Jakie formalności czekają nas przy zakupie nowego mieszkania?

• Zdolność kredytowa, czyli mierz siły na zamiary
• Umowa rezerwacyjna – na co uważać?
• Umowa deweloperska, czyli meritum drogi do własnego M
• Regulacja płatności w trakcie budowy
• Odbiór techniczny
• Umowa przenosząca własność

Zdolność kredytowa, czyli mierz siły na zamiary

Pierwszą czynnością, jaką każdy amator własnego M powinien przeprowadzić na samym początku procesu jego zakupu, jest możliwie precyzyjne zweryfikowanie swojej zdolności kredytowej, o ile oczywiście nie dysponuje dedykowanym inwestycji budżetem gotówkowym. Najlepiej sprawdzić tę kwestię w co najmniej dwóch bankach, ewentualnie skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy kredytowego. Dopiero bowiem po weryfikacji swojej sytuacji finansowej przez bank można skonfrontować własne preferencje i potrzeby mieszkaniowe z faktycznymi możliwościami.

Polecamy: Rozliczamy sprzedaż mieszkania 2020

Umowa rezerwacyjna – na co uważać?

Znalezienie odpowiedniego lokum na rynku pierwotnym w obecnych czasach nie powinno być i zazwyczaj nie jest problemem. Spośród grubo ponad 100 tys. mieszkań co roku wprowadzanych w kraju do sprzedaży przez deweloperów, każdy znajdzie to swoje „wymarzone”.

Kiedy już trud poszukiwania mamy za sobą, należy dokładnie przestudiować prospekt informacyjny, który biuro obsługi dewelopera powinno udostępnić zainteresowanemu klientowi bez pytania. Zawarte tu szczegółowe informacje dotyczące firmy deweloperskiej jak i interesującej potencjalnego nabywcę inwestycji, powinny ostatecznie upewnić go co do trafności wyboru.

Koniecznie w tym właśnie momencie, a nie później negocjujemy z deweloperem ostateczną cenę transakcyjną. Kiedy już ją ustalimy, można podpisać umowę rezerwacyjną, która w przypadku zakupu gotówkowego zazwyczaj jest pomijana.

Jak sama nazwa wskazuje, jej główną funkcją jest zobowiązanie dewelopera do okresowego wyłączenia przedmiotowego lokalu ze sprzedaży, tak by rezerwujący miał czas na dopełnienie formalności związanych z uruchomieniem kredytu mieszkaniowego. Należy tu zwrócić uwagę na fakt, że instytucja umowy rezerwacyjnej nie jest nigdzie uregulowana, tym samym deweloper ma pełną swobodę formułowania jej treści, a co najważniejsze, może ustanowić wysokość opłaty rezerwacyjnej na dowolnym poziomie.

Będąca w trakcie procedowania nowela ustawy deweloperskiej sporo miejsca poświęca regulacji kwestii umowy rezerwacyjnej. Maksymalna wysokość jej opłaty ma być ustalona na poziomie 1 proc. wartości mieszkania, a sytuacje, w których deweloper będzie miał prawo do jej zatrzymania ściśle określone. Dziś zdarzają się przypadki ustalania jej wysokości na poziomie 10 proc. ceny transakcyjnej, a zapisy bywają formułowane w sposób niekorzystny i ryzykowny dla kupującego. Stąd też należy bardzo starannie zapoznać się z warunkami umowy rezerwacyjnej, by z przyczyn losowych nie stać się jej mimowolną ofiarą.

Umowa deweloperska, czyli meritum drogi do własnego M

O ile ostateczna umowa przenosząca własność nieruchomości jest już tylko formalnością, to umowa deweloperska na lokum, które się dopiero buduje, stanowi meritum procesu jego nabycia. Dlatego też od lat jest zawierana w formie aktu notarialnego, koszty którego po połowie ponoszą deweloper oraz nabywca mieszkania.

Umowa deweloperska zawiera wszystkie istotne postanowienia dotyczące nabycia lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym, a więc m.in. jego położenie, lokalizację i parametry, następnie cenę, dane rachunku powierniczego, terminy kolejnych etapów budowy i wpłat transz, termin oddania inwestycji do użytku i konsekwencje ich niedotrzymania, wreszcie sposoby rozwiązywania kwestii spornych.

Podpisanie umowy deweloperskiej powinno więc być poprzedzone dokładną analizą jej zapisów, co ewentualnie pozwoli zidentyfikować te z nich, które mogą być dla nabywcy niekorzystne lub wręcz niedozwolone. W przypadku wątpliwości wskazane są konsultacje z wyspecjalizowanym prawnikiem.

Regulacja płatności w trakcie budowy

Jedyną czynnością nabywcy mieszkania w trakcie realizacji inwestycji jest terminowa regulacja płatności w miarę postępu prac budowlanych, zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej. Po pierwszej transzy czy transzach regulowanych zazwyczaj ze środków własnych, kolejne zostają przejęte przez bank. Do obowiązków kredytobiorcy należy pilnowanie terminów oraz zlecanie bankowi dyspozycji uruchamiania kolejnych transz. Oczywiście w przypadku zakupu mieszkania bez udziału finansowania bankowego, nabywca reguluje płatności ze środków własnych.

Odbiór techniczny

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to ostatni krok dzielący właściciela od otrzymania kluczy. Co istotne, wymóg jego przeprowadzenia obliguje ustawa deweloperska. Jak sama nazwa wskazuje, chodzi o czynności sprawdzające prawidłowość wykonania lokalu mieszkalnego w pełnej zgodności z umową i normami budowlanymi. Z jednej strony odbioru dokonuje właściciel mieszkania lub osoba przez niego upoważniona, z drugiej oczywiście przedstawiciel firmy deweloperskiej.

Najważniejszym elementem czynności sprawdzających odbioru technicznego jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym przedstawiciel dewelopera spisuje wszelkie wskazane przez drugą stronę wykryte wady i usterki. Następnie w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper ma obowiązek doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu lub nieuznaniu wad, a w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, musi uznane wcześniej usterki usunąć.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że prawidłowy odbiór mieszkania, a więc wykrycie wszystkich usterek, może być bardzo trudny lub wręcz niemożliwy bez posiadania odpowiedniej wiedzy budowlanej i doświadczenia w tym zakresie. Dlatego dość powszechną praktyką jest dokonywanie odbiorów technicznych z udziałem wynajętego specjalisty, o ile takowego nie znajdziemy wśród rodziny czy znajomych. Koszt takiej usługi nie przekracza kilkuset złotych, które dość często warto jest zainwestować w profesjonalną asystę.

Umowa przenosząca własność

Formalnością wieńczącą „dzieło” zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, jest moment podpisania umowy notarialnej przenoszącej własność. Jest to już tylko formalność, jednak jednocześnie etap najbardziej satysfakcjonujący nabywcę lokum, który tym samym zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości jako jej właściciel.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Polecamy serwis: Umowy