistów, chociaż do Stanów Zjednoczonych i Kanady, gdzie prawie 100% transakcji odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości, jest nam jeszcze daleko.

Wyższy podatek od nieruchomości w 2025 roku: jak wpłynie na koszt prowadzenia działalności gospodarczej i zmiany czynszu na rynku najmu

Od 1 stycznia 2025 roku w Polsce wzrasta podatek od nieruchomości, co wpłynie na budżety zarówno właścicieli prywatnych, jak i przedsiębiorców posiadających nieruchomości komercyjne. Jakie konsekwencje dla rynku może mieć wprowadzenie nowych stawek podatkowych oraz podpowiada, jak właściciele mogą przygotować się na nadchodzące zmiany.

REKLAMA