Z życia dewelopera: Prospekt informacyjny do umowy deweloperskiej

Czym jest prospekt informacyjny?

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa) nakłada na dewelopera obowiązki informacyjne, które powinien wypełnić przed zawarciem umowy deweloperskiej z nabywcą. Jednym z nich jest sporządzenie prospektu informacyjnego przed rozpoczęciem sprzedaży lokali, obowiązany jest m. in. sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Celem prospektu, jest udzielenie potencjalnemu nabywcy obiektywnych informacji na temat dewelopera oraz realizowanego przez niego przedsięwzięcia, a w efekcie ułatwienie nabywcy dokonania właściwej oceny oferty przedstawionej przez dewelopera. Dokładna forma i zawartość przedmiotowego prospektu została wyznaczona przez ustawę poprzez załączony do niej wzór – formularz prospektu, przeznaczony do wypełnienia przez dewelopera.

Co powinien zawierać prospekt informacyjny?

Prospekt składa się z dwóch części - ogólnej i indywidualnej. Część ogólna powinna być taka sama dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego. W tej części powinny się znaleźć informacje o deweloperze tzn. ma on obowiązek wymienić ostatnie zrealizowane inwestycje, jeżeli takowe posiada, a także podać informacje o swojej sytuacji prawno-finansowej. Znaleźć się w nim powinny również informacje o samej nieruchomości gruntowej - obciążenia hipoteczne, plan zagospodarowania dla sąsiednich działek, a także informacje o inwestycjach planowanych w bezpośrednim sąsiedztwie przedsięwzięcia deweloperskiego.

Natomiast, w części indywidualnej prospektu znajdują się informacje dotyczące konkretnego lokalu lub domu przeznaczonego na sprzedaż. Powinny znaleźć się tu między innymi parametry i opis nieruchomości, jej cena, usytuowanie, charakterystyka rozkładu pomieszczeń, standard wykończenia, liczba kondygnacji i lokali w budynku, doprowadzone media, informacja na temat dostępu do drogi publicznej. Do prospektu deweloper musi załączyć także rzut lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej.

Jak przygotować prospekt informacyjny?

Prospekt informacyjny musi zawierać wszystkie informacje zawarte we wspomnianym załączniku do ustawy. Nie musi on natomiast koniecznie przybrać formy określonej załącznikiem do wspomnianej ustawy. Informacje nie muszą być nawet przedstawione w formie tabelarycznej. Jednakże żadna z informacji określonych wzorem prospektu nie może zostać pominięta. O ile większość informacji wynika wprost z posiadanych przez dewelopera dokumentów m.in. z ksiąg wieczystych gruntu, którymi dysponuje, pozwolenia na budowę, czy projektów budowlanych wykonanych na jego zlecenie, to pewne wątpliwości może budzić wyznaczenie zakresu informacji, dotyczących inwestycji planowanych w bezpośrednim sąsiedztwie.

Jednym z elementów prospektu jest zawarcie w nim informacji znajdujących się w publicznie dostępnych dokumentach, dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od nieruchomości, na której powstać ma inwestycja deweloperska. Zapis ten nie jest precyzyjny i budzi kontrowersje. Po pierwsze ani w ustawie, ani w prospekcie nie podano, w jaki sposób ustalić granice badanego obszaru. Po drugie nie zdefiniowano, co należy rozumieć przez publicznie dostępne dokumenty. W związku z tym istnieje ryzyko niewłaściwego sporządzenia prospektu.

Wydaje się - i taka jest dotychczasowa praktyka - że w celu zidentyfikowania inwestycji znajdujących się w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości należy wyznaczyć wokół od granic tej nieruchomości pas terenu o szerokości 1 km, a w prospekcie uwzględnić informacje położone w tym pasie.

Natomiast co do zakresu pojęcia ,,publicznie dostępne dokumenty” należy odnieść się do dotychczasowej praktyki. Na stronach internetowych jednostek samorządu często znajduje się zbiór linków odsyłających do poszczególnych dokumentów, przygotowany wprost w celach uzyskania wspomnianych informacji. Najczęściej jest to budżet miasta, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, Informacje o postępowaniach administracyjnych, w tym np. o procedowanych wnioskach o pozwolenie na budowę, czy o lokalizację inwestycji celu publicznego, dokumenty planistyczne miast, a nawet województw, strategie rozwoju, czy wieloletnie prognozy finansowe.

Wydaje się, że dla wykazania maksymalnej możliwej staranności w poszukiwaniu informacji dotyczących obszaru 1 km wokół nieruchomości, na której znajdować się będzie inwestycja, należałoby przeanalizować wszystkie dostępne tam dokumenty. Należy jednak wskazać, że jest to trudne do zrealizowania, ponieważ dokumenty są obszerne i nie wiadomo, czy nie ma jeszcze innych publicznie dostępnych dokumentów, a nie umieszczonych na konkretnej stronie internetowej. Dodatkowym problemem jest trudność zidentyfikowania na jakim etapie realizacji są inwestycje, o których mowa w dokumentach inwestycyjnych. Wydawałoby się jednak, że ustawodawcy chodziło o wskazanie najbardziej znaczących inwestycji, które mogłyby negatywnie wpłynąć na przyszły komfort nabywców nieruchomości, czy też na ich wartość. W tej części załącznika (wzoru prospektu), jest wzmianka o wskazaniu przyszłych uciążliwych inwestycjach drogowych, kolejowych, komunalnych.

Prospekt deweloperski w świetle nowelizacji ustawy deweloperskiej

Pewnym kierunkiem, który można przyjąć dla wykazania należytej staranności przy sporządzaniu prospektu, a zarazem kierunkiem już wyznaczonym na przyszłość jest nowa treść załącznika do znowelizowanej ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która w całości wejdzie w życie z dniem 1 lipca 2022 r. Jak wskazano w uzasadnieniu do znowelizowanej ustawy, brak sprecyzowanego katalogu dokumentów stanowiących źródło przedmiotowych informacji może uniemożliwiać deweloperowi prawidłową realizację tego obowiązku, dlatego też wzór prospektu uzupełniono o katalog dokumentów stanowiących źródło informacji dla dewelopera. Do przedmiotowego katalogu zostały zaliczone, takie dokumenty jak; miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzje o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzje o obszarach ograniczonego użytkowania, miejscowe plany odbudowy, mapy terenów zalewowych oraz decyzje wynikające z przepisów szczególnych, takie jak między innymi; decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego czy decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. W nowym wzorze prospektu, znajduje się rubryka wymagająca wskazania Informacji w zakresie obiektów istniejących, położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia, w szczególności generujących uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne. Chodzi więc przede wszystkim o inwestycje w zakresie budowy lub rozbudowy dróg, budowy linii szynowych oraz przewidzianych korytarzy powietrznych, inwestycji komunalnych, takich jak: oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze. Nowy wzór prospektu wymaga dodatkowo załączenia szkicu osiedla oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).

Aktualność prospektu informacyjnego

Prospekt informacyjny musi być aktualny na dzień zawarcia umowy deweloperskiej. Jeżeli informacje zawarte w prospekcie lub w załącznikach ulegną zmianie, deweloper jest obowiązany doręczyć jego aneks lub sporządzić nowy prospekt. Należy pamiętać, że w przypadku, gdy informacje zawarte w prospekcie lub w załącznikach, na których podstawie zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, nabywca ma prawo odstąpić od umowy, a deweloper naraża się na odpowiedzialność karną, odszkodowawczą, a także odpowiedzialność przed UOKIK związaną z naruszeniem zbiorowych interesów konsumentów.

Adwokat Karol Gorzkowski
Szymańczyk Roman Deresz Kancelaria Adwokacka Sp.p.

Źródła:

1. ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445),
2. ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177),
3. ustawa z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. 2015, poz. 184).

Artykuł jest częścią cyklu „Z życia dewelopera. Problemy deweloperów z uwzględnieniem zmian wprowadzonych nową ustawą”. Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi publikacjami:

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej

Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej

Odpowiedzialność karna na gruncie ustawy deweloperskiej

Roszczenia wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad technicznych budynków