REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jakie formalności czekają nas przy zakupie nowego mieszkania?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Znalezienie odpowiedniego lokum na rynku pierwotnym w obecnych czasach nie powinno być i zazwyczaj nie jest problemem./Fot. Shutterstock
Znalezienie odpowiedniego lokum na rynku pierwotnym w obecnych czasach nie powinno być i zazwyczaj nie jest problemem./Fot. Shutterstock
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Zakup mieszkania od dewelopera nie jest procesem ani skomplikowanym ani ryzykownym, którego przeciętny Kowalski miałby pod jakimkolwiek względem obawiać się ponad miarę. Pod warunkiem jednak starannego przemyślenia, przygotowania i pozyskania odpowiedniej wiedzy, zarówno w kwestii własnych możliwości i preferencji, jak i przedmiotu samej inwestycji.

Zdolność kredytowa, czyli mierz siły na zamiary

Pierwszą czynnością, jaką każdy amator własnego M powinien przeprowadzić na samym początku procesu jego zakupu, jest możliwie precyzyjne zweryfikowanie swojej zdolności kredytowej, o ile oczywiście nie dysponuje dedykowanym inwestycji budżetem gotówkowym. Najlepiej sprawdzić tę kwestię w co najmniej dwóch bankach, ewentualnie skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy kredytowego. Dopiero bowiem po weryfikacji swojej sytuacji finansowej przez bank można skonfrontować własne preferencje i potrzeby mieszkaniowe z faktycznymi możliwościami.

REKLAMA

Polecamy: Rozliczamy sprzedaż mieszkania 2020

Umowa rezerwacyjna – na co uważać?

REKLAMA

Znalezienie odpowiedniego lokum na rynku pierwotnym w obecnych czasach nie powinno być i zazwyczaj nie jest problemem. Spośród grubo ponad 100 tys. mieszkań co roku wprowadzanych w kraju do sprzedaży przez deweloperów, każdy znajdzie to swoje „wymarzone”.

Kiedy już trud poszukiwania mamy za sobą, należy dokładnie przestudiować prospekt informacyjny, który biuro obsługi dewelopera powinno udostępnić zainteresowanemu klientowi bez pytania. Zawarte tu szczegółowe informacje dotyczące firmy deweloperskiej jak i interesującej potencjalnego nabywcę inwestycji, powinny ostatecznie upewnić go co do trafności wyboru.

Koniecznie w tym właśnie momencie, a nie później negocjujemy z deweloperem ostateczną cenę transakcyjną. Kiedy już ją ustalimy, można podpisać umowę rezerwacyjną, która w przypadku zakupu gotówkowego zazwyczaj jest pomijana.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Jak sama nazwa wskazuje, jej główną funkcją jest zobowiązanie dewelopera do okresowego wyłączenia przedmiotowego lokalu ze sprzedaży, tak by rezerwujący miał czas na dopełnienie formalności związanych z uruchomieniem kredytu mieszkaniowego. Należy tu zwrócić uwagę na fakt, że instytucja umowy rezerwacyjnej nie jest nigdzie uregulowana, tym samym deweloper ma pełną swobodę formułowania jej treści, a co najważniejsze, może ustanowić wysokość opłaty rezerwacyjnej na dowolnym poziomie.

Będąca w trakcie procedowania nowela ustawy deweloperskiej sporo miejsca poświęca regulacji kwestii umowy rezerwacyjnej. Maksymalna wysokość jej opłaty ma być ustalona na poziomie 1 proc. wartości mieszkania, a sytuacje, w których deweloper będzie miał prawo do jej zatrzymania ściśle określone. Dziś zdarzają się przypadki ustalania jej wysokości na poziomie 10 proc. ceny transakcyjnej, a zapisy bywają formułowane w sposób niekorzystny i ryzykowny dla kupującego. Stąd też należy bardzo starannie zapoznać się z warunkami umowy rezerwacyjnej, by z przyczyn losowych nie stać się jej mimowolną ofiarą.

Umowa deweloperska, czyli meritum drogi do własnego M

O ile ostateczna umowa przenosząca własność nieruchomości jest już tylko formalnością, to umowa deweloperska na lokum, które się dopiero buduje, stanowi meritum procesu jego nabycia. Dlatego też od lat jest zawierana w formie aktu notarialnego, koszty którego po połowie ponoszą deweloper oraz nabywca mieszkania.

Umowa deweloperska zawiera wszystkie istotne postanowienia dotyczące nabycia lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym, a więc m.in. jego położenie, lokalizację i parametry, następnie cenę, dane rachunku powierniczego, terminy kolejnych etapów budowy i wpłat transz, termin oddania inwestycji do użytku i konsekwencje ich niedotrzymania, wreszcie sposoby rozwiązywania kwestii spornych.

Podpisanie umowy deweloperskiej powinno więc być poprzedzone dokładną analizą jej zapisów, co ewentualnie pozwoli zidentyfikować te z nich, które mogą być dla nabywcy niekorzystne lub wręcz niedozwolone. W przypadku wątpliwości wskazane są konsultacje z wyspecjalizowanym prawnikiem.

Regulacja płatności w trakcie budowy

Jedyną czynnością nabywcy mieszkania w trakcie realizacji inwestycji jest terminowa regulacja płatności w miarę postępu prac budowlanych, zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej. Po pierwszej transzy czy transzach regulowanych zazwyczaj ze środków własnych, kolejne zostają przejęte przez bank. Do obowiązków kredytobiorcy należy pilnowanie terminów oraz zlecanie bankowi dyspozycji uruchamiania kolejnych transz. Oczywiście w przypadku zakupu mieszkania bez udziału finansowania bankowego, nabywca reguluje płatności ze środków własnych.

Odbiór techniczny

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to ostatni krok dzielący właściciela od otrzymania kluczy. Co istotne, wymóg jego przeprowadzenia obliguje ustawa deweloperska. Jak sama nazwa wskazuje, chodzi o czynności sprawdzające prawidłowość wykonania lokalu mieszkalnego w pełnej zgodności z umową i normami budowlanymi. Z jednej strony odbioru dokonuje właściciel mieszkania lub osoba przez niego upoważniona, z drugiej oczywiście przedstawiciel firmy deweloperskiej.

Najważniejszym elementem czynności sprawdzających odbioru technicznego jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym przedstawiciel dewelopera spisuje wszelkie wskazane przez drugą stronę wykryte wady i usterki. Następnie w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper ma obowiązek doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu lub nieuznaniu wad, a w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, musi uznane wcześniej usterki usunąć.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że prawidłowy odbiór mieszkania, a więc wykrycie wszystkich usterek, może być bardzo trudny lub wręcz niemożliwy bez posiadania odpowiedniej wiedzy budowlanej i doświadczenia w tym zakresie. Dlatego dość powszechną praktyką jest dokonywanie odbiorów technicznych z udziałem wynajętego specjalisty, o ile takowego nie znajdziemy wśród rodziny czy znajomych. Koszt takiej usługi nie przekracza kilkuset złotych, które dość często warto jest zainwestować w profesjonalną asystę.

Umowa przenosząca własność

Formalnością wieńczącą „dzieło” zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, jest moment podpisania umowy notarialnej przenoszącej własność. Jest to już tylko formalność, jednak jednocześnie etap najbardziej satysfakcjonujący nabywcę lokum, który tym samym zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości jako jej właściciel.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Polecamy serwis: Umowy

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kredyt "Na start" zagrożony. Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego?

Program "Na start" stanowi flagowy projekt rządu w dziedzinie mieszkaniowej. Jednak obecnie jego przyszłość jest niepewna, a prace nad nim utykają. Dlaczego program jest zagrożony, jakie są konsekwencje jego ewentualnego braku oraz jakie rozwiązania mogą pomóc w zrównoważeniu rynku mieszkaniowego.

Polacy na potęgę kupują mieszkania za granicą. Lubują się w wielkich apartamentach

W pierwszym kwartale 2024 roku Polacy zakupili aż 800 domów i apartamentów na Półwyspie Iberyjskim – wynika z danych podanych przez Registradores de Espana. To nie tylko o 21% więcej niż w poprzednim kwartale, ale także trzykrotnie więcej niż w przedpandemicznym pierwszym kwartale 2019 roku.

TOP hotele w Polsce mają te 5 cech, które świadczą o atrakcyjności

Liczba turystów korzystających z hoteli w Polsce rośnie. Jakie obiekty wybierają na wypoczynek? Oto 5 cech, które świadczą o atrakcyjności hoteli.

Czego teraz szukają kupujący mieszkania?

Gdzie przyszli nabywcy nieruchomości najczęściej szukają mieszkań? Jakie metraże i rozwiązania preferują? W jakich cenach? Sprawdzamy. 

REKLAMA

Ilu Polaków kupuje nowe mieszkania za gotówkę?

Czy tylko inwestorzy kupują mieszkania bez kredytu? Niekoniecznie. Ile osób w 2023 r. mogło pozwolić na zakup nieruchomości za gotówkę. Portal RynekPierwotny.pl postanowił przyjrzeć się tym statystykom. 

Nawet 30 tys. zł dopłaty na mikroinstalację wiatrową i 17 tys. zł na magazyn energii elektrycznej. W II. i III. kwartale 2024 r.

Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW) zapowiedział uruchomienie naboru wniosków w ramach programu "Moja elektrownia wiatrowa" na drugi - trzeci kwartał 2024 roku. Będzie można otrzymać do 30 tys. zł dopłaty na zakup przydomowego wiatraka i do 17 tys. zł na magazyn energii elektrycznej.

Kredyt mieszkaniowy #naStart. Limity ceny metra kwadratowego – ile wyniosą, czy w ogóle mają sens? Jakie są obecne ceny rynkowe mieszkań?

Nadal nie wiadomo kiedy w ofercie banków pojawi się  „Kredyt mieszkaniowy #naStart”. Mając na uwadze ryzyko wzrostu cen mieszkań, rząd rozważa wprowadzenie limitów cenowych w przeliczeniu na metr kwadratowy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, ile mieszkań w ofercie firm deweloperskich spełniłoby obecnie taki warunek.

Podwyżki cen energii elektrycznej i gazu od lipca 2024 r. Czy bon energetyczny będzie realnym wsparciem? Jak wybrać źródło ciepła dla swojego domu?

Podwyżki cen energii elektrycznej i gazu oraz zamieszanie wokół certyfikacji pomp ciepła – te problemy dotykają każdego obywatela. O tym, czego możemy się spodziewać, jak sobie z tym radzić i czy ratunkiem są OZE rozmawiamy z wiceprezes Izby Gospodarczej Urządzeń OZE, panią Aleksandrą Jurkowską.

REKLAMA

Zdolność kredytowa Polaków w maju 2024 r. Kto ile może pożyczyć na mieszkanie? Co dalej w latach 2024-2026? Będą podwyżki i tańsze kredyty?

Zdolność kredytowa w przypadku kredytów hipotecznych (mieszkaniowych) jest w maju 2024 r. wyższa niż pod koniec 2021 roku, czyli przed serią podwyżek stóp procentowych. Jest tak mimo, iż aktualne oprocentowanie kredytów jest 2-3 razy wyższe niż niecałe 3 lata temu. Tak wynika z danych zebranych przez HREIT. Tak pozytywna sytuacja dla potencjalnych kredytobiorców wynika przede wszystkim ze wzrostu wynagrodzeń.

Stal koroduje a materiały kompozytowe nie. W czym jeszcze są lepsze od tradycyjnych materiałów?

W dziedzinach takich jak inżynieria, budownictwo czy projektowanie, materiały kompozytowe zrewolucjonizowały sposób, w jaki myślimy o wytrzymałości, lekkości i trwałości konstrukcji. Te niezwykłe cechy czynią je jednymi z coraz powszechniej stosowanych materiałów, wykorzystywanych z powodzeniem w wielu branżach. Co warto o nich wiedzieć i dlaczego są tak wyjątkowe? O tym poniżej.

REKLAMA